Nicht abgeschlossene Feuerversicherung als Pflichtverstoß des Verwalters, ordnungsmäßige Verwaltung

Die Wahl eines Verwalters, der - auch trotz anderweitiger Beschlussfassung der Wohnungseigentümer - über einen längeren Zeitraum nicht dafür Sorge getragen hat, dass eine Gebäudefeuerversicherung abgeschlossen wurde, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

II. Die Berufung hat keinen Erfolg, allerdings ist nach der Erledigungserklärung der Kl. der Rechtsstreit erledigt, was auszusprechen war, da sich die Berufungskl. der Erledigungserklärung nicht angeschlossen hat.

Das Verfahren ist nach dem bisherigen Verfahrensrecht - gegen die übrigen Eigentümer - weiterzuführen (§ 48 Abs. 5 WEG). Materiell ist der gefasste Beschluss im Grundsatz nach dem bei Beschlussfassung geltenden Recht zu beurteilen (Kammer, NZM 2021, 45; LG Rostock ZMR 2021, 63; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 14 Rn. 223; Riecke MDR 2021, 213 [214]), für die hier entscheidenden Fragen enthält das neue Recht allerdings ohnehin keine Änderung.

Allerdings dürfte in der Veräußerung der Wohnung durch die Kl. während des Rechtsstreits noch keine Erledigung liegen, da hier der Rechtsstreit gem. § 265 ZPO fortgeführt werden kann.

In dem zwischenzeitlich erfolgten Ablauf des Bestellungszeitraums hat die Kammer bislang jedoch immer eine Erledigung der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses gesehen. Dem ist der BGH allerdings nicht gefolgt und sieht im Grundsatz ein Rechtsschutzbedürfnis als fortbestehend an, da nicht sicher sei, dass ein Erfolg der Klage keinen Nutzen bringt, denn es sei möglich, dass das Ergebnis der Anfechtungsklage für Folgeprozesse Relevanz haben könne (BGH NJW 2020, 988 Rn. 11).

Erforderlich dafür ist aber nach Auffassung der Kammer, dass aus Sicht der Parteien ein derartiger Nutzen für Folgeprozesse zumindest denkbar ist. Dies ist hier nicht gegeben. Die Kl. hat ihre Wohnung veräußert, sie hat als einzige Eigentümerin Vorbehalte gegen die Verwalterin gehabt, der Erwerber wünscht offenbar die Fortführung des Prozesses auch nicht (§§ 265, 325 ZPO), die Verwalterin und ihr Ehemann haben die Mehrheit in der WEG. Dass irgendwelche Ansprüche auf die vermeintlich zu Unrecht erfolgte Bestellung gestützt werden, erscheint daher nicht ersichtlich, zumal es ohnehin als fernliegend erscheint, dass auf eine für ungültig erklärte Bestellung - und nicht auf das Vertragsverhältnis - überhaupt mit Erfolg Ansprüche gestützt werden könnten. Jedes andere Ergebnis würde zudem bedeuten, dass man die Kl. an einer Klage festhalten würde, die sie selbst nicht führen möchte.

In der Sache hätte die Anfechtung der Verwalterbestellung jedoch Erfolg gehabt, so dass die Erledigung des Rechtsstreits festzustellen war.

Aus der Majorisierung kann die Kl. allerdings nichts herleiten, denn der BGH hat entschieden, dass ein Stimmrechtsausschluss wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen in Betracht kommt. Es reicht nicht aus, dass der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, oder dass ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Stimmgewichts Beschlussfassungen blockiert, obwohl es ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen positiven Beschluss zu fassen (ZWE 2017, 411).

Allerdings liegen inhaltlich Beschlussmängel vor, denn die Berufungskl. hat ihr Amt in der Vergangenheit nicht ordnungsgemäß ausgeübt.

Dabei ist zwar zutreffend, dass die Berufungskl. seit dem Auslaufen der Bestellung am 31.12.2017 nicht mehr ordentlich bestellte Verwalterin war. Sie hat das Amt aber unstreitig weiter ausgeübt, was sich etwa daran zeigte, dass sie Abrechnungen erstellte, zu Eigentümerversammlungen einlud, diese leitete und eine Beschluss-Sammlung führte. Rechtlich ist sie damit als faktische Verwalterin einzuordnen.

Auch wenn die Einzelheiten dieses Rechtsverhältnisses streitig sind, besteht im Ergebnis Einigkeit, dass das Pflichtenprogramm (und auch die Haftung) dem eines bestellten Verwalters entsprechen, entweder weil ein Auftragsverhältnis i.S.v. § 662 BGB vorliegt, oder aber die gesellschaftsrechtlichen Grundsätze der fehlerhaften Anstellung heranzuziehen sind (umfassend zum Ganzen BeckOGK/Greiner, § 26 Rn. 235 m.w.N.).

