Nicht genehmigte Wahlparty kein Grund zur fristlosen Kündigung

1. Eine nicht genehmigte Wahlparty im Umkreis von Mieträumen einer politischen Partei berechtigt nicht ohne Abmahnung zur fristlosen Kündigung, auch wenn die Partei als rechtsextrem gilt und die Veranstaltung von gewaltbereiten Demonstranten begleitet wurde, worüber in nationalen und internationalen Medien berichtet wurde.

2. Die Einstufung des Bundesamts für Verfassungsschutz, bei einer politischen Partei lägen Anhaltspunkte für Bestrebungen gegen die freiheitlich demokratische Grundordnung vor, ist für das Zivilgericht nicht bindend. (Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. ist der Bundesverband einer politischen Partei. Sie wird vom Bundesamt für Verfassungsschutz beobachtet. Sie mietete 2022 von der Kl. mit drei schriftlichen Verträgen Räumlichkeiten und Stellplätze. Es handelt sich um eine Gewerbeimmobilie, die üblichen Bürozeiten der dort angesiedelten Unternehmen und Organisationen sind Montag bis Freitag 8.00 bis 18.00 Uhr sowie Sonnabend 8.00 bis 12.00 Uhr. Sonntags werden die Büroflächen/Geschäftsräume von anderen Mietern nur in Ausnahmefällen geringfügig genutzt, Besucherverkehr findet nicht statt.

Die Parteien vereinbarten eine Festlaufzeit bis zum 30.9.2027 (§ 4.1 MV), ein einmaliges Sonderkündigungsrecht für beide Parteien mit einer Frist von drei Monaten zum 30.9.2026 (§ 4.2 MV) und eine Verlängerungsoption für die Bekl. für den Fall, dass das Sonderkündigungsrecht nicht ausgeübt wurde (§ 4.3 MV). […]

Im Zuge des Abschlusses der Mietverträge bat die Bekl. die Kl. darum, drei Fahnenmasten für Deutschlandfahnen und Fahnen mit XXX-Logo auf dem Grundstück aufstellen zu dürfen, was die Kl. ihr untersagte. Die Kl. teilte der Bekl. mehrfach mit, dass keinem der Gewerbemieter jedwede Äußerung, insbesondere politischer Art, in Form von beispielsweise Plakaten oder Flaggen gestattet werde. […]

2023 fragte die Bekl. bei der Hausverwaltung an, ob für eine interne Weihnachtsfeier ein bestimmter Teil der Fläche des Innenhofs als Raucherbereich, zur Aufstellung eines Grills und für die Aufstellung von zwei bis drei Stehtischen genutzt werden könne. Der Geschäftsführer der Kl. teilte der Bekl. mit eMail vom 30.11.2023 mit, dass er die Anfrage nur negativ beantworten könne, da die angefragte Fläche die stets freizuhaltende Feuerwehrfläche betreffe, und ergänzte: „Wenn Sie einen anderen Platz im Hof finden, etwa die Ecke zwischen … und B., kein Problem.“

Die Bekl. nahm am 23.2.2025 (einem Sonntag) an der Wahl zum Deutschen Bundestag teil, bei der sie … Kraft wurde. Sie richtete an diesem Tag, nachdem sie keine anderen Räumlichkeiten in Berlin hierfür gefunden hatte, ohne Genehmigung der Kl. im Hof des Hauses, in den mit Vertrag vom 10.10.2022 gemieteten Räumen und in Räumen, die ihre Tochtergesellschaft … Dienstleistungs GmbH von der … SE untergemietet hatte, ihre Wahlparty mit Presse und Gästen, insgesamt mehreren hundert Teilnehmern, aus. Hierfür ließ sie im Hof Zelte, Stehtische, Zaunelemente (bespannt mit Überzügen, die jedenfalls zum genutzten Bereich hin … waren und das Logo der Bekl. trugen) und die großformatigen Buchstaben „…“ aufstellen. Während der Party wurde die Innenfassade des Gebäudes jedenfalls zeitweilig … und mit dem Parteilogo der Bekl. angestrahlt. In der Nähe des Gebäudes wurde anlässlich der Wahlparty eine Demonstration gegen die Bekl. durchgeführt, an der auch gewaltbereite Demonstranten teilnahmen, die Polizei schränkte den Zutritt zum Objekt jedenfalls teilweise ein. Über die Wahlparty wurde in nationalen und internationalen Medien berichtet, der Geschäftsführer der Kl. erfuhr hierdurch aus der Berichterstattung im österreichischen Fernsehen.

