Nicht ganz dichte Kastendoppelfenster und Instandsetzungsarbeiten im Alt-bau kein Mietmangel

1. Kastendoppelfenster im Altbau müssen (und sollten) nicht luftdicht sein; ein zur Minderung berechtigender Mangel liegt nur dann vor, wenn kein ausreichender Schutz gegen das Eindringen von Feuchtigkeit, z. B. bei Schlagregen, vorliegt oder eine erhebliche Beeinträchtigung durch Zugluft anzunehmen ist.

2. Mit Instandsetzungsarbeiten bei Altbauten muss gerechnet werden; ein Mangel wegen Baulärms und sonstiger Beeinträchtigungen durch Arbeiten in der Nachbarwohnung kann nur geltend gemacht werden, wenn eine darüber hinausgehende Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs konkret dargelegt wird.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten über das Bestehen von Minderungsansprüchen der Kl. als Mieter gegen die beklagte Partei als Vermieter. Das Mietverhältnis bestand vom 1.4.2011 bis zum 31.8.2018. Der vereinbarte Mietzins betrug im streitgegenständlichen Zeitraum 878,71 € monatlich einschließlich kalter und warmer Betriebskosten.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 2.11.2017 forderten die hiesigen Prozessbevollmächtigten der Kl. zur Beseitigung des folgenden Mangels auf: „an den Holzrahmen undichte und zugige Fenster sowie klirrende Fensterscheiben in dem 1. links am Flur (Treppenhaus VH) sowie 1. rechts am Flur (Treppenhaus HH) gelegenen Zimmer“. Für den Nachweis der Beauftragung eines Fachunternehmens wurde eine Frist bis zum 15.11.2017 gesetzt. Außerdem wurde mit Blick auf eine noch zu bestimmende Minderungsquote angekündigt, dass die Zahlung der Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung gezahlt werde.

Im November 2017 nahm der von der beklagten Partei als Zeuge benannte Meister für Holztechnik die Fenster der Wohn- und Schlafräume in der streitgegenständlichen Wohnung in Augenschein.

Mit Datum vom 9.12.2017 erstellte Herr … eine Rechnung über 119 €, in welcher folgende Posten für die „Ausführung: 9.11./27.11.2017“ aufgelistet sind:

„- Kinderzimmertür gang- und schließbar machen, Schließblech feilen

- Schlafzimmer: Fensterflügel gang- und schließbar machen, hobeln, Baskylstange feilen, Flügel auf Schließung überprüfen

- Wohnzimmer: Baskylstange richten, Balkonfenster und -tür auf Schließung überprüfen

Die in der Wohnung befindlichen Kastendoppelfenster befinden sich in einem ordnungsgemäßen Zustand, auch im Hinblick auf Schließung und Dichtigkeit.“

In der Zeit vom 15.2.2018 bis zum 15.4.2018 fanden in der Nachbarwohnung der streitgegenständlichen Wohnung Renovierungsarbeiten statt.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 6.3.2018, adressiert an Frau …, forderten die Prozessbevollmächtigten der Kl. zur Beseitigung des folgenden Mangels auf: „Baulärm aus der Nachbarwohnung, beginnend am 15.2.2018“. Für den Nachweis der Beauftragung eines Fachunternehmens wurde eine Frist bis zum 20.3.2018 gesetzt. Auch insoweit wurde mit Blick auf eine noch zu bestimmende Minderungsquote angekündigt, dass die Zahlung der Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung gezahlt werde. Für das Wochenende 24./25.3.2018 buchten die Kl. einen Aufenthalt im Hotel in N.

Die Kl. behaupten, dass die Wohnung in der Zeit vom 2.11.2017 bis zum Ende des Mietverhältnisses am 31.8.2018 mangelhaft gewesen sei. Die Fenster in dem ersten links vom Flur (Treppenhaus VH) und dem ersten rechts vom Flur (Treppenhaus HH) gelegenen Zimmer der Wohnung seien undicht, zugig und nicht mehr ausreichend im Holzrahmen befestigt gewesen.

