Neuumlage

Neuumlage; Kosten der Graffiti-Beseitigung als Betriebskosten; Betriebskostenabrechnung in zwei Teilen; kleinere Unrichtigkeiten ohne Auswirkung auf formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnungvon Hauswartkosten; aperiodisch anfallende Kosten der Ungezieferbekämpfung

Kosten der Graffiti-Beseitigung stellen i. d. R. Hausreinigungskosten und damit umlagefähige Betriebskosten dar.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. (Vermieterin) erstrebt von der Bekl. (Mieterin) Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung.

Der Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Zahlung von 381,73 € aus § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag und der Betriebskostenabrechnung vom 20.12.2005 für das Jahr 2004 zu.

Die Abrechnung ist formell wirksam, die Geltendmachung grundsätzlich nicht gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB wegen Fristversäumung ausgeschlossen. Die Tatsache, daß die Abrechnung aus zwei Teilab-rechnungen zusammengesetzt ist, macht sie nicht unwirksam. Denn die Kl. hat sie in einer Erklärung zusammengefaßt und im zweiten Teil auf das Ergebnis des ersten Teils Bezug genommen, so daß es dem Bekl. ohne weiteres möglich war, durch einfaches Addieren etwa die gesamten angesetzten Vorauszahlungen zu ermitteln. Der Gesamtzeitraum entspricht den Vorgaben des § 556 Abs. 3 BGB, wonach jährlich abzurechnen ist, denn es ist genau der Zeitraum von einem Jahr abgedeckt, nämlich vom 1.1. bis 31.12.2004. Die Aufsplittung der Abrechnung übersteigt nicht das durchschnittliche Verständnisvermögen eines Mieters bzw. hier des Bekl. (vgl. BGH NJW 1982, 573). Auch wenn die Abrechnung durch die Zweiteilung etwas schwerer verständlich ist als eine, die den kompletten Zeitraum umfaßt, kann sie nachvollzogen werden, indem notfalls mit einem Taschenrechner die einzelnen Positionen addiert werden (vgl. LG Köln WuM 1985, 371).

Durch die Abweichung der Umlagefläche bei den Müllkosten, die im ersten Teil 2.977,89 m2, im zweiten Teil 2.693,41 m2 beträgt, wird die Abrechnung ebenfalls nicht unwirksam. Es liegt keine unzulässige Änderung des Umlageschlüssels im Sinne von § 556 a BGB vor. Eine solche Änderung ist gegeben, wenn von der üblicherweise anzuwendenden Verteilung nach der Gesamtwohnfläche eine Umstellung zugunsten eines erfaßten Verbrauchs stattfindet. Hier ist jedoch lediglich eine Änderung der Fläche durch den - richtigerweise vorzunehmenden - Vorwegabzug für das Gewerbe entstanden. Dies ist lediglich von der Kl. zu erläutern gewesen, was sie zumindest im Prozeß auch getan hat. Die Kosten sind auch korrekt ermittelt worden. Eine Änderung auch des ersten Teils würde zu Lasten des Bekl. gehen, so daß die Umlage vom Bekl. nicht angegriffen werden kann, da er insoweit begünstigt ist.

Eine formelle Unwirksamkeit folgt ferner nicht daraus, daß die Grundsteuer in der Abrechnung unrichtig berechnet war und für die Korrektur keine neue Abrechnung erstellt wurde. Ein inhaltlicher Fehler macht die Abrechnung nicht formell unwirksam (vgl. LG Hamburg WuM 1998, 727). Um einen solchen inhaltlichen Fehler handelt es sich hier. Folglich kann auch durch nachträgliche Erklärung, wie es hier geschehen ist, eine Korrektur vorgenommen werden.

