Nicht umlegungsfähiger Mehrverbrauch von Wasser

1. Betriebskosten, die ihre Ursache in einem Mietmangel haben oder in einem Umstand, der nicht zur Risikosphäre des Mieters gehört, können nicht nach § 556 BGB auf den Mieter umgelegt werden.

2. Lässt sich ein betriebskostenrelevanter Verbrauch nicht sicher feststellen, können die umlegungsfähigen Betriebskosten (hier: Kaltwasser) als Mindestverbrauch geschätzt werden.

(Leitsätze der Redaktion)

3 1. Die Kl. kann ihren Anspruch nicht aus § 3 des Mietvertrages herleiten. Danach haben zwar die Bekl. die Betriebskosten einschließlich der Wasserkosten zu tragen. Es lässt sich jedoch nicht feststellen, dass die Kosten für den streitigen Mehrverbrauch unter die Betriebskosten im vorgenannten Sinne fallen.

4 a. Die Miete ist von der gesetzlichen Ausgestaltung her eine sog. Inklusivmiete. Für Wohnraummietverhältnisse ermöglicht § 556 BGB die Umlegung von - grds. dem Vermieter obliegenden - Betriebskosten auf den Mieter durch eine Abrechnung oder die Vereinbarung einer Pauschale. Umlegungsfähig sind nur die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung, wozu auch die hier in Rede stehenden Kosten für den Verbrauch von Wasser gehören. Die Umlegung kann - wie auch im vorliegenden Fall geschehen - durch Allgemeine Geschäftsbedingungen des Vermieters erfolgen.

5 Gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV (in der Fassung vom 25.11.2003) sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Abzugrenzen sind die Betriebskosten zu den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV in der Fassung vom 25.11.2003). Unter Berücksichtigung der vorgenannten Legaldefinitionen und unter Heranziehung der für die Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen maßgeblichen Grundsätze umfassen Betriebskosten nicht solche Kosten, die ihre alleinige Ursache in einem Mietmangel haben oder in einem Umstand, der nicht zur Risikosphäre des Mieters, sondern zu der des Vermieters gehört.

6 Im Allgemeinen ist davon auszugehen, dass der für eine Wohnung mittels fehlerfrei arbeitender Messgeräte erfasste Verbrauch maßgeblich ist für die umzulegenden Betriebskosten. Der Vermieter genügt seiner Darlegungs- und Beweislast in Bezug auf die Betriebskosten (allg. Ansicht; vgl. u. a. Staudinger/Birgit Weitemeyer [2014], BGB § 556, Rn. 87), wenn er nach dem so gemessenen Verbrauch die Betriebskosten ermittelt und umlegt. Kann der Mieter indes Umstände darlegen und ggf. beweisen, die es plausibel erscheinen lassen, dass der gemessene Verbrauch nicht auf seinem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache beruht, sondern auf einem Mietmangel oder einem nicht seiner Risikosphäre zugehörigen Umstand, muss der Vermieter diese Umstände ausräumen. Solche Umstände sind jedenfalls dann anzunehmen, wenn der gemessene Verbrauch im Vergleich zu dem Verbrauch in der vorherigen Zeit und in der späteren Zeit signifikant gestiegen ist, sich hierfür keine Erklärung finden lässt, die dem Mieter zurechenbar ist, und sich diese Steigerung durch einen Mietmangel erklären lässt, der grds. in die Risikosphäre des Vermieters fällt (im Ergebnis ebenso Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. [2009], Rn. V 43 m.w.N.; grds. anders, aber ohne nähere Begründung Schmidt-Futterer/Langenberg, MietR, 12. Aufl., § 556 Rn. 110: Bei einem außergewöhnlichen Wasserverbrauch müsse der Vermieter nach der Ursache suchen, und dem Mieter erwachse ein Schadensersatzanspruch, wenn der Vermieter diese vertragliche Verpflichtung schuldhaft verletze).

7 Lässt sich ein Verbrauch aufgrund von Umständen im vorgenannten Sinne nicht sicher als betriebskostenrelevanter Verbrauch feststellen, können die umlagefähigen Betriebskosten im Sinne von § 556 BGB wegen eines dem Mieter zurechenbaren Mindestverbrauchs geschätzt werden (so auch AG Hannover, Urt. v. 13.11.2008, 514 C 7283/08).

8 b. Ausgehend von diesen Grundsätzen hat die Kl. nicht dargelegt und bewiesen, dass der streitgegenständliche Mehrverbrauch den Bekl. anzulasten ist und sie die diesbezüglichen Kosten tragen müssen. Die Kosten für den geschätzten Mindestverbrauch haben die Bekl. ausgeglichen und sind nicht streitgegenständlich.

9 Unstreitig hat sich der Verbrauch der Bekl. im Jahr 2012 auf weniger als 70 m3 belaufen. Dies gilt auch für das Jahr 2014. Dieser Verbrauch steht im Einklang mit dem statistischen durchschnittlichen Pro-Kopf-Verbrauch von Wasser. Demgegenüber sollen die Bekl. im streitgegenständlichen Jahr 2013 die rund vierfache Menge verbraucht haben. Nach der Anhörung der Bekl. - einem älteren Ehepaar im Rentenalter - im Rahmen der letzten mündlichen Verhandlung lässt sich diese Varianz nicht mit einem geänderten Verbrauchsverhalten der Bekl. erklären. Vielmehr ist naheliegend, dass ein Wasserverlust vorgelegen hat, der seine Ursache in einem Mangel der Toilettenspülung oder des Boilers gehabt hat. Denn unstreitig hat es insoweit Beanstandungen der Bekl. und Reparaturversuche der Kl. gegeben.