Ein Handwerker habe zwar eine Inaugenscheinnahme, jedoch keine Reparaturen vorgenommen, die die Undichtigkeit und mangelnde Befestigung der Fenster im Holzrahmen behoben hätten. Die Dichtigkeit der Fenster sei aber weder überprüft worden, noch sei eine Mängelbeseitigung unternommen worden. Zudem habe Herr … nach der Inaugenscheinnahme konstatiert, hinsichtlich der Dichtigkeit und Zugigkeit bzw. Schließung der Fensterflügel könne „man gar nichts machen“, und dass er empfehlen würde, Dichtungen in die Fensterrahmen einzukleben. […]

Die Kl. behaupten außerdem, dass die Bekl. in der Zeit vom 15.2.2018 bis zum 15.4.2018 die direkt neben der ehemaligen Wohnung der Kl. gelegene Wohnung grundsaniert und umgebaut hätten. Es seien dort Schlitzarbeiten in den Wänden für eine Verlegung der Elektroinstallation und auch von Zu- und Ableitungen für die Zentralheizung durchgeführt, Wände, Decken und Fußböden lautstark bearbeitet und abgeschliffen worden, sowie Arbeiten an den Fenstern durchgeführt worden. Dies habe zu erheblichen Beeinträchtigungen wegen Lärm, Schmutz und Staub werktäglich von etwa 7.00 Uhr bis abends 17.00 Uhr, manchmal auch samstags geführt. Es seien in dem vorstehenden Zeitraum an jedem Tag Geräuschbelästigungen durch Hämmern, Bohren und Sägen zu beklagen gewesen. Diese hätten teilweise bis 22.15 Uhr angedauert. Auch sei an Samstagen gearbeitet worden, an denen es zu den genau selben störenden Geräuschen gekommen sei wie an Werktagen. Zudem sei an mindestens vier Tagen der Dielenboden angeschliffen und lackiert worden.

Die Kl. sind der Auffassung, dass für die von ihr behaupteten Mängel an den Fenstern eine Minderungsquote in Höhe von 15 % für die Zeit vom 2.11.2017 bis zum 31.8.2018 (d. h. 131,81 € monatlich, somit 1.318,10 €) sowie für die behaupteten Beeinträchtigungen wegen der Grundsanierung der Nachbarwohnung eine weitere Minderungsquote in Höhe von 40 % in der Zeit vom 15.2.2018 bis zum 15.4.2018 (d. h. 351,48 € monatlich, somit 702,96 €) angemessen sei.

Die Bekl. behaupten, dass in der Zeit vom 2.11.2017 bis 31.8.2018 kein Mangel an den streitgegenständlichen Fenstern vorgelegen habe. Sie tragen hierzu vor, dass der als Zeuge benannte … nach der Inaugenscheinnahme Wartungsarbeiten an den Fenstern vorgenommen habe. Die Arbeiten seien am 9.11.2017 und am 27.11.2017 durchgeführt worden und wären noch früher durchgeführt worden, wenn die Kl. nicht im Urlaub gewesen wären. Nach Ausführung der Wartungsarbeiten habe Herr … gegenüber den Bekl. bestätigt, dass die in der Wohnung befindlichen Kastendoppelfenster sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befinden würden, auch im Hinblick auf die Schließung und Dichtigkeit der Fensterflügel. […]

Die Bekl. tragen des Weiteren vor, dass es sich bei den in den Zimmern der streitgegenständlichen Wohnung vorhandenen Fenstern nach Auffassung von Baufachleuten um die „optimalsten Fenster eines Wohngebäudes, um Kastendoppelfenster“ handele. Diese würden ein bestmögliches Raumklima garantieren. Das Einkleben von Dichtungen wäre demgegenüber keine Reparatur-, sondern allenfalls eine Modernisierungsmaßnahme, die mit dem vorliegenden Sachverhalt nichts zu tun habe.

Mit Blick auf die Renovierungsarbeiten in der Nachbarwohnung vom 15.2.2018 bis 15.4.2018 behaupten die Bekl., dass weder eine Grundsanierung noch ein Umbau stattgefunden habe. Im Zusammenhang mit den erforderlichen Renovierungsarbeiten seien auch Teile der Elektroinstallation erneuert worden. Es sei lediglich zwei Tage lang der Dielenboden angeschliffen und lackiert worden. Des Weiteren seien lediglich drei Tage lang die Holzdoppelkastenfenster in beiden Zimmern gegen Kunststofffenster ausgetauscht worden. Im Flur seien die Elektroleitungen in einem Kabelkanal auf Putz gesetzt worden. Die Bekl. hätten die Flurdecke abhängen lassen, um die Leitungen nicht sichtbar zu machen. Tapeten seien entfernt und Bohrlöcher geschlossen worden. Anschließend seien die Wände und Decken in der Wohnung weiß gemalert worden. Es sei nur an verschiedenen Tagen und somit nicht den gesamten Zeitraum durchgängig und auch nicht an jedem Tag gearbeitet worden. Wenn überhaupt an Samstagen gearbeitet worden sei, dann sei dies ohne eine Geräuschentwicklung geschehen, denn es sei dann nur gemalert oder Silikonverfugungen durchgeführt worden. […]

