Neues Mieterhöhungsverlangen nach Teilzustimmung

Hat der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete bis zu einem bestimmten Betrag der Nettomiete zugestimmt, liegt darin eine Teilzustimmung, die ein späteres Mieterhöhungsverlangen innerhalb der Wartefrist ausschließt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist mangels eines formell wirksamen Erhöhungsverlangens unzulässig. [...]

Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 22.11.2007 genügt den Anforderungen an ein formell wirksames Verlangen nicht, da die Wartefrist des § 558 Abs. 1 S. 1 BGB nicht eingehalten worden ist. Die letzte Mieterhöhung erfolgte mit Schreiben vom 23.5.2007, der die Bekl. mit Schreiben vom 27.8.2007 teilweise hinsichtlich einer Nettokaltmiete von 4,43 €/m2 zustimmte. Die Zustimmung der Bekl. erfolgte ausdrücklich und vom Wortlaut her eindeutig. Dass die Bekl. in der Folgezeit keinen erhöhten Mietzins leistete, ändert nichts an der Wirksamkeit der Abgabe der Erklärung. Dabei kann die Jahressperrfrist auch durch eine Teilzustimmung des Mieters in Form der betragsmäßig eingeschränkten Zustimmung ausgelöst werden (vgl. Schmidt-Futterer, Komm. zum Mietrecht, 9. Aufl., 2007, § 558 Rn. 29; LG Berlin, Urteil vom 25.10.1996, 65 S 211/96, Rn. 5 zit. nach juris). Insofern ist der Auffassung der Kl. nicht zu folgen, die Erklärung des Mieters müsse die Erfüllung des Zustimmungsanspruchs des Vermieters darstellen.

Ferner ist es entgegen der Ansicht der Kl. unbeachtlich, dass die Bekl. vorliegend die Zustimmung betragsmäßig auf die Höhe der Nettokaltmiete bezifferte, die zu zahlende Bruttokaltmiete jedoch von der Übersendung einer Betriebskostenaufstellung abhängig machte. Im Fall der zulässigen betragsmäßigen Teilzustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete ist für den Vermieter im Regelfall überhaupt nicht ersichtlich, welchen Betrag der Mieter für die Nettomiete und welchen für die Betriebskosten als gerechtfertigt ansieht. Vorliegend hat die Bekl. eindeutig die Höhe der ihres Erachtens berechtigten Nettokaltmiete mitgeteilt, so dass für die Parteien nur noch der Anteil der Betriebskosten im Streit stand. Insofern hätte es der Kl. oblegen, bei Nachweis der Betriebskosten sogleich auf Zahlung der offenen Mietzinsrückstände zu klagen.

An der Bestimmtheit der Teilzustimmung auf eine Nettokaltmiete von "maximal 4,43 €/m2" vermag auch die Verwendung des Begriffs maximal nichts zu ändern. Aus dem Zusammenhang der Erklärung ergibt sich vielmehr, dass die Bekl., der nach ihrem Vorbringen mangels Nachweises des Betriebskostenanteils die Ermittlung der Bruttokaltmiete nicht möglich war, den hierin enthaltenen Nettokaltmietzins auf den Betrag von 4,43 €/m2 beschränken wollte.

Soweit die Bekl. die Zahlung der erhöhten Bruttokaltmiete von der Übersendung der Betriebskostenaufstellung abhängig machte, hat sie die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auch nicht unter einer Bedingung erklärt, da nach ihrer Erklärung eindeutig die Übersendung der Aufstellung keine Voraussetzung der Erhöhung der Nettokaltmiete sein sollte.

Die sodann erklärte, hier streitgegenständliche erneute Mieterhöhung ist mit Schreiben vom 22.11.2007 und somit vor Ablauf der Wartefrist erklärt worden.

Wenn der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht zustimmt, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen. Anders als nach allgemeinem Vertragsrecht ist aber auch eine Teilzustimmung des Mieters möglich. Der Vermieter darf dann innerhalb der Wartefrist kein neues Mieterhöhungsverlangen stellen.

Für die vereinbarte Bruttomiete verlangte die Vermieterin Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel. Sie berechnete den Betriebskostenanteil mit 1,42 €/m2 und verlangte Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete auf 4,43 €/m2. Die Mieterin stimmte einer Erhöhung der Nettomiete auf "maximal 4,43 €/m2" zu, kündigte jedoch an, dass sie mangels Nachweis der Höhe der Betriebskosten die bisherige Bruttomiete weiter zahlen werde. Zirka sechs Monate nach dem ersten Mieterhöhungsverlangen schob die Vermieterin ein neues Mieterhöhungsverlangen nach und klagte auf Zustimmung.

Mit Urteil vom 17. Oktober 2008 wies das Amtsgericht Charlottenburg die Klage als unzulässig ab, da das zweite Mieterhöhungsverlangen innerhalb der Wartefrist zugegangen war und deshalb unzulässig gewesen sei. Es liege eine Teilzustimmung vor, die die Wartefrist ausgelöst habe.

Dem Urteil ist im Ergebnis zuzustimmen, wenn auch die Begründung widersprüchlich ist. Eine Teilzustimmung löst die Wartefrist des § 558 BGB nicht unmittelbar aus. Der Vermieter, der sich damit nicht zufrieden geben will, kann (und muss) innerhalb der Klagefrist den restlichen Mieterhöhungsanspruch einklagen. Nur wenn er das nicht tut, wird der vom Mieter abgelehnte Teil des Mieterhöhungsverlangens unwirksam, und ein neues Mieterhöhungsverlangen kann erst nach Ablauf der Wartefrist gestellt werden. War das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters dagegen unwirksam, kommt eine Teilzustimmung des Mieters nicht in Betracht. Die "Teilzustimmung" gilt dann als Antrag des Mieters auf Vertragsänderung, bei dem mangels Annahmeerklärung des Vermieters keine Fristen in Gang gesetzt werden (LG Berlin, GE 1997, 247). Eine solche Teilzustimmung der Mieterin lag hier allerdings nicht vor. Bei der Mieterhöhung mit dem Berliner Mietspiegel konnte allein der Nettomietanteil erhöht werden. Die Mieterin hatte dieser Mieterhöhung voll zugestimmt und lediglich den Betriebskostenanteil bezweifelt, der in ihrer Bruttomiete enthalten war. Dieser Betriebskostenanteil war allerdings nicht Gegenstand des Mieterhöhungsverlangens, sondern sollte unverändert bleiben. Es heißt deshalb in den Entscheidungsgründen des Amtsgerichts Charlottenburg zu Recht, dass es der Vermieterin freigestanden hätte, nach der Zustimmung der Mieterin, die eben keine Teilzustimmung war, auf Zahlung der erhöhten Gesamtmiete zu klagen. Da die Mieterin der Erhöhung der Nettomiete zugestimmt hatte, war lediglich noch der Nachweis des unverändert gebliebenen Betriebskostenanteils in der Bruttomiete für eine solche Klage erforderlich.