Neuvermietung nach umfassender Modernisierung, Auskunftsanspruch des Mieters

1. Eine umfassende Modernisierung nach § 556f BGB ist dann anzunehmen, wenn mit wesentlichem Aufwand erstmalig ein modernes Bad, eine Sammelheizung, Isolierglasfenster und neue Leitungssysteme für Gas und Strom eingebaut werden.

2. Der Auskunftsanspruch des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB besteht unabhängig davon, ob sich der Vermieter auf einen Ausnahmetatbestand zur Mietpreisbremse tatsächlich berufen hat.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl., die bis zum 15. Mai 2020 unter dem Namen … firmierte, ist beim Kammergericht unter dem Aktenzeichen … als Rechtsdienstleisterin registriert und macht vorliegend aus abgetretenem Recht der Wohnraummieter gegenüber der beklagten Vermieterin wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) Ansprüche auf Auskunft, Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat Januar 2020 sowie Ersatz außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten geltend.

Die Bekl. ist Eigentümerin und Vermieterin der von Herrn … und … (im Folgenden; „Mieter“) seit dem 1.6.2019 gemieteten, 77,96 m2 großen Wohnung, die sich im 2. OG rechts im Seitenflügel des in einfacher Lage belegenen, vor 1918 erbauten Gebäudes in der … befindet. Die Nettokaltmiete beträgt 1.000 €. […]

Die Mieter erteilten der Kl. den Auftrag zur Geltendmachung und Durchsetzung ihrer Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren sowie weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der sog. Mietpreisbremse“. […]

Mit ihrer Klage hat die Kl. Auskunft zur Vormiete, etwaigen Mieterhöhungen im letzten Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnissen sowie zu in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen bzw. dem vorherigen Zustand der Wohnung begehrt. Ferner begehrte sie die Rückzahlung überzahlter Miete für Januar 2020 und Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten. Mit Klageerwiderung vom 1.4.2022 hat die Bekl. die mit den Vormietern vereinbarte Vormiete mitgeteilt und angegeben, dass es keine Mieterhöhungen im letzten Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses gegeben habe.

Daraufhin hat die Kl. mit Schriftsatz vom 20.4.2022 ihre Klage hinsichtlich der Auskunftsanträge zu 1a) und b) für erledigt erklärt. Nachdem die Bekl. mit Schriftsatz vom 22.6.2022 noch konkreter zu den Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen vorgetragen hatte, erklärte die Kl. auch den Auskunftsantrag zu 1c) für erledigt. Die Bekl. hat sich den Erledigungserklärungen vollumfänglich angeschlossen. […]

Die Bekl. behauptet, dass die streitgegenständliche Wohnung vor dem Einzug der Mieter umfassend modernisiert worden sei. Sie behauptet, dass für den Einbau eines modernen Bades und eine damit einhergehende Grundrissänderung 3.009,61 €, für den Einbau von Sanitär- und Heizungsanlagen 32.827,17 €, für Trockenbau- und Bodenarbeiten 9.652,68 €, für den Einbau neuer Fenster 2.034,90 €, für eine Duschtrennwand 777,49 €, für Elektroarbeiten 4.398,67 €, für eine Einbauküche 2.528,70 € und für Architekten- und Ingenieurleistungen 6.079,43 € aufgewandt worden seien. Zudem behauptet sie, dass hiervon 46.538,70 € auf Modernisierungsmaßnahmen entfallen seien.

Die Bekl. behauptet, dass die streitgegenständliche Wohnung vor Durchführung der Modernisierungsarbeiten ein Schlauchbad ohne Fenster, eine Ofenheizung - wobei die Küche und das kleine Zimmer nicht beheizbar gewesen seien - gehabt habe, die Elektrik auf Putz gelegen habe und die Fenster einfach verglast gewesen seien. Durch die baulichen Maßnahmen seien erstmalig ein modernes Bad sowie eine Sammelheizung und Isolierglasfenster, neue Leitungssysteme für Gas und Strom und eine neue Elektrik mit Unterverteilung eingebaut sowie der Grundriss erheblich verbessert worden.

Zusätzlich seien für neu geschaffene Wandflächen in Küche und Abstellkammer 203,93 € sowie für das Versetzen der Tür 127,18 € angefallen.