Eine formelle Unwirksamkeit ergibt sich auch nicht aus der Tatsache, daß Hauswartskosten nur im zweiten Teil der Abrechnung aufgeführt wurden bzw. überhaupt berechnet wurden. Selbst wenn die unzulässige Einführung einer neuen Kostenart ohne entsprechende Vereinbarung vorliegt, ist damit nicht die gesamte Abrechnung unwirksam, denn der Abzug dieser Position und damit die Ermittlung des richtigen Saldos wäre dem Mieter ohne Schwierigkeiten möglich. Die Kosten sind aber auch materiell richtig. Es sind keine neu eingeführten Kosten. Gemäß § 4 Ziffer 3 des Mietvertrags sind die Kosten für den Hauswart ausdrücklich vereinbart worden. Die Tatsache, daß evtl. in der Abrechnung für 2003 und im ersten Teil der streitgegenständlichen Abrechnung die Kosten "vergessen" wurden, führt nicht dazu, daß insoweit eine Änderung des Mietvertrags erfolgt ist. Das könnte allenfalls dann gegeben sein, wenn die Parteien eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung getroffen hätten oder durch jahrelange Übung seitens des Vermieters konkludent ein Verzicht auf die Umlage erklärt worden wäre. Beides ist hier nicht vorgetragen worden. Inhaltliche Einwendungen hat der Bekl. nicht erhoben. Das wäre auch nur zulässig, wenn er die Abrechnungsunterlagen eingesehen hätte und entsprechende konkrete Einwendungen hätte machen können. Die pauschale Vermutung wie im Schreiben vom 30.12.2005, daß Instandhaltungs- und Verwaltungskosten in den umgelegten Hauswartskosten enthalten sein könnten, reicht nicht für ein erhebliches Bestreiten.

Die Kosten der Graffiti-Beseitigung sind umlegbar und nicht aus der Abrechnung herauszurechnen (16,56 €). Zwar ist davon auszugehen, daß derartige Kosten durchaus Instandhaltungskosten sein können, wenn sie eine Sachbeschädigung und nicht lediglich eine Verschmutzung z. B. der Treppenhauswände darstellen, und dann auch nicht umlegbar im Rahmen der Betriebskosten sind. Mangels anderer Anhaltspunkte, insbesondere eines konkreten Vortrags des Bekl. (nach Belegeinsicht), ist aber davon auszugehen, daß hier lediglich Kosten für die Reinigung der Wände im Rahmen der umlagefähigen Hausreinigungskosten angefallen sind. Auch Kosten für solche Sonderreinigungen von Farbschmierereien sind umlagefähig, wenn sie laufend bzw. regelmäßig erforderlich sind (vgl. Schmid-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Auflage, § 556 Rn. 146, 150) und der Verursacher nicht feststellbar ist, ähnlich wie bei Sperrmüllkosten.

Die Kl. hat vorgetragen, daß quartalsweise die regelmäßig monatlich entstehenden Verunreinigungen durch Graffiti-Schmierereien beseitigt werden. Demgegenüber hat der Bekl. lediglich behauptet, die letzte Graffiti-Entfernung habe vier Monate zurückgelegen. Das ist in bezug auf den streitgegenständlichen Zeitraum unerheblich, da es sich vorliegend um das Jahr 2004 handelt. Der von der Kl. angebotene Beweis brauchte nicht erhoben zu werden, da das Bestreiten des Bekl. unerheblich ist.

Schließlich ist auch die Umlage der Kosten für die Ungezieferbekämpfung zutreffend erfolgt. Derartige Kosten sind ebenfalls im Rahmen der Betriebskostenvereinbarung in § 4 Ziffer 3 des Mietvertrages vom Bekl. zu tragen, wenn sie regelmäßig anfallen. Dabei ist der Zeitabstand zwischen den einzelnen Maßnahmen unerheblich und kann - wie hier von der Kl. vorgetragen - auch drei Jahre betragen, solange es sich nicht um eine einmalige Aktion anläßlich konkret aufgetretenen Befalls handelt. Die Kl. hat unwidersprochen vorgetragen, daß es sich um eine turnusmäßige, prophylaktische Maßnahme handelte. Demgegenüber hat der Bekl. keine konkreten Tatsachen behauptet, aus denen sich etwas anderes ergeben würde. Sein Bestreiten ist daher unerheblich.

Die Kosten der Beseitigung von Graffiti sind als Betriebskosten umlegbar, entschied das AG Mitte. Das gelte jedenfalls dann, wenn Graffiti als reine Verschmutzungen zu betrachten und keine Substanzverletzungen seien. Außerdem enthält die Entscheidung weitere interessante Ausführungen zur Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen.

Die Klägerin (Vermieterin) machte gegen die Beklagte (Mieterin) Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung geltend. Gegen die Abrechnung führt die Mieterin folgendes ins Felde: Die Abrechnung setze sich unzulässigerweise aus zwei Teilabrechnungen zusammen; bei der Abrechnung der Müllkosten sei von zwei unterschiedlichen Flächen ausgegangen worden; die Grundsteuer sei unrichtig berechnet; der Ansatz von Hauswartkosten sei, weil in der Vergangenheit auch nicht abgerechnet, unzulässig, die Kosten der Graffiti-Beseitigung seien nichtabwälzbare Instandhaltungs- und keine umlagefähigen Betriebskosten, und der Ansatz von Kosten für die Ungezieferbekämpfung sei auch unzulässig, weil sie nicht in regelmäßigen Abständen anfielen. Die Vermieterin drang mit ihrem kompletten Anspruch durch.

Das AG Mitte vertrat die Auffassung, die Kosten der Beseitigung von Graffiti seien Betriebskosten, es sei denn, sie dienten der Beseitigung einer Substanzverletzung nach Sachbeschädigung. Die Kosten der Beseitigung von Farbschmierereien seien Kosten der Hausreinigung.

Im Hinblick auf die anderen Einwendungen der Mieterin entschied das Gericht:

• Eine Betriebkostenabrechnung dürfe durchaus aus zwei Teilabrechnungen bestehen, wenn diese in einer Erklärung zusammengefaßt würden und Bezug aufeinander nähmen;

• die beanstandete unterschiedliche Flächenangabe habe ihren Ursprung in einem zulässigerweise gemachten Vorwegabzug für Gewerbe - das hätte zwar erläutert werden müssen, sei aber auch zumindest im Prozeßverlauf geschehen;

• die Umlage von Hauswartkosten sei im Mietvertrag vereinbart gewesen, daß Hauswartkosten in früheren Abrechnungen vergessen worden seien, schade nicht;

• der Berechnung von Ungezieferbekämpfungskosten stehe nicht entgegen, daß sie nur alle drei Jahre anfielen.

Daß die früher eingängige Volksweisheit "Nur Narrenhände beschmieren Tisch und Wände" heute unverändert gilt, kann jeder Vermieter leidvoll bestätigen, dessen Haus von angeblichen Künstlern mit Graffiti-Schmierereien verziert wurde. Versucht der Vermieter dann, die Kosten für die Graffiti-Beseitigung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umzulegen, sind die Mietervertreter die ersten, welche die Umlegbarkeit der Betriebskosten unter Hinweis auf angebliche Instandhaltungskosten ablehnen. Diese pauschale Behauptung wird dann ebenso ungeprüft von den meisten Gerichten übernommen (vgl. AG Köln WM 2001 515). Diesem pauschalen Vorbringen ist das Amtsgericht Mitte mit der Entscheidung mutig entgegengetreten und hat die Kosten der Graffiti-Beseitigung nicht der Instandhaltung zugeordnet, sondern den Kosten der Gebäudereinigung.

Das überzeugt. Nach der Definition der Betriebskostenverordnung sind Instandhaltungskosten nur solche Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterungs- und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen, § 1 Abs. 2 Ziff. 2 BetrKV.

Die Graffiti-Beseitigung im Hausflur oder an der Fassade ist keine Maßnahme zur Beseitigung eines Mangels, der durch die bestimmungsgemäße oder außergewöhnlich Abnutzung von Teilen des Gebäudes hervorgerufen wurde - etwa wie verschlissenes Linoleum im Hausflur, das durch ständiges Begehen abgenutzt wird und dann irgendwann erneuert werden muß. Das Aufbringen von Graffiti führt auch nicht zu einer Alterung von Gebäudeteilen. Anders als eine Aufzugsanlage, die technisch veralten kann und dann eben erneuert werden muß, werden Fassade oder Hausflur selbst durch Graffiti-Schmierereien keinem Alterungsprozeß unterworfen. Deren Funktion als Dämmung und Schutz vor Witterungsunbilden wird durch Graffiti nicht beeinträchtigt. Bei Graffiti handelt es sich auch nicht um Witterungseinwirkungen - im Gegenteil: Wind und Wetter können in der Regel Graffiti leider nichts anhaben.

Bei den Beseitigungskosten handelt es sich auch um regelmäßig auftretende Kosten im Sinne des § 1 BetrKV. Wie ein Gang durch Berlin verdeutlicht, ist in fast allen Bezirken stetig und ständig und immer wieder neu mit Gebäudeverunreinigungen durch Graffiti zu rechnen. Wenn jedoch Graffiti immer wieder auftreten, ist auch der Vermieter immer wieder gehalten, diese zu beseitigen - sei es, weil er den Wert seiner Immobilie erhalten will, sei es, weil er aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften (vgl. § 9 Abs. 3 BauO Bln) dazu gezwungen wird. Damit handelt es sich um regelmäßig anfallende Kosten, die genauso regelmäßig anfallen wie die Reinigung eines verschmutzten Hausflurs. Der Unterschied besteht lediglich darin, daß Hausflure i. d. R. in kürzeren Zeitabständen gereinigt werden müssen. Derartig laufende Kosten der Unterhaltung des Gebäudes sind jedoch grundsätzlich, auch wenn sie in längeren periodisch wiederkehrenden Zeitabschnitten anfallen, als Betriebskosten umlegbar.

In Rechtsprechung und Literatur wird die Umlegbarkeit von Sperrmüllabfuhren unter Hinweis darauf bejaht, daß sich dieser sachwidrige Umgang der Mieter eingebürgert habe, so daß von einem bestimmungsgemäßen Gebrauch auszugehen sei, mit der Folge, daß der Vermieter notgedrungen regelmäßig für eine Abfuhr zu sorgen hat. Für die regelmäßige Beseitigung von Graffiti kann meines Erachtens nichts anderes gelten (vgl. auch Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., Rn. 150, 146 zu § 556 BGB). Wie auch bei der regelmäßigen Sperrmüllabfuhr wird auch der Vermieter im Rahmen der Graffiti-Beseitigung aufgrund äußerer Umstände gezwungen, diese Arbeiten regelmäßig vornehmen zu lassen, will er sich nicht Minderungsansprüchen der Mieter ausgesetzt sehen (vgl. AG Charlottenburg GE 2007 [3] 227).

Daß es sich bei der Beseitigung von Graffiti auch nicht zwingend um Instandhaltung handeln muß, verdeutlicht auch der Streit darüber, ab wann bei Graffiti-Schmierereien von einer Sachbeschädigung auszugehen ist. Da teilweise vertreten wird, Graffiti stellten nicht ohne weiteres eine Sachbeschädigung dar, diese folge zum Teil erst aus der anschließenden Reinigung, wenn dabei die Substanz der betroffenen Wand Schaden nehme (vgl. Schmidt-Futterer, a.a.O. Rn. 170), wird in der Literatur bei den Kosten in der Sach- und Haftpflichtversicherung die pragmatische Auffassung vertreten, daß es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, einen Auslegungsstreit darüber zu führen, ob ein Graffiti noch nicht oder schon als Sachbeschädigung zu bewerten sei. Auch im Rahmen der Gebäudereinigungskosten würde es zu einer Überdifferenzierung führen, wenn der Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung gezwungen würde, zunächst Art und Umfang der Graffiti jedes Mal zu dokumentieren, um dann Jahre später vor Gericht darüber streiten zu können, ob ein Graffito eine Sachbeschädigung und seine Beseitigung somit einer Instandhaltung darstellt. Da überdies auch in anderen Bereichen Instandhaltungskosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nicht grundsätzlich ausgeschlossen sind (z. B. bei der Gartenpflege [Nr. 10 der BetrKV] sowie bei jeder Form von Wartungskosten für Wassermengenregler, Heizungen, Warmwasserregler, Aufzug und Gemeinschaftsantenne), wird deutlich, daß ein pauschaler Verweis auf Instandhaltung nicht geeignet ist, den grundsätzlich bestehenden Anspruch des Vermieters auf Umlage der Kosten der Graffiti-Beseitigung zu Fall zu bringen.