[…] 2. a) Die Kl. haben keinen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 536 BGB. […]

aa) Die Mietzahlungen der Kl. an die Bekl. zu 1. in Höhe von 878,71 € monatlich erfolgten nicht ohne Rechtsgrund gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Der Rechtsgrund ist in dem am 14.3.2011 abgeschlossenen Mietvertrag in Verbindung mit § 535 Abs. 2 BGB zu sehen.

(1) Dem daraus folgenden Zahlungsanspruch steht keine Mietminderung gemäß § 536 BGB entgegen. Die Miete war in ihrer Gebrauchstauglichkeit im streitgegenständlichen Zeitraum nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB beeinträchtigt.

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein Mangel der Mietsache ist gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht.

Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich vorrangig nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die - als sog. Umweltfehler - von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken, wie etwa Immissionen. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben, § 242 BGB, nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. BGH, Urt. v. 29.4.2015 - VIII ZR 197/14 -, GE 2015, 849, juris-Rn. 18; Urt. v. 19.12.2012 - VIII ZR 152/12 -, GE 2013, 261, juris-Rn. 8, m.w.N.; LG Berlin, Urt. v. 23.1.2019 - 65 S 170/18 -, GE 2019, 391).

Umstände, die den Rückschluss zuließen, die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrages hinsichtlich künftiger Belästigungen durch Renovierungsarbeiten in dem streitgegenständlichen Gebäude den zur Zeit des Vertragsschlusses bestehenden Zustand für die gesamte Dauer des auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrages als unverändert bestehen bleibend vereinbart, tragen die Kl. weder vor noch sind sie sonst ersichtlich. Eine solche Vereinbarung kann ohne entsprechenden, hier gänzlich fehlenden Vortrag nicht unterstellt werden. Auch hinsichtlich der Fenster ist nichts für eine explizite Vereinbarung der Beschaffenheit und Konkretisierung der Mangelfreiheit ersichtlich.

Auch eine entsprechende stillschweigende Vereinbarung liegt nicht vor. Denn auch eine wenigstens stillschweigend getroffene Vereinbarung würde zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraussetzen. Zur konkludent getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung wird ein Umstand nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont, §§ 133, 157 BGB, erkennen musste, dass der Mieter diesen Umstand als maßgebliches Beschaffenheitskriterium ansieht und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung der (klagenden) Mieter genügte für die Annahme einer konkludenten Vereinbarung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist (vgl. BGH, Urt. v. 29.4.2015 - VIII ZR 197/14 -, GE 2015, 849, juris-Rn. 20; Urt. v. 19.12.2012 - VIII ZR 152/12 -, GE 2013, 261 = juris-Rn. 10; Urt. v. 23.9.2009 - VIII ZR 300/08 -, GE 2009, 1426, juris-Rn. 14).

Da Parteiabreden zur Beschaffenheit fehlen, bestimmt sich der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben, § 242 BGB, nach der Verkehrsanschauung (vgl. BGH, Urt. v. 29.4.2015 - VIII ZR 197/14 -, GE 2015, 849; Urt. v. 19.12.2012 - VIII ZR 152/12 -, GE 2013, 261). Dieser Maßstab stellt dabei sicher, dass einem Vertragspartner - wie auch sonst - mit Vertragsschluss nicht die Haftung für jedes allgemeine (Lebens-) Risiko auferlegt wird. Im Wohnraummietrecht kann nichts anderes gelten, dies schon deshalb nicht, weil es in besonderem Maße auf die angemessene Berücksichtigung der schutzwürdigen Interessen beider Parteien des Wohnraummietvertrages ausgerichtet ist und diese in ein ausgewogenes Verhältnis bringt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 26.5.1993 - 1 BvR 208/93, juris-Rn. 28; zum Vorstehenden insgesamt: LG Berlin, Urt. v. 23.1.2019 - 65 S 170/18 -, GE 2019, 391).