Demzufolge können die Fehler der Verwaltertätigkeit nach dem 31.12.2017 auch bei der Prüfung der angefochtenen Verwalterwahl herangezogen werden.

Allerdings kann der Beschluss über die Weiterbestellung der ehemaligen Verwaltung nur dann für ungültig erklärt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegen würde, der gegen die Bestellung dieser Verwaltung gesprochen hätte. Ein solcher Grund ist ebenso wie bei der Abberufung nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG a.F. aus wichtigem Grund zu bejahen, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist. Dieses kann der Fall sein, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen. Das Vorliegen eines wichtigen Grundes verpflichtet die Wohnungseigentümer aber noch nicht ohne Weiteres dazu, den Verwalter auch tatsächlich abzuberufen. Ebenso haben die Wohnungseigentümer auch bei der (neuerlichen) Bestellung des Verwalters, bei der sie eine Prognose darüber anstellen müssen, ob er das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird, einen entsprechenden Beurteilungsspielraum. Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung deshalb erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, wenn es also objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände zu bestellen. Dieses ist jedoch der Fall, wenn die Mehrheit aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie - etwa aus Bequemlichkeit - massive Pflichtverletzungen des Verwalters tolerieren will (BGH NZM 2012, 347 = ZWE 2012, 221; ZMR 2014, 904; Kammer ZWE 2020, 196 Rn. 16).

Die Ausführungen des Amtsgerichts, dass eine derartige Pflicht verletzt ist, weil das Gebäude über einen längeren Zeitraum ohne Gebäudefeuerversicherung war, sind nach Auffassung der Kammer zutreffend. Eine derartige Lücke im Versicherungsschutz führt zu einem Totalverlustrisiko, dieses muss ein Eigentümer nicht hinnehmen. Insoweit kann in vollem Umfang auf die Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen werden. Hinzu kommt, dass die Eigentümer auf der Versammlung am 22.10.2018, die von der Berufungsführerin geleitet wurde, beschlossen haben, eine Gebäudeversicherung abzuschließen, wobei zu diesem Zeitpunkt offenbar schon längere Zeit (nach Vortrag der Kl. seit 2014) kein Versicherungsschutz mehr bestand. Wenn eine derartige Versicherung dann im März 2019 immer noch nicht abgeschlossen wurde, ist es für einen Eigentümer objektiv nicht mehr hinzunehmen, diesem Verwalter weiter die Verwaltung eines erheblichen Teils seines Vermögens anzuvertrauen. Die Wahl eines derart ungeeigneten Verwalters muss ein Eigentümer gegen seinen Willen nicht hinnehmen, denn der Verwalter hat durch seine Tätigkeit Zugriff auf wesentliche Vermögenswerte der Eigentümer. Einen in diesem Bereich unzuverlässigen Verwalter muss ein Eigentümer auch dann nicht hinnehmen, wenn die Mehrheit der Eigentümer meint, ihm gleichwohl vertrauen zu können (Kammer ZWE 2020, 196 Rn. 18).

Hiergegen wendet sich die Berufung auch ohne Erfolg. Soweit sie meint, eine Gebäudehaftpflichtversicherung habe bestanden, verkennt sie, dass § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG a.F. nicht nur eine Haftpflichtversicherung, sondern auch - und für die Eigentümer von besonderem Interesse - eine Gebäudefeuerversicherung erfordert, um das Risiko eines Totalverlustes im Schadensfall abzuwenden.

Dass die Kl. weitere Mängel der Verwaltung geltend machte, ändert auch nichts daran, dass bereits dieser Punkt genügt, um das Vertrauen der Kl. in die Verwaltung durch die Berufungsführerin nachhaltig zu erschüttern. Insoweit kann sich die Berufungsführerin auch nicht darauf berufen, die Verwaltung nicht professionell durchzuführen. Dabei kann dahinstehen, ob überhaupt für nicht professionelle Verwalter in diesen elementaren Bereichen der Verwaltung andere Maßstäbe gelten als für Berufsverwalter. Denn die Berufungsführerin hat selbst vorgetragen, dass sie seit mehreren Jahren ein Gewerbe für den Bereich Immobilienbewirtschaftung angemeldet hat, daher muss sie sich auch entsprechend behandeln lassen, zumal die Vergütung … sich durchaus im üblichen Bereich professioneller Hausverwaltungen bewegt.

Ein Verwalter, der längerfristig trotz anderweitiger Beschlussfassung der Wohnungseigentümer eine beschlossene Gebäudefeuerversicherung nicht abschließt, kann deshalb – „aus wichtigem Grund“ – abberufen werden.

