Neue Kappungsgrenze wirkt ab Mieterhöhungszugang

Neue Kappungsgrenze wirkt ab Mieterhöhungszugang; vom Mieter lediglich modernisiertes Bad dem Vermieter zuzurechnen; Wasserschäden

1. Ein Mieterhöhungsverlangen ist grundsätzlich nach den Verhältnissen bei dessen Zugang zu beurteilen; die auf 15 % gesenkte Kappungsgrenze gilt deshalb für die Mieterhöhungsverlangen, die seit Inkrafttreten der Rechtsverordnung dem Mieter zugehen.

2. Ist eine Wohnung bei Überlassung mit einem Raum mit Badewanne und WC ausgestattet, ist das Ausstattungsmerkmal „Bad" dem Vermieter zuzurechnen; spätere Erneuerungen und Verbesserungen durch den Mieter ändern daran nichts.

3. Eine vereinbarte Bruttomiete verpflichtet den Vermieter im Mieterhöhungsverlangen nicht, bei der Mitteilung über die Höhe der Betriebskosten die Kosten für Gewerbeflächen auszugliedern, wenn eine gleichmäßige Kostenverteilung nicht unbillig ist; insofern ist der Mieter beweisbelastet.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Klage: Die Bekl. sind aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 19. Juni 2012 gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihnen innegehaltene Wohnung von 372,15 € um 74,43- € auf monatlich 446,58 € ab dem 1. September 2012 zuzustimmen. Diese Miete übersteigt die ortsübliche Miete nicht. [...]

Die Bekl. reklamieren ohne Erfolg die Anwendung des Rasterfelds I 1. Hinsichtlich der Ausstattung mit einer Sammelheizung ergibt sich dies bereits aus der Anlage zum Mietvertrag, wonach dies ausdrücklich vereinbart ist. In der Berufungsbegründung wird im Übrigen ausdrücklich zugestanden, dass der Anschluss an die Fernheizung der Kl. zuzurechnen sei.

Die Wohnung ist aber auch mit einem vom Vermieter gestellten Bad ausgestattet. Aus der von den Bekl. eingereichten Entscheidung der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 28. April 1997 (62 S 492/96 - soweit ersichtlich nicht veröffentlicht) ergibt sich nichts anderes. Der zugrunde liegende Sachverhalt ist nicht vergleichbar. Im dortigen Fall war das Bad nicht zugunsten des Vermieters berücksichtigt worden, weil die Bekl. sich auf eine Übernahmevereinbarung mit dem Vormieter berufen haben und kein gegenteiliger Vortrag erfolgte. Das ist hier jedoch anders. Im Mietvertrag ist die Ausstattung mit einem Bad vereinbart. Die Bekl. tragen vor, dieses saniert, gefliest und mit neuen Objekten ausgestattet und erstmals ein Handwaschbecken installiert zu haben. Das steht der Annahme der Ausstattung mit einem Bad indes nicht entgegen. Vielmehr ist auch nach dem Vorbringen der Bekl. von einer Ausstattung mit einem Bad bei Vertragsbeginn auszugehen. Dieses war zwar nur mit einer Badewanne und einem WC ausgestattet. Das ist aber ein Bad. Die späteren Erneuerungen und Verbesserungen der Bekl. ändern daran nichts.

Ohne Erfolg wenden sich die Bekl. grundsätzlich gegen die Anwendung des Mietspiegels, weil der Zustand der Wohnung schlecht sei. Denn der Mietspiegel weist insoweit Spannen aus, die gerade einem unterschiedlichen Ausstattungs- und Unterhaltungszustand der ansonsten nach Baualter und -größe vergleichbaren Wohnungen Rechnung trägt. Aus welchen Gründen deshalb des Mietspiegel nicht anwendbar sein soll, ist nicht nachzuvollziehen. Die ortsübliche Miete richtet sich nicht nach etwa vorhandenen behebbaren Mängeln. Diese bleiben grundsätzlich unberücksichtigt und können ggf. Gegenstand von Gewährleistungsansprüchen sein. [...]