(2) Unter Zugrundelegung der vorstehenden Ausführungen stellen die von den Kl. behaupteten Mängel an einigen Fenstern in der streitgegenständlichen Wohnung keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar.

Dabei geht das Gericht im Grundsatz davon aus, dass - gerade bei Holz-Kastendoppelfenstern - eine komplett luftdichte Verschließung nicht geschuldet, mitunter sogar kontraproduktiv ist. Auch ist es grundsätzlich nicht als zur Minderung berechtigender Mangel anzusehen, wenn bei (älteren) Holz-Kastendoppelfenstern ein gewisses Spiel vorhanden ist. Es kommt maßgeblich darauf an, ob die Gebrauchstauglichkeit der Fenster ihrer wesentlichen Funktion nach beeinträchtigt ist, wozu das Abhalten von Niederschlag, Feuchtigkeit und Witterung von außen sowie - insbesondere während kälterer Jahreszeiten - die Wärmeisolierung gehören und wobei u. a. auch das Alter des Gebäudes zu berücksichtigen ist. Mängel kommen demnach insbesondere dann in Betracht, wenn kein ausreichender Schutz z. B. gegen Schlagregen - bzw. allgemeiner: das Eindringen von Feuchtigkeit von außen - gegeben ist oder die Zugluft zu nicht unerheblichen Beeinträchtigungen der vertragsgemäßen Nutzbarkeit der Wohnung durch die Mieter führt.

Das Vorliegen von Mängeln nach den vorstehenden Maßstäben haben die Kl. nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. Die Kl. tragen vor, dass die Fenster undicht, zugig und nicht mehr ausreichend im Holzrahmen befestigt gewesen seien, so dass die Fenster geklirrt hätten. Außerdem sei bei niedrigen Außentemperaturen der Wärmeverlust und die Zugigkeit deutlich zu spüren gewesen.

Insoweit ist bereits festzustellen, dass das Klirren von Fenstern grundsätzlich nicht geeignet ist, einen Mangel darzustellen. Eine gewisse Geräuschentwicklung bei Windbewegungen als solche geht nicht mit einer spürbaren Gebrauchsbeeinträchtigung im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB einher. Dies könnte allenfalls dann anders zu beurteilen sein, wenn die Geräuschentwicklung so stark wäre, dass eine zeitgemäße vertragskonforme Nutzung der Wohnung, insbesondere zur Nachtzeit, nicht möglich bzw. beeinträchtigt ist. Dafür ist jedoch nichts vorgetragen oder ersichtlich. Zudem haben die Kl. im Laufe des Verfahrens zugestanden, dass das Klirren bereits im November 2017 durch Herrn … beseitigt worden ist.

Auch ein gewisser Wärmeverlust und eine gewisse Zugigkeit als solche berechtigten noch nicht zur Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB. Dem klägerischen Vortrag müsste vielmehr zu entnehmen sein, dass und in welchem Maße der Wärmeverlust so stark und die Zuglufterscheinungen so spürbar gewesen seien, dass eine zeitgemäße vertragskonforme Nutzung der Wohnung beeinträchtigt wird. Die Kl. haben jedoch nicht vorgetragen, inwieweit Wärmeverlust und Zugluft konkret zu spürbaren Beeinträchtigungen geführt hätten. Sie haben lediglich vorgetragen, dass Wärmeverlust und Zugigkeit deutlich zu spüren gewesen seien. Auch liegt kein ergänzender Vortrag zum eventuellen Vorhandensein und der Größe von Spalten, Rissen oder Ähnlichem vor, der insoweit hinreichend konkrete Rückschlüsse erlauben würde. Auf dieser Basis wird das Gericht, selbst unter Berücksichtigung des durch § 287 ZPO eingeräumten Spielraumes, nicht in die Lage versetzt, eine der behaupteten Beeinträchtigung entsprechende Minderungsquote zu bestimmen.

Hinzu kommt, dass die Kl. den Mangel für den gesamten Zeitraum vom 2. November 2017 bis 31.8.2018 geltend machen und eine einheitliche Minderungsquote von 15 % verlangen, wohingegen zumindest für die wärmeren Jahreszeiten eine Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit durch Wärmeverlust entweder ausgeschlossen ist (so anzunehmen in den Sommermonaten) oder allenfalls in geringfügigerem Maße auftreten dürfte (so anzunehmen im Frühling und Herbst).