10 2. Die Kl. kann die Kosten für den Mehrverbrauch auch nicht als Schadensersatz gem. §§ 280 Abs. 1, 249 BGB geltend machen mit der Begründung, die Bekl. hätten den Wasserverlust bemerken müssen und es versäumt, die Kl. hierauf aufmerksam zu machen.

11 Gemäß § 536c Abs. 1 Satz 1 BGB ist ein Mieter verpflichtet, einen Mietmangel anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (§ 536c Abs. 2 Satz 1 BGB). Die Anzeigepflicht des Mieters setzt die Erkennbarkeit des Mietmangels voraus. Er muss die anzeigerelevanten tatsächlichen Umstände entweder positiv kennen oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht zur Kenntnis genommen haben. Letzteres ist der Fall, wenn der Mangel so offensichtlich ist, dass seine Wahrnehmung sich dem Mieter praktisch hat aufdrängen müssen (vgl. u. a. BeckOK BGB/Ehlert, BGB § 536c Rn. 7).

12 Der diesbezügliche Vortrag der darlegungs- und beweisbelasteten Kl. ist nicht ausreichend, eine Anzeigepflichtverletzung der Bekl. anzunehmen. Unstreitig haben die Bekl. im Oktober 2013 einen Mangel am Toilettenspülkasten und am Boiler angezeigt. Dass die Bekl. diesen Mangel aber bereits so früh erkannt haben bzw. hätten erkennen müssen, dass es der Kl. möglich gewesen wäre, den Mehrverbrauch zu verhindern, hat die Kl. nicht dargetan. Ihre - von den Bekl. bestrittene und nicht ausreichend unter Beweis gestellte - Behauptung, die Bekl. hätten im Zeitpunkt einer (welcher?) Mängelanzeige „schon einige Zeit“ Rausch- und Brummgeräusche gehört, ist ohne hinreichende Substanz.

13 Die Bekl. haben demgegenüber ausgeführt, sie hätten sofort nach Gewahrwerden des hohen Wasserverlustes selbst nach den Ursachen gesucht. Den Hinweis, ursächlich könne der Spülkasten und/oder Boiler sein, hätten sie erst durch Dritte erhalten. Sie hätten sofort die Kl. informiert, nachdem sie den Verdacht eines mangelbedingten Wasserverlusts bemerkt hätten. Ergänzend haben im Rahmen der letzten mündlichen Verhandlung der Kammer nachvollziehbar und glaubhaft vorgetragen, sie hätten keine Auffälligkeiten vor der Mängelanzeige wahrgenommen; die Funktionsfähigkeit des höher aufgehängten Boilers sei für sie ohnedies wegen ihrer geringen Körpergröße nicht ohne Weiteres kontrollierbar gewesen.

Der vom Kaltwasserzähler in der Wohnung angezeigte Verbrauch kann grundsätzlich der Betriebskostenabrechnung des jeweiligen Mieters zugrunde gelegt werden. Das gilt nicht für einen signifikanten Mehrverbrauch, für den sich keine Erklärung finden lässt, die dem Mieter zurechenbar ist. In solchen Fällen kann man sich mit Schätzungen behelfen.

Die Mieter hatten im Jahr 2012 weniger als 70 m³ Kaltwasser verbraucht; in der Abrechnung für 2013 waren Kosten für einen Verbrauch in vierfacher Menge angegeben. Im Oktober 2013 hatten die Mieter einen Mangel am Toilettenspülkasten und am Boiler angezeigt. Das Amtsgericht Rostock verurteilte die Mieter zur Zahlung der Betriebskostennachforderung. Die Berufung war erfolgreich.

Das Landgericht Rostock verwies darauf, dass nach dem BGB der Mieter eine Inklusivmiete, also einschließlich der Betriebskosten, schuldet. Wenn demgegenüber die Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt werden, sei dies nur zulässig für solche Kosten, die vom Mieter durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch verursacht würden. Beruhten sie dagegen auf einem Mietmangel oder einem Umstand, der nicht zur Risikosphäre des Mieters gehöre, scheide eine Umlage aus. Das sei hier der Fall, denn die Verbrauchssteigerung um das Vierfache im Vergleich zum Vorjahr sei nicht betriebskostenrelevant. Der Mindestverbrauch sei daher zu schätzen; ein Schadensersatzanspruch wegen einer unterlassenen Anzeige eines Mangels sei nicht ausreichend dargelegt.

Das Gericht folgt ausdrücklich nicht der Auffassung von Langenberg, wonach bei einem nicht nachvollziehbaren Anstieg des Wasserverbrauchs der Vermieter die Ursachen zu überprüfen habe und anderenfalls dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zustehe. Auch könne eine Reduzierung des Rechnungsbetrags nach den Grundsätzen von Treu und Glauben in Betracht kommen (Schmidt-Futterer/Langenberg, Rn. 110 zu § 556 BGB). Das Landgericht meint vielmehr, dass in einem solchen Fall eine Betriebskostenumlage überhaupt ausscheide (so auch AG Lichtenberg, GE 2007, 1389). Offen bleibt, ob dies schon dann gilt, wenn ein erheblicher unerklärbarer Mehrverbrauch festgestellt wird, oder ob zusätzlich der Mieter auch mögliche Ursachen (Mietmangel, z. B. defekte Toilettenspülung) für den Mehrverbrauch plausibel darzulegen hat. Im entschiedenen Fall hatten die Mieter, wenn auch möglicherweise verspätet, einen Mietmangel am Toilettenspülkasten und am Boiler angezeigt; insbesondere defekte Toilettenspülkästen können, wenn ständig Wasser infolge defekter Dichtungen durchläuft, zu erheblichem Wasserverbrauch führen.