Angesichts der von den Parteien vereinbarten Bruttokaltmiete bedurfte es zudem einer Anpassung der vom Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Nettomieten. Zur Herstellung einer Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen ist den Nettobeträgen des Mietspiegels ein Zuschlag in Höhe der im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens feststellbaren tatsächlichen Betriebskosten hinzuzurechnen, welche auf die streitgegenständliche Wohnung entfallen (BGH, Urteil vom. 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, GE 2006, 46). Diese belaufen sich hier auf 1,05 €/m2.

Die von der Kl. mitgeteilten Kostenansätze als solche werden von den Bekl. in der Berufungsinstanz ausdrücklich nicht angegriffen. Ohne Erfolg bleibt der Einwand der Bekl. gegen die nicht vorgenommene Ausgliederung der auf die Gewerbeflächen entfallenden Betriebskosten. Denn sie tragen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass etwa nach Art der gewerblichen Nutzung durch die Gewerbebetriebe besondere Kosten entstehen, die eine gleichmäßige Verteilung auf alle Nutzer als unbillig erscheinen lassen. Hierfür obliegt grundsätzlich dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast (BGH, Urteil vom 12. August 2010 - VIII ZR 45/10, GE 2010, 1261).

Ohne Erfolg machen die Bekl. geltend, dass die Kappungsgrenze in Berlin aufgrund der mit Wirkung ab dem 19. Mai 2013 erlassenen Verordnung zu § 558 Abs. 3 BGB in der seit dem 1. Mai 2013 geltenden Fassung nur noch 15 % betrage.

Es kann dahinstehen, dass die geänderte gesetzliche Regelung keine Übergangsregelung enthält. Denn das Mieterhöhungsverlangen ist grundsätzlich nach dessen Zugang zu beurteilen (BayObLG, Rechtsentscheid vom 27. Oktober 1992 - RE-Miet 3/92, GE 1992, 1265). Denn der darin enthaltene Antrag auf Abschluss eines Abänderungsvertrags ist mit Zugang beim Mieter wirksam gestellt und setzt die Zustimmungsfrist in Gang, während der der Mieter auf der Basis der mit der Mieterhöhung mitgeteilten Begründung zu prüfen und zu entscheiden hat, ob er dem Erhöhungsbegehrens zustimmt. Das gilt gleichfalls für die anzuwendenden Gesetze und Verordnungen. Maßgeblich sind die, welche im Zeitpunkt der wirksamem Geltendmachung des Erhöhungsbegehren gegolten haben. Anderenfalls läge insoweit eine unzulässige Rückwirkung vor (AG Neukölln, Urteil vom 10. Oktober 2013 - 7 C 170/13, GE 2013, 1465). Im vorliegenden Fall waren vor Inkrafttreten der Berliner Verordnung zu § 558 Abs. 3 BGB in der seit dem 1. Mai 2013 geltenden Fassung sowohl das Erhöhungsverlangen zugegangen als auch die Zustimmungsfrist abgelaufen. Zu diesen Zeitpunkten war noch nicht einmal die Ermächtigungsgrundlage für den Erlass der Verordnung in Kraft. Jedenfalls unter diesen Umständen ist die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB in der bis zum 30. April 2013 geltenden Fassung zu beurteilen und beträgt danach 20 %.

II. Widerklage: Die Bekl. haben aus § 812 Abs. 1 BGB keinen Anspruch auf Rückzahlung der für November 2011 bis Januar 2013 geleisteten Mieten, der über den vom Amtsgericht zugesprochenen Betrag von 286,77 € hinausgeht.

Für die Wasserschäden in Wohnzimmer und Bad sowie die abblätternden Fenster in Ess- und Schlafzimmer ist die vom Amtsgericht angenommene Minderungsquote von insgesamt 20 % nicht unangemessen zu niedrig. Denn es handelt sich im Wesentlichen nur um optische Beeinträchtigungen. Der darin liegenden Gebrauchsbeeinträchtigung ist mit einer Minderungsquote von 20 % ausreichend Rechnung getragen. [...]

Nach dem Landgericht München I (vgl. GE 2014, 394) hat nun auch das Landgericht Berlin die Auffassung vertreten, dass die abgesenkte Kappungsgrenze erst für solche Erhöhungsverlangen gilt, die dem Mieter seit Inkrafttreten der maßgeblichen Rechtsverordnung zugegangen sind.

