Neuer Verwalter zuständig für die Jahresabrechnung

Für die Erstellung einer Jahresrechnung ist nach Inkrafttreten des WEMOG nicht mehr der alte, noch vor Erstellung abberufene Verwalter zuständig. Zuständig ist nach der Neufassung des WEG nunmehr die Eigentümergemeinschaft selbst, handelnd durch den neu bestellten Verwalter als Organ der Gemeinschaft.

Die klagende WEG begehrt von der Bekl., ihrer früheren Verwalterin, die Erstellung einer Jahresabrechnung sowie die Kostenerstattung nach Teilanerkenntnis eines ursprünglichen Begehrens auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen. Die Bekl. war bis zum 24.4.2021 Verwalterin der klagenden Eigentümergemeinschaft. An jenem Tag fand eine Eigentümerversammlung statt, auf der die Eigentümer beschlossen, die Bekl. mit sofortiger Wirkung abzuberufen; die Verwaltungsunterlagen habe sie an den Miteigentümer A herauszugeben. Die Jahresabrechnung(en) 2020 hatte die Bekl. zu diesem Zeitpunkt noch nicht erstellt. Mit Anwaltsschreiben vom 18.5.2021 forderte die Kl. die Bekl. zur Herausgabe der Verwaltungsunterlagen an die neu bestellte Hausverwaltung sowie zur Erstellung der Jahresabrechnung 2020 auf. Die Kl. ist der Ansicht, die Bekl. sei zur Erstellung der Abrechnung 2020 noch verpflichtet, weil sie das gesamte Kalenderjahr 2020 über und noch bis zum 24.4.2021 als Verwalterin bestellt war.

Die Kl. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, Rechnung zu legen durch Erstellung und Herausgabe der Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen für die Zeit vom 1.1.2020 bis zum 31.12.2020 (Jahresabrechnung 2020) sowie 800,40 € nebst Zinsen für vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren zu zahlen.

Die Kl. hat keinen Anspruch mehr auf Erstellung der Jahresabrechnung (Einzel- und Gesamtabrechnung) für das Kalenderjahr 2020 gegen die Bekl. Denn die Bekl. ist nicht mehr berechtigt und verpflichtet, diese Abrechnung zu erstellen, nachdem sie in der Eigentümerversammlung vom 24.4.2021 mit sofortiger Wirkung abberufen wurde.

Seit der zum 1.12.2020 in Kraft getretenen Änderung des WEG ist die Erstellung der Jahresabrechnung nunmehr Aufgabe der Eigentümergemeinschaft selbst, wobei deren Erfüllung durch das durch die Gesetzesänderung neu eingeführte Organ der Eigentümergemeinschaft, der Verwaltung (§§ 9a, 9b WEG), zu bewirken ist. Nach § 28 Abs. 2 WEG ist deswegen der in dem Zeitpunkt vorhandene Verwalter diejenige Person, die insoweit zu handeln hat (Hügel/Elzer, § 28 WEG Rn. 106; Bartholome in Hogenschurz, BeckOK WEG, § 28 WEG Rn. 50; MüKo/Skauradszun, § 28 WEG Rn. 93 unter Hinweis darauf, dass die anderslautende frühere Rechtsprechung des BGH hierzu nicht mehr anwendbar ist). Da die Bekl. mit sofortiger Wirkung mit der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vom 24.4.2021 als Verwalterin abberufen worden ist, kann sie deswegen für das Kalenderjahr 2020 aus heutiger Sicht die Jahresabrechnung 2020 nicht mehr erstellen, wenn sie bereits aus Rechtsgründen daran gehindert ist. Ein anderer Rechtsgrund, aus dem sich eine Verpflichtung der Bekl. zu Erfüllung des Klagebegehrens insoweit ergeben könnte, ist weder dargetan noch ersichtlich.