Außerdem haben die Kl. nicht konkret dazu vorgetragen, um welche Art von Zimmern in der Wohnung es sich handelt und wie diese genutzt werden. Es wurde lediglich vorgetragen, dass es sich um die Fenster in dem ersten links vom Flur (Treppenhaus VH) gelegenen Zimmer und dem ersten rechts vom Flur (Treppenhaus HH) gelegenen Zimmer handele. Für die Bestimmung einer Minderungsquote wäre auch insoweit konkreterer Vortrag erforderlich gewesen.

Die Substantiierungsanforderungen an den klägerischen Vortrag sind bei alledem auch an dem Grad der Substantiierung der beklagten Partei zu messen. Spätestens nachdem die beklagte Partei die Rechnung des Zeugen … vom 9.12.2017 vorgelegt hatte, in der es u. a. hieß: „Die in der Wohnung befindlichen Kastendoppelfenster befinden sich in einem ordnungsgemäßen Zustand, auch in Hinblick auf Schließung und Dichtigkeit.“, hätte konkreterer Vortrag zu den vorstehenden Aspekten erfolgen müssen.

Aus Sicht des Gerichts wird der vorstehende Befund, wonach schon auf Basis des nicht hinreichend substantiierten klägerischen Vortrags kein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt, durch die Rechnung vom 9. Dezember 2017 nicht entkräftet, sondern - im Gegenteil - sogar bekräftigt. So sind lediglich Gesamtkosten von 119 € und ein überschaubarer Umfang von Arbeiten zu konstatieren, die allenfalls teilweise auf die streitgegenständlichen Fenster entfallen sind. Zudem wird der ordnungsgemäße Zustand der Kastendoppelfenster bescheinigt. Es spricht somit nichts dafür, dass die Holz-Kastendoppelfenster in den zwei Zimmern der streitgegenständlichen Wohnung Mängel aufwiesen, die die von den Kl. begehrte oder überhaupt eine Minderung rechtfertigen. Zu berücksichtigen war dabei mit Blick auf die angegebenen Reparaturdaten (9.11.2017 und 29.11.2017), dass die beklagte Partei vorgetragen hat, dass die Reparaturen schnellstmöglich erfolgten und nur durch den Urlaub der Kl. verzögert wurden. Die Kl. sind dem nicht entgegengetreten.

Zu alledem tritt hinzu, dass die Kl. ihre Behauptungen nicht unter ein zulässiges Beweisangebot gestellt haben und somit - ungeachtet der vorstehenden Aspekte der Darlegungslast - beweisfällig geblieben sind. So haben die Kl. durchgehend für sämtliche Behauptungen bezüglich der Fenster Beweis nur durch Zeugnis von „Frau…“ angeboten. Dabei handelt es sich jedoch um die Kl. zu 1). Zeuge kann hingegen nur sein, wer nicht als Partei vernommen werden kann, §§ 445 ff. ZPO (Damrau/Weinland, in: MüKo ZPO, 6. Aufl., 2020, § 373 ZPO Rn. 9; Huber, in: Musielak/Voit, ZPO 18. Aufl. 2021, § 373 ZPO Rn. 6). Folglich wäre allenfalls eine Vernehmung der Kl. zu 1) als Partei in Betracht gekommen. Eine Parteivernehmung sieht die ZPO indes grundsätzlich nur im Wege der Vernehmung des Gegners unter den Voraussetzungen des § 445 Abs. 1 ZPO vor. Die Kl. haben vorliegend allerdings nicht Beweis durch Vernehmung der Bekl. angetreten. Auch ein Fall des § 447 ZPO liegt nicht vor, weil kein Antrag auf Vernehmung der beweispflichtigen Klagepartei gestellt wurde und kein Einverständnis der beklagten Partei vorliegt. Denkbar wäre zwar grundsätzlich eine Vernehmung von Amts wegen gemäß § 448 ZPO. Allerdings ist ausweislich dieser Norm, welche die Subsidiarität der Parteivernehmung als Beweismittel in einer besonderen Ausprägung zum Ausdruck bringt (s. Schreiber, in MüKo ZPO, 6. Aufl. 2020, § 448 ZPO Rn. 2), erforderlich, dass das Ergebnis der Verhandlungen und einer etwaigen Beweisaufnahme nicht ausreicht, um die Überzeugung des Gerichts von der Wahrheit oder Unwahrheit einer zu erweisenden Tatsache zu begründen. An diesen Voraussetzungen fehlt es vorliegend bereits deshalb, weil die Kl. für die beweisbedürftigen Tatsachen auch anderweitig Beweis hätten antreten können, insbesondere durch Sachverständigengutachten oder Vernehmung von Zeugen. Bezüglich Letzterem wäre u. a. auch die Vernehmung der beklagtenseits benannten Zeugen in Betracht gekommen; diese stehen auch nicht erkennbar im Lager der Bekl. Tritt eine Partei einen ihr zumutbaren Zeugenbeweis nicht an, so liegt keine Beweisnot vor und ist für die Parteivernehmung von Amts wegen kein Raum (so z. B. BGH, Urt. v. 26.3.1997 - IV ZR 91/96; Urt. v. 12.12.2019 - III ZR 198/18; OLG Koblenz, Urt. v. 26.1.2001 - 10 U 258/00).