Die Kl. erklärte mit Anwaltsschreiben vom 6.3.2025 die fristlose Kündigung, hilfsweise die fristgerechte Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt der drei Mietverträge und begründete dies mit der Wahlparty und deren Folgen. […]

Die Kl. erklärte mit Schriftsatz vom 13.6.2025 vorsorglich nochmals die Kündigung aller Mietverträge „fristlos und vorsorglich außerordentlich fristgerecht zum nächstzulässigen Zeitpunkt“ wegen unerlaubter Nutzung des Innenhofs, unerlaubter Werbung, Gefährdung des Objekts durch Verstellen der Rettungswege, der Durchführung von Veranstaltungen in den Innenräumen trotz fehlender baulicher Herrichtung und fehlender Nutzungsbewilligung sowie strafrechtlichen Verhaltens des Bundesgeschäftsführers und des Bundesschatzmeisters zu ihren Lasten. Mit Schriftsatz vom 31.7.2025 erklärte sie erneut die außerordentliche fristlose und hilfsweise fristgerechte Kündigung der drei Mietverträge.

A. Die Klage ist hinsichtlich des Hauptantrags unbegründet. […]

IV. Die Mietverhältnisse sind nicht durch außerordentliche Kündigung wegen der Wahlparty der Bekl. beendet worden, § 543 Abs. 1 BGB.

1. Allerdings hat die Bekl. sich vertragswidrig verhalten.

a) Die Bekl. war nicht berechtigt, ohne Genehmigung der Kl. Teile des Hofs für die Wahlparty zu nutzen. Ein solches Recht ergibt sich insbesondere nicht aus der Formulierung „inklusive anteiliger Allgemeinflächen“ in § 1 (1.1) der Mietverträge, da hieraus nur die Berechtigung zur allgemeinen Mitnutzung der Flächen im Rahmen der offensichtlichen Zweckbestimmung folgt, nicht jedoch die Berechtigung zu einer darüberhinausgehenden Sondernutzung ohne Absprache.

Ob Mitarbeiter der Hausverwaltung von der beabsichtigten Wahlparty wussten, ist ohne Belang, weil dies an der fehlenden Genehmigung nichts ändern würde. Die Bekl. hätte sich direkt an die Kl. oder an vertretungsberechtigte Personen der Hausverwaltung wenden müssen mit dem Ersuchen, eine solche Wahlparty durchführen zu dürfen, anstatt lediglich Hausverwaltungsmitarbeiter auf unterer Ebene um die Lösung eines technischen Problems zu bitten, zumal dies bei diesen Mitarbeitern den unzutreffenden Eindruck erwecken konnte, dass mit der Wahlparty schon alles seine Richtigkeit habe.

b) Die Bekl. war auch nicht berechtigt, den Hof zum Aufstellen von Werbemitteln zu nutzen und die (Innen-) Fassade mit ihrem Logo und der Parteifarbe … anzustrahlen.

§ 13 (13.1) der Mietverträge erlaubt lediglich das Anbringen einheitlich nach Bestimmungsrecht des Vermieters gestalteter Namens- und Firmenschilder. Die Klausel in § 13 (13.2) der Mietverträge ist gegenstandslos, da keine Werbeflächen vermietet sind.

Ob diese Beschränkungen, bei denen es sich augenscheinlich um AGB der Kl. handelt, einer Inhaltskontrolle standhalten (§ 307 BGB), kann dahinstehen. Denn ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung ist die Nutzung des Objekts, in dem sich die Mieträume befinden, zu Werbezwecken nur vom Mietvertrag umfasst, soweit die Auslegung dies nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die örtliche Verkehrssitte ergibt, §§ 133, 157, 242 BGB (vgl. OLG Saarbrücken, Urteil vom 27.5.2010 - 8 U 448/09, juris Rn. 19). Die Kl. hat aber nicht aufgezeigt, dass es der Verkehrssitte in Berlin (bzw. im Ortsteil Wittenau) entspricht, dass Gewerbemieter die Außen- oder Innenfassade eines Objekts mit Leuchtwerbung anstrahlen oder auf allgemeinen Verkehrsflächen des Objekts Werbeträger aufstellen, dafür ist auch sonst nichts ersichtlich.

2. Die hierauf gestützten Kündigungen sind aber jedenfalls deshalb unwirksam, weil die Kl. die Bekl. nicht erfolglos abgemahnt hat (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB) und die erfolglose Abmahnung nicht entbehrlich ist.

a) Die Abmahnung verspricht nicht offensichtlich keinen Erfolg, § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB.

Mangelnde Erfolgsaussicht liegt dann vor, wenn eine Änderung des vertragswidrigen Verhaltens nicht zu erwarten ist. An die Entbehrlichkeit der Abmahnung sind die gleichen strengen Anforderungen zu stellen wie bei § 281 Abs. 2 BGB, so dass diese Voraussetzung nur dann vorliegt, wenn eine Abmahnung als bloße Förmelei erscheinen würde. Dies ist dann der Fall, wenn die Vertragspartei sich ernsthaft und endgültig weigert, sich vertragsgemäß zu verhalten, künftige Vertragsverletzungen ankündigt oder sonst sicher davon auszugehen ist, dass zukünftige Vertragsverletzungen erfolgen werden (vgl. BGH, Urteil vom 19.2.1975 - VIII ZR 195/73, juris Rn. 26; BGH, Urteil vom 31.10.2012 - XII ZR 126/11, GE 2013, 52 = juris Rn. 33; BGH, Urteil vom 13.6.2007 - VIII ZR 281/06, juris Rn. 12; Streyl in: Schmidt-​Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 543 BGB Rn. 228).

Eine Abmahnung würde hier keine bloße Förmelei darstellen. Die Bekl. hat sich nicht ernsthaft und endgültig geweigert, sich vertragsgemäß zu verhalten, sie hat auch keine künftigen Vertragsverletzungen angekündigt. Vor der streitgegenständlichen Wahlparty hat sie keine vergleichbaren Vertragsverletzungen begangen, sondern wegen der Nutzung des Hofs und für das Aufstellen von Fahnen mit der Kl. Kontakt aufgenommen und ihre ablehnenden bzw. einschränkenden Antworten hingenommen. Die Umstände, dass die Bekl. im Rechtsstreit die Auffassung vertritt, zu ihrem Verhalten berechtigt gewesen zu sein, und dass sie der Kl. die Vereinbarung einer Vertragsstrafenregelung angeboten hat, ändern daran nichts. Zu berücksichtigen ist, dass die Kl. selbst geltend macht, dass die Bekl. schon erhebliche Schwierigkeiten hat, geeignete Räume für eintägige Veranstaltungen zu finden, und dass Banken nicht bereit seien, Immobilien zu finanzieren, in denen die Bekl. ansässig ist. Vor diesem Hintergrund spricht viel dafür, dass die Bekl. sich einer Abmahnung beugen würde, um den Bestand der Mietverträge für ihre Bundesgeschäftsstelle nicht zu gefährden, selbst wenn sie der Auffassung sein sollte, dass das Verhalten an sich nicht vertragswidrig sei. Eine vereinbarte Vertragsstrafe würde an der Vertragswidrigkeit und der Gefahr, dass im Falle weiterer Verstöße gekündigt wird, nichts ändern.

b) Die sofortige Kündigung ist auch nicht aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt, § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB.

aa) Mündliche Verbote, politische Werbung aufzustellen, haben kein größeres Gewicht als entsprechende Vereinbarungen im schriftlichen Vertrag. Die Bekl. ist bei der Abwägung nicht wegen ihrer Bekanntheit anders zu behandeln als andere Mieter. Die Vertragsverletzungen waren vorübergehend und haben die Nutzung durch andere Mieter oder die Kl. nicht greifbar beeinträchtigt, zumal die Wahlparty an einem Sonntag stattgefunden hat. Das Aufstellen von Werbung und das Bestrahlen von Wänden mit Werbung erweckt bei durchschnittlichen Adressaten nicht den Eindruck, dass das Gebäude im Eigentum des Werbenden stehe, denn es ist allgemein bekannt, dass auch bei Gewerberäumen Eigentum und Besitz häufig auseinanderfallen. Das Verhalten von Polizei und politischen Gegnern der Bekl. ist dieser nicht zuzurechnen, da sie keine Erfüllungsgehilfen der Bekl. sind, § 278 BGB. Unabhängig von der Frage, ob der gemäß Mietvertrag vom 10.10.2022 ausdrücklich zum „Betrieb eines Veranstaltungsraums“ vermietete Raum öffentlich-rechtlich bereits hierfür genutzt werden durfte, wäre es jedenfalls vom Mietgebrauch gedeckt gewesen, wenn sich die erweiterte Parteiführung in den Büroräumen getroffen hätte, um die Wahl auszuwerten und das weitere Vorgehen zu besprechen, und wenn sich Politiker der Bekl. über das Medienstudio an Bürger und Presse gewandt hätten, um den Ausgang der Wahl zu kommentieren, oder das Gebäude für Interviews auf öffentlichem Straßenland verlassen hätten. Auch dies hätte eine nationale und internationale Medienberichterstattung über das Grundstück als Sitz der Bekl. (mit Bildmotiven und Filmaufnahmen, die beispielsweise darstellen, wie die Bundessprecher der Bekl. die Parteizentrale betreten), Bedrohungslagen durch politische Gegner der Bekl. und polizeiliche Maßnahmen zum Schutz vor diesen Bedrohungen mit sich bringen können, zumal die Anschrift der Bekl. nicht geheim ist und schon wegen § 5 Nr. 1 DDG nicht geheim sein kann. Dass die Bekl. konkrete Sicherheitsrisiken und ihre Folgen schuldhaft verursacht hätte, hat die Kl. nicht aufgezeigt. Soweit die Kl. geltend macht, dass die Präsenz der Bekl. in den Räumlichkeiten verhindere, dass sie eine Anschlussfinanzierung finde oder das Objekt angemessen wirtschaftlich verwerten könne, ist dies nicht der Bekl. anzulasten, sondern Folge eines gesellschaftlichen Meinungsklimas, das zunehmend auf Ausgrenzung und soziale Vernichtung politischer Gegner abzielt und nicht auf den offenen demokratischen Diskurs, in dem Vertreter verschiedener politischer Richtungen um die besten Lösungen bestehender Probleme ringen. (Zum Vergleich ein Gegenbeispiel aus der Geschichte: Ende des 19. Jahrhunderts, während der Geltung des Sozialistengesetzes, prüfte die damalige konservative Mehrheit im Sächsischen Landtag Anträge des sozialdemokratischen Abgeordneten August Bebel inhaltlich und griff sie auf oder nahm sie an, wenn sie für gut befunden wurden, vgl. Brigitte Seebacher-Brandt, Bebel - Künder und Kärrner im Kaiserreich, Bonn 1988, S. 199.)

bb) Zudem ist im Rahmen der Abwägung die Wertung des Art. 21 GG heranzuziehen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts haben politische Parteien - im Vergleich zu Vereinigungen i.S.v. Art. 9 Abs. 1 GG - eine hervorgehobene Stellung in der verfassungsrechtlichen Ordnung des Grundgesetzes. Sie werden in Art. 21 Abs. 1 GG als verfassungsrechtlich notwendig für die politische Willensbildung des Volkes anerkannt und stehen im Rang verfassungsrechtlicher Institutionen. Die Demokratie bedarf dieser politischen Handlungseinheiten, um die Wähler zu politisch aktionsfähigen Gruppen zusammenzuschließen und ihnen so überhaupt erst einen wirksamen Einfluss auf das staatliche Geschehen zu ermöglichen. Politische Parteien sind Mittler zwischen dem Bürger und den Staatsorganen, durch die der Wille der Bürger auch zwischen den Wahlgängen verwirklicht werden kann. Sie spielen daher sowohl bei der demokratischen Willensbildung als auch bei der staatlichen Entscheidungsfindung eine entscheidende Rolle (vgl. BVerfG, Beschluss vom 18.3.2003 - 2 BvB 1/01, BVerfGE 107, 339-395, juris Rn. 58 - NPD-Verbotsverfahren). Die Entscheidung des Verfassungsgebers für die herausgehobene Stellung der politischen Parteien ist im Sinne einer Ausstrahlungswirkung bei der Auslegung der Generalklauseln des Zivilrechts zu berücksichtigen (vgl. zur Berücksichtigung der Grundrechte BVerfG, Urteil vom 15.1.1958 - 1 BvR 400/51, BVerfGE 7, 198-230, juris Rn. 26 ff. - Lüth; zur Ausstrahlungswirkung des Art. 21 GG Klein in: Dürig/Herzog/Scholz, GG, Januar 2012 Lfg. 64, Art. 21 Rn. 271; Morlok in: Dreier, GG, 3. Aufl. 2015, Art. 21 Rn. 67).

Deshalb ist zu berücksichtigen, dass Wahlpartys eine erhebliche Bedeutung für die politische Willensbildung des Volkes haben. Es ist allgemein bekannt, dass an Wahlabenden viele Bürger die Berichterstattung im Fernsehen verfolgen, auch um zu erfahren, wie die Parteien auf die Wahlergebnisse reagieren und wie ihre Spitzenpolitiker mit Siegen und Niederlagen umgehen, sowohl in politischer als auch in persönlicher Hinsicht. Das LG Erfurt hält politische Parteien sogar für verpflichtet, Medien gleichberechtigten Zugang zu Wahlpartys zu gewähren (vgl. LG Erfurt, Urteil vom 31.8.2024 - 9 O 941/24, juris). Es kann an dieser Stelle dahinstehen, ob dem inhaltlich zu folgen ist, jedenfalls unterstreicht die Entscheidung die Bedeutung von Wahlpartys.

cc) Soweit die Kl. geltend macht, im Rahmen der Abwägung müsse auch berücksichtigt werden, dass die Bekl. sich radikalisiert habe, was zu einer Hochstufung durch den Verfassungsschutz geführt habe, kann dem nicht gefolgt werden.

Es kann dahinstehen, ob die Einstufungen der Bekl. durch das Bundesamt für Verfassungsschutz bereits aufgrund des Parteienprivilegs, nach dem eine Partei bis zur Feststellung durch das Bundesverfassungsgericht nach Art. 21 Abs. 2 und 4 GG nicht als verfassungsfeindlich behandelt werden darf, nicht zu beachten sind.

Denn jedenfalls kann sich das Gericht auf der Grundlage des Vortrags der Parteien nicht davon überzeugen (§ 286 Abs. 1 ZPO), dass die geltend gemachten Einstufungen durch das Bundesamt für Verfassungsschutz zutreffend sind.

An diese Einstufungen ist das Gericht nicht gebunden. Sogar eine rechtskräftige strafrechtliche Verurteilung einer Partei ist im Zivilprozess nicht bindend, vielmehr muss sich der Zivilrichter seine Überzeugung im Rahmen freier Beweiswürdigung selbst bilden (vgl. BGH, Urteil vom 26.8.2021 - III ZR 189/19, juris Rn. 11). Dies gilt mangels entsprechender Rechtsgrundlage in der Zivilprozessordnung erst recht für die Einschätzungen von Behörden, zumal in der vorliegenden Konstellation, in der die Gefahr des demokratiefeindlichen Missbrauchs zur Bekämpfung einer politisch missliebigen Oppositionspartei auf der Hand liegt (vgl. Boehme-Neßler, Beobachtung der … - Scheitern am Paradox der wehrhaften Demokratie, NVwZ-Beilage 2024, S. 89). Denn Verfassungsschutzbehörden arbeiten an einer „heiklen Grenzlinie“: Gehen sie gegen eine Partei vor, die tatsächlich verfassungsfeindlich ist, verteidigen sie damit die Grundlagen des demokratischen Verfassungsstaats; gehen sie demgegenüber gegen eine Partei vor, die tatsächlich nicht verfassungsfeindlich ist, fügen sie damit der Demokratie schwerwiegenden Schaden zu (vgl. Murswiek, Verfassungsschutz und Demokratie, Berlin 2020, S. 22). Das Missbrauchspotential ergibt sich insbesondere daraus, dass das Bundesamt für Verfassungsschutz keine neutrale und unabhängige Stelle ist, sondern dem Bundesministerium des Inneren untersteht (§ 2 Abs. 1 Satz 2 BVerfSchG), welches die umfassende Dienst-, Rechts- und Fachaufsicht ausübt, die bis hin zur Möglichkeit des Selbsteintritts reicht (vgl. BVerfG, Beschluss vom 17.9.2013 - 2 BvE 6/08, BVerfGE 134, 141-202, juris Rn. 164 - Abgeordnetenüberwachung). Hochrangige Beamte des Bundesamts für Verfassungsschutz, insbesondere sein Präsident, sind politische Beamte (§ 54 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BBG), so dass ihnen die jederzeitige Versetzung in den einstweiligen Ruhestand droht, wenn sie nicht (und sei es in vorauseilendem Gehorsam) den politischen Willen des Bundesministers des Inneren umsetzen.

Hinzu kommt, dass die Frage, ob das Vorgehen des Bundesamts für Verfassungsschutz auf einer sachwidrigen politischen Motivation beruht, in der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung bislang nur mit unzureichender Tiefe geprüft worden ist (beispielsweise OVG Münster, Urteil vom 13.5.2024 - 5 A 1218/22, juris Rn. 293-302). Ein starkes Indiz für eine sachwidrige politische Motivation wäre es, wenn das Bundesamt für Verfassungsschutz die abstrakt-generellen Kriterien, die hinter seiner Bewertung der Bekl. stehen, willkürlich nur auf diese anwenden würde, nicht aber auf andere Parteien, die im Deutschen Bundestag vertreten sind (und anders als die Bekl. zur Bildung von Regierungskoalitionen herangezogen werden), da dies einen erheblichen Eingriff in das aus Art. 21 Abs. 1 Satz 1 GG folgende (vgl. BVerfG, Urteil vom 15.6.2022 - 2 BvE 4/20, BVerfGE 162, 207-277, juris Rn. 68 ff. - Äußerungsbefugnisse der Bundeskanzlerin) Recht der Bekl. auf Chancengleichheit im politischen Wettbewerb darstellen würde. So vertritt das OVG Münster mit dem Bundesamt für Verfassungsschutz die Auffassung, dass der starke Verdacht bestehe, dass die politischen Zielsetzungen der Bekl. auch beinhalteten, den Schutz der Menschenwürde (Art. 1 Abs. 1 GG) außer Geltung zu setzen, da nach ihrem politischen Konzept jedenfalls Flüchtlingen und anderen Zuwanderern, deutschen Staatsangehörigen mit Migrationshintergrund und deutschen und ausländischen Staatsangehörigen islamischen Glaubens die Anerkennung als gleichberechtigte Mitglieder der rechtlich verfassten Gemeinschaft versagt werden solle (vgl. OVG Münster, Urteil vom 13.5.2024 - 5 A 1218/22, juris Rn. 196-199). Es prüft aber nicht, wie sich das Bundesamt für Verfassungsschutz zu anderen Parteien verhält, die nach diesen Maßstäben zum Ziel haben, den Schutz der Menschenwürde außer Geltung zu setzen, beispielsweise weil nach ihrem politischen Konzept jedenfalls ungeborenen Menschen die Menschenwürde entzogen werden soll, indem ihnen der strafrechtliche Lebensschutz verwehrt wird („Entkriminalisierung des Schwangerschaftsabbruchs“), was sich wegen des auf der Menschenwürde beruhenden Lebensrechts des ungeborenen Menschen und der hieraus folgenden staatlichen Schutzpflichten, zu deren Erfüllung der Staat auch das Strafrecht einsetzen muss (vgl. BVerfG, Urteil vom 28.5.1993 - 2 BvF 2/90, BVerfGE 88, 203-366, juris Rn. 157-161, 166-170, 175-177 - Schwangerschaftsabbruch II), als klar verfassungsfeindliches Ziel darstellt.

Eine weitergehende Prüfung dieses Punkts ist dem Gericht nicht möglich. Im Zivilprozess gilt auch insoweit der Beibringungsgrundsatz. Die Kl. hat trotz der gerichtlichen Hinweise vor dem Termin keinen vertieften Vortrag zu den Einschätzungen des Bundesamts für Verfassungsschutz und ihren Begründungen gehalten.

V. Die Mietverträge sind bislang nicht durch die ordentlichen Kündigungen beendet worden, sie werden auch nicht durch die ordentlichen Kündigungen zum 30.9.2025 enden.

Denn die Parteien sind Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit eingegangen, § 542 Abs. 2 BGB. Die klägerseits geltend gemachten Schriftformverstöße ändern daran nichts.

1. Die klägerische Erlaubnis an die Bekl., die Weihnachtsfeier 2023 auch im Innenhof ausrichten zu dürfen, stellt keinen Schriftformverstoß dar.

Die von §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB geforderte Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von den Parteien unterzeichneten Urkunde oder aus gleichlautenden, von jeweils einer Partei unterzeichneten Urkunden ergibt. Von der Schriftform ausgenommen sind lediglich solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind. Für Vertragsänderungen gilt nichts anderes als für den Ursprungsvertrag. Sie müssen daher ebenfalls der Schriftform des § 550 BGB genügen, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt (vgl. BGH, Urteil vom 11.4.2018 - XII ZR 43/17, GE 2018, 704 = juris Rn. 17). Änderungen sind nur dann gemäß § 550 Satz 1 BGB schriftformbedürftig, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beanspruchen (vgl. BGH, Beschluss vom 15.9.2021 - XII ZR 60/20, juris Rn. 3).

Nach diesen Maßstäben musste die Absprache der Parteien nicht schriftlich getroffen werden, weil sie sich nur auf ein einmaliges Ereignis bezog und keine generelle vertragliche Erweiterung der Nutzungsbefugnisse der Bekl. darstellte.

2. Auch hinsichtlich des zweiten Mietvertrags liegt kein zur Kündigung berechtigender Schriftformverstoß vor. Es kann dahinstehen, ob Absprachen der Parteien zu Umbaumaßnahmen, zur Kostentragung und zur Einholung der öffentlich-rechtlichen Genehmigung dem Schriftformerfordernis unterlegen hätten, da sich die Kl. insoweit nicht auf die Nichteinhaltung der Schriftform berufen kann, weil die Absprachen allein ihr günstig sind, § 242 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 27.9.2017 - XII ZR 114/16, GE 2017, 1397 = BGHZ 216, 68-83, juris Rn. 41). Denn nach dem Gesetz ist allein der Vermieter dafür verantwortlich, dass sich die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befindet, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der schriftliche Vertrag enthält keine hiervon abweichenden Vereinbarungen. Vor diesem Hintergrund nutzt es allein der Kl., wenn die Parteien abweichend hiervon vereinbaren, dass die Bekl. erforderliche Maßnahmen organisiert und die Kosten hierfür trägt.

