Neue Eigenbedarfskündigung nach Rechtskraft eines Vor-Urteils

a) Die Rechtskraft eines Urteils, mit dem eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Vermieters mit der Begründung abgewiesen wird, die Kündigung sei im Hinblick darauf, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht auf den bereits absehbaren Eigenbedarf hingewiesen worden sei, "jedenfalls zum fraglichen Zeitpunkt rechtsmissbräuchlich", steht einer erneuten Eigenbedarfskündigung nicht entgegen.

b) Weist der Vermieter anlässlich der Novation eines langjährigen Mietvertrags nicht auf einen möglichen Eigenbedarf für seine heranwachsende Tochter hin, steht einer Kündigung des Vermieters, mit der das Mietverhältnis zum Ablauf von rund vier Jahren nach der Erneuerung des Mietvertrags beendet werden soll, nicht der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens entgegen.

1 Die Bekl. ist seit August 1994 Mieterin einer Wohnung des Kl. in B. Der ursprünglich abgeschlossene Mietvertrag vom 17. August 1994 wurde von den Parteien zunächst durch einen Zeitmietvertrag vom 1. September 1999 ersetzt; danach sollte die Mietzeit im August 2004 enden. Am 24. November 2003 vereinbarten die Parteien in einem außergerichtlichen Vergleich einen neuen, unbefristeten Mietvertrag.

2 Mit anwaltlichem Schreiben vom 26. November 2004 kündigte der Kl. das Mietverhältnis zum 31. August 2005. Der Kl. machte mit dieser Kündigung Eigenbedarf geltend; er berief sich darauf, seine damals in N. wohnende Tochter werde mit Ende des Sommersemesters 2005 ihr Studium beenden und ihren Lebensmittelpunkt nach B. zurückverlegen. Die Bekl. widersprach der Kündigung.

3 Die vom Kl. erhobene Räumungsklage wurde durch rechtskräftiges Urteil vom 2. November 2005 mit der Begründung abgewiesen, die Kündigung des Kl. vom 26. November 2004 sei "... jedenfalls zum fraglichen Zeitpunkt ..." rechtsmissbräuchlich im Sinne von § 242 BGB.

4 Mit Schreiben vom 6. Dezember 2006 kündigte der Kl. erneut das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, diesmal zum 30. September 2007. Er machte geltend, er benötige die Wohnung für seine Tochter, die nach Beendigung ihres Studiums mit in der Wohnung der Eltern lebe. Die Tochter wolle und solle in einer eigenen Wohnung leben; die jetzigen Wohnverhältnisse in der 2 1/2 Zimmer-Wohnung seien für ein gemeinsames Leben zu dritt zu beengt. Da die Bekl. die Wohnung nicht räumte, hat der Kl. Räumungsklage erhoben.

5 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung des Kl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kl. sein Räumungsbegehren weiter.

6 Die Revision hat Erfolg.

I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

8 Der Kl. habe keinen Anspruch auf Räumung der Wohnung. Seine Kündigung vom 6. Dezember 2006 habe nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Der Kl. sei mit der auf Eigenbedarf für seine Tochter gestützten Kündigung ausgeschlossen. Denn seine auf denselben Eigenbedarfsgrund gestützte vorausgegangene Kündigung sei im Vorprozess als unwirksam angesehen worden, und seitdem seien keine erheblichen Änderungen eingetreten.

9 Der zeitlich enge Zusammenhang zwischen der Novation des Mietverhältnisses im Jahr 2003 und der Geltendmachung des Eigenbedarfs mit der Kündigung vom 6. Dezember 2006 bestehe fort. Dieser auf dem Vertrauensgrundsatz beruhende zeitweilige Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters beruhe darauf, dass er sich zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch setze, wenn er die Wohnung, nachdem sie zuvor befristet vermietet war, unbefristet vermiete, obwohl er bereits entschlossen sei oder erwäge, die Wohnung alsbald seiner Tochter zur Verfügung zu stellen. Das beurteile die Kammer auch für den Zeitraum von wenig mehr als drei Jahren nicht anders.

II. 10 Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Räumungsklage nicht abgewiesen werden.

11 1. Zutreffend haben die Vordergerichte die Räumungsklage für zulässig gehalten. Die Rechtskraft des im Vorprozess ergangenen klageabweisenden Urteils steht der neuen Klage nicht entgegen (§ 322 Abs. 1 ZPO).

12 Die Rechtskraft eines klageabweisenden Urteils hindert eine neue Klage nicht, wenn die Klage im Vorprozess nicht als (schlechthin) unbegründet, sondern nur als derzeit unbegründet abgewiesen worden ist, wobei es unschädlich ist, wenn dies im Tenor der Entscheidung nicht zum Ausdruck kommt (BVerfG, NJW 2003, 3759, unter II 1 b; a. A. LG Hamburg, MDR 1978, 847, vgl. auch Schopp, MDR 1979, 57 f.; Stadie, MDR 1978, 798 ff.).