Der Vermieter klagte auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Die beklagten Mieter wenden u. a. ein, die Wohnung verfüge im Sinne des Mietspiegels nicht über ein Bad, denn sie hätten dieses selbst saniert, gefliest und mit neuen Objekten und erstmals mit einem Handwaschbecken ausgestattet. Der Mietspiegel sei ohnehin nicht anzuwenden, weil der Zustand der Wohnung schlecht sei. Der Vermieter habe außerdem bei der Angabe der Betriebskosten die Gewerbeflächen ausgliedern müssen. Schließlich sei eine Mieterhöhung um 20 % schon deshalb ungerechtfertigt, weil nach der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung nur 15 % zulässig seien. Das AG hat die Mieter zur Zustimmung verurteilt, die Berufung hatte keinen Erfolg.

Die Wohnung sei mit einem Bad ausgestattet gewesen, weil eine Badewanne und ein WC in einem gesonderten Raum bei Vertragsbeginn vorhanden gewesen seien. Die spätere Erneuerung und Verbesserung durch die Mieter ändere daran nichts, so dass sich der Vermieter auf die Ausstattung mit Bad berufen durfte.

Auch bei schlechtem Zustand einer Wohnung sei der Berliner Mietspiegel grundsätzlich anwendbar und trage den Verhältnissen insoweit durch entsprechende Spannen Rechnung, behebbare Mängel blieben sowieso grundsätzlich unberücksichtigt bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete, sondern seien ggf. Gegenstand von Gewährleistungsansprüchen.

Die angesichts einer vereinbarten Bruttomiete notwendige Angabe der Betriebskosten habe der Vermieter gemacht; eine Ausgliederung der auf die Gewerbeflächen entfallenden Betriebskosten sei nur erforderlich, wenn eine gleichmäßige Verteilung unbillig oder unangemessen sei, wofür grundsätzlich der Mieter den Beweis zu erbringen habe, was nicht geschehen sei.

Was die Geltung der Kappungsgrenze von 15 % betreffe, sei ein Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich nach den Verhältnissen bei seinem Zugang zu beurteilen. Das gelte auch für die anzuwendenden Gesetze und Verordnungen. Maßgeblich seien die, welche im Zeitpunkt der wirksamen Geltendmachung eines Erhöhungsverlangens gegolten hätten. Im vorliegenden Fall sei das Mieterhöhungsverlangen nicht nur vor Inkrafttreten der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung zugegangen, im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung sei vorliegend auch bereits die Zustimmungsfrist abgelaufen, ja noch nicht einmal die Ermächtigungsgrundlage (Mietrechtsänderungsgesetz) für den Erlass der Verordnung in Kraft gewesen. Die Kappungsgrenze betrage also 20 %.

Für den von den Mietern widerklagend geltend gemachten Rückzahlungsanspruch wegen eines Wasserschadens sei über das amtsgerichtliche Urteil nicht hinauszugehen. Das hatte für Wasserschäden in Wohnzimmer und Bad sowie die Farbabblätterungen an Fenstern in Ess- und Schlafzimmer eine Minderung von 20 % zugestanden; dies sei angemessen, weil es sich lediglich um optische Beeinträchtigungen gehandelt habe.

Das Landgericht Berlin hatte diese Auffassung bereits in seiner Entscheidung vom 10. Dezember 2013 - 63 S 161/13 - (GE 2014, 225) anklingen lassen. Wir hatten diese Auffassung von Anfang an vertreten (vgl. Blümmel GE 2013, 638, 639; Schach GE 2013, 795). Eben diese Auffassung hat bereits das AG Neukölln vertreten (GE 2013, 1465) und kürzlich – für die entsprechende Kappungsgrenzen-Verordnung in Bayern - das LG München I (Urteil vom 8. Januar 2014 - 14 S 25592/13 -, GE 2014, 394).

Soweit ersichtlich hat sich auch der weit überwiegende Teil der Kommentarliteratur dieser Auffassung inzwischen angeschlossen.