Die Kl. hat auch keinen Anspruch auf Erstattung der ihr vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltsgebühren. Diese Kosten können unter Verzugsschadensersatzgesichtspunkten als Kosten zweckentsprechender Rechtsverfolgung grundsätzlich erstattungsfähig sein. Vorliegend fehlt es jedoch an einem Verzug der Bekl. bereits zum Zeitpunkt der Beauftragung der Prozessbevollmächtigten der Kl. im vorgerichtlichen Verfahrensstadium. Erkennbar wurden die Prozessbevollmächtigten der Kl. bereits zur Erstellung des Forderungsschreibens vom 18.5.2021 beauftragt. Zu diesem Zeitpunkt lag noch kein Verzug der Bekl. vor. Zwar beschlossen die Eigentümer in der Versammlung vom 24.4.2021 zum TOP 2 u. a., die Verwaltungsunterlagen der WEG sollen an den Miteigentümer A herausgegeben werden. Dieser Beschluss hat jedoch nur eine interne Wirkung, an die die Bekl. wegen ihrer Abberufung am selben Tag nicht mehr gebunden war. Es bedurfte also eines Umsetzungsaktes, um die Bekl. in Verzug zu setzen. Folglich bedurfte es einer Mahnung i.S.d. § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil ein Ausnahmetatbestand nach § 286 Abs. 2 BGB nicht vorliegt. Insbesondere greift die Ausnahmevorschrift des § 286 Abs. 2 Nr. 4 BOB nicht ein, weil besondere Interessen, die einen Verzugseintritt bereits im Zeitpunkt der Beschlussfassung rechtfertigen könnten, nicht ersichtlich sind und auch regelmäßig nicht gegeben sind. Die Erstellung der Jahresabrechnung erfolgt regelmäßig im gewöhnlichen Geschäftsgang und bedarf deswegen eines entsprechenden Zeitaufwandes, was dazu führt, dass die Abrechnungen typischerweise im 2. Quartal eines Kalenderjahres erstellt werden. Mithin bestand auch unter Berücksichtigung der Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft noch hinreichend Zeit, die Bekl. durch eine entsprechende Mahnung in Verzug zu setzen. Dies gilt auch dann, wenn die Bekl. bei der Versammlung zugegen war und deswegen von der Beschlussfassung Kenntnis hatte.

Ein anderer Zeitpunkt, zu dem die Bekl. hätte in Verzug geraten können und der vor der Beauftragung der Prozessbevollmächtigten der Kl. lag, ist nicht ersichtlich. Folglich ist erst die Fristsetzung im Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Kl. vom 18.5.2021 geeignet, einen Verzug der Bekl. zu begründen. Zu diesem Zeitpunkt waren jedoch die geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren bereits entstanden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Bekl. hat die Kosten des Rechtsstreits insoweit zu tragen, als sie den ursprünglichen Klageantrag zu Nr. 1 (Herausgabe der Verwaltungsunterlagen) anerkannt hat und insoweit Teilanerkenntnisurteil ergangen ist. Für eine Anwendung des § 93 ZPO ist kein Raum. Denn die Bekl. hatte Anlass zur Klageerhebung gegeben. Wie bereits oben ausgeführt, geriet die Bekl. mit der Erfüllung des Herausgabeverlangens durch das Anwaltsschreiben vom 18.5.2021 in Verzug. Die kann sie dabei nicht darauf berufen, dass der Beschluss in der Versammlung vom 24.4.2021 möglicherweise mangelhaft war, weil die Entgegennahme der Verwaltungsunterlagen durch lediglich einen gewöhnlichen Eigentümer anstelle der neu bestimmten Verwaltung rechtlichen Bedenken begegnen könnte. Denn maßgeblich ist insbesondere aufgrund der durch die Neufassung des WEG veränderten Konstruktion der Eigentümergemeinschaft, deren Organ die Verwaltung ist, nicht das durch den genannten Beschluss betroffene Innenverhältnis, sondern das Außenverhältnis. Das Anwaltsschreiben vom 18.5.2021 entspricht jedoch der Gesetzeslage, weil das Begehren auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen so formuliert ist, dass diese an die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft in Gestalt ihres Organs (neue Hausverwaltung) erfolgen soll. Damit war für die Bekl. hinreichend deutlich erkennbar, dass sie nunmehr in der Pflicht stand, das Herausgabeverlangen zu erfüllen. Da sie dies nicht fristgerecht vornahm, gab sie Anlass zur Klagerhebung.