(3) Auch die von den Kl. behaupteten Mängel mit Blick auf die - als solche unstreitigen - Renovierungsarbeiten in der (Nachbar-) Wohnung in der Zeit vom 15.2.2018 bis 15.4.2018 stellen keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar.

Insoweit ist zwar festzustellen, dass der Vortrag der Kl. grundsätzlich substantiierter als bezüglich der behaupteten Mängel an den Fenstern ist. Allerdings ist auch der Vortrag bezüglich der konkreten Lärmauswirkungen einschließlich Zeitpunkten bzw. Zeiträumen, Art der Arbeiten und Intensität der Beeinträchtigungen nicht hinreichend substantiiert, um eine zur Minderung berechtigende Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit gemäß § 536 Abs. 1 BGB feststellen zu können.

Denn dem Vortrag der Kl. zufolge lässt sich nicht hinreichend differenzieren, wann welche Arbeiten durchgeführt worden sein sollen bzw. wann welche konkreten Beeinträchtigungen bestanden haben sollen. So wird vorgetragen, dass es im Zeitraum vom 15.2.2018 bis 15.4.2018 an jedem Tag Geräuschbelastungen durch Hämmern, Bohren und Sägen gegeben habe. Nachdem die beklagte Partei konkret vorgetragen und durch ein Schreiben des Handwerkers vom 21.8.2020 zum Teil noch weiter substantiiert hat, dass (i) an Samstagen nur geräuschlose Arbeiten vorgenommen worden seien, dass (ii) lediglich zwei Tage lang der Dielenboden abgeschliffen und lackiert worden ist, (iii) lediglich drei Tage lang die Holz-Kastendoppelfenster in beiden Zimmern der Nachbarwohnung gegen Kunststofffenster ausgetauscht worden seien, (iv) im Flur die Elektroleitungen in einem Kabelkanal auf Putz gesetzt worden seien, (v) die Flurdecke zum Verdecken der Leitungen abgehängt worden sei, (vi) Tapeten entfernt und Bohrlöcher geschlossen worden seien und (vii) anschließend die Wände und Decken weiß gemalert worden seien, hätten die Kl. deutlich substantiierter vortragen müssen, wann, wie oft und in welcher Intensität es zu welchen Geräusch-, Geruchs- und Schmutzbelastungen gekommen sein soll. Das Gericht verkennt dabei nicht den Maßstab, den die Rechtsprechung bei der Darlegung von Mängeln durch die Mieterseite anlegt. Jedoch hängt es vom Einzelfall, insbesondere von der Art der geltend gemachten Mängel und dem Grad der Konkretheit des Vortrags der Vermieterseite ab, welche Anforderungen an einen substantiierten Vortrag der Mieterseite zu stellen sind. Daran gemessen ist der Vortrag der Kl. ganz überwiegend bereits nicht substantiiert genug, soweit die Beeinträchtigungen weitgehend pauschal in gleicher Weise für den gesamten zweimonatigen Zeitraum behauptet werden. Durchgehend gleichbleibende - oder jedenfalls in etwa gleichbleibende - Beeinträchtigungen über den Zeitraum von zwei Monaten hält das Gericht sowohl angesichts des Vortrags der Bekl. als auch nach allgemeiner Lebenserfahrung für fernliegend.

