Neuvermietungsmiete

Neuvermietungsmiete; preisgebundener Altbauwohnraum; Mietbegrenzung; Stichtagsmiete

1. Die Begrenzung der Miethöhe bei Neuvermietung gem. § 3 GVW gilt auch dann, wenn der bisherige Mietzins niedriger war als der preisrechtlich zulässige Mietzins.

2. § 3 GVW enthält im Verhältnis zu § 5 WiStG eine speziellere Rege-lung, die dieser zunächst vorgeht.

Zu Recht hat das Amtsgericht die Bekl. zur Rückzahlung der vollen Differenz der Mietzinsen im Verhältnis zu der mit dem Vor mieter vereinbarten Miete zuzüglich 10 % verurteilt.

Der Zahlungsanspruch ergibt sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Zah-lung des Mietzinses erfolgte ohne Rechtsgrund, soweit er die nach § 3 GVW zulässige Miethöhe überstieg und demgemäß auf einer unwirksamen Vereinbarung beruhte (§§ 1 GVW, 10 Abs. 1 MHG). Bei der Berechnung des nach § 3 GVW zulässigen Mietzinses ist entgegen der Ansicht der Bekl. nicht die zuletzt preisrechtlich zulässige Miete maßgeblich, son-dern die tatsächlich gezahlte Miete. Nach § 3 GVW darf bei Abschluß eines Mietvertrages nach dem 1.1.1988 der vereinbarte Mietzins den bisherigen Mietzins zuzüglich darin bisher nicht enthaltener Erhöhungsbeträge nach den §§ 3 bis 5 des MHG nicht um mehr als 10 % übersteigen. Der bisherige Mietzins ist nach allgemeinem Sprachgebrauch der zuletzt vereinbarte Mietzins. Davon ging auch der Gesetzgeber aus, wie sich aus dem Aus-schußbericht vom 16.6.1987 ergibt (vgl. Ausschußbericht, BT Drucksache 11/490, Seite 15). Danach sollte mit der Regelung des § 3 GVW eine Art Stichtagsmietenregelung eingeführt werden, die sich "zweckmäßigerweise" an dem am Ende des bisherigen Mietverhältnisses maßgebenden Mietzins orientieren sollte. Das sollte der vereinbarte bzw. aufgrund einer Mieterhöhung maßgebende Mietzins sein. Demgemäß ist bereits für den Fall, daß die zuletzt vereinbarte Miete über der preisrechtlich zulässigen Miete lag, die Ansicht vertreten worden, daß die tatsächliche Miete maß-geblich ist (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Rdn. 2 zu § 3 GVW; Emmerich Sonnenschein, Miete 5. Aufl., Rdn. 8 zu § 3 GVW; Kinne, GE 1987, 843, 848; Müller, GE 1987, 1014, 1017 im Zusammenhang mit § 5 GVW; AG Schöneberg, GE 1989, 839; LG Berlin, GE 1989, 1231). Diese Auffassung vertritt auch die Kammer, und zwar auch für den Fall, daß - wie hier - die frühere Miete unter der preis-rechtlich zulässigen Miete lag. Eine Differenzierung danach, ob die bisheri ge Miete zulässig war oder nicht, sieht das Gesetz nicht vor. Die Zugrunde-legung des tatsächlich vereinbarten Mietzinses ist einer Stichtagsmietenregelung, so wie sie hier beabsichtigt war, immanent. Auch nach dem früheren Recht war für die Stichtagsmiete die zuletzt vereinbarte Miete maßgeblich, wobei lediglich für den Mieter die Möglichkeit bestand, die Miete durch die Mietpreisstelle auf die geringere preisrechtlich zulässige Miete herabsetzen zu lassen (§ 2 I. BMG), bzw. für den Vermieter, die Miete durch einsei-tige Erklärung auf den höheren preisrechtlich zulässigen Mietzins anzuheben (§ 10 AMVOB). Diese Möglichkeit ist in dem neuen Recht nicht über-nommen worden. Vielmehr sollen sich die Mieterhöhungen für die Zukunft ausschließlich nach den Regelungen des MHG und den besonderen Regelungen des GVW richten. Hiernach ist gemäß § 3 Abs. 1 GVW eine Neuberechnung nur insoweit zugelassen, als zu dem bisherigen Mietzins in diesem bisher nicht enthaltene Mieterhöhungen im Sinne von §§ 3 bis 5 MHG wegen erhöhter Betriebskosten, wegen Modernisierung oder wegen erhöhter Kapitalkosten hinzugerechnet werden dürfen, womit insbesondere die Fälle erfaßt sein sollten, in denen nach Auszug des bisherigen Mieters die Wohnung modernisiert wurde (vgl. Ausschußbericht, BT-Drucksache 11/490 Seite 15). Die Nachholung anderer zulässig gewesener Mieterhöhungen ist dagegen nicht vorgesehen.

Zu Unrecht vertritt die Bekl. auch die Ansicht, sie sei zu einer Rückzahlung der überhöhten Miete nur insoweit verpflichtet, als die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % über dem ortsüblichen Mietzins, die für die Ermittlung ei-nes unangemessen hohen Entgeltes im Sinne von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) zugrundegelegt wird (vgl. OLG Stuttgart in GE 1981, 867), überschritten ist. § 3 GVW enthält im Verhältnis zu § 5 WiStG eine speziel-lere Regelung.

Während im allgemeinen bei Neuvermietungen nur die Höchstgrenze der ortsüblichen Miete im Sinne von § 5 WiStG plus 20 % im Sinne der sogenannten Wesentlichkeitsgrenze gilt, ist mit der Vorschrift des § 3 GVW für ehemals preisgebundenen Altbauwohnraum eine Sonderregelung getroffen worden, die der des § 5 WiStG vorgelagert ist. § 5 WiStG kann dabei höchstens im Einzelfall als weiteres Korrektiv in Betracht kommen (vgl. auch Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Rdn. 1 zu § 3, Kinne, GE 1987, 843, 849). Der Anwen dungsbereich des § 3 GVW würde entgegen der Intention des Gesetzgebers eingeschränkt, würde man dem Vermieter einen weiteren Zuschlag im Sinne der Wesentlichkeitsgrenze nach § 5 WiStG zubilligen.