I. […] 1. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von 331,27 € aus §§ 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 Satz 1, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt 1 i.V.m. § 398 Satz 2 BGB wegen überzahlter Miete für den auf die Rüge folgenden Monat Januar 2020, da die Parteien wirksam eine Neuvermietungs-Nettokaltmiete i.H.v. 1.000 € vereinbart haben. Denn bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis handelt es sich um die erstmalige Neuvermietung nach umfassender Modernisierung im Sinne der Ausnahmevorschrift des § 556f BGB, so dass die §§ 556d und 556e BGB auf das streitgegenständliche Mietverhältnis keine Anwendung finden.

Umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und zudem einen solchen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt, wobei beide Prüfungskriterien grds. von gleichem Gewicht sind (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556f Rn. 18). Sowohl das quantitative als auch das qualitative Element sind vorliegend erfüllt.

a. Die in der streitgegenständlichen Wohnung vor dem Einzug der Mieter durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen stellen einen wesentlichen Bauaufwand dar. Ein solcher wird angenommen, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung regional erforderlichen Aufwandes erreicht. Da die Neubaukosten regional stark differieren, ist hinsichtlich der Höhe der Neubaukosten nicht etwa auf einen bundesdeutschen Durchschnittswert, sondern vielmehr auf die Baupreise der jeweiligen Region, in der die Wohnung gelegen ist, oder eine vergleichbare Region abzustellen (BeckOGK/Fleindl, 1.10.2022, BGB § 556f Rn. 23)

Als Grundlage für die Schätzung der Neubaukosten kann das Gericht gem. § 287 Abs. 2 ZPO auf das Deutsche Statistische Bundesamt zurückgreifen (BeckOK BGB/Schüller, 63. Ed. 1.8.2022, BGB § 556f Rn. 8a). Danach lagen die durchschnittlichen Neubaukosten in Berlin im Jahr 2018 bei 1.670 € und im Jahr 2019 bei 1.781 €. Die maßgeblichen Arbeiten in der streitgegenständlichen Wohnung wurden ausweislich der Ausführungsdaten in den Rechnungen (vgl. u. a. Anlage B22 und B23) von ca. April 2018 bis Ende April 2019 durchgeführt. Selbst wenn man insgesamt die Neubaukosten für 2019 ansetzt - 1/3 hiervon sind 593,67 € -, liegen die aufgewandten Modernisierungskosten über einem Drittel dieser Kosten.

Das Gericht schätzt die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen für die streitgegenständliche Wohnung gem. § 287 ZPO auf mindestens 47.266,82 €, was 606,30 € pro m2 entspricht.

Es steht gem. § 286 ZPO zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die von der Bekl. behaupteten Maßnahmen in der streitgegenständlichen Wohnung tatsächlich durchgeführt worden sind. […]

Sämtliche Kosten, die durch die gebrauchswerterhöhende Grundrissänderung in der streitgegenständlichen Wohnung verursacht worden sind bzw. mit ihr in unmittelbarem Zusammenhang stehen, sind als Modernisierungskosten anzusetzen. Gebrauchswerterhöhende Maßnahmen i.S.d. § 555b Nr. 4 BGB sind alle Maßnahmen, die die Nutzbarkeit der Wohnung für den Mieter nachhaltig verbessern, weil sie das Wohnen bequemer, sicherer, gesünder oder angenehmer machen (Gramlich/Gramlich, 15. Aufl. 2019, BGB § 555b Rn. 6). Eine solche Wohnwerterhöhung durch die Grundrissänderung ist vorliegend zu bejahen, da zur Überzeugung des Gerichts das Schlauchbad beseitigt und durch ein besser geschnittenes Bad in der ehemaligen Abstellkammer ersetzt und das 2. Zimmer durch die Zusammenlegung des ehemaligen Bades und des kleineren Zimmers erheblich vergrößert wurde, während eine Abstellkammer in kleinerer Form erhalten blieb. Diese Veränderungen verbessern den Wohnwert, was den allgemeinen Schluss zulässt, dass sich mehr potentielle Käufer bzw. Mieter von der streitgegenständlichen Wohnung angesprochen fühlen. Es handelt sich hierbei auch nicht um eine grundlegende Umgestaltung der Wohnung, was eine Modernisierungsmaßnahme ausschließen würde.

