Nicht genehmigter Umbau der Mietsache, Ausgangsverschluss

1. Ob der Mieter sämtliche bei Vertragsbeginn vorhandenen Ein- und Ausgänge einer Ladenfläche offen halten muss, ist im Wege der Vertragsauslegung zu ermitteln (ebenso OLG Dresden NZM 2008, 131).

2. Zur Annahme eines Anspruchs des Vermieters auf Offenhaltung, wenn die dem Mietvertrag beigefügten Pläne die Ein- und Ausgänge ausweisen, der Mietvertrag dem Mieter eine umfassende Betriebspflicht auferlegt und der Vermieter bei den Vertragsverhandlungen den zweiten Ein- und Ausgangsbereich verlangt hat.

3. Die Abrede über die Offenhaltung der Ein- und Ausgänge wahrt die (vertraglich vereinbarte) Schriftform, wenn der Parteiwille in der Urkunde durch die ausdrückliche Betriebspflicht in Verbindung mit der Zustandsbeschreibung der Räume einen - wenn auch unvollkommenen - Ausdruck gefunden hat.

B. Die zulässige Berufung ist in dem nach Teilrücknahme verfolgten Umfang begründet.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch aus dem Mietvertrag (§§ 535, 541 BGB) auf Wiedereinrichtung und Offenhaltung der Ein- und Ausgänge nebst Kassen im 1. OG in dem Zustand zu, der vor der eigenmächtigen vollständigen Schließung durch die Bekl. im April 2010 bestand. Die Parteien haben in Erweiterung der allgemein in § 1 Nr. 13 MV geregelten Betriebspflicht eine Pflicht der Bekl. zur Offenhaltung eines Ein- und Ausgangsbereichs auch im 1. OG vereinbart.

1) Die in § 1 Nr. 1 MV ausdrücklich in Bezug genommenen Planskizzen haben nicht nur (zugunsten der Bekl.) die Qualität einer verbindlichen Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf Raumgestaltung und Zuschnitt der Mieträume (vgl. BGH NJW 2005, 2152 unter 3.) und damit hinsichtlich der Ausstattung mit einem Ein- und Ausgangsbereich im 1. OG in der dort eingezeichneten Weise.

Vielmehr haben die Parteien im Vertrag vom 9./17.8.2004 auch vereinbart, dass die Bekl. zur Einrichtung und zum Gebrauch eines Ein- und Ausgangsbereichs mit Kassen im 1. OG verpflichtet ist.

Allerdings ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, vorhandene Einrichtungen zu nutzen (s. Kraemer/von der Osten in: Bub/Treier, Handb. der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Rn. III A 2319).

Eine Betriebspflicht (als deren Modifizierung bzw. Erweiterung sich der Zwang zur Offenhaltung eines Ein- und Ausgangsbereichs im 1. OG vorliegend darstellt) folgt auch nicht bereits aus dem bloß erkennbaren Interesse des Vermieters, etwa an einem Aufrechterhalten von Verkehrsströmen in einem Einkaufscenter (vgl. Kraemer/von der Osten, aaO., Rn. 2321 f.; Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 Rn. 254).

Jedoch ergibt sich die Verpflichtung der Bekl. vorliegend aus der Zusammenschau des dem Mietvertrag beigefügten Plans für das 1. OG, der in § 1 Nr. 13 MV vereinbarten Betriebspflicht der Bekl. und dem Inhalt und Verlauf der Vertragsverhandlungen.

Verträge sind gemäß §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung von Wortlaut, Interessenlage und Begleitumständen wie dem Inhalt und Verlauf der Vertragsverhandlungen auszulegen.

Auch bei formbedürftigen Erklärungen sind Umstände außerhalb der Urkunde bei der Auslegung mit zu berücksichtigten. Erst in einem zweiten Schritt ist zu prüfen, ob der so ermittelte Wille in der Urkunde einen wenn auch unvollkommenen Ausdruck gefunden hat und damit die Schriftform gewahrt ist (sog. Andeutungstheorie, BGH NJW-RR 2010, 821 Tz. 12; NJW 1996, 2792, 2793; BAG 2007, 250 Tz. 23; Palandt/Ellenberger, BGB, 74. Aufl., § 133 Rn. 19).

Vorliegend ergibt sich die Pflicht der Bekl. zur Aufrechterhaltung einer Ein- und Ausgangssituation im 1. OG bereits naheliegend aus der in § 1 Nr. 13 MV vereinbarten Betriebspflicht in Verbindung mit dem (der Anlage K 1 entsprechenden) Grundrissplan, welcher Bestandteil des Mietvertrags ist und in dem ein Ein- und Ausgangsbereich samt Kassen im 1. OG eingezeichnet ist. Die Betriebspflicht dient dem Interesse des Vermieters nicht nur am Fortbestand des Geschäfts des Mieters überhaupt, sondern - zumal in einem Einkaufszentrum - auch an einer belebenden Wirkung des Geschäftsbetriebs für das Umfeld der Mieträume. Dieses Interesse kommt in § 1 Nr. 13 MV etwa darin zum Ausdruck, dass „vorhandene Schaufenster … von der Mieterin angemessen zu dekorieren, regelmäßig zu säubern und während der Öffnungszeiten des E. beleuchtet zu halten“ sind. Ebenso wie die Bekl. danach an eine Stilllegung von Schaufenstern gehindert wäre, kann sie die Betriebspflicht nach Treu und Glauben nicht dadurch umgehen, dass sie (ohne Zustimmung der Kl.) die bei Vermietung vorhandenen Ein- und Ausgänge verschließt. Denn auch diese prägen das Erscheinungsbild der Mietsache und haben eine potentiell belebende Wirkung auf andere Bereiche des Einkaufscenters.

Dieses bereits aus § 1 Nr. 13 MV in Verbindung mit dem Grundrissplan und der erkennbaren Interessenlage der Kl. zu begründende Auslegungsergebnis wird durch Inhalt und Gang der Vertragsverhandlungen bestärkt. Die Kl. hat im Vorfeld des Vertragsabschlusses, wie nunmehr unstreitig ist, durch ihren Verhandlungsführer T. der Bekl. die Einrichtung eines Ein- und Ausgangsbereich nebst Kassen im 1. OG vorgegeben; diese Planung ging nicht von der Bekl. aus, sondern entsprach dem Wunsch der Kl. Die Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen T. hat darüber hinaus ergeben, dass dieser gegenüber Herrn S. die dahinter stehende Intention, nämlich die Lenkung von Verkehrsströmen, erläutert hat, und schließlich sogar, dass Herr S. darauf erklärt hat, dass er dies einsehe und die Bekl. den Ein- und Ausgang und die Kassen dann „akzeptieren“ müsse. Soweit die Bekl. diese Äußerungen der beiden Verhandlungsführer in der Berufungserwiderung noch bestreiten will, steht dies einer Feststellung auf der Grundlage der Aussage des Zeugen T. nicht entgegen (§ 286 ZPO), denn die vom Landgericht protokollierte Aussage ist detailliert und in sich schlüssig, und Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen sind weder ersichtlich noch vom Landgericht dargelegt. Auf den Zeugen S. hätte sich nicht die Kl., sondern (und zwar erstinstanzlich) gegenbeweislich die Bekl. berufen müssen. Das hat sie jedoch nicht getan, obwohl sich - wie bereits mit Schriftsatz der Kl. vom 29.11.2012 vorgetragen - aus der Aussage des Zeugen T. vom 10.1.2014 ergab, dass sein Gesprächspartner Herr S. und nicht Hr. H. war, und den Parteien bis 31.1.2014 nachgelassen war, zur Beweisaufnahme Stellung zu nehmen.

