Nicht immer Schadensersatz für unwirksame Kündigung

Zur fehlenden Kausalität einer unwirksamen Kündigung für einen Kündigungsfolgeschaden.

I. Die Kl. nehmen die Bekl. auf Schadensersatz für eine entgangene Umzugsbeihilfe im Zusammenhang mit einem zwischen den Parteien letztlich gescheiterten Mietvertragsverhältnis in Anspruch, die Bekl. verlangen im Rahmen der Widerklage die Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, ein Anspruch auf Schadensersatz scheitere daran, dass ein adäquat-kausal auf eine Pflichtverletzung der Bekl. zurückzuführender Schaden nicht vorliege. Ein Widerrufsrecht der Bekl. habe nicht bestanden, so dass die Kl. darauf hätten bestehen können, den rechtsverbindlich geschlossenen Mietvertrag durchzuführen. Es bestehe daher kein unmittelbarer Kausalzusammenhang zwischen der Erklärung der Bekl. und der Nichtdurchführung des Mietvertrages. Vielmehr seien die Kl. davon ausgegangen, die Widerrufserklärung sei als ein Angebot zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages zu verstehen, welches sie auch angenommen hätten. Die unterbliebene Durchführung des Mietvertrages sei demnach nicht auf die rechtswirkungslose Widerrufserklärung der Bekl. zurückzuführen, sodass der für die Annahme einer Schadensersatzpflicht notwendige Kausalzusammenhang nicht gegeben sei. Es sei insbesondere auch nicht davon auszugehen, dass die Kl. nicht die Möglichkeit gehabt hätten, bis zum angestrebten Auszugstermin zum 30.11.2021 eine Wohnung von dritter Seite anzumieten. Die Widerklage der Bekl. sei hingegen begründet, weil die unberechtigte Geltendmachung des Schadensersatzanspruches eine von den Kl. zu vertretende Pflichtverletzung darstelle. Sie hätten erkennen können, dass die Nichtdurchführung des Mietvertrages aufgrund der einvernehmlichen Vertragsaufhebung zumindest auch ihrem Verantwortungsbereich zuzuordnen sei. Die Einschaltung eines Rechtsanwaltes zur Prüfung und Abwehr der Forderung durch die Bekl. sei unter dem Gesichtspunkt der Waffengleichheit objektiv gerechtfertigt gewesen.

Gegen das Urteil wenden sich die Kl. mit ihrer Berufung. Dazu führen sie aus, das Amtsgericht habe die Grundsätze zum Schadensersatz bei rechtswidrig ausgesprochenen Kündigungen verkannt. Die Kl. hätten zwar den rechtsverbindlich geschlossenen Mietvertrag durchführen können, aber nicht müssen. Insbesondere komme es nicht darauf an, ob die ausgesprochene Kündigung wirksam gewesen sei oder nicht, die Kl. hätten jedenfalls davon ausgehen dürfen, dass die Bekl. ihnen den Besitz nicht rechtzeitig überlassen würden. Diesem Druck hätten die Kl. sich gebeugt und daher ihrerseits zu Recht das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen können, da es sich um eine schwerwiegende Vertragsverletzung gehandelt habe. Es könne den Kl. auch nicht zum Nachteil gereichen, dass sie das Angebot zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages angenommen hätten, da sie sich ausdrücklich Schadensersatzansprüche vorbehalten hätten. Hinsichtlich der Pflichtverletzung sei insbesondere zu berücksichtigen, dass die Mietsache noch nicht übergeben worden sei, sodass die Ausgangslage der Kl. schlechter gewesen sei als bei einer bereits übergebenen Mietsache. Die Kl. hätten nicht das Risiko eingehen wollen, das Angebot der Vormieterin, ohne eine Wohnung in der Hinterhand zu haben, annehmen zu müssen. Auch ein Prozess von ungewisser Dauer zur Besitzeinräumung sei ihnen daher nicht zuzumuten gewesen. Es sei weiterhin eine reine Spekulation des Amtsgerichts, dass sie die Möglichkeit gehabt hätten, von dritter Seite eine Wohnung anzumieten. Schließlich sei auch die Widerklage unbegründet, da das Schuldverhältnis alleine aufgrund einer Pflichtverletzung und damit auf Veranlassung der Bekl. verletzt worden sei. Alleine die Bekl. hätten sich vertragswidrig verhalten. […]

II. Die zulässige Berufung ist unbegründet.

a) Soweit das Amtsgericht Krefeld die seitens der Kl. geltend gemachte Schadensersatzforderung mangels eines adäquat-kausal auf eine Pflichtverletzung der Bekl. zurückzuführenden Schadens abgelehnt hat, lässt dies keine Rechtsfehler erkennen. Ein Anspruch der Kl. auf Schadensersatz ergibt sich nicht aus § 280 Abs. 1 BGB, da der Schaden der Kl. in Form der fehlenden Auszahlung einer Umzugsbeihilfe durch die Vormieterin nicht auf den rechtsunwirksamen Widerruf oder eine unberechtigte Kündigung seitens der Bekl. zurückzuführen ist.

Dem Amtsgericht ist zunächst darin zuzustimmen, dass den Bekl. ein Widerrufsrecht, welches sie im Rahmen des Schreibens vom 28.9.2021 als bestehend reklamiert haben, offensichtlich nicht zugestanden hat. Auch bestand kein Recht der Bekl., das Mietverhältnis wegen des Vorliegens von Eigenbedarf zu kündigen, da in dem streitgegenständlichen Mietvertrag zusätzliche Anforderungen für eine Eigenbedarfskündigung vereinbart wurden, die unstreitig nicht erfüllt waren.

Eine unberechtigte Kündigung (ebenso ein Widerruf) stellt dabei grundsätzlich eine Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis dar, sodass der Kündigungsempfänger den durch die Kündigung entstandenen Schaden ersetzt verlangen kann. Bei einer unberechtigten Kündigung durch den Vermieter macht dieser dem Mieter nämlich den Gebrauch der Mietsache streitig und verletzt damit seine Vertragstreuepflicht. Allerdings muss der Schaden nach den allgemeinen Kausalitätsgrundsätzen auch ursächlich auf die unberechtigte Kündigung zurückzuführen sein. Dies ist dann der Fall, wenn das Verhalten des Gekündigten hierdurch herausgefordert wurde und keine ungewöhnliche oder gänzlich unangemessene Reaktion darstellt. Diese Voraussetzung ist jedenfalls dann gegeben, wenn der Kündigende die Kündigungsvoraussetzungen schlüssig dargetan hat und der Kündigungsempfänger keine Veranlassung hat, daran zu zweifeln; außerdem ist diese Voraussetzung erfüllt, wenn der Kündigungsempfänger sich dem Druck des Kündigenden beugt, sofern dieser Druck ein gewisses Maß an Ernsthaftigkeit übersteigt (vgl. zum vorstehenden: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 542 Rn. 106-108 m.w.N.).

Hier war für die Kl. aber ohne Weiteres erkennbar, dass für die Bekl. kein Recht dazu bestanden hat, die verbindlich abgegebene Erklärung zum Mietvertragsschluss zu widerrufen. Auch die zusätzlich ausgesprochene Kündigung wegen Eigenbedarfs war mit Blick auf die gerade dazu vertraglich vereinbarten Einschränkungen ebenfalls offensichtlich nicht wirksam. Die Kl. haben das auch tatsächlich erkannt und in ihrem Antwortschreiben vom 9.10.2021 den Bekl. so mitgeteilt. Zu diesem Zeitpunkt waren die Kl. wegen der Eigenbedarfskündigung ihres früheren Mietvertrages zudem unstreitig bereits anwaltlich vertreten. Die Kl. haben mit dem Antwortschreiben eindeutig zu verstehen gegeben, dass alleine aufgrund des Schreibens vom 28.9.2021 der Mietvertrag nicht beendet werden konnte. Die von ihnen selbst erklärte außerordentliche fristlose Kündigung bzw. die Annahme eines von ihnen unterstellten Angebots der Bekl. auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages stellt nach den oben dargelegten Grundsätzen daher eine ungewöhnliche Reaktion dar, weil die Kl. als Kündigungsempfänger nicht nur Zweifel an der Wirksamkeit der Kündigung bzw. des Widerrufs hatten, sondern vielmehr positiv die Unwirksamkeit kannten.

Nach Auffassung der Kammer lagen hier auch keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür vor, dass die Bekl. den Kl. das Mietobjekt aufgrund eines ernsthaften und endgültigen Beendigungswillens nicht fristgerecht bis zum 1.12.2021 übergeben würden. Es ergibt sich nicht aus der Tatsache, dass die Bekl. mit dem Schreiben vom 28.9.2021 bereits vier Tage nach dem Abschluss des Mietvertrages eine unberechtigte Kündigung ausgesprochen haben. Denn die Bekl. haben bereits erstinstanzlich vorgetragen, dass sie den Widerruf bzw. die Eigenbedarfskündigung umgehend nach dem Schreiben zurückgenommen hätten und den Kl. sowohl schriftlich als auch persönlich angeboten hätten, das Mietverhältnis zu erfüllen, was von den Kl. nicht hinreichend bestritten worden ist. Ein übermäßiger Druck seitens der Bekl., dem sich die Kl. durch die Aussprache der eigenen Kündigung gebeugt haben, ist angesichts dessen für die Kammer nicht ersichtlich.

Die Kl. hätten die Bekl. zudem aufgrund ihrer eindeutigen Rechtsposition ohne Weiteres auf eine ordnungsgemäße Erfüllung des Mietvertrages in Anspruch nehmen können, und zwar sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich, was unstreitig nicht erfolgt ist, es gab ihrerseits nicht einmal eine außergerichtliche Aufforderung. Zwar ist den Kl. insoweit zuzustimmen, dass sie nicht verpflichtet waren, an dem Vertrag festzuhalten und vielmehr aufgrund einer unzweifelhaft rechtsunwirksamen Kündigung das Mietverhältnis selber (hilfsweise) fristlos kündigen konnten. Wenn die Kl. aber eine solche Kündigung aussprechen, ist ihre eigene Entscheidung für die Nichtauszahlung der Umzugsbeihilfe kausal geworden, nicht aber die Pflichtverletzung der Bekl.

b) Das Amtsgericht Krefeld hat die Kl. auf die Widerklage hin auch rechtsfehlerfrei dazu verurteilt, der Bekl. die für die vorgerichtliche Rechtsverteidigung entstandenen Kosten zu erstatten. Der Anspruch der Bekl. folgt aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB, da sich die unberechtigte Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches (vgl. oben) als eine Pflichtverletzung seitens der Kl. darstellt.

Zwar begründet eine Geltendmachung unbegründeter Ansprüche nicht ohne Weiteres einen Anspruch auf Ersatz der zur außergerichtlichen Abwehr des Anspruchs entstandenen Rechtsanwaltskosten. Besteht zwischen den Parteien aber ein Vertragsverhältnis oder eine sonstige Verbindung, kann die Geltendmachung eines unberechtigten Anspruchs eine Pflichtverletzung i.S.d. § 280 Abs. 1 BGB darstellen (vgl. BGH, Urteil vom 16.1.2009 - V ZR 133/08). Darüber hinaus muss sich die Einschaltung eines Rechtsanwalts zur Rechtsverteidigung auch als vernünftig und zweckmäßig darstellen (vgl. Grüneberg in Grüneberg, BGB Kommentar, 82. Aufl. 2022, § 280 Rn. 27). Das Amtsgericht ist hier zu Recht davon ausgegangen, dass die Bekl. sich vor dem Hintergrund einer Waffengleichheit zur Prüfung und Abwehr der anwaltlich geltend gemachten Forderung ebenfalls anwaltlichen Rat einholen durften, zumal zwischen den Parteien unstreitig ein Vertragsverhältnis bestanden hatte. Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil es sich bei der Abwehr der vermeintlichen Schadensersatzforderung nach Auffassung der Kammer nicht um einen einfach gelagerten Fall gehandelt hat und auf Seiten der Bekl. Sprachschwierigkeiten bestanden.

Der Streitwert wird auf 3.446,49 € festgesetzt.

Eine unberechtigte Kündigung stellt eine Pflichtverletzung dar, die einen Schadensersatzanspruch begründen kann. Der Schaden muss aber gerade wegen der Kündigung entstanden sein.

Die Vermieter hatten nach Mietvertragsabschluss vor Einzug der Mieter den Vertrag widerrufen und wegen Eigenbedarfs gekündigt. Für die Mieter war offensichtlich, dass dies nicht wirksam war, wie sie den Beklagten auch mitteilten. Sie kündigten jedoch ihrerseits das Mietverhältnis und verlangten Schadensersatz für eine entgangene Umzugsbeihilfe. AG und LG wiesen die Klage ab.

Das LG Krefeld verwies darauf, dass eine unberechtigte Kündigung, ebenso ein Widerruf, zwar eine Pflichtverletzung darstelle und einen Schadensersatzanspruch begründen könne. Nach allgemeinen Kausalitätsgrundsätzen müsse der Schaden jedoch ursächlich auf die unberechtigte Kündigung zurückzuführen sein. Für die anwaltlich vertretenen Kläger sei hier ohne Weiteres erkennbar gewesen, dass kein Recht zum Widerruf oder Kündigung für die Vermieter bestand. Die Kläger hätten ohne Weiteres die Beklagten auf Vertragserfüllung in Anspruch nehmen können. Damit sei die eigene Entscheidung der Kläger für die Nichtauszahlung der Umzugsbeihilfe kausal geworden und nicht die Pflichtverletzung der Beklagten.

Das AG hatte in den gegenseitigen Kündigungen einen Mietaufhebungsvertrag gesehen. Dieser würde grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch wegen der ungerechtfertigten Eigenbedarfskündigung nicht ausschließen (so schon OLG Karlsruhe NJW 1982, 54). Das wäre nur bei einer Unterbrechung des Zurechnungszusammenhangs der Fall. Der Bundesgerichtshof (NJW 1991, 2568) sagt dazu: „Der Zurechnungszusammenhang wird unterbrochen oder endet, wenn bei wertender Betrachtung die weiteren Schadensfolgen nicht mehr dem ersten Schadensereignis, sondern einem anderen Geschehen zuzurechnen sind.“ Diese wertende Betrachtung ergab im Fall des LG Krefeld, dass der Einzug der Mieter in eine andere Wohnung nicht auf das Verhalten der Vermieter zurückzuführen war.