Sämtliche in der Rechnung von A. dokumentierten Maler- und Sanitärarbeiten, die durch die Grundrissänderung veranlasst waren, wie beispielsweise die Schaffung eines gänzlich neuen Badezimmers mit moderner Ausstattung in der ehemaligen Abstellkammer und die Beschichtung von Decken- und Wandflächen inklusive Ausbruchstellen in Zimmer 2, sind unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen und dementsprechend kostenmäßig zu berücksichtigen. Dass ein neuer Zu- und Abflussanschluss für die Küche geschaffen wurde, ergibt sich zur Überzeugung des Gerichts aus Position 9.17 der Rechnung. Das Gericht hat die Kosten für das Bad und die Sanitärarbeiten zu 100 % und die Kosten für das Zimmer 2 zu 70 % als mit der Grundrissänderung und den erforderlichen Ausbrucharbeiten in Zusammenhang stehenden Modernisierungsaufwand angesetzt.

Die Abbrucharbeiten waren erforderlich, um die Grundrissänderung einschließlich der Zusammenlegung des ehemaligen Bades und des zweiten Zimmers zu einem großen Zimmer zu realisieren und sind demzufolge ebenfalls als Modernisierungsmaßnahme zu qualifizieren.

Ausweislich der Rechnung … wurden zur Ermöglichung der Verlegung des Badezimmers die Versorgungsstränge neu installiert (Steigleitungen). Zudem hat die Bekl. unstreitig erstmalig eine Duschabtrennung eingebaut, so dass diese als Modernisierungsmaßnahme zu berücksichtigen ist.

Der Einbau von Isolierglasfenstern ist als Modernisierungsmaßnahme zu qualifizieren. Jedenfalls steht der Einbau einheitlicher Isolierglasfenster in Zusammenhang mit der Grundrissänderung, da die Notwendigkeit einer optischen Einheit nachvollziehbar ist. Hierfür sind Kosten i.H.v. 2.034,90 € angefallen, wobei ein geschätzter Instandhaltungsanteil von ca. 334,90 € für die alten Fenster abgezogen wird. Hiervon entfällt auf die Balkontür ein nachvollziehbar geschätzter Betrag i.H.v. 200,12 €, der sich aus der Multiplikation der Fläche (3,12 m2) mit dem von der Firma A. angesetzten Stückpreis für die Bearbeitung der anderen Fenster i.H.v. 53,90 € ergibt. Hinsichtlich des Austauschs des anderen Fensters hat das Gericht einen Instandhaltungsabzug von rund 135 € geschätzt.

Bezüglich der Elektroarbeiten schätzt das Gericht die Modernisierungskosten auf 2.505,18 €. Die von der Bekl. vorgenommene Schätzung, in der sie die Räume, in denen keine Grundrissänderung stattfand, nach Quadratmetern im Verhältnis zur Wohnungsgröße in Abzug gebracht hat, erscheint vertretbar. Im Rahmen der Grundrissänderung wurde eine Wand beseitigt und ein neues großes Zimmer sowie ein Badezimmer in einer ehemaligen Abstellkammer geschaffen, was die Verlegung neuer Leitungen und Steckdosen zur Folge hatte. Ohnehin dürfte der Modernisierungsanteil aufgrund der vielen neuen Steckdosen in sämtlichen Räumlichkeiten noch höher liegen.

Die Boden- und durch die Grundrissänderung veranlassten Trockenbauarbeiten sind als Modernisierungskosten anzusetzen, abzüglich eines Instandhaltungsanteils für die Bearbeitung der Böden auf 50 m2 à 30 €/m2 und die ersparten Arbeiten für die Hälfte des Zimmers 2 (also für 12 m2 à 30 €/m2) i.H.v. insgesamt 1.860 €.

Die Kosten für den Einbau der Gasheizung einschließlich sämtlicher Heizkörper sind vollumfänglich als Modernisierungskosten zu berücksichtigen. Es steht anhand der Rechnung … zur Überzeugung des Gerichts fest, dass in die streitgegenständliche Wohnung 2019 erstmalig eine Gas-/Sammelheizung eingebaut wurde, da neben der Gaskombitherme auch drei neue Heizkörper sowie die Gasverrohrung aufgeführt sind, was den Schluss zulässt, dass nicht nur ein defektes Element ausgetauscht wurde.

Der Einbau der Küchenmöbel stellt mangels baulicher Veränderung keine Modernisierungsmaßnahme dar, da es sich ausweislich der eingereichten Lichtbilder um eine Küchenzeile handelt, die nicht in die Räumlichkeiten eingepasst werden musste.

Ausweislich der Rechnung des beauftragten externen Architekten wurde für die Architektenleistungen ein Honorar i.H.v. 11 % der Baukosten vereinbart.