Eine gewisse Ausnahme hinsichtlich des Substantiierungsgrades bildet insoweit der Vortrag zu den Dielenarbeiten. Die Kl. tragen hierzu vor, dass an mindestens vier Tagen der Dielenboden angeschliffen und lackiert worden sei, und dass allein das Schleifen über zwei Tage zu vernehmen gewesen sei. Der Gestank, der durch das Lackieren des Dielenbodens verursacht worden sei, sei allein vier Tage wahrzunehmen und an den ersten beiden Tagen so stark gewesen, dass die Kl. es in der Wohnung nicht ausgehalten hätten und stattdessen über das Wochenende 24./25.3.2018 in ein Hotel hätten ziehen müssen. In diesen Tagen sei ein ungestörtes Wohnen in der Wohnung der Kl. nicht möglich gewesen. Der beißende Gestank habe Kopfschmerzen und Übelkeitsgefühle verursacht. Das Gericht hält jedoch auch diesen Vortrag nicht für hinreichend substantiiert. Dies zum einen, weil er nicht frei von Widersprüchen ist. So wurde ein Beleg für die Hotelbuchung am Wochenende 24./25.3.2018 vorgelegt. Die Buchung sei laut den Kl. wegen des beißenden Gestanks in der streitgegenständlichen Wohnung ausgelöst worden. Im Schriftsatz vom 1.7.2021 wurden hingegen als Zeiträume der Unbewohnbarkeit der Wohnung der 9.3.2018 bis 19.30 Uhr, der 12. März 2018 bis 19.00 Uhr, der 14.3.2018 und der 15.3.2018 jeweils bis 19.50 Uhr sowie der 19.3.2018 und der 20.3.2018 jeweils bis 19.00 Uhr genannt. Das Wochenende 24./25.3.2018 fehlt hier. Zudem bleibt offen und bekräftigt das Fehlen hinreichender Substantiierung, wo sich die Kl. an den übrigen Tagen aufgehalten haben wollen, wenn die Wohnung tatsächlich unbewohnbar gewesen wäre. Außerdem steht der jüngste Vortrag im Widerspruch zu dem vorherigen Vortrag, wonach der Gestank vier Tage lang wahrzunehmen gewesen sei und an den ersten beiden Tagen zu einer Unbewohnbarkeit der streitgegenständlichen Wohnung geführt hätte. Auch geht das Gericht davon aus, dass eine Hotelbuchung ausschließlich für ein Wochenende - also nicht unter der Woche - in einem über 90 km entfernten Hotel in Neuruppin nicht als Indiz für die Unbewohnbarkeit der streitgegenständlichen Wohnung zu werten ist.

Bei alledem ist auch zu berücksichtigen, dass mit Sanierungsarbeiten an Gebäuden, die keine Neubauten sind, in gewissem Umfang gerechnet werden muss. Dem Vortrag der Kl. lässt sich nicht entnehmen, dass ein insoweit hinzunehmendes Maß vorliegend überschritten worden ist. Anders als in anderen in der Rechtsprechung entschiedenen Fallkonstellationen lagen im vorliegenden Fall auch nicht unstreitig so umfangreiche Maßnahmen vor, die zwangsläufig mit deutlichen Lärm- oder Schmutzeinwirkungen verbunden sind, so etwa die Anbringung einer Wärmedämmung, der Einbau eines Fahrstuhls, Umbauarbeiten am Dachstuhl und Aufbau eines Baugerüsts in/an demselben Gebäude (LG Berlin, Urt. v. 22.9.2016, 63 S 126/06), oder die Kernsanierung von unmittelbar angrenzenden Nachbargebäuden (mit Öffnung der Fassaden, Anbau von Balkonen, Gebäudeaufstockung, Öffnung und Neubau der Dächer, Errichtung von Dachterrassen und Anbau eines Außenaufzugs - LG Berlin, Urt. v. 26.9.2013 - 67 S 251/13 -, GE 2013, 1515). Anders als in diesen und anderen, ähnlich gelagerten Fällen, liegt es auf Basis des Vortrags der Kl. und des unstreitigen Sachverhalts gerade nicht auf der Hand, dass (Geräusch-, Schmutz- und Geruchs-) Beeinträchtigungen vorlagen, die mit Blick auf ihre Dauer, Häufigkeit und Intensität eine Beeinträchtigung im Sinne von § 536 BGB darstellen.