Die klagende Wohnungseigentümerin, die während des Anfechtungsverfahrens aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist und in zweiter Instanz den Streit um die Wiederbestellung der Verwalterin (Berufungsklägerin) deshalb in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, wandte sich erstinstanzlich gegen die Wiederbestellung wegen erheblicher Pflichtverletzungen der Verwalterin. Die Klägerin stützt sich inhaltlich darauf, dass die Verwalterin ihr Amt in der Vergangenheit nicht ordnungsgemäß ausgeübt hat. Auch wenn die Verwalterin seit dem Auslaufen der Bestellung am 31. Dezember 2017 nicht mehr ordentlich bestellte Verwalterin war, hat sie das Amt unstreitig weiter ausgeübt, indem sie Abrechnungen erstellte, zu Eigentümerversammlungen einlud, diese leitete und eine Beschluss-Sammlung führte. Auf der Eigentümerversammlung am 22. Oktober 2018, die von der Berufungsklägerin geleitet wurde, war bereits beschlossen worden, eine Gebäudeversicherung abzuschließen, was aber jedenfalls bis zum März 2019 nicht geschehen war. Deshalb hat die Klägerin die Wiederbestellung angefochten.

Auf die einseitige Erledigungserklärung der Klägerin stellt das LG durch Urteil fest, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat. Die zwischenzeitliche Veräußerung der Wohnung durch die Klägerin während des Anfechtungsstreits hat den Rechtsstreit nicht erledigt, da nach § 265 ZPO der Wohnungserwerber weiterhin durch die Klägerin kraft Prozessrechts vertreten wird. Nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 2020, 988 = GE 2020, 340) liegt noch keine Erledigung vor, wenn nicht sicher ist, dass der Klageerfolg keinen Nutzen mehr bringt; denn es ist möglich, dass das Ergebnis der Anfechtungsklage für Folgeprozesse erheblich sein könnte. Jedoch müsste aus Sicht der Parteien ein derartiger Nutzen für Folgeprozesse zumindest denkbar sei. Dies ist hier aber nicht gegeben. Die Klägerin hat ihre Wohnung veräußert, sie hat als einziger Eigentümer Vorbehalte gegen die Verwalterin gehabt, der Wohnungserwerber wünscht offenbar die Fortführung des Prozesses ebenfalls nicht (§§ 265, 325 ZPO). Dass irgendwelche Ansprüche auf die vermeintlich zu Unrecht erfolgte Bestellung gestützt werden, ist nicht ersichtlich, zumal es fernliegend erscheint, dass auf eine für ungültig erklärte Bestellung überhaupt mit Erfolg Ansprüche gestützt werden könnten. Man würde die Klägerin an einer Klage festhalten, die sie selbst nicht mehr führen möchte. In der Sache hätte die Anfechtung der Verwalterbestellung jedoch vorher Erfolg gehabt, so dass auf die einseitige Erklärung der Klägerin die Erledigung des Rechtsstreits festzustellen war. Es liegen inhaltlich Beschlussmängel vor, denn die Berufungsklägerin (nämlich die Verwalterin) hat selbst nach Auslaufen der Bestellung ihr Amt weiterhin unstreitig ausgeübt, womit sie als faktische Verwalterin einzuordnen ist. Demzufolge können die Verwaltungsfehler auch nach Beendigung der ursprünglichen Bestellung bei der Prüfung der angefochtenen Verwalterwahl herangezogen werden. Die Pflichtverletzung liegt darin, dass das Gebäude über einen längeren Zeitraum ohne Gebäudefeuerversicherung war und eine derartige Lücke im Versicherungsschutz zu einem Totalverlustrisiko führt, was ein Eigentümer nicht hinnehmen muss. Abgesehen davon war in der Versammlung am 22. Oktober 2018 beschlossen worden, eine Gebäudeversicherung abzuschließen. Diese Unterlassung ist für einen Eigentümer objektiv nicht mehr hinzunehmen, selbst wenn die Eigentümermehrheit meint, ihm gleichwohl vertrauen zu können.

Das Beschlussanfechtungsverfahren über die Bestellung des alten Verwalters ist auch nach der WEG-Reform gemäß § 48 Abs. 5 WEG nach dem alten Verfahrensrecht, also durch die Anfechtungsklägerin gegen die übrigen Eigentümer, fortzuführen. Bei einer Verletzung wesentlicher Verwalterpflichten kann auch ein einziger Wohnungseigentümer gegen eine Eigentümermehrheit klagen und erhebliche Pflichtverletzungen des Verwalters geltend machen, selbst wenn diese von der Eigentümermehrheit hingenommen werden. Nach neuem Verfahrensrecht richtet sich die Beschlussanfechtungsklage gegen die WEG als juristische Person.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister