Neuvermietung nach umfassender Modernisierung

1. Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Neuvermietung nach umfassender Modernisierung (hier: Bad, Sammelheizung, Isolierglasfenster, Leitungssystem und Elektrik).

2. Bei einer substantiierten Darlegung der Maßnahmen durch Beifügung von Rechnungen, Leistungsverzeichnissen und Fotos ist ein pauschales Bestreiten der Maßnahmen und der Kosten durch den Kläger unbeachtlich.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist eine beim Kammergericht registrierte Rechtsdienstleistungsgesellschaft.

Zwischen der Bekl. als Vermieterin und … als Mieter besteht ein Mietverhältnis über eine 52 m2große Wohnung in der W. Straße, EG links, Berlin. Das Mietverhältnis begann am 1.2.2016. Es wurde eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 799 € vereinbart.

Die Mieter beauftragten die Kl. mit der Geltendmachung und Durchsetzung ihrer Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren wegen Verstoßes gegen die sogenannte Mietpreisbremse und traten dazu diese Ansprüche, darunter den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten, gegen die Bekl. an die Kl. ab.

Die Kl. sandte an die Bekl. ein Rügeschreiben vom 3.6.2019. Nach Ablauf der dort gesetzten Frist versandte die Kl. noch ein Mahnschreiben.

Die Prozessbevollmächtigte der Bekl. teilte der Kl. daraufhin mit Schreiben vom 24.6.2019 mit, dass es sich um eine Erstvermietung nach umfassender Modernisierung handele.

Mit der Klage hat die Kl. neben der Erteilung von Auskünften die Rückzahlung überzahlter Miete für Juli 2019 und Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten verlangt. […]

Die Bekl. behauptet, sie habe vor der Vermietung an die derzeitigen Mieter umfangreiche Modernisierungsarbeiten in der Wohnung vorgenommen. Die Wohnung habe kein Bad gehabt, nur eine Ofenheizung, und die gesamte ältere Elektrik habe auf Putz gelegen. Sie hat erstmalig unter Grundrissveränderung ein Bad sowie eine Sammelheizung eingebaut. Ferner seien moderne Isolierglasfenster und eine Einbauküche eingebaut worden. Die Leitungssysteme sowie die Elektrik seien erneuert worden. Auch eine Terrasse sei gebaut worden, wofür auch zwei bodentiefe Fenster eingebaut worden seien. Hierfür habe sie Kosten in Höhe von insgesamt 44.887,26 € aufgewendet. Nach Abzug eines Instandhaltungsanteils würden die Modernisierungskosten 42.641,36 €, mithin 820,03 €/m2 betragen.

[…] Die Klage ist - soweit über sie nach teilweiser Erledigung noch zu entscheiden war - unbegründet.

1. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für Juli 2019 in Höhe von 315,09 € gemäß §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 812 Abs. 1, 398 BGB.

Vorliegend handelt es sich um eine erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f Satz 2 BGB, weshalb die §§ 556d, 556e BGB nicht anzuwenden sind.

Umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und zudem einen solchen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt. Zur Auslegung des Begriffs der Neubauten nimmt der Gesetzgeber auf § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG (BT-Drs. 18/3121, 32) Bezug. Danach ist Wohnungsbau - als Schaffen von Wohnraum - (auch) die Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse. Den Begriff des wesentlichen Bauaufwandes hat die Rechtsprechung im Zusammenhang mit den Vorgängerregelungen in § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. WoBauG dahin konkretisiert, dass die Investition mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen (Kosten-) Aufwandes erreichen muss (BGH, Beschluss vom 10.8.2010 - VIII ZR 316/09 - GE 2010, 1533, juris). Der Begriff „umfassend“ bezeichnet jedoch nicht nur ein quantitatives (Kosten-) Element, sondern gleichberechtigt ein qualitatives Kriterium. Zu berücksichtigen sind die qualitativen Auswirkungen der Maßnahmen auf die Gesamtwohnung; sie muss in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. energetischen Eigenschaften) verbessert worden sein (vgl. BGH, Beschluss, vom 10.8.2010 - VIII ZR 316/09 - GE 2010, 1533, juris; BGH, Urteil vom 11.11.2020 - VIII ZR 369/18 - GE 2021, 237, juris). Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht (BGH, Urteil vom 11.11.2020 - VIII ZR 369/18 - GE 2021, 237, juris).

Sowohl das qualitative als auch das quantitative Kriterium der umfassenden Modernisierung ist vorliegend erfüllt.

Die streitgegenständliche Wohnung ist durch den erstmaligen Einbau eines Badezimmers, einer Sammelheizung, modernen Isolierglasfenstern sowie der Erneuerung der Leitungssysteme sowie der Elektrik in mehreren wesentlichen Bereichen verbessert worden.

Das Gericht legt seiner Entscheidung zugrunde, dass diese Arbeiten in der Wohnung ausgeführt wurden. Soweit die Kl. den von der Bekl. hinreichend substantiiert beschriebenen Zustand der Wohnung vor Ausführung der Modernisierungsmaßnahmen, die Ausführung der einzelnen hinreichend substantiiert dargestellten Maßnahmen unmittelbar vor dem streitgegenständlichen Mietverhältnis sowie die Kosten pauschal bestreitet, ist dies unbeachtlich (§ 138 Abs. 3 BGB). Je detaillierter der Vortrag der behauptenden darlegungsbelasteten Partei ist, desto höher ist die Erklärungslast des Gegners gemäß § 138 Abs. 2 BGB (Fritschein MüKo, ZPO, 6. Aufl. 2020, § 138, Rn. 22). Der Vortrag der Bekl. zu den Maßnahmen ist hinreichend substantiiert, zudem durch Beifügung diverser Rechnungen, Leistungsverzeichnissen, der erhaltungsrechtlichen Genehmigung des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg sowie Fotos weiter konkretisiert und belegt. Vor diesem Hintergrund genügt das pauschale Bestreiten der Kl. nicht. Der Einwand der Kl., aus einem Großteil der Rechnungen sei nicht erkennbar, dass es sich um die streitgegenständliche Wohnung handele, da nur „W. Straße/HH“ genannt sei, ist nicht ausreichend. Obwohl diese Angabe auf einige Rechnungen zutrifft, ist das Gericht dennoch davon überzeugt, dass die auch dort abgerechneten Maßnahmen in der streitgegenständlichen Wohnung ausgeführt wurden. Dies ergibt sich aus der Gesamtschau der eingereichten Unterlagen, insbesondere aus dem detaillierten Leistungsverzeichnis, welches sich gerade ausdrücklich auf die streitgegenständliche Wohnung bezieht. Soweit beispielhaft die Rechnung Sanitär-Heizung keine konkrete Wohnungslage beschreibt, ist dies auch vor dem Hintergrund unbeachtlich, dass die Wohnung doch unstreitig über ein Bad und eine Sammelheizung verfügt.

Die Bekl. macht nach einem Abzug der Kosten für die Aufarbeitung der Böden sowie eines Instandhaltungsanteils in Höhe von 50 % für die Malerarbeiten Modernisierungskosten in Höhe von 42.641,36 € geltend. Im Ergebnis nicht entschieden werden müssen die streitigen Fragen, ob der Einbau der Küche eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, von den Kosten für die Elektrik ein Instandhaltungsanteil abzuziehen ist oder auch, ob die Kosten für Architektenleistungen berücksichtigungsfähig sind. Denn selbst bei Abzug der Kosten für die Einbauküche von insgesamt 2.627,66 €, der gesamten Kosten für die Elektrik in Höhe von 1.880 € sowie der gesamten Kosten für Architektenleistungen in Höhe von 8.642,38 € verbleiben noch Modernisierungskosten in Höhe von 29.491,32 €, mithin 567,14 €/m2. Weitere Abzüge für Instandhaltungen sind nicht erforderlich.

Die insoweit verbleibenden Modernisierungskosten in Höhe von mindestens 567,14 €/m2erreichen auch mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen (Kosten-) Aufwandes, der im Jahr 2015 nach den Angaben im Bericht des Statistischen Bundesamtes 1.570 €/m2 betrug (1/3 = 523,33 €).

