Neubaugleiche Modernisierung i.S.d. Berliner Mietspiegels

Eine neubaugleiche Modernisierung i.S.v. Ziffer 6.4 des Berliner Mietspiegels (2017) liegt allenfalls dann vor, wenn die Modernisierung wesentliche Bereiche der Wohnung selbst betrifft. Nicht durch die Modernisierung verursachte Instandsetzungsmaßnahmen sowie solche Modernisierungsmaßnahmen, die auf andere Wohnungen, den Ausbau des Dachgeschosses, die Gebäudefassade oder den Außenbereich entfallen, sind nicht zu berücksichtigen.

Das Amtsgericht hat die von der Kl. erhobene Zustimmungsklage zu Recht abgewiesen. Dagegen vermag die Berufung, die sich gegen die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2017 richtet, nichts zu erinnern.

Die Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2017 ist verfahrensfehlerfrei erfolgt. Sie entspricht der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. zuletzt Kammer, Beschl. v. 23. Mai 2019 - 67 S 21/19, GE 2019, 968 = DWW 2019, 217) und wird von der Berufung auch nicht in Frage gestellt. Auch die Einordnung der Mietsache in das Jahr seiner Bezugsfertigkeit 1918 ist nicht zu beanstanden. Soweit die Kl. dagegen ins Feld führt, die Wohnung müsse aufgrund umfangreicher Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in das für den Bezugszeitraum 2003 bis 2015 maßgebende Mietspiegelfeld eingeordnet werden, vermag sie damit nicht durchzudringen.

Eine vom tatsächlichen Alter der Wohnung abweichende Einordnung in den Mietspiegel ergibt sich ausweislich Ziffer 6.4. des Berliner Mietspiegels 2017 neben den Fällen des Wiederaufbaus nach vollständiger Zerstörung, solchen der Umwidmung, des Ausbaus oder der Erweiterung von bestehenden Gebäuden nur dann, wenn der Vermieter die neubaugleiche Modernisierung wesentlicher Bereiche der Wohnung vornimmt und dadurch unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen oder geändert wird. Diese Ausnahmevoraussetzungen sind nicht erfüllt, ohne dass es einer abschließenden Entscheidung der Kammer bedarf, ob eine „neubaugleiche Modernisierung“ i.S.d. Berliner Mietspiegels 2017 nur dann zu bejahen ist, wenn der Vermieter die Mietsache im Rahmen einer umfassenden „Kernsanierung“ modernisiert (so LG Berlin, Urt. v. 23. Februar 2018 - 63 S 230/17, GE 2018, 935, beckonline Tz. 19).

Die Berufung verkennt bereits im Ausgangspunkt, dass für die Bestimmung des zutreffenden Mietspiegelfeldes gemäß Ziffer 6.4. des Mietspiegels 2017 zunächst nur diejenigen Modernisierungskosten in Ansatz gebracht werden können, die für wesentliche Bereiche der Wohnung angefallen sind. Die Kl. macht aber zu einem nicht unwesentlichen Anteil Kosten geltend, die nicht auf die streitgegenständliche Wohnung selbst, sondern auf andere Wohnungen, den Ausbau des Dachgeschosses, die Gebäudefassade und die Umgestaltung des Außenbereichs der Gesamtanlage entfallen. Das alles sind aber keine Maßnahmen zur Modernisierung wesentlicher Bereiche der von den Bekl. innegehaltenen Wohnung.

Zum anderen privilegiert der Mietspiegel nur die Durchführung von Modernisierungs-, nicht jedoch die von Instandsetzungsmaßnahmen. Die Kl. bringt aber überwiegend Instandsetzungskosten in Ansatz, soweit sie auf die Wiederherstellung des Fassadenputzes, die Überarbeitung des Innenputzes, der Fenster, alter Bauteile und Treppenstufen sowie auf die Erneuerung haustechnischer Anlagen abstellt. Die Kl. verkennt zudem, dass auch § 16 Abs. 3 WoFG, den sie zur Auslegung von Ziffer 6.4. des Mietspiegels herangezogen hat, nicht die Berücksichtigung sämtlicher Instandsetzungskosten gestattet, sondern nur derjenigen, die durch die Modernisierung verursacht worden sind. Dass solche angefallen wären - und noch dazu für wesentliche Bereiche der von den Bekl. innegehaltenen Wohnung -, ist jedoch weder vorgetragen noch sonstwie ersichtlich. Ob und ggf. in welchem Umfang die Kosten einer sog. instand setzenden Modernisierung im Rahmen des § 16 Abs. 3 WoFG überhaupt zu berücksichtigen sind, bedarf deshalb keiner Entscheidung (vgl. zum Streitstand Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 556f Rz. 19 m.w.N. [zu § 556f BGB]).

Auf die von der Berufung für wesentlich erachtete Frage, was unter einer „umfassenden Modernisierung“ i.S.d. für die Anwendung des Mietspiegels in keiner Hinsicht maßgebenden § 556f BGB zu verstehen sei, kommt es bereits ausgehend davon nicht an. Auch der von ihr zur Auslegung des Mietspiegels vorgenommene Verweis auf § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG geht ins Leere. Denn dort ist lediglich von einer „Änderung von Wohnraum“ die Rede, während der Mietspiegel 2017 weit darüber hinausgeht, indem er eine neubaugleiche Modernisierung „wesentlicher Bereiche der Wohnung“ verlangt. An einer solchen indes fehlt es. Auch das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt.

Das Berufungsverfahren hat sich durch Zurückweisungsbeschluss erledigt.

Als Baujahr für die Eingliederung in Baualtersklassen gilt nach den Berliner Mietspiegeln und auch bei modernisierten Wohnungen das Jahr der (ursprünglichen) Gebäudeerrichtung. Eine Ausnahme macht die sogenannte „neubaugleiche Modernisierung“. In der Begrifflichkeit der Berliner Mietspiegel liegt sie aber nur dann vor, wenn die Modernisierung wesentliche Bereiche der Wohnung selbst betrifft. Nicht durch die Modernisierung verursachte Instandsetzungsmaßnahmen sowie solche Modernisierungsmaßnahmen, die auf andere Wohnungen, den Ausbau des Dachgeschosses, die Gebäudefassade oder den Außenbereich entfallen, sind nicht zu berücksichtigen.

Die Klägerin hat die Beklagten auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch genommen und