Nicht rechtzeitige Ankündigung von Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache

1. Die Rechtzeitigkeit wie der Inhalt der Ankündigung von Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache richten sich nach Art und Umfang der beabsichtigten Arbeiten. In Abhängigkeit von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere der Dringlichkeit der Maßnahmen, muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die mit den Maßnahmen einhergehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen.

2. Soll der Mieter für etwa ein Jahr aus seiner seit mehr als zehn Jahren bewohnten Wohnung vollständig ausziehen, ist eine Ankündigung von gerade einmal sechs Werktagen unproblematisch als unangemessen kurz und damit nicht rechtzeitig zu bewerten.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO.

1. Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 555a Abs. 1 BGB.

a) Weiterhin nicht nachgewiesen hat die Kl. ihre Vermieterstellung und damit ihre Aktivlegitimation. Es mag sein, dass die […] GmbH & Co. KG […], die ausweislich des Mietvertrages vom Mai 2009 Vertragspartnerin der Bekl. ist, im Mai 2013 ihren Firmennamen geändert hat. Die Bekl. hat dies zulässigerweise mit Nichtwissen bestritten; die Kl. hat dennoch davon abgesehen, die Umfirmierung durch die ihr obliegende Vorlage eines Handelsregisterauszuges zu belegen.

b) Der mit der Berufung weiter verfolgte Anspruch der Kl. auf Verurteilung der Bekl. zur Zahlung von 34.462,40 € ist selbst dann nicht gegeben, wenn zugunsten der Kl. ihre Aktivlegitimation unterstellt wird.

aa) Zutreffend hat das Amtsgericht eine Verletzung vertraglicher Pflichten durch die Bekl. verneint.

Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen.

Den hier maßgeblichen Pflichtenkreis der Mietvertragsparteien im Rahmen der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen hat das Amtsgericht zutreffend auf der Grundlage des § 555a BGB konkretisiert.

Nach § 555a Abs. 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen). Diese hat der Vermieter dem Mieter nach Abs. 2 der Regelung rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, die Maßnahmen sind mit einer nur unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich (§ 555a Abs. 2 Satz 2 BGB). Die beiden letztgenannten Ausnahmen liegen hier unstreitig und offenkundig nicht vor.

Nach § 555a Abs. 3 BGB hat der Vermieter Aufwendungen in angemessenem Umfang zu ersetzen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss; auf Verlangen hat der Vermieter Vorschuss zu leisten.

Nach § 555a Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters von Abs. 2 oder 3 abweichende Vereinbarung unwirksam.

Die Ankündigungspflicht des Vermieters im Fall von Instandsetzungsarbeiten war bereits anerkannt (vgl. BGH v. 4.3.2009 - VIII ZR 110/08, GE 2009, 646, juris Rn. 16), bevor sie im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes (2013) ausdrücklich gesetzlich geregelt wurde. Anders als die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB unterliegt sie keiner besonderen Form oder Frist, wobei es sich dabei um eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers handelt (vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 18), die den Bedürfnissen der Praxis gerecht wird (vgl. MüKoBGB/Artz, 8. Aufl. 2020, BGB § 555a Rn. 21; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 15. Aufl., 2022, § 555a Rn. 37, m.w.N.; Kammer v. 17.3.2016 - 65 S 289/15, juris).

Wie jede Ankündigungs- oder Mitteilungspflicht ist sie kein Selbstzweck, sondern hat sich mit Blick auf ihren Sinn und Zweck am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers zu orientieren. Ebenso wie die Modernisierungsankündigung soll die Ankündigung nach § 555a Abs. 2 BGB den Mieter vor allem früh- bzw. rechtzeitig (zutreffend) über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren (vgl. auch BT-Drs. 14/4553, S. 37 für die Modernisierungsankündigung; BGH v. 4.3.2009 - VIII ZR 110/08, GE 2009, 646, juris Rn. 16). Die Erheblichkeitsschwelle für die Ankündigungspflicht lässt zudem darauf schließen, dass sich die zeitliche Komponente (Rechtzeitigkeit), aber auch die inhaltlichen Anforderungen nach der Art und dem Umfang der in Aussicht genommenen Arbeiten richten. In Abhängigkeit von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere auch der Dringlichkeit der Maßnahmen (§ 555a Abs. 2 Hs. 2 Alt. 2 BGB) muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die mit den Maßnahmen einhergehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen (vgl. BGH v. 4.3.2009 - VIII ZR 110/08, GE 2009, 646, juris Rn. 16; MüKoBGB/Artz, 8. Aufl. 2020, BGB § 555a Rn. 21; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 15. Aufl., 2022, § 555a Rn. 37, m.w.N.).

Anknüpfungspunkt für die Haftung der Bekl. soll nach dem Vortrag der Kl. (wohl) die Nichteinhaltung des - von ihr zunächst einseitig gesetzten - Umzugstermins am 5. Mai 2020 sein.

Die Kl. übersieht bereits im Ausgangspunkt den Schutz, den die Bekl. als Mieterin aus §§ 535 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB, Art. 14 GG genießt (vgl. Wertungen: BVerfG v. 26.5.1993 - 1 BvR 208/93, juris; BGH v. 9.10.2019 - VIII ZR 21/19, juris) und insbesondere sie als Vermieterin verpflichtet, (auch) Erhaltungsmaßnahmen mit größtmöglicher Rücksicht auf die Belange der betroffenen Mieter - auch der Bekl. - durchzuführen. Ein zeitweiliger Umzug in eine andere Umsetzunterkunft ist der größtmögliche Eingriff in das Besitzrecht des Mieters im Rahmen eines laufenden Mietverhältnisses. Ein entsprechender Anspruch des Vermieters gegen den Mieter besteht nur ausnahmsweise unter sehr engen Voraussetzungen (BGH v. 11.12.2014 - IX ZR 87/14, GE 2015, 910, juris Rn. 14; Staudinger/J. Emmerich [2021], BGB § 555a Rn. 9). Nach den eingangs dargestellten Maßstäben und unter Berücksichtigung des Schutzes des Mieters nach den vom Bundesverfassungsgericht entwickelten, aus Art. 14 GG abgeleiteten Grundsätzen folgt ganz zwanglos, dass die Anforderungen an die Ankündigung von Maßnahmen, die einen zeitweiligen Auszug erforderlich machen sollen, nicht etwa geringer als üblich sind, sondern sehr hoch.

Es kann zugunsten der Kl. unterstellt werden, dass die Bekl. ein der Anlage K2 inhaltsgleiches Schreiben der - unterstellt - von der Vermieterin beauftragten Hausverwaltung zuging.

In diesem Schreiben wird - wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat - über Baumaßnahmen an Teilen der Gemeinschaftsflächen und in nicht näher benannten Mieteinheiten informiert. Es wird ausdrücklich mitgeteilt, dass der Zugang zur Wohnung des Adressaten des Schreibens nicht erforderlich ist; es sollen lediglich persönliche Gegenstände entfernt werden, die sich auf den Fluren befinden. Die Arbeiten sollten ab 11. November 2019 beginnen, montags bis samstags von 7.00 bis 18.00 Uhr durchgeführt werden.

Ebenso wie das Amtsgericht vermag die Kammer dem Schreiben nicht einmal andeutungsweise einen Hinweis darauf zu entnehmen, dass die Bekl. ihre Wohnung zeitweise nicht wird bewohnen können mit der Folge, in eine Umsetzwohnung umziehen zu müssen.

Eine weitere - mit Blick auf die Schwere des Eingriffs in das Besitzrecht der Bekl. - keinesfalls überobligatorische schriftliche Ankündigung hat das Amtsgericht - wiederum zutreffend - erstmals in dem Schreiben der hiesigen Prozessbevollmächtigten der Kl. vom 24. April 2020 gesehen.

Danach hatte die Bekl. sich - mit Blick auf die von ihr allenfalls geschuldete (passive) Duldungspflicht ihrerseits überobligatorisch - selbst um eine Umsetzwohnung bemüht und dies der von der Kl. ihr gegenüber als zuständig benannten Person (unstreitig) bereits mehr als einen Monat zuvor am 19. März 2020 mitgeteilt. Die Kl. indes teilte der Bekl. über deren anwaltlichen Vertreter erstmals in dem Schreiben vom (Freitag, den) 24. April 2020 schriftlich mit, welche Erhaltungsmaßnahmen über welchen Zeitraum in der Wohnung der Bekl. ausgeführt werden sollen, ferner, dass sie die Umsetzwohnung angemietet habe und die Kosten tragen werde. Das Schreiben wird wörtlich als „schriftliche Instandsetzungsankündigung“ bezeichnet.

Ohne mit der Bekl. diesbezüglich Rücksprache gehalten zu haben, teilten die Bevollmächtigten der Kl. mit, dass Letztere für (Dienstag) den 5. Mai 2020, 9.00 Uhr einen Umzugstermin mit der Umzugsfirma Z. vereinbart habe.

Angesichts des Umstandes, dass die Bekl. für etwa ein Jahr aus der von ihr seit mehr als zehn Jahren bewohnten Wohnung vollständig ausziehen sollte, ist eine Ankündigung von gerade einmal sechs Werktagen nach den eingangs dargestellten Maßstäben unproblematisch als unangemessen kurz zu bewerten und damit nicht rechtzeitig. Die Kl. mag sich lebensnah vor Augen führen, dass die Bekl. - unabhängig von ihren konkreten Lebensverhältnissen - immerhin auch die Entscheidung treffen musste, welche Gegenstände sie für etwa ein Jahr entbehren und einlagern kann, welche sie mitnehmen wird.

Dass diese Frist unangemessen kurz war, ergibt sich auch - den Maßstäben des BGH folgend - aus den zu berücksichtigenden weiteren, hier gegebenen Umständen des Einzelfalls.

Die Kl. selbst hat noch in dem Schreiben vom 30. Oktober 2019 keinerlei Maßnahmen auch nur erwähnt, die in der Wohnung der betroffenen Mieter auszuführen sein würden und einen zeitweisen Auszug aus der Wohnung erforderlich machen könnten. Eine an den Maßstäben der §§ 535 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu messende Bauplanung hätte dies jedoch erfordert. Was die Kl. daran hinderte, lässt sich weder ihrem Vortrag noch sonst den Akten entnehmen.

Hinzu kommt, dass die Kl. sich nach der Mitteilung der Bekl. mit eMail vom 19. März 2020, dass sie bereit sei, in die Wohnung in der R. Straße umzuziehen, mehr als einen Monat Zeit gelassen hat, um eine den Anforderungen des § 555a Abs. 2 BGB genügende Ankündigung auf den Weg zu bringen und der Bekl. mitzuteilen, dass diese Wohnung nunmehr angemietet sei bzw. sein wird. Die Bekl. war schon unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt verpflichtet, auf kurzfristigen Zuruf der Kl. aus der seit mehr als 10 Jahren bewohnten Wohnung (zudem im zeitlichen Zusammenhang zum allgemein bekannten ersten bundesweiten Lockdown) auszuziehen. Sollten der Kl. die von ihr behaupteten Kosten entstanden sein, mit denen sie nun die Bekl. belasten möchte, so beruht deren Entstehung nicht auf einer Pflichtverletzung der Bekl., sondern allenfalls Organisations- und Planungsmängeln im Verantwortungsbereich der Kl. selbst.

Die Bekl. hat die Kl. auf das Schreiben vom Freitag, den 24. April 2020 hin auch nicht etwa im Ungewissen über den von der Kl. einseitig angesetzten Umzugstermin gelassen. Ihr Bevollmächtigter hat die Kl. vielmehr bereits mit Schreiben vom 29. April 2020 darüber informiert, dass die Bekl. einen Umzug am 5. Mai 2020 nicht bewerkstelligen könne, sondern erst zum 1. Juni 2020. Dieser zeitliche Vorlauf war - mit Blick auf die Schwere des Eingriffs in das Besitzrecht der Bekl. und angesichts der bereits monatelang andauernden Arbeiten, deren ordnungsgemäße Planung ausschließlich in den Verantwortungsbereich der Kl. fiel - mehr als angemessen. Eine (plötzlich eingetretene) besondere Dringlichkeit der Erhaltungsmaßnahmen ergibt sich nicht. Die Darstellung der Maßnahmen im Schreiben vom 24. April 2020 lässt im Übrigen nicht einmal den Rückschluss zu, dass ein Auszug der Bekl. für etwa ein Jahr überhaupt erforderlich war, wenn die Kl. - ihren Pflichten gemäß - die Erhaltungsmaßnahmen schonend und mit dem geringstmöglichen Eingriff in die Besitzrechte im Gebäude (vertragsgemäß) verbliebener Mieter plante und ausführte. Soweit die Kl. - ohne der Bekl. die Maßnahmen rechtzeitig gemäß § 555a Abs. 2 BGB angekündigt zu haben - bereits Aufträge erteilt und damit potentiell Kosten ausgelöst haben sollte, lag auch das allein in ihrem Planungs- und Verantwortungsbereich, für den sie ihren eigenen Angaben nach mehr als genug zeitlichen Vorlauf hatte.

2. Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Amtsgericht eine (eigenständige) Verletzung von Pflichten der Bekl. aus der Vereinbarung der Parteien vom 12. Mai 2020 verneint.

Soweit die Kl. die Feststellungen des Amtsgerichts als „rechtsirrig“ bezeichnet, unterliegt sie selbst einer Fehlinterpretation der Vereinbarung, im Übrigen auch des Begriffs der Duldungspflicht.

Letztere erschöpft sich - schon dem Wortsinn nach - in einem passiven Zulassen, ohne dem Duldungspflichtigen ein aktives Tun abzuverlangen. Mitwirkungspflichten ergeben sich (lediglich) im Zusammenhang mit der Terminabstimmung und der Sicherstellung privater höchstpersönlicher Gegenstände (BGH v. 4.3.2009 - VIII ZR 110/08, juris Rn. 16; MüKoBGB/Artz, 8. Aufl. 2020, BGB § 555a Rn. 17; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 15. Aufl., 2022, § 555a Rn. 31; Staudinger/J. Emmerich [2021], BGB § 555a Rn. 9). Diese Mitwirkungspflichten hat die Bekl. - wie ausgeführt - überobligatorisch erfüllt, dies, obwohl die Kl. ihrerseits die ihr vom Gesetz auferlegten Pflichten nicht wie geschuldet erfüllt hat.

Die Pflicht der Bekl. beschränkte sich nach dem eindeutigen Wortlaut - insbesondere der Ziff. 3 - der Vereinbarung darauf, am 16. Mai 2020 ab 15.00 Uhr an dem Umsetzvorgang mitzuwirken und „sich selbst und ihr in der Vertragswohnung befindliches Hab und Gut (soweit es nicht eingelagert werden soll) in die Umsetzwohnung verbringen zu lassen“. Woraus die Kl. eine Verpflichtung der Bekl. entnimmt, die Wohnung zu beräumen bzw. aufzuräumen, lässt sich der Vereinbarung an keiner Stelle entnehmen. Die Kl. selbst gibt auch nicht an, welcher Ziffer der Vereinbarung sie eine solche, von der Bekl. übernommene Verpflichtung entnehmen will. Es ist nicht das Amtsgericht, sondern die Kl., die „ausblendet“, dass die Bekl. ihr gegenüber auf das Schreiben vom 24. April 2020 unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat, dass sie mehr Zeit brauche, um den Umzug vorzubereiten. Es stellte ein Entgegenkommen der Bekl. dar, dass sie sich auf den von der Kl. (plötzlich) geltend gemachten Zeitdruck hin darauf einließ, kurzfristig umzuziehen. Die Bekl. hat - dem Vortrag der Kl. in der Klageschrift gemäß - auf deren Unzufriedenheit mit dem Zustand der Wohnung auch am 16. Mai erneut angeboten, die Wohnung selbst binnen zehn Tagen leerzuräumen.

Die Kl. übersieht auch, dass die Frage, ob die Bekl. ihr Geschirr spült, Milchprodukte und Eier in einem Kühlschrank aufbewahrt, den vorzuhalten sie nicht einmal verpflichtet ist, ob sie Dinge behält, die andere wegwerfen, ihrer verfassungsrechtlich geschützten Entscheidungsbefugnis unterliegt, die gemietete Wohnung so einzurichten und so zu leben, wie sie es für richtig hält, solange Rechte Dritter nicht beeinträchtigt werden. Dass Letzteres in dem seit mehr als zehn Jahren andauernden Mietverhältnis der Fall gewesen sein soll, trägt die Kl. weder vor noch ist es für die hier zu entscheidende Frage relevant, ob die Bekl. gegen irgendeine der Verpflichtungen aus der Vereinbarung vom 12. Mai 2020 verstoßen hat. Wollte die Kl. insoweit sichergehen, hätte sie dies regeln müssen, dies allerdings auch auf die Gefahr hin, dass eine etwaige Vereinbarung nach § 555a Abs. 3 BGB unwirksam sein könnte.

Soweit die Kl. die Verletzung einer (welcher?) Pflicht aus der Vereinbarung vom 12. Mai 2020 daraus ableiten möchte, dass die Mitarbeiter der Umzugsfirma sich weigerten, die Wohnung zu beräumen, liegt auch dies - mangels Regelung in der Vereinbarung und Bestehens einer gesetzlichen Verpflichtung - im Risikobereich der Kl. Die Beräumung und Verbringung der in der Wohnung befindlichen Gegenstände war auch nicht etwa unmöglich, sondern wurde - mit geringer zeitlicher Verzögerung - nach dem eigenen Vortrag der Kl. erfolgreich durchgeführt.

Es erschließt sich weiter auch nicht einmal ansatzweise, woraus sich der der Bekl. gegenüber geltend gemachte, einen Schadensersatzanspruch gegen sie angeblich begründende Zeitdruck ergeben sollte. Die Kl. selbst führt schon in der Klageschrift aus, dass sie bereits 2017 mit den Planungen für die umfassende Sanierung des - so ihrer Beschreibung - „maroden Gebäudes“ begonnen hatte, 2019 die Bauplanung abgeschlossen war und das Bauvorhaben im November 2019 begonnen wurde.

Weshalb die Bekl. nach Benennung einer Ersatzwohnung durch sie am 19. März 2020 erst am 24. April 2020 erstmals detailliert schriftlich über die in ihrer Wohnung geplanten Maßnahmen informiert wurde und es erforderlich gewesen sein soll, dass sie kurzfristig binnen zehn Tagen ausziehen muss, ist auch unter Berücksichtigung der von der Kl. selbst für die Wohnung veranschlagten Bauzeit von einem Jahr weder plausibel noch ergaben sich aus diesem rücksichtslosen Verhalten der Kl. Verpflichtungen der Bekl.

Berufung nach dem Hinweisbeschluss zurückgenommen.

Auch Erhaltungsmaßnahmen muss der Vermieter dem Mieter nach § 555a BGB rechtzeitig ankündigen. Wird das versäumt, entfällt jedenfalls eine Schadensersatzpflicht des Mieters für Mehrkosten wegen der Verzögerung.

Die Vermieterin plante umfangreiche Baumaßnahmen an Teilen der Gemeinschaftsflächen und in verschiedenen Mieteinheiten. In einem Schreiben an die Mieterin vom 11. November 2019, das keine Einzelheiten enthielt, hieß es, Zugang zur Wohnung sei nicht erforderlich. Tatsächlich war eine Umsetzung der Mieterin für etwa ein Jahr beabsichtigt, was der Mieterin mit Schreiben vom 24. April 2020 mitgeteilt wurde. Der vorübergehende Umzug sollte am 5. Mai 2020 stattfinden; es kam zu Verzögerungen und die Vermieterin verlangte über 30.000 € Schadensersatz.

Das LG Berlin hielt, ebenso wie das AG, die Klage für unbegründet. Eine Pflichtverletzung der Mieterin sei nicht anzunehmen, da die Ankündigung nicht rechtzeitig erfolgt sei. Eine Ankündigung mit einer Frist von sechs Werktagen vor einer Umsetzung des Mieters in eine andere Wohnung für etwa ein Jahr sei unangemessen kurz und begründe keine Duldungspflicht des Mieters. Wenn die Klägerin trotzdem schon Aufträge erteilt und Kosten ausgelöst habe, betreffe dies allein ihren Plan- und Verantwortungsbereich.

Die Berufung wurde nach dem Hinweis zurückgenommen.