13 So liegt es hier. Das Amtsgericht hat im Vorprozess die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Kündigung vom 26. November 2004 sei "... jedenfalls zum fraglichen Zeitpunkt rechtsmissbräuchlich" gewesen; der Kl. werde aber "... durch die hier entscheidungserheblichen Umstände nicht auf Dauer an der Selbstnutzung seines Eigentums gehindert", die Durchsetzung dieses Wunsches werde ihm lediglich vorübergehend versagt.

14 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht der Klage den Erfolg versagt, weil der geltend gemachte Eigenbedarf - Nutzung der Wohnung durch die Tochter - aufgrund des Vorprozesses "verbraucht" sei. Dem kann nicht gefolgt werden.

15 a) Mit der Behauptung, er benötige die Wohnung für seine Tochter, macht der Kl. ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend.

16 b) Er ist mit seiner darauf gestützten Kündigung nicht deshalb ausgeschlossen, weil seine auf denselben Eigenbedarfsgrund gestützte vorangegangene Kündigung im Vorprozess als unwirksam angesehen wurde. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der im Arbeitsrecht allgemein anerkannte Grundsatz, wonach eine erneute Kündigung aus demselben Grunde unwirksam ist, auch im vorliegenden Fall gilt. Für Kündigungen im Arbeitsrecht entspricht es ständiger Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts, dass ein Arbeitgeber eine erneute Kündigung nicht erfolgreich auf Kündigungsgründe stützen kann, die er schon zur Begründung einer vorherigen Kündigung erfolglos vorgebracht hat (BAGE 74, 143, 149 ff.). Diese mit prozessualen Besonderheiten des Kündigungsschutzprozesses begründete Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts ist aber auf die vorliegende Fallgestaltung nicht übertragbar. Denn es geht hier nicht - erneut - um das Vorliegen des bereits früher geltend gemachten Kündigungsgrundes, sondern um die Frage, ob (auch) der vom Kl. mit Schreiben vom 6. Dezember 2006 zum 30. September 2007 erklärten erneuten Kündigung deshalb der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) entgegensteht, weil der Kl. die Bekl. bei Abschluss des unbefristeten Mietvertrages vom 24. November 2003 nicht darauf hingewiesen hat, dass er die Wohnung alsbald für seine erwachsene Tochter benötigen könnte. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt ist dies zu verneinen.

17 aa) Der Vermieter setzt sich allerdings zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt (BVerfGE 79, 292, 308 f.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357; LG Münster, NJW-RR 1990, 1354; LG Berlin, NZM 1998, 433 f.; Palandt/Heinrichs, BGB, 68. Aufl., § 242 Rn. 56; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rn. 72 f.; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rn. 75; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 9. Aufl., § 573 BGB Rn. 52 f.; in der Begründung teilweise abweichend Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 BGB Rn. 134).

18 In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird dabei - im Anschluss an einen in der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 14. Februar 1989 (BVerfGE 79, 292, 309 f.) enthaltenen Hinweis auf die nach damaliger Rechtslage für Zeitmietverträge in § 564 c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB a. F. vorgesehene Höchstfrist - meist auf eine Frist von fünf Jahren abgestellt, innerhalb derer der Vermieter das Mietverhältnis mit Rücksicht auf Treu und Glauben nicht wegen Eigenbedarfs kündigen könne (LG Berlin, NZM 1998, 433 f.; LG Hamburg, NJW-RR 1994, 465 f. und WuM 1993, 50). Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters wird teilweise schon dann bejaht, wenn der bei Abschluss des Mietvertrages nicht offenbarte (künftige) Eigenbedarf nur eine Möglichkeit darstellte, die der Vermieter angesichts seiner familiären Umstände hätte in Betracht ziehen können (LG Hamburg, NJW-RR 1994, 465 f.; LG Karlsruhe, WuM 1988, 276; LG Paderborn, WuM 1994, 331; vgl. aber LG Düsseldorf, WuM 1989, 414; auch nach MünchKommBGB/Häublein, aaO., § 573 Rn. 73 genügt eine "gewisse Wahrscheinlichkeit des künftigen Eigenbedarfs" nicht; ähnlich Sonnenschein, NJW 1993, 161, 168).

19 bb) Ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen der Vermieter den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags auch auf einen nur möglichen Eigenbedarf - beispielsweise im Hinblick auf heranwachsende Kinder - hinweisen muss, bedarf hier keiner abschließenden Entscheidung. Für den Mieter ist ein sich abzeichnender Eigenbedarf des Vermieters vor allem für die Entscheidung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen will. Eine vergleichbare Interessenlage, die anlässlich des (dritten) Mietvertrags zwischen den Parteien vom 24. November 2003 einen Hinweis des Kl. auf einen künftigen Eigenbedarf für seine Tochter geboten hätte, bestand hier aber gerade nicht, denn die Bekl. wohnte zu diesem Zeitpunkt bereits - seit neun Jahren - in der Wohnung. Überdies wusste die Bekl., wie die Revision zutreffend geltend macht, dass der Kl. eine Tochter hat, für die er die Wohnung gegebenenfalls einmal benötigen könnte. Es hätte deshalb nahegelegen, dass sich die Bekl. ihrerseits anlässlich der Novation des Mietvertrags nach einem noch zu erwartenden Eigenbedarf erkundigte oder gegebenenfalls auf einen vertraglichen Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung im neuen Mietvertrag hinwirkte. Jedenfalls kann unter den hier gegebenen Umständen nicht angenommen werden, dass der Kl. mit der streitgegenständlichen Kündigung, die das Mietverhältnis erst zum 30. September 2007 - nach rund 13-jähriger Mietdauer und nach Ablauf von fast vier Jahren seit der Novation des Mietvertrags - beenden sollte, rechtsmissbräuchlich handelte.

