Neue Bundesländer

Neue Bundesländer; Altkündigungsfrist; Kündigungsfrist; Beitrittsrecht

Die in Altverträgen entsprechend der Regelung des § 120 Abs. 2 ZGB getroffene Vereinbarung, wonach der Mieter mit einer Frist von zwei Wochen kündigen kann, ist auch nach dem 3. Oktober 1990 gültig.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Zahlung der Miete vom 1. September 1994 bis 15. November 1994, denn das Mietverhältnis ist durch die Kündigung zum 31. August 1994 beendet worden.

Auszugehen ist von dem Grundsatz, daß ab 3.10.1990 Bundesrecht gilt (Art. 8 EinigungsV), d. h. für Mietbeziehungen grundsätzlich die §§ 535 ff. BGB.

Im Sechsten Teil des EGBGB, der aus Anlaß der staatlichen Vereinigung mit der Anlage I des Einigungsvertrages erlassen wurde, werden auch die erforderlichen Differenzierungen für Schuldverhältnisse im allgemeinen und Mietverhältnisse im besonderen getroffen.

Demnach ist von folgender Rechtslage auszugehen:

(1) Mietverhältnisse, die ab 3.10.1990 begründet werden, unterliegen ohne Einschränkung der allgemeinen mietrechtlichen Regelung des BGB.

(2) Differenzierungen in der Anwendung der Regelung des BGB sind lediglich für die Mietverhältnisse vorgesehen, die bis einschließlich 2.10.1990 begründet wurden.

Bedeutsam ist zunächst Art. 232 § 1 EGBGB, der allgemeine Bestimmungen für Schuldverhältnisse regelt. Die hier getroffene Feststellung, daß für ein Schuldverhältnis, das vor dem Beitritt wirksam entstanden ist, das Zivilgesetzbuch der DDR maßgeblich bleibt, wird sofort durch die anschließenden speziellen Regelungen für Miete relativiert. Daraus folgt, daß für Dauerschuldverhältnisse - die Miete eingeschlossen - die Bestimmungen des ZGB nur noch für die Beantwortung der Frage nach dem wirksamen Zustandekommen des Vertrages und der Art sowie des Umfangs der begründeten Rechte und Pflichten von Bedeutung sind. Die weitere Abwicklung des Mietverhältnisses über den 3.10.1990 hinaus bestimmt sich nach dem BGB unter Berücksichtigung der in Art. 232 § 2 EGBGB vorgesehenen Differenzierungen.

Diese Differenzierungen beziehen sich lediglich auf das Kündigungsrecht des Vermieters gegenüber dem Mieter, schließen mietvertragliche Regelungen jedoch nicht aus.

Demzufolge sind die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen bezüglich der Kündigungsfristen weiter wirksam, denn § 120 II ZGB ist kein zwingendes Recht (Kommentar zum ZGB, herausgegeben vom Ministerium der Justiz der DDR, § 12 Anm. 2.1).

Abweichende Vereinbarungen kamen in der Praxis auch vor (vgl. AG Lichtenberg, Urteil vom 2. Dezember 1993 - 2 C 324/93 = MM 1994, 283).

Damit handelt es sich vorliegend um eine Vereinbarung über die Kündigungsfristen, die auch gemäß § 565 BGB grundsätzlich wirksam ist und bleibt und den Mieter berechtigt, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwei Wochen das Mietverhältnis zu beenden.

Der Ansicht der Zivilkammer 64 (64 S 186/92 = VIZ 1993, 81), eine solche Vereinbarung habe keinen eigenen Regelungsgehalt, da sie nur die gesetzliche Vorschrift wiederhole, vermag sich die Kammer nicht anzuschließen. Die Bindungswirkung einer Vereinbarung kann zum einen nicht danach beurteilt werden, ob sie vom Gesetzeswortlaut abweicht, denn dann wäre nach dieser Auffassung eine vereinbarte Kündigungsfrist von zwei Wochen unwirksam, eine solche von 15 Tagen jedoch wirksam. Die Vertragspartner hätten zudem durchaus eine längere Kündigungsfrist vereinbaren können. Sie haben es aber bei der Vereinbarung der Mindestkündigungsfrist belassen; es liegt damit ein Regelungsgehalt einer Willenserklärung vor.

Zum anderen folgt der eigene Regelungsgehalt bereits daraus, daß das Gesetz jederzeit ohne Zustimmung der Vertragspartner geändert werden kann.

Es gibt im Mietrecht genügend Beispiele, in denen eine Vereinbarung sich zunächst in der Wiedergabe der gesetzlichen Regelung erschöpft und nach deren Aufhebung oder Änderung eigenständig weiterwirkt (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Auflage, Rn. A 55, A 97).

Der Annahme einer eigenständigen Vereinbarung steht auch nicht die die ständige Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts bestimmende Rechtsansicht entgegen, nach der in Tarifverträgen übernommene gesetzliche Vorschriften grundsätzlich nur deklaratorisch aufgeführt sind (vgl. BAG, ZIP 1996, 516 m. w. N.). Denn das Bundesarbeitsgericht stützt sich hierbei im wesentlichen darauf, daß die Tarifvertragsparteien in Kenntnis der Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts die unveränderte gesetzliche Regelung im Interesse der Klarheit und Übersichtlichkeit in den Tarifvertrag aufgenommen haben, um die Tarifgebundenen möglichst umfassend über die zu beachtenden Rechtsvorschriften zu unterrichten. Bei einem Mietvertrag sind jedoch nur die Vertragspartner vom Regelungsgehalt betroffen. Regelmäßig legt der Vermieter den formulierten Mietvertrag und damit seine Willenserklärung dem Mieter vor, der durch die Unterschrift seine Bereitschaft zum Vertragsschluß und damit seine Willenserklärung dokumentiert. Dies verbietet es, innerhalb des einheitlichen Textes nach vertraglichen und (nur-) gesetzlichen Regelungen zu differenzieren.

Die Kl. kann sich auch nicht auf das Urteil der Kammer vom 25. Januar 1996 (62 S 202/95) berufen. Im dortigen Urteil ist entschieden, daß die Vorschrift des § 120 II ZGB keine Anwendung findet. Vorliegend beruft sich der Bekl. aber auf eine vertragliche Vereinbarung. Diese ist weiterhin wirksam (LG Mühlhausen, WuM 1994, 146; BezG Cottbus, WuM 1994, 146; LG Potsdam, WuM 1995, 268; LG Rostock, WuM 1996, 40; LG Zwickau, WuM 1996, 40; LG Chemnitz, WuM 1996, 475; LG Berlin - 65 S 29/96 -, NJWE-MietR 97, 3).

Ob der Mieter sich auf eine Vertragsklausel in dem noch zu DDR-Zeiten abgeschlossenen Mietvertrag berufen kann, wonach eine Kündigung mit einer Frist von nur zwei Wochen möglich ist, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Die 64. Kammer des Landgerichts Berlin hatte die Frage bejaht mit der Begründung, hier liegt keine eigenständige Vereinbarung vor, die auch nach Außerkrafttreten des ZGB weiterwirken kann.

Mit Urteil vom 7. Juli 1997 hat sich die 62. Kammer des Landgerichts Berlin der wohl inzwischen herrschenden Meinung angeschlossen, wonach solche Bestimmungen in Altverträgen weiterhin gelten.