Zusammenfassend stellen sich die geschätzten Modernisierungskosten unter Zugrundelegung der vorstehenden Ausführungen wie folgt dar:

Duschabtrennung: 777,49 €

Neuer Strang: 3.573,13 €

Abbrucharbeiten: 3.009,61 €

Fenster: 1.700,00 €

Sanitär- und Heizung: 23.578,02 €

Boden- und Trockenbauarbeiten: 7439,29 €

Elektroarbeiten: 2.505,18 €

Insgesamt: 42.582,72 €

zzgl. 11 % Architektenkosten (4.684,10 €)

Modernisierungskosten: 47,266.82 €

Auf die Frage, ob in der Küche erstmalig eine neue Anlagentechnik eingebaut wurde - was die Kl. bestritten hat - und zusätzlich Malerarbeiten an neu geschaffenen Wandflächen zu berücksichtigen sind, kommt es im Hinblick auf den bereits erreichten Bauaufwand nicht an.

b. Durch die Maßnahmen wurde die streitgegenständliche Wohnung auch derart modernisiert, dass eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.

Eine umfassende Modernisierung setzt in qualitativer Hinsicht voraus, dass durch den Aufwand ein Zustand erreicht wird, der einer Neubauwohnung in etwa - nicht notwendig vollständig - entspricht, wofür insbesondere die Sanitäreinrichtungen, die Heizung, die Fenster, die Fußböden, die Elektroinstallationen und der energetische Zustand der Wohnung maßgeblich sind (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556 f Rn. 20). Zwar kommt bei dem gebotenen Vergleich mit dem Neubaustandard dem energetischen Zustand nach der Modernisierung eine besondere Bedeutung zu. Diesbezüglich kommt es vorliegend jedoch nicht darauf an, ob der energetische Zustand der streitgegenständlichen Wohnung dem eines Neubaus entspricht.

Zum einen sind vorliegend verschiedene Maßnahmen durchgeführt, die für sich genommen bereits eine erhebliche Verbesserung des energetischen Standards bewirken, wie etwa der erstmalige Einbau einer Gas-/Sammelheizung und der Einbau von Isolierglasfenstern.

Jedenfalls kann nach der Rechtsprechung des BGH selbst dann, wenn keine energetischen Baumaßnahmen erfolgten, ein neubaugleicher Zustand anzunehmen sein, wenn in mehreren anderen Bereichen besonders umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind (NZM 2021, 220 Rn. 36, beck-online). Auch das ist hier der Fall, da - wie bereits erörtert - erstmalig der Einbau einer Sammelheizung erfolgte, die Elektroinstallation modernisiert bzw. erweitert, Isolierglasfenster eingebaut und die Sanitäranlagen modernisiert wurden, sodass unabhängig von den energetischen Baumaßnahmen in mehreren anderen Bereichen erhebliche qualitative Verbesserungen bewirkt worden sind.

c. Es handelt sich auch um die erstmalige Vermietung nach umfassender Modernisierung. Aus den Rechnungen ergibt sich, dass die Arbeiten ca. in der Zeit von April 2018 bis Ende April 2019 ausgeführt worden sind. Den Mietvertrag schlossen die Parteien am 22.5.2019. Schon aus der Natur der Arbeiten ergibt sich, dass die Wohnung während deren Durchführung nicht bewohnbar war. Selbst wenn einige Arbeiten noch während eines vorherigen Mietverhältnisses ausgeführt worden wären, ist die erstmalige Vermietung nach Abschluss sämtlicher Arbeiten unter Vereinbarung einer entsprechend höheren Miete erstmals im Juni 2019 erfolgt. […]

II. Hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Teils beruht die Kostenentscheidung auf § 91a Abs. 1 ZPO. Dabei war unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands im Wege einer summarischen Prüfung nach billigem Ermessen zu entscheiden, wobei insbesondere der ohne die Erledigterklärung zu erwartende Verfahrensausgang maßgeblich ist.

Danach waren die Kosten bezüglich der für erledigt erklärten Auskunftsanträge der Bekl. aufzuerlegen. Denn ohne die im laufenden Verfahren erteilten Auskünfte zu Vormiete, Mieterhöhungen und Modernisierungsmaßnahmen wäre die Klage diesbezüglich begründet gewesen, da die Bekl. die geschuldeten Auskünfte vorprozessual nicht erteilt hat.