2. Die Kl. hat gegen die Bekl. schließlich keinen Anspruch auf Ersatz voraussichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.268,54 € gemäß §§ 280, 286, 398 BGB.

Eine Pflichtverletzung der Bekl. durch die Vereinbarung einer gemäß §§ 556d ff. BGB unzulässigen Miete liegt nicht vor, da es sich wie ausgeführt um eine erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt und daher die Nettokaltmiete in Höhe von 799 € wirksam vereinbart wurde.

Ein Anspruch ergibt sich auch nicht aus Verzugsgesichtspunkten. Die Bekl. hat zwar erst nach Ablauf der im Rügeschreiben gesetzten Frist die Auskunft erteilt, dass eine erste Vermietung nach umfassender Modernisierung vorliegt, jedoch ist die Kl. bereits zuvor tätig geworden. Die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten beruhen somit nicht auf einem Verzug der Bekl. Die Kl. hat auch nicht substantiiert vorgetragen, dass das Schreiben der Bekl. vom 21.6.2019 erst nach der Mahnung erfolgte.

II. […] Die Kl. hat auch die Kosten hinsichtlich der für übereinstimmend erledigt erklärten Auskunftsansprüche gemäß § 556g Abs. 3 BGB zu tragen, § 91a ZPO. Bereits vor Klageerhebung hat die Bekl. mit Schreiben vom 24.6.2019 mitgeteilt, dass es sich um eine erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Hierbei hat sie auch bereits die Kosten der Modernisierung mitgeteilt. Die Beifügung von Belegen war nicht erforderlich. Die von der Kl. mit der Klage begehrten Auskünfte waren für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete mithin nicht maßgeblich, weshalb keine Auskunftsansprüche bestanden.

Wenn der Vermieter umfassend modernisiert hat, wobei die Kosten allein nicht maßgeblich sind, sondern die Wohnung auch qualitativ verbessert wurde, gilt die Mietpreisbremse nicht. Das muss der Vermieter darlegen. Tut er das durch Beifügung von Rechnungen, Leistungsverzeichnissen und Fotos, ist ein pauschales Bestreiten der Maßnahmen und der Kosten durch den Mieter unbeachtlich.

Die Mieter beauftragten die Klägerin, eine Rechtsdienstleistungsgesellschaft, mit der Geltendmachung und Durchsetzung ihrer Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren wegen Verstoßes gegen die sogenannte Mietpreisbremse und traten dazu ihre Ansprüche, darunter den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten, gegen die Vermieterin an die Klägerin ab.

Die Rechtsdienstleistungsgesellschaft machte für die Mieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse geltend. Die Vermieterin berief sich auf umfangreiche Modernisierungsarbeiten; die Wohnung habe kein Bad gehabt, nur eine Ofenheizung und Elektroleitungen auf Putz. Danach sei ein Bad eingebaut und eine Sammelheizung sowie moderne Isolierglasfenster und eine Einbauküche, und die Leitungssysteme und die Elektrik seien erneuert worden. Die Klägerin bestritt im Prozess die Maßnahmen und die Kosten.

Das Amtsgericht Kreuzberg hielt das pauschale Bestreiten durch die Klägerin für unbeachtlich. Es seien erhebliche Modernisierungsmaßnahmen substantiiert dargelegt, für die Kosten von mehr als 550 €/m2 angefallen seien. Nach Auskunft des Statistischen Landesamtes betrügen für Neubauwohnungen im Jahr 2015 die Kosten 1.570 €/m2, sodass hier mehr als ein Drittel der Kosten für einen Neubau angefallen seien. Die Klägerin habe daher keinen Anspruch auf Rückzahlung von überzahlten Mieten und auch nicht auf Ersatz von vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten. Schon vor Klageerhebung habe die Vermieterin die Kosten der Modernisierung mitgeteilt; die Beifügung von Belegen sei dazu nicht erforderlich gewesen.