B. Dem Hilfsantrag war wegen des Anerkenntnisses stattzugeben, § 307 Satz 1 ZPO.

C. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 93 ZPO. Die Kosten waren auch wegen des anerkannten Teils der Kl. aufzuerlegen, denn die Bekl. hat die erstmals in der mündlichen Verhandlung gestellten Hilfsanträge sofort anerkannt und sie hatte zuvor nicht in Frage gestellt, dass die Mietverträge wegen der Sonderkündigungsrechte aufgrund der ordentlichen Kündigungen zu den in den Hilfsanträgen genannten Zeitpunkten enden.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt hinsichtlich der Verurteilung zur zukünftigen Leistung (Tenor Ziff. 1.-3.) aus § 708 Nr. 1 ZPO und beruht wegen der Kostenentscheidung auf §§ 708 Nr. 7, 711, 709 Satz 2 ZPO.

In Zeiten der zunehmenden Polarisierung der Gesellschaft kann ein Mieter mit bestimmter politischer Ausrichtung für den Vermieter einen wirtschaftlichen Verlust bedeuten. Ein Grund zur fristlosen Kündigung ist das jedoch nicht, wie das Landgericht Berlin nach einer ungenehmigten Wahlparty der AfD entschieden hat.

Schon bei Abschluss des Mietvertrages mit der als rechtsextrem geltenden Partei über Räumlichkeiten und Stellplätze teilte die Vermieterin der Beklagten mit, dass politische Äußerungen, etwa in Form von Plakaten, Fahnen oder Flaggen, wie auch den anderen Mietern der Gewerbeimmobilie untersagt seien. Nach dem erfolgreichem Abschneiden bei der letzten Bundestagswahl richtete die Beklagte, nachdem sie keine anderen Räumlichkeiten in Berlin hierfür gefunden hatte, ohne Genehmigung der Klägerin im Februar 2025 im Hof des Hauses eine Wahlparty mit mehreren 100 Teilnehmern, Pressevertretern und Gästen aus; die Klägerin erfuhr davon erst aus dem österreichischen Fernsehen.

In Gebäudenähe fand zeitgleich eine gegen die Beklagte gerichtete Demonstration statt, an der auch gewaltbereite Demonstranten teilnahmen, worüber auch internationale Medien berichteten. Die Klägerin kündigte fristlos, hilfsweise fristgerecht und berief sich u. a. darauf, dass die Partei nach der Einschätzung des Bundesamts für Verfassungsschutz als verfassungsfeindlich anzusehen sei.

Das Landgericht Berlin hielt sowohl die fristlose als auch die fristgerechte Kündigung für unwirksam. Für eine fristlose Kündigung sei grundsätzlich eine Abmahnung erforderlich gewesen; die fristgerechte Kündigung sei nach § 542 BGB unwirksam, weil das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen sei.

Die Kündigung sei auch nicht aus besonderen Gründen nach § 543 BGB gerechtfertigt, weil die Klägerin sich nicht darauf berufen könne, dass sie durch die Anwesenheit der Beklagten das Objekt nicht wirtschaftlich verwerten könne. Dies sei der Beklagten nicht anzulasten, sondern Folge eines gesellschaftlichen Meinungsklimas, das „auf Ausgrenzung und soziale Vernichtung des politischen Gegners“ abziele. An die Einstufung der Partei als verfassungsfeindlich durch das Bundesamt für Verfassungsschutz sei das Gericht nicht gebunden, zumal das Bundesamt für Verfassungsschutz keine neutrale und unabhängige Stelle sei. Ob das Vorgehen in der Behörde auf einer sachwidrigen politischen Motivation beruhe, sei in der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung bislang „nur mit unzureichender Tiefe“ geprüft worden, wie etwa vom OVG Münster mit Urteil vom 13. Mai 2024 - 5 A 1218/22 -. Dabei liege die Gefahr eines demokratiefeindlichen Missbrauchs zur Bekämpfung einer politisch missliebigen Oppositionspartei auf der Hand.

Die Klägerin hatte im Prozess hilfsweise einen Antrag auf zukünftige Räumung gestellt, den die Beklagte sofort anerkannt hatte. Die Beklagte wurde deshalb durch Anerkenntnisurteil zur Räumung bis zum 31. Dezember 2026 verurteilt, im Übrigen wurde die Klage abgewiesen und die (gesamten) Kosten wurden der Klägerin auferlegt.