Neue Bundesländer

Neue Bundesländer; Schönheitsreparaturen; Pflichtverletzung; Instandhaltungspflicht

Der Vermieter einer Wohnung in den neuen Bundesländern kann bei einem Altmietvertrag mangels besonderer Absprache Ersatz vom Mieter für die maler- und tischlermäßige Instandsetzung nach dem Auszug nur dann verlangen, wenn der Mieter während der Mietzeit seine Vertragspflicht nicht erfüllt hat.

Der Kl. wurde nach dem 1. Oktober 1991 Eigentümer des Grundstücks Sstraße in Berlin. Auf dem Grundstück steht ein Miethaus mit mehreren Wohnungen. Der Kl. verlangt von der Bekl. Ersatz der Kosten der malermäßigen Wiederherstellung zweier Wohnungen in diesem Haus. Die Bekl. ist die Rechtsnachfolgerin der Kommunalen Wohnungsverwaltung Berlin-Köpenick. Die Kommunale Wohnungsverwaltung Köpenick übernahm am 1. März 1970 die Verwaltung des Hauses, nachdem der Eigentümer verstorben war.

Mit Schreiben vom 7. Januar 1991 an die Bekl. erklärten die Mieter Ilse und Paul K. die Kündigung ihres Mietverhältnisses zum 31. Januar 1991. Die Mieter zogen zu dem genannten Termin aus den Wohnungen aus. Sie setzten weder die Wohnung malermäßig instand noch nahmen sie Schönheitsreparaturen vor.

Soweit der Zustand der Wohnungen streitig ist, behauptet der Kl., die Mieter hätten größtenteils die originalen Beschläge der Türen in der Wohnung entfernt und die Fenster des Kellers seien verrottet.

Der Kl. ist der Ansicht, die Mieter hätten bei ihrem Auszug Schönheitsreparaturen durchführen müssen, zumindest aber die Wohnung malermäßig instand setzen sowie die von ihnen vorgenommenen Veränderungen rückgängig machen und den ursprünglichen Zustand der Wohnungen wiederherstellen müssen. Er ist der Ansicht, die Bekl. habe ihm diese Aufwendungen zu ersetzen, da sie es unterlassen habe, von den Mietern die Durchführung der Schönheitsreparaturen und anderer erforderlicher Reparaturen zu verlangen.

2. Die Klage (ist) unbegründet, da der Kl. einen Schaden, der durch Versäumnisse der Bekl. entstanden ist, nicht schlüssig dargetan hat.

Der Kl. hat gegenüber der Bekl. keineswegs einen Anspruch auf Ersatz aller Kosten, die die maler- und tischlermäßige Instandsetzung der Wohnungen mit sich bringt. Grundsätzlich hat der Kl. die Aufwendungen, die erforderlich sind, um die Wohnungen Ko. und Kr. in einen für die Neuvermietung geeigneten Zustand zu versetzen, selbst zu tragen. Er kann von der Bekl. allenfalls insoweit Ersatz verlangen, als erhöhte Renovierungskosten angefallen sind, weil die Mieter ihrer vertraglichen Pflicht, die während des Mietverhältnisses notwendigen Malerarbeiten vorzunehmen, nicht nachgekommen sind. Der Kl. kann von der Bekl. nur verlangen, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn die Bekl. gegenüber den Mietern auf die Einhaltung ihrer (der Mieter) obliegenden Pflichten gedrungen hätte bzw. wenn sie auf die drohende Verjährung hingewiesen hätte.

a) Weder nach dem Mietvertrag noch nach den zu dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses geltenden Vorschriften waren die Mieter verpflichtet, die Wohnungen vor ihrem Auszug maler- und tischlermäßig zu renovieren oder in ihnen Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Nach Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB waren auf diese Mietverträge zum Zeitpunkt der Beendigung die Vorschriften des BGB anzuwenden. Nach § 536 BGB hat aber der Vermieter dem Mieter die vermietete Sache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Etwas anderes gilt nur, wenn die Parteien eine von dieser gesetzlichen Regel abweichende Vereinbarung getroffen haben.

Nach dem Mietvertrag waren die Mieter aber nur verpflichtet, die während des Mietverhältnisses in ihren Wohnungen durch die vertragsgemäße Nutzung notwendigen Malerarbeiten durchzuführen bzw. bei Beendigung des Mietverhältnisses Mängel, die durch die Verletzung der Pflicht zur malermäßigen Instandhaltung entstanden waren, zu beseitigen. War die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses abgewohnt, ohne daß dem Mieter eine Verletzung seiner Pflicht, die durch den Gebrauch der Wohnung notwendigen Malerarbeiten während der Mietzeit durchzuführen, vorzuwerfen war, hatte der Vermieter sie auf eigene Kosten in einen zur Neuvermietung geeigneten Zustand zu versetzen. Diese Regelung, die sich aus den §§ 104, 107 BGB ergibt, ist als Bestandteil der (Miet-) Verträge der Mieter anzusehen. Aus den jeweiligen Ziffern 5 der Mietverträge folgt deutlich der Wille der Vertragsparteien, zumindest im Hinblick auf die Instandhaltung der Wohnungen nicht von den Mietvorschriften des ZGB abzuweichen, sondern vielmehr die Mietverträge nach deren Vorbild auszugestalten.

Der zu ersetzende Mehraufwand, der dadurch entstanden ist, daß die Mieter die Vorschrift der §§ 104, 107 ZGB mißachtet haben, läßt sich jedoch weder dem Vortrag des Kl. entnehmen noch auf der Grundlage des Kostenvoranschlages, den der Kl. zu den Kosten der insgesamt in der Wohnung Ko. erforderlichen maler- und tischlermäßigen Renovierungsarbeiten überreicht, nach § 287 ZPO schätzen. Der Kostenvoranschlag weist nur die Kosten einer normalen Renovierung aus.

Ein Vermieter einer Wohnung in den neuen Ländern verklagte die Hausverwaltung auf Schadensersatz, weil sie nach der Wende gegen ausziehende Mieter Ansprüche auf Tischler- und Malerarbeiten nicht geltend gemacht hatte; sie waren nunmehr verjährt (§ 558 BGB).

Das Landgericht Berlin meinte in seinem Urteil vom 26. Juli 1994, die Hausverwaltung habe sich nicht pflichtwidrig verhalten, da der Mieter nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen sei. Darüber läßt sich bezüglich der Malerarbeiten allerdings trefflich streiten, denn die wohl überwiegende Auffassung in der Literatur hält den Mieter auch ohne besondere Absprache zu Schönheitsreparaturen verpflichtet (Nachweise bei Beuermann, HE 1994, 52).

Das Landgericht begründet seine abweichende Meinung nicht. Unhaltbar ist die Entscheidung allerdings hinsichtlich der Instandsetzungsansprüche des Vermieters wegen der Entfernung der Türbeschläge und der ausgebauten Fenster. Dabei handelt es sich nicht um Schönheitsreparaturen; auch in der DDR war das nicht anders. Da das Urteil nicht rechtskräftig ist, hat das Kammergericht Gelegenheit, die landgerichtliche Entscheidung zu überprüfen.