Für die Erstellung einer Jahresabrechnung ist nach Inkrafttreten des WEMOG nicht mehr der alte, noch vor Erstellung abberufene Verwalter zuständig. Zuständig ist nach der Neufassung des WEG nunmehr die Eigentümergemeinschaft selbst, handelnd durch den neu bestellten Verwalter als Organ der Gemeinschaft.

Die klagende WEG begehrt von der Beklagten, ihrer früheren Verwalterin, die Erstellung einer Jahresabrechnung sowie die Kostenerstattung nach Teilanerkenntnis eines ursprünglichen Begehrens auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen. Die Beklagte war bis zum 24. April 2021 Verwalterin der WEG. An dem Tag berief die WEG auf einer Eigentümerversammlung die Beklagte mit sofortiger Wirkung als Verwalterin ab; die Verwaltungsunterlagen habe sie an den Miteigentümer A herauszugeben. Mit Anwaltsschreiben vom 18. Mai 2021 forderte die Klägerin die Beklagte zur Herausgabe der Verwaltungsunterlagen an die neue Verwaltung sowie zur Erstellung der Jahresabrechnung 2020 auf. Der Herausgabeanspruch wurde nach Anerkenntnis durch Teilanerkenntnisurteil erledigt.

Die Klägerin hat keinen Anspruch mehr auf Erstellung der Jahresabrechnung für das Kalenderjahr 2020. Die Beklagte ist nicht mehr berechtigt und verpflichtet, diese Abrechnung zu erstellen, nachdem sie am 24. April 2021 mit sofortiger Wirkung abberufen wurde. Seit der Änderung des WEG ist die Erstellung der Jahresabrechnung Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst, wobei deren Erfüllung durch das neu eingeführte Organ der Eigentümergemeinschaft, der Verwaltung, zu bewirken ist. Nach § 28 Abs. 2 WEG ist deswegen der in dem Zeitpunkt vorhandene Verwalter diejenige Person, die insoweit zu handeln hat. Die anderslautende frühere Rechtsprechung des BGH hierzu ist nicht mehr anwendbar. Da die Beklagte mit sofortiger Wirkung am 24. April 2021 als Verwalterin abberufen worden ist, kann sie für das Kalenderjahr 2020 aus heutiger Sicht die Jahresabrechnung 2020 nicht mehr erstellen.

Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Erstattung der ihr vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltsgebühren. Diese Kosten können als Verzugsschaden zwar grundsätzlich erstattungsfähig sein. Vorliegend fehlt es jedoch an einem Verzug der Beklagten bereits zum Zeitpunkt der Beauftragung der Prozessbevollmächtigten der Klägerin im vorgerichtlichen Verfahrensstadium. Diese wurden bereits zur Erstellung des Forderungsschreibens vom 18. Mai 2021 beauftragt. Zu diesem Zeitpunkt war die Beklagte noch nicht in Verzug. Zwar beschlossen die Eigentümer in der Versammlung vom 24. April 2021, dass die Verwaltungsunterlagen an den Miteigentümer A herausgegeben werden sollen. Dieser Beschluss hat jedoch nur eine interne Wirkung, an die die Beklagte wegen ihrer Abberufung am selben Tag nicht mehr gebunden war. Sie hätte also erst durch eine Mahnung in Verzug gesetzt werden müssen. Besondere Interessen, die einen Verzugseintritt bereits im Zeitpunkt der Beschlussfassung hätten rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich und auch regelmäßig nicht gegeben. Die Erstellung der Jahresabrechnung erfolgt regelmäßig im gewöhnlichen Geschäftsgang und bedarf deswegen eines entsprechenden Zeitaufwandes, was dazu führt, dass die Abrechnungen typischerweise im 2. Quartal eines Kalenderjahres erstellt werden. Mithin bestand auch unter Berücksichtigung der Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft noch hinreichend Zeit, die Beklagte durch eine entsprechende Mahnung in Verzug zu setzen. Dies gilt auch dann, wenn die Beklagte bei der Versammlung zugegen war und deswegen von der Beschlussfassung Kenntnis hatte. Die Inverzugsetzung konnte also erst mit der Fristsetzung im Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 18. Mai 2021 erfolgt sein, zu diesem Zeitpunkt waren jedoch die geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren bereits entstanden. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits insoweit zu tragen, als sie den Anspruch auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen anerkannt hat und insoweit Teilanerkenntnisurteil ergangen ist.