Das Fehlen einer ausdrücklichen Vertragsbestimmung im schriftlichen Mietvertrag in Bezug auf die Pflicht der Bekl. zur Offenhaltung des Ein- und Ausgangsbereichs nebst Kassen im 1. OG spricht nicht gegen eine fortgeltende Willensübereinstimmung. Denn nach Verlauf und Inhalt der Vertragsverhandlungen gingen die Parteien offenbar davon aus, dass die Beifügung des Plans mit den entsprechenden Einzeichnungen ihren Willen hinreichend manifestierte. Eine besondere Regelung für den Fall aufzunehmen, dass die Bekl. in Kenntnis des abweichenden Willens der Kl. in Zukunft vom Planinhalt abwich, lag nicht nahe, da es sich um ein treuwidriges Verhalten handelte. Ferner ist darauf hinzuweisen, dass auch die dem Mietvertrag beigefügte Schnittzeichnung einen Übergang sowohl im EG als auch im 1. OG mit den Worten „Anschluss an Bestand“ kennzeichnet, und auch darin die beiderseits bekannte und akzeptierte Bedeutung dieses Umstands zum Ausdruck kommt.

Entgegen dem Landgericht steht auch der weitere Vertragsinhalt der Annahme einer Vereinbarung nicht entgegen. Insbesondere ist kein Gegenschluss aus § 1 Nr. 4 MV gerechtfertigt. Dort heißt es lediglich: „Der ungehinderte Zugang vom Parkplatz zum Mietobjekt muss gewährleistet sein.“ Darin liegt keine Hervorhebung gerade nur der Bedeutung des Eingangs zum EG (der dort auch gar nicht ausdrücklich erwähnt wird), sondern lediglich die Beschaffenheitsvereinbarung einer Zugänglichkeit vom Parkplatz zu den Mieträumen. Mit der Frage, ob die Kl. daneben auch ein schützenswertes Interesse an einem Zugang vom 1. OG aus hat, hat diese Regelung nichts zu tun.

Soweit die Bekl. und dem folgend das Landgericht eine Feststellung dazu für erforderlich halten, dass die Kl. den Ein- und Ausgangsbereich im 1. OG zur „Bedingung“ für den Mietvertragsabschluss „erhoben“ habe, ist das unrichtig. Maßgeblich für den Inhalt des Vertrags ist das von den Parteien übereinstimmend Gewollte, das vorliegend anhand des Urkundeninhalts und ggf. ergänzend der Vertragsverhandlungen zu ermitteln ist. Die hypothetische Frage, ob eine Partei den Vertrag auch mit anderem Inhalt geschlossen hätte, ist insoweit ohne jede Bedeutung.

Ohne Erfolg beruft sich die Bekl. auf die Entscheidung OLG Dresden NZM 2008, 131, mit der eine Klage des Vermieters gegen die Schließung eines von mehreren Eingängen durch den Mieter abgewiesen worden ist. Im Ansatz ist der Entscheidung darin zu folgen, dass es eine Frage der Vertragsauslegung ist, ob der Mieter alle Eingänge offen halten muss. Diese Auslegung ergibt vorliegend jedoch, wie ausgeführt, dass die Bekl. sich mit Vertragsschluss zur Offenhaltung verpflichtet hat. Der Senat weicht vom Urteil des OLG Dresden daher auch nicht ab.

2) Ohne Erfolg beruft sich die Bekl. auf eine Unwirksamkeit der Vereinbarung wegen Nichteinhaltung der Schriftform (§ 125 Satz 2 BGB i.V.m. § 16 Nr. 6 MV). Die Schriftformklausel ist nicht einschlägig, da es sich nicht um eine „Ergänzung“ oder „Nebenabrede“ zum Mietvertrag handelt. Die Pflicht zur Offenhaltung des Ein- und Ausgangsbereichs nebst Kassen folgt nicht erst aus einer mündlichen Abrede oder stillschweigenden Vereinbarung, sondern - wie dargelegt - aus § 1 Nr. 13 MV in Verbindung mit dem Grundrissplan des Mietvertrags. Selbst wenn man das Auslegungsergebnis maßgeblich erst mit dem ergänzend zu berücksichtigenden Inhalt der Vertragsverhandlungen begründen wollte, würde dies zu keinem Formmangel führen. Denn der Wille der Parteien fand auch in diesem Fall in der Urkunde einen hinreichenden, wenn auch „unvollkommenen“ Ausdruck. Denn hierfür ist nicht etwa erforderlich, dass sich das Auslegungsergebnis aus dem Wortlaut der Klausel von selbst erschließt (vgl. BGH, Urt. v. 5.11.2004 - LwZR 2/04, juris Tz. 16 f.: Auslegung einer Sonderkündigungsklausel bei Eigenbedarf „des Verpächters“ dahin, dass sie nicht zugunsten eines Erwerbers gilt). Auch eine mündliche Vereinbarung kann zur Auslegung dessen herangezogen werden, was in der Vertragsurkunde unvollkommen, aber zumindest andeutungsweise niedergelegt ist (BGH, Beschl. v. 19.10.2005 - XII ZR 67/02, juris Tz. 4). Vorliegend hat der Parteiwille in der Urkunde durch die ausdrückliche Betriebspflicht (§ 1 Nr. 13 MV) in Verbindung mit der Zustandsbeschreibung der Räume, die einen Zugang im 1. OG vorsahen, einen zwar unvollkommenen, aber hinreichenden Ausdruck gefunden.

§ 541 BGB verpflichtet den Mieter, einen „vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache“ zu unterlassen. Maßgebend ist der Mietvertrag, der den Gebrauchsumfang konkretisiert. Veränderungen durch den Mieter muss der Vermieter deshalb nicht hinnehmen.

Die Beklagte hatte von der Klägerin in dem noch zu erstellenden Einkaufszentrum Räumlichkeiten vom Untergeschoss bis zum fünften Obergeschoss angemietet, wobei Grundlage hierfür die dem Mietvertrag von August 2004 beigefügten Baupläne waren. Diese sahen zusätzlich zu den Ein- und Ausgängen im Erdgeschoss für das erste Obergeschoss einen Eingang von der Ladenstraße des Centers sowie eine Kassenzone mit zehn Kassen und entsprechend vielen Ausgängen vor. Nach Inbetriebnahme des Centers gestaltete die Beklagte 2009 mit Zustimmung der Klägerin den Ein- und Ausgangsbereich im ersten Obergeschoss um, indem sie den Eingang verschloss, mehrere Kassen entfernte und an deren Stelle einen neuen Eingang errichtete. 2010 erfolgte eine weitere Verkleinerung des Bereichs dahingehend, dass nur eine Info-Stelle mit Kasse sowie eine weitere Kasse erhalten blieben. Weil die Beklagte seit April 2010 die Ein- und Ausgänge im ersten Obergeschoss insgesamt geschlossen hat, verlangt die Klägerin nunmehr Wiederherstellung eines Eingangs sowie von Ausgängen gemäß dem damaligen Grundrissplan.

Das Landgericht Berlin wies die Klage ab, weil die durchgeführte Beweisaufnahme nicht ergeben habe, dass die Klägerin „einen Ein- und Ausgang im 1. OG zur Bedingung für den Abschluss des Mietvertrages erhoben“ habe. Das Kammergericht änderte das landgerichtliche Urteil ab und verurteilte die Beklagte zur Wiederherstellung des Ein- und Ausgangsbereichs entsprechend dem Grundrissplan. Zwar sei ein Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, vorhandene Einrichtungen des Mietobjekts zu nutzen. Hier ergebe sich jedoch die Verpflichtung der Beklagten aus Inhalt und Verlauf der Vertragsverhandlungen, dem Grundrissplan für das erste Obergeschoss und der in § 1 Nr. 13 des Mietvertrages vereinbarten Betriebspflicht.