III. 20 Aus den dargelegten Gründen kann die Entscheidung des Berufungsgerichts mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben. [...]

Wird eine Räumungsklage nach einer Eigenbedarfskündigung als "jedenfalls zum fraglichen Zeitpunkt rechtsmissbräuchlich" rechtskräftig abgewiesen, kann der Vermieter später dennoch mit derselben Begründung erneut kündigen, so der BGH.

Zwischen den Mietvertragsparteien bestand seit 1994 ein Mietvertrag, der später durch einen Zeitmietvertrag bis Ende 2004 und 2003 durch einen neuen, diesmal unbefristeten Mietvertrag ersetzt wurde. 2004 kündigte der Vermieter wegen Eigenbedarfs für seine Tochter. Die Räumungsklage wurde 2005 durch rechtskräftiges Urteil mit der Begründung abgewiesen, die Kündigung sei "... jedenfalls zum fraglichen Zeitpunkt ..." rechtsmissbräuchlich im Sinne von § 242 BGB. 2006 kündigte der Vermieter erneut wegen Eigenbedarfs für seine Tochter. Da der Mieter die Wohnung nicht räumte, erhob der Vermieter Räumungsklage. Damit hatte er in den Instanzen keinen Erfolg, was zur Revision zum BGH führte.

Der VIII. Senat des BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück. Die neuerliche Räumungsklage sei zulässig. Die Rechtskraft des im Vorprozess ergangenen klageabweisenden Urteils stehe der neuen Klage nicht entgegen. Die Klage im Vorprozess sei nämlich nicht als (schlechthin) unbegründet, sondern nur als derzeit unbegründet abgewiesen worden. Zu Unrecht habe das Berufungsgericht der Klage den Erfolg versagt, weil der geltend gemachte Eigenbedarf aufgrund des Vorprozesses "verbraucht" sei. Der im Arbeitsrecht allgemein anerkannte Grundsatz, wonach eine erneute Kündigung aus denselben Gründen unwirksam sei, gelte für den vorliegenden Fall nicht. Es gehe hier nicht - erneut - um das Vorliegen des bereits früher geltend gemachten Kündigungsgrundes, sondern um die Frage, ob (auch) der vom Vermieter erklärten erneuten Kündigung deshalb der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens entgegenstehe, weil der Vermieter den Mieter bei Abschluss des unbefristeten Mietvertrages im Jahre 2003 nicht darauf hingewiesen habe, dass er die Wohnung alsbald für seine erwachsene Tochter benötigen könnte. Allerdings setze sich ein Vermieter zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermiete, obwohl er entweder entschlossen sei oder zumindest erwäge, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er dürfe dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechne, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufkläre. In diesem Zusammenhang werde dabei im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts meist auf eine Frist von fünf Jahren abgestellt, innerhalb derer der Vermieter das Mietverhältnis mit Rücksicht auf Treu und Glauben nicht wegen Eigenbedarfs kündigen könne. Ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen der Vermieter den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages auch auf einen nur möglichen Eigenbedarf - z. B.im Hinblick auf heranwachsende Kinder - hinweisen müsse, bedürfe hier keiner abschließenden Entscheidung. Für den Mieter sei ein sich abzeichnender Eigenbedarf des Vermieters vor allem für die Entscheidung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen wolle. Vorliegend habe der Mieter zu dem Zeitpunkt allerdings schon seit neun Jahren in der Wohnung gelebt. Überdies habe der Mieter gewusst, dass der Vermieter eine Tochter habe, für die er die Wohnung ggf. einmal benötigen könnte. Es habe daher nahegelegen, dass sich der Mieter seinerseits anlässlich der Erneuerung des Mietvertrages nach einem noch zu erwartenden Eigenbedarf erkundigte und ggf. auf einen vertraglichen Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung im neuen Mietvertrag hinwirkte. Jedenfalls könne unter den hier gegebenen Umständen nicht angenommen werden, dass der Vermieter mit der streitgegenständlichen Kündigung, die das Mietverhältnis erst zum 30. September 2007 - nach rund 13-jähriger Mietdauer und nach Ablauf von fast vier Jahren seit der Erneuerung des Mietvertrages - beenden sollte, rechtsmissbräuchlich handelte.

Da das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund seiner Auffassung folgerichtig - keine Feststellungen zu dem vom Vermieter behaupteten Eigenbedarf und zu der von dem Mieter geltend gemachten, durch die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eintretenden Härte getroffen habe, sei daher die Sache zurückzuverweisen gewesen.