Die Kl. hatte gegen die Bekl. aus abgetretenem Recht Anspruch auf die begehrten Auskünfte gem. § 556g Abs. 3 BGB i.V.m. § 556d Abs. 2 BGB i.V.m. Berliner Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Abs. 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung) vom 28. April 2015 i.V.m. § 398 BGB. Die begehrten Auskünfte beziehen sich auf Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den §§ 556d ff. BGB maßgeblich sind. Die begehrten Auskünfte über die Höhe der Vormiete und mit dem Vormieter vereinbarter Mieterhöhungen (Anträge 1 a und b) sind nach § 556e Abs. 1 BGB relevant.

Die begehrte Auskunft zu den Modernisierungsmaßnahmen (Antrag zu 1c) ist nach § 556e Abs. 1 BGB relevant. Die Erfüllung des dahingehenden Auskunftsanspruchs gem. § 556g Abs. 3 Satz 2 BGB setzt u. a. voraus, dass der Vermieter hinsichtlich des Instandsetzungsanteils zumindest eine Quote von den Gesamtkosten angibt (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 556g Rn. 30). Dies hat die Bekl. in ihrem Schreiben vom 2.12.2019 nicht getan, sondern lediglich die insgesamt aufgewandten Kosten angegeben.

Hinsichtlich des umfassenden Auskunftsanspruchs gem. § 556g Abs. 3 BGB besteht ein Rechtsschutzbedürfnis unabhängig davon, ob sich der Vermieter zur Begründung der Miethöhe auf einen der Tatbestände tatsächlich berufen hat. Denn der Mieter muss in die Lage versetzt werden, die Zulässigkeit der Miete unter Berücksichtigung sämtlicher potentiell relevanter Gesichtspunkte prüfen zu können. Aus diesem Grund greift auch die Argumentation der Bekl. nicht, dass ein dahingehendes Rechtsschutzbedürfnis schon aufgrund der Schutzwirkung des § 556g Abs. 1a) BGB nicht bestehen würde.

Insgesamt hat die Kl. 1/4 der Kosten und die Bekl. 3/4 der Kosten zu tragen, da der Streitwert für den streitig entschiedenen Teil 947,98 € (Zahlungsantrag i.H.v. 331,27 € + Rechtsverfolgungskosten als emanzipierte Nebenforderung i.H.v. 615,71 €) und der Streitwert für die Auskunftsansprüche 2.981,43 € beträgt. Diesbezüglich wird auf den Streitwertbeschluss vom 14.11.2022 verwiesen.

Die Vorschriften der Mietpreisbremse sind nach einer umfassenden Modernisierung nicht anzuwenden; in jedem Fall hat aber der Vermieter darüber Auskunft zu erteilen.

Die Mieter machten einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse geltend und hatten ihre Ansprüche an einen Inkassodienstleister abgetreten. Dieser verlangte zunächst Auskunft über die für die Bestimmung der zulässigen Miete relevanten Tatsachen und weiter Rückzahlung der überhöhten Mietzahlungen. Die Vermieterin berief sich auf eine umfassende Modernisierung mit wesentlichem Bauaufwand.

Das AG Wedding wies die Zahlungsklage ab, da der Ausnahmetatbestand der umfassenden Modernisierung nach § 556f BGB anzunehmen sei. Nachgewiesen sei eine Wohnwerterhöhung durch Grundrissänderung nach Beseitigung des Schlauchbads unter Einbeziehung der Abstellkammer, Einbau von Isolierglasfenstern und Elektroarbeiten mit Verlegung neuer Leitungen und zahlreichen neuen Steckdosen sowie Einbau einer Gasheizung. Die Kosten von über 600 €/m2 lägen über einem Drittel der Neubaukosten für 2019 mit 593,67 € m2. Der Umfang der Modernisierungsmaßnahmen stehe auch qualitativ einem Neubau gleich. Soweit die Parteien den Auskunftsanspruch für erledigt erklärt hatten, habe der Vermieter die Kosten zu tragen, weil der Mieter den Auskunftsanspruch unabhängig davon habe, ob sich der Vermieter auf einen Ausnahmetatbestand zur Mietpreisbremse berufen habe oder nicht.

Das Landgericht Berlin (GE 2018, 196; GE 2020, 672) hatte ein Rechtsschutzbedürfnis des Mieters auf Auskunft verneint; der Bundesgerichtshof (GE 2022, 579) hat eine solche Einschränkung ausdrücklich abgelehnt, weil der Auskunftsanspruch des Mieters in jedem Fall bestehe.