Nicht abschließbare Badezimmertür und Backofen ohne Temperaturregelung unerheblicher Mangel

Nicht abschließbare Badezimmertür und Backofen ohne Temperaturregelung unerheblicher Mangel; Nachbesserung der nach dem Abflussprinzip erstellten Heizkostenabrechnung

1. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit, die zur Mietminderung nicht berechtigt, liegt vor, wenn die Badezimmertür nicht abschließbar ist und die Temperatur des Backofens nicht geregelt werden kann.

2. Eine nach dem Abflussprinzip vorgenommene Heizkostenabrechnung ist nur inhaltlich unrichtig, formell aber ordnungsgemäß, so dass sie auch nachträglich korrigiert werden kann.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat einen Anspruch gegen den Bekl. auf Zahlung von 1.744,71 € gemäß §§ 546 a, 556 BGB.

Der Bekl. schuldet eine restliche Nutzungsentschädigung (nettokalt) für Mai 2010 in Höhe von 45,43 €, für Juni und Juli 2010 in Höhe von jeweils 577 € und für 1.-17. August 2010 in Höhe von 402,90 € gemäß § 546 a BGB. [...]

Die Nutzungsentschädigung war nicht wegen Mängeln der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert. [...]

Soweit der Bekl. behauptet, dass sich die Badezimmertür nicht mehr habe schließen lassen, stellt dies keinen erheblichen Mangel i. S. d. § 536 Abs. 1 BGB dar, der zu einer Mietminderung führen könnte. Ob zudem durch das Herausbrechen des Türriegels ein ca. 4 cm großes Loch im Türschloss entstanden sei, kann ebenfalls dahin stehen. Denn unabhängig von der Frage, ob damit die Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB überschritten wäre, hat der Bekl. dies nicht der Kl. angezeigt und ist bereits deshalb gemäß § 536 c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB nicht berechtigt, sich auf eine Minderung zu berufen.

Die Nutzungsentschädigung ist schließlich auch nicht deshalb gemindert, weil die Temperatur des Backofens nicht mehr geregelt werden konnte. Da der Herd im Übrigen funktionstüchtig war, stellt allein die fehlende Nutzbarkeit des Backofens keinen erheblichen Mangel dar. [...]

Schließlich ist der Anspruch der Kl. auch nicht durch die Aufrechnung des Bekl. mit einem Heizkostenguthaben in Höhe von 380,66 € erloschen. Denn dem Bekl. steht insoweit kein Zahlungsanspruch gegen die Kl. zu. [...]

Nachdem die Kl. die formell ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung vom 6. November 2009 zunächst unzulässigerweise nach dem sogenannten Abflussprinzip (vgl. BGH, NJW 2012, 1141) vorgenommen hat, hat sie mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 13.6.2012 zulässigerweise nachträglich eine Abrechnung unter Berücksichtigung des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs vorgelegt, die von der Berechnung und im Ergebnis her nicht zu beanstanden ist. Die danach ermittelte Heizkostennachforderung in Höhe von 501,11 € konnte die Bekl. nach Abzug der Zahlung der Arbeitsagentur in Höhe von 365,43 € in Höhe der verbleibenden 135,68 € somit mit der Kaution verrechnen. [...]

Der Zinsanspruch beruht auf §§ 286, 288, 291 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 91 a ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, hat der Bekl. insoweit die Kosten gemäß § 91 a ZPO nur teilweise zu tragen. Die Forderung der Nebenkosten für August 2010 In Höhe von 138,27 € war ursprünglich gerechtfertigt und ist erst während des Rechtsstreits durch Eintritt der Abrechnungsreife nicht mehr begründet, so dass insoweit der Bekl. die Kosten zu tragen hat. Soweit der Rechtsstreit jedoch zudem in Höhe von 173,50 € für erledigt erklärt wurde, hat die Kl. die Kosten zu tragen. Sie hat durch Korrektur der Nebenkostenabrechnung 2008 selbst deren ursprüngliche materielle Fehlerhaftigkeit eingeräumt und die Nachforderung um 173,50 € herabgesetzt. Eine Kostenentscheidung gemäß § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO kam nicht in Betracht, da die Zuvielforderung nicht nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat.

Kleinere Mängel der Mietsache muss der Vermieter zwar beseitigen; eine Mietminderung ist bei „unerheblichen" Einschränkungen des vertragsgemäßen Gebrauchs allerdings nicht möglich. Wo die Grenze zu ziehen ist, kann zweifelhaft sein.

Der Mieter minderte die Miete wegen zahlreicher Mängel, u. a. wegen einer nicht verschließbaren Badezimmertür und wegen fehlender Regelbarkeit der Temperatur im Backofen. Ferner verlangte er Rückzahlung der Heizkosten, weil die Vermieterin diese zunächst nach dem Abflussprinzip abgerechnet hatte (was nach Auffassung des BGH unzulässig ist); während des Rechtsstreits legte die Vermieterin eine Abrechnung nach dem Abgrenzungsprinzip (Kosten des Verbrauchs der Abrechnungsperiode) vor. Die Zahlungsklage der Vermieterin war erfolgreich.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg gab der Vermieterin recht. Eine nicht abschließbare Badezimmertür sei kein erheblicher Mangel. Auch die fehlende Temperaturregelung des Backofens berechtige nicht zur Minderung, da der Herd im Übrigen funktionstüchtig sei. Gegenansprüche bestünden auch nicht hinsichtlich der Heizkostenabrechnung, da die Vermieterin diese zulässigerweise nachträglich nach dem Abgrenzungsprinzip korrigiert habe.

Der BGH (GE 2012, 401) räumt dem Vermieter zwar (noch) bei der Betriebskostenabrechnung die Wahl zwischen dem Abflussprinzip und dem Abgrenzungsprinzip ein, meint aber, dass Heizkosten immer nach dem Abgrenzungsprinzip abgerechnet werden müssten. Das sei aber nur ein inhaltlicher Mangel; formell sei die Abrechnung auch nach dem Abflussprinzip wirksam. Das bedeutet, dass auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr die nur materiell unrichtige Abrechnung korrigiert werden kann und auch Nachforderungen möglich sind. Dem Urteil ist also insoweit einschränkungslos zuzustimmen.

Das gilt weniger für die Ausführungen zur Mietminderung. Im Badezimmer ist üblicherweise auch die Toilette untergebracht; wenn die Tür nicht verschließbar ist, können empfindlichere Naturen, etwa Besucher, schon erheblich beeinträchtigt sein. Ist der Backofen nicht nutzbar, bejaht die Rechtsprechung eine Minderung: LG Kiel, WuM 2003, 37 – 5 %; LG Berlin GE 1992, 1043 – 2 %.