Nicht angekündigte Modernisierungsmaßnahme im Außenbereich

Nicht angekündigte Modernisierungsmaßnahme im Außenbereich; einstweilige Verfügung wegen Besitzstörung

Ein Mieter kann sich gegen eine besitzstörende Maßnahme des Vermieters (vorliegend Modernisierungsmaßnahme außerhalb der gemieteten Wohnung) zumindest so lange mit einer einstweiligen Verfügung wehren, bis die Maßnahme ordnungsgemäß gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB ihm gegenüber angekündigt ist, es sei denn, die Ankündigung ist ausnahmsweise entbehrlich, weil die Maßnahme entweder nur mit unerheblichen Einwirkungen auf die vermietete Sache verbunden ist oder gar nur der Erhaltung der Mietsache dient.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Antragsteller begehrt von der Antragsgegnerin die Unterlassung von Modernisierungsmaßnahmen im Wege der einstweiligen Verfügung. Das Amtsgericht, das den Antrag des Antragstellers zunächst zurückgewiesen hatte, hat der daraufhin erhobenen sofortigen Beschwerde des Antragstellers in geringem Umfang abgeholfen und die Sache der Kammer zur Entscheidung vorgelegt.

Der Antrag ist zulässig, insbesondere wird er den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO gerecht. Das Amtsgericht hat insoweit die Anforderungen an die hinreichende Bestimmtheit des Antrags im Lichte von § 938 Abs. 1 ZPO überspannt. Anders als im Hauptsachenverfahren bestimmt danach das Gericht bei einem einstweiligen Verfügungsantrag nach freiem Ermessen, welche Anordnungen zum Erreichen des vom Antragsteller verfolgten Zwecks erforderlich sind. Daraus folgt eine Lockerung der Bestimmtheitsanforderungen, so dass der Antragsteller nur sein mit der begehrten einstweiligen Verfügung verfolgtes Rechtsschutzziel anzugeben hat, nicht aber eine bestimmte Maßnahme (BVerfG, Beschl. v. 31. März 1992 - 1 BvR 720/90, NJW-RR 1992, 898; Vollkommer, in: Zöller, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 938 Rz. 2). Diesen Anforderungen wird der Antrag des Antragstellers, mit dem die Einstellung von Modernisierungsmaßnahmen sowie sämtlicher bauvorbereitender Maßnahmen und Bauarbeiten verlangt wird, gerecht, ohne dass die - vom Antragsteller ohnehin nur zu mutmaßenden - Maßnahmen im Einzelnen anzugeben gewesen wären.

Der Antrag ist auch begründet. Dem Antragsteller steht gegenüber der Antragsgegnerin ein Anspruch auf Unterlassung der Durchführung oder Fortsetzung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB zu.

Der Antragssteller ist gemäß § 862 Abs. 1 BGB in seinem Besitz an der streitgegenständlichen Wohnung durch die von der Antragsgegnerin im Hause veranlassten Baumaßnahmen gestört; ausreichend sind insoweit bereits nicht lediglich unerhebliche Lärm-, Geruchs- und Staubimmissionen (Bassenge, in: Palandt, BGB, 71. Aufl. 2012, § 862 Rz. 3 m.w.N.). Solchen ist der Antragsteller ausweislich seines substantiiert dargetanen und gemäß §§ 936, 920 Abs. 2, 294 Abs. 1 ZPO glaubhaft gemachten Vorbringens ausgesetzt. Einer abschließenden Entscheidung der Kammer, ob der Antragsteller gegebenenfalls gemäß § 554 Abs. 2, Abs. 3 BGB zur Duldung der streitgegenständlichen Maßnahmen verpflichtet wäre, bedarf es nicht. Denn ein Recht der Antragsgegnerin zur Vornahme der störenden Handlung i.S.d. § 863 BGB besteht zumindest so lange nicht, bis sie die streitgegenständlichen (Modernisierungs-) Maßnahmen ordnungsgemäß gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB gegenüber dem Antragsteller angekündigt hat (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2011, § 554 Rz. 361 m.w.N.). Dass eine Ankündigung - ausnahmsweise - gemäß § 554 Abs. 1, Abs. 3 Satz 3 BGB entbehrlich gewesen wäre, weil die streitgegenständlichen Maßnahmen entweder nur mit unerheblichen Einwirkungen auf die vermietete Sache verbunden sind oder gar nur der Erhaltung der Mietsache dienen, ist weder vorgetragen noch sonst wie ersichtlich. Das verkennen die gegenteiligen Erwägungen des Amtsgerichts vor dem Hintergrund des insoweit eindeutigen Tatsachenvorbringens der Antragsschrift und der Beschwerdebegründung.

Dem Antragsteller steht auch ein Verfügungsgrund gemäß §§ 935 ff., 920 Abs. 2 ZPO zur Seite. Ein solcher ergibt sich bereits aus der Natur des beantragten Unterlassungsanspruchs, da eine verbotene Eigenmacht den Verfügungsgrund auch ohne gesonderten Vortrag des Antragstellers stets indiziert und eine besondere Dringlichkeit nicht erforderlich ist (Vollkommer, a.a.O., § 940 Rz. 8 „Herausgabe und Sequestration, Räumung und Besitzschutz" m.w.N.).

Kündigt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme außerhalb der gemieteten Wohnung (beispielsweise die Wärmedämmung der Fassade) dem Mieter nicht an, kann der Mieter dem Vermieter durch einstweilige Verfügung wegen Besitzstörung die Durchführung der Maßnahmen untersagen lassen. Ein Recht des Vermieters zur Vornahme der Maßnahme besteht nach Ansicht des Landgerichts Berlin zumindest so lange nicht, bis die Maßnahme dem Mieter gegenüber ordnungsgemäß angekündigt ist.

Der Vermieter hatte Modernisierungsmaßnahmen außerhalb der gemieteten Wohnung nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB angekündigt, aber mit Arbeiten begonnen. Dagegen wandte sich der Mieter mit einem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung. Das Amtsgericht wies den Antrag zurück, was zur sofortigen Beschwerde des Mieters zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 63 (originärer Einzelrichter), gab dem Antrag des Mieters (wegen besonderer Dringlichkeit ohne mündliche Verhandlung) statt und untersagte die Durchführung der Maßnahmen. Der Antrag sei zulässig, er werde den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, mit dem die Einstellung von Modernisierungsmaßnahmen sowie sämtlicher bauvorbereitender Maßnahmen und Bauarbeiten verlangt werde, gerecht, ohne dass die vom antragstellenden Mieter ohnehin nur zu mutmaßenden Maßnahmen im Einzelnen anzugeben gewesen wären. Der Antragsteller sei gemäß § 862 Abs. 1 BGB in seinem Besitz an der streitgegenständlichen Wohnung durch die vom Vermieter im Hause veranlassten Baumaßnahmen gestört; ausreichend seien insoweit bereits nicht lediglich unerhebliche Lärm-, Geruchs- und Staubimmissionen.

Einer abschließenden Entscheidung der Kammer, ob der Mieter gegebenenfalls gemäß § 554 Abs. 2, 3 BGB zur Duldung der streitgegenständlichen Maßnahmen verpflichtet wäre, bedürfe es nicht. Denn ein Recht des Vermieters zur Vornahme der störenden Handlung i.S.d. § 863 BGB bestehe zumindest so lange nicht, bis er die streitgegenständlichen Maßnahmen ordnungsgemäß gegenüber dem Mieter angekündigt habe.

Dass eine Ankündigung – ausnahmsweise – gemäß § 554 Abs. 1, Abs. 3 Satz 3 BGB entbehrlich gewesen wäre, weil die streitgegenständlichen Maßnahmen entweder nur mit unerheblichen Einwirkungen auf die vermietete Sache verbunden seien (sog. Bagatellmaßnahmen) oder gar nur der Erhaltung der Mietsache dienten, sei weder vorgetragen noch sonst wie ersichtlich. Dem Antragsteller stehe auch ein Verfügungsgrund zur Seite. Ein solcher ergebe sich bereits aus der Natur des beantragten Unterlassungsanspruchs, da eine verbotene Eigenmacht den Verfügungsgrund auch ohne gesonderten Vortrag des Antragstellers stets indiziere und eine besondere Dringlichkeit nicht erforderlich sei.

Dem Beschluss ist mit der Begründung über den Besitzschutz im Ergebnis zuzustimmen. In den Beschlussgründen stimmt jedoch der Satz, ein Recht des Antragsgegners/Vermieters zur Vornahme der störenden Handlung nach § 863 BGB bestehe zumindest so lange nicht, bis er die streitgegenständliche Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß dem Antragsteller/Mieter angekündigt habe, bedenklich.

Soll damit zum Ausdruck gebracht werden, der Duldungsanspruch aus § 554 BGB wäre bei ordnungsgemäßer Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme dann (auch) im einstweiligen Verfügungsverfahren zu prüfen?

Nach § 863 BGB kann gegenüber dem Besitzstörungsanspruch ein Recht zur Vornahme der störenden Handlung nur zur Begründung der Behauptung geltend gemacht werden, dass die Störung des Besitzes nicht verbotene Eigenmacht sei. Kann lediglich durch eine Modernisierungsankündigung die verbotene Eigenmacht entfallen? Das ist zu bezweifeln. Es kommt vielmehr darauf an, ob der Mieter die Modernisierungsmaßnahme materiell dulden muss.

Dafür ist aber – quasi als formelle Voraussetzung – nicht unbedingt eine Modernisierungsankündigung Voraussetzung. Eine entsprechende frühere Rechtsprechung ist inzwischen durch die Rechtsprechung des BGH zur Modernisierungsmieterhöhung überholt (BGH, Urteil vom 2. März 2011 - VIII ZR 164/10, GE 2011, 541; nach dieser Entscheidung ist eine Mieterhöhung wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat.).

Es entsteht nun die Frage, ob und gegebenenfalls an welcher Stelle der materielle – sog. petitorische – Duldungsanspruch dem – possessorischen – Besitzschutzanspruch entgegengesetzt werden kann. Im Klartext: Ob der Vermieter seinen noch durchzusetzenden Anspruch auf Duldung dem Anspruch des Mieters, im Mietgebrauch nicht gestört zu werden, entgegenhalten kann. Im Beschlussverfahren können sicher keine petitorischen Einwände (Anspruch auf Duldung) erhoben werden. Für das Verfahren nach Widerspruch ist das umstritten, wird aber überwiegend abgelehnt (vgl. OLG Köln, Urteil vom 31. August 2010 - 23 U 5/10 - zitiert bei juris). Das OLG Rostock (OLG-NL 2001, 279) nimmt im Anschluss an BGH NJW 1979, 1358 und 1359 zur petitorischen Widerklage im Hauptsacheverfahren an, dass Einwendungen auch im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes dann beachtlich sind, wenn der Verfügungsbeklagte sie auf einen Gegenantrag stützen könnte, der gleichzeitig im stattgebenden Sinne entscheidungsreif sei.

Das Kammergericht hat auch die bloße petitorische Einwendung ausreichen lassen, wenn sie entscheidungsreif ist (KG ZMR 2000, 818; s. a. Lehmann-Richter in NJW 2003, 1717). Hierzu ist anzumerken, dass es sich bei der Hauptsache nicht um das mietrechtliche Verfahren auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme handelt, sondern Hauptsache ist der possessorische Besitzstörungsanspruch (hier: des Mieters). Um die petitorische Widerklage erheben zu können, müsste der Vermieter gegebenenfalls nach § 926 ZPO vorgehen, um zu erreichen, dass der Mieter die entsprechende Klage einreicht.

Fazit: Ein ziemlich kompliziertes Prozedere!