Ebenfalls zu berücksichtigen, mit Blick auf das Vorstehende aber nicht mehr entscheidend, ist aus Sicht des Gerichts der Grundgedanke der §§ 555a, 555d BGB, deren Abs. 1 jeweils eine Duldungspflicht vorsehen. Diese Regelungen sprechen ebenfalls dafür, dass im vorliegenden Fall substantiierterer Vortrag erforderlich gewesen wäre, um von einer Minderung wegen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen auszugehen. Denn der Vermieter soll bei der Durchführung von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen nicht wegen jeder (potentiellen oder geringfügigen) Beeinträchtigung der Mieter zur Mangelbeseitigung verpflichtet sein oder eines Teils seines Mietzahlungsanspruches verlustig gehen. Dafür spricht auch der mit Wirkung zum 1.5.2013 eingeführte § 536 Abs. 1a BGB, der vorsieht, dass im Falle von Maßnahmen, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dienen, eine Minderung der Tauglichkeit für die Dauer von drei Monaten außer Betracht bleibt, was jedenfalls mit Blick auf den Austausch der Fenster in der Nachbarwohnung anzunehmen wäre.

Im Übrigen gilt das zum Beweisantritt der Kl. hinsichtlich der Fenster unter (2) Gesagte entsprechend: Die Kl. haben für ihre Behauptungen kein zulässiges Beweismittel angeboten. Der Sachverständigenbeweis in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 1.7.2021 bezieht sich lediglich auf das Fehlen der Erlaubnis des Lackes „UNO Polyurethan-Siegel“ in Innenräumen ohne Schutzmaßnahmen, nicht hingegen auf dessen Einsatz als solchen oder die Auswirkungen eines Einsatzes auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache im vorliegenden Fall.

Nach § 536 BGB kann die Miete nur bei einem Mangel gemindert werden, also bei einer Abweichung vom Sollzustand. Wenn mit gewissen Beeinträchtigungen zu rechnen ist, etwa durch Instandsetzungsarbeiten im Altbau, ist das der Sollzustand und berechtigt nicht zur Minderung. Ebenso ist das bei nicht ganz dichten Kastendoppelfenstern.

Die Mieter beanstandeten Undichtigkeiten an Kastendoppelfenstern und kündigten Mietzahlung unter Vorbehalt der Rückforderung an. Ein vom Vermieter beauftragter Handwerker bestätigte den ordnungsgemäßen Zustand der Fenster. Wegen Instandsetzungsarbeiten in der Nachbarwohnung, die sich zwei Monate lang hinzogen, machten die Mieter eine weitere Mietminderung geltend; nach Beendigung des Mietverhältnisses klagten sie die nach ihrer Ansicht überzahlten Mieten ein.

Das Amtsgericht Neukölln wies die Klage ab, weil im Altbau eine gewisse Undichtigkeit von Kastendoppelfenstern kein Mietmangel sei. Eine erhebliche Beeinträchtigung sei nicht vorgetragen worden, zumal der Handwerker den ordnungsgemäßen Zustand bescheinigt habe. Das gelte auch für die Minderung wegen der Instandsetzungsarbeiten in der Nachbarwohnung. Mit solchen Arbeiten sei im Altbau immer zu rechnen; eine ungewöhnliche Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs sei nicht vorgetragen. Dazu komme, dass kein zulässiger Beweis angetreten worden sei.

Die Entscheidung ist hinsichtlich der Darlegungslast für die Beeinträchtigung im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH (GE 2020, 865); zum Baulärm auch AG Schöneberg, ZMR 2021, 129. Zu den altbautypischen Undichtigkeiten von Holzfenstern LG Karlsruhe, DWW 2005, 426, das einen Mangel verneint hat.

Die weiteren Ausführungen des AG Neukölln zur Beweisfälligkeit der Mieter, also dem unzureichenden Beweisangebot, waren damit nur noch ein zusätzliches Argument für die Abweisung der Klage. Schlicht unverständlich ist allerdings der Umstand, dass die anwaltlich vertretenen Mieter sich auf ihr eigenes Zeugnis berufen haben, wo doch in jedem ZPO-Kommentar steht, dass Zeuge nur der sein kann, der nicht Partei ist.