Neue Bundesländer

Neue Bundesländer; Preisbindung

Wohnraum, der nach dem 3. Oktober 1990 fertiggestellt, aber schon vorher bezogen wurde, unterlag nicht der Preisbindung in den neuen Ländern.

Zwischen den Parteien bestand im Zeitraum 1. September 1992 bis 31. Oktober 1995 ein Mietverhältnis über das im Eigentum der Bekl. stehende Einfamilienhaus R.-K.-Straße B.-R. Im Mietvertrag vom 7. Juli 1992 wurde ein monatlicher Mietzins von 2.900 DM vereinbart. Die Betriebskosten hatten die Kl. selbst zu tragen. Das Haus wurde von den Bekl. seit 1985 in Eigenleistung gebaut. Vor dem 3. Oktober 1990 waren die Bekl. in das Haus gezogen, wobei zwischen den Parteien streitig ist, in welchem Zustand es sich befunden hatte.

Die Kl. behaupten, das gesamte Haus sei von den Bekl. vor dem 3. Oktober 1990 bewohnt worden. Sie meinen, bei dem streitbefangenen Wohnhaus handele es sich deshalb um Wohnraum, der den Preisbindungsvorschriften unterliege. Aus diesem Grunde sei von den Kl. mehr als der höchstzulässige Mietzins gezahlt worden. Die Differenz zwischen zulässigem und überzahltem Mietzins sei von den Bekl. zurückzuzahlen.

Die Bekl. behaupten, der Zustand des Hauses vor dem 3. Oktober 1990 habe sich wie folgt dargestellt: Fußböden haben sich im Rohbauzustand befunden, Parkett und Bodenbeläge seien noch nicht verlegt gewesen. Die Wände seien erst teilweise verputzt gewesen. Der Kamin habe sich im Rohbau ohne Verkleidung und Abdeckung der Kaminbank befunden. Die Elektroarbeiten seien noch nicht abgeschlossen gewesen. Verschiedene Zimmertüren seien noch nicht eingesetzt gewesen. Die Hauseingangstür habe gefehlt. Die Füllung sei mit Plane und Dachpappe provisorisch vernagelt gewesen. In den Bädern seien die Wände zum Fliesen vorbereitet, jedoch noch nicht verfliest gewesen. Die Treppe im Haus sei noch nicht mit einem Geländer gesichert, sondern noch eingerüstet gewesen. In sämtlichen Räumen habe der Wandanstrich gefehlt. Das im Obergeschoß befindliche Schlafzimmer sei lediglich mit sog. Sauerkrautplatten verkleidet, jedoch noch nicht vertäfelt gewesen. Im Spitzboden und im Souterrain habe sich noch kein Fußboden befunden. Im Wintergarten und Eingangsflur seien weder Fenster noch Türen vorhanden gewesen. Aus diesem Grunde, so meinen die Bekl., habe das Haus nicht den Preisbindungsvorschriften unterlegen.

Die Klage ist unbegründet. Die Kl. können von den Bekl. keine Zahlung des begehrten Betrages verlangen. Die Bekl. sind nicht ungerechtfertigt bereichert. Der Vortrag der Kl. ist nicht ausreichend, um anzunehmen, daß die streitbefangenen Wohnräume preisgebunden sind. Nach § 11 Abs. 1 MHG sind auf Wohnraum, in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet, der nicht mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten gefördert wurde und nach dem Wirksamwerden des Beitritts in neu errichteten Gebäuden fertiggestellt wurde, Preisvorschriften nicht anzuwenden. Das streitbefangene Haus ist erst nach Wirksamwerden des Beitritts, d.h. nach dem 3. Oktober 1990 fertiggestellt worden. Die Bekl. haben mit ihrer Beschreibung den Zustand des streitbefangenen Hauses vor dem 3. Oktober 1990 recht detailliert wiedergegeben. Bei der Beantwortung der Frage, ob es sich bei dem Haus um neu errichteten Wohnraum handelt, ist auf die Bezugsfertigkeit abzustellen. Wann ein Wohnraum bezugsfertig ist, kann in Anlehnung an § 13 Abs. 4 WoBindG entschieden werden. Danach gilt eine Wohnung als bezugsfertig, wenn sie soweit fertiggestellt ist, daß den zukünftigen Bewohnern zugemutet werden kann, sie zu bewohnen. Die Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde zum Beziehen ist nicht entscheidend. Der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit ist nach der Verkehrsauffassung zu beurteilen (vgl. Nr. 7 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift über die Anerkennung steuerbegünstigter Wohnungen und über die Grundsteuervergünstigung nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz). Das Gebäude war nach Beschreibung der Bekl. noch nicht bezugsfertig. Potentiellen Mietern konnte ein Beziehen der Wohnräume noch nicht zugemutet werden. Eine solche Unzumutbarkeit ist insbesondere gegeben, wenn noch keine Fußböden fertiggestellt sind, die Haustür fehlt und eine Haustreppe noch nicht mit einem Geländer versehen ist. Daran ändert auch nichts, wenn die Bekl. selbst bereits in dem Haus gewohnt haben sollten. Bei den Bekl. handelt es sich gerade nicht um Mieter, sondern um die Bauherren des Hauses. Ob diese, aus welchen Gründen auch immer, vor der eigentlichen Bezugsfertigkeit in das Haus einziehen, ist deren eigene Angelegenheit und vermag nicht den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit vorzuverlegen. Der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit ergibt sich auch nicht aus behördlichen Bezugsgenehmigungen.

Der Eigentümer hatte schon vor dem 3. Oktober 1990 in seinem Haus gewohnt und dies später vermietet. Der Mieter verlangt unter Berufung auf die Preisbindung einen erheblichen Teil der Miete zurück. Der Vermieter lehnte das ab unter Berufung darauf, daß das Haus erst nach dem 3. Oktober 1990 fertiggestellt worden sei.

Mit Urteil vom 30. Januar 1997 schloß sich das AG Potsdam dieser Argumentation an und meinte, ein Gebäude sei nur dann fertiggestellt, wenn der Einzug dem zukünftigen Bewohner zugemutet werden könne. Wenn der Bauherr dies schon früher tue, ändere das an der Bezugsfertigkeit nichts.