Nicht genehmigungspflichtige Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in Milieuschutzgebieten bei Antragstellung vor dem 3. März 2015

Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in Berliner Milieuschutzgebieten bedarf keiner Genehmigung nach der Berliner Umwandlungsverordnung, wenn der Antrag auf Teilung bereits vor dem 3. März 2015 beim Grundbuchamt gestellt worden ist; eine erst später erteilte und nachgereichte Abgeschlossenheitsbescheinigung ändert daran nichts.

(Leitsatz der Redaktion)

2. Die Umwandlungsverordnung ist jedoch auf entsprechende Anträge, die bereits vor dem 3. März 2015 beim Grundbuchamt gestellt worden sind, nicht anzuwenden, § 3 Satz 3 UmwandV. Das ist hier der Fall.

a) Ein Antrag ist bei dem Grundbuchamt gestellt, wenn er dort eingegangen ist, § 13 Abs. 2 Satz 1 GBO. Das ist der Zeitpunkt, zu dem er dem funktionell zuständigen Rechtspfleger, § 3 Nr. 1 lit. h RpflG, vorgelegt ist, § 13 Abs. 2 Satz 2 GBO, d. h. in dessen Besitz kommt (vgl. Demharter, GBO, 29. Aufl., § 13, Rn. 23; Gursky, in: Staudinger, BGB 2012, § 878, Rn. 42). Danach ist der Antrag der Beteiligten auf Teilung gemäß § 8 WEG hier am 27. Februar 2015 und somit vor dem in § 3 Satz 3 UmwandV benannten Termin gestellt worden.

b) Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung erst am 14. September 2015 erteilt und auf die Zwischenverfügung vom 5. Mai 2015 am 16. Oktober 2015 dem Grundbuchamt nachgereicht worden ist. § 3 Satz 3 UmwandV dient dem Schutz derjenigen, die auf den Bestand der geltenden Rechtslage im Zeitpunkt ihrer Antragstellung vertraut haben (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin, Verordnung Nr. 17/180, S. 7; Drs. 17/2160). Die Zielrichtung der Regelung gleicht derjenigen in § 236 Abs. 2 BauGB, § 22 Abs. 3 bzw. Abs. 4 BauGB a.F. (vgl. BVerwG, NVwZ 1995, 271) oder § 878 BGB. Diese Vorschriften setzen voraus, dass der Antrag vollständig gestellt worden ist (vgl. BT-Drs. 13/6392,117; Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Aufl., § 22 Rn. 13), was erfordert, dass er zu der beantragten Eintragung führt (Gursky a.a.O. Rn. 43; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 118). Im Rahmen von § 878 BGB ist allerdings anerkannt, dass dessen Wirkungen auch dann erhalten bleiben, wenn ein zu Recht mit einer Zwischenverfügung beanstandetes Eintragungshindernis erst nach Wirksamwerden der Verfügungsbeschränkung beseitigt wird (OLG Celle, OLG 17, 352; KG, DNotZ 1930, 631; Demharter, a.a.O. § 13 Rn. 10; Volmer in KEHE, 7. Aufl., § 13 Rn. 13). Das gilt jedenfalls dann, wenn die Zwischenverfügung nicht die Wirksamkeit der materiell-rechtlichen Verfügung betrifft (Schöner/Stöber a.a.O.). Steht dem Vollzug des Antrags hingegen ein Hindernis entgegen, das nicht mit rückwirkender Kraft beseitigt werden kann, kommt der Erlass einer Zwischenverfügung nicht in Betracht. Wird ein solcher Antrag nicht sofort zurückgewiesen, so dass der Antragsteller noch Gelegenheit zur Beseitigung des Hindernisses hat, gilt der Antrag erst als in dem Zeitpunkt bei dem Grundbuchamt eingegangen, in dem das Hindernis beseitigt worden ist (vgl. KG, JFG 14, 444, 446 und 23, 143, 145 f.).

Ein rückwirkend nicht zu beseitigendes Hindernis liegt etwa vor, wenn die zur Eintragung erforderliche Bewilligung des unmittelbar von der Eintragung Betroffenen (§ 19 GBO) noch nicht erklärt worden ist (Demharter a.a.O. § 18 Rn. 12) oder wenn dem Antragsteller aufzugeben wäre, eine bereits erklärte Bewilligung inhaltlich zu ändern (Zeiser in Hügel, GBO, 2. Aufl., § 18 Rn. 17). Entsprechend darf das Grundbuchamt nicht mit einer alle Wirkungen des Antrags erhaltenden Zwischenverfügung auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts hinwirken, das Grundlage der einzutragenden Rechtsänderung sein soll (BGH, NJW 2014, 1002). Um einen solchen Mangel geht es bei der Zwischenverfügung vom 5. Mai 2015, die auch bei der vom Grundbuchamt vorgenommenen rückblickenden Betrachtung zu Recht ergangen ist, nicht.

Gemäß § 7 Abs. 4 WEG sind bei der Begründung von Wohnungseigentum der Eintragungsbewilligung ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung soll dem Grundbuchamt die Prüfung erleichtern, ob die Sollvorschrift des § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG beachtet ist. Ohne eine solche Bescheinigung darf das Grundbuchamt das zu bildende Wohnungseigentum nicht eintragen (BayObLG, Rpfleger 1990, 457; Böttcher in Meikel, GBO, 11. Aufl., Einl. D Rn. 108). Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist damit formelle Eintragungsvoraussetzung. Weder das Vorliegen der Abgeschlossenheit selbst noch das einer darüber ausgestellten Bescheinigung der Baubehörde ist allerdings materielle Wirksamkeitsvoraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum (BGH, NJW 2008, 2982; OLG München, ZWE 2009, 25; Elzer/Schneider in Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl., § 3 Rn. 62; Röll, Rpfleger 1983, 380, 382). Ist Wohnungseigentum eingetragen worden, kann es nicht unter Berufung auf die fehlende Abgeschlossenheit in Zweifel gezogen werden (BGH, NJW 1990, 1111). Ließe aber das Fehlen von Abgeschlossenheit die Entstehung von Wohnungseigentum unberührt, so gibt es keinen Grund, den formellen Nachweis der Abgeschlossenheit nicht mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt der Antragstellung zuzulassen, und zwar unabhängig davon, ob die zuständige Behörde die zum Nachweis erforderliche Erklärung bei Antragstellung noch nicht abgegeben hatte oder der Nachweis nur dem Grundbuchamt nicht vorgelegt worden ist.

c) Der Antrag ist schließlich auch nicht insoweit ein neuer, nach dem 2. März 2015 gestellter und deshalb der Umwandlungsverordnung unterfallender Antrag, als die Beteiligte mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan einen geänderten Schnitt A-A vorgelegt und ihre Bewilligung entsprechend angepasst hat. Abgesehen davon, dass die Veränderung in der zeichnerischen Darstellung schon keine inhaltliche Änderung der beabsichtigten Teilung erkennen lässt, hätte auch eine sachliche Änderung in Details nicht ohne Weiteres zur Folge, dass nicht mehr über den Antrag vom 26. Februar 2015, sondern über einen neuen Antrag zu entscheiden wäre.

Zur Thematik siehe Beitrag von RA Dr. Egbert Kümmel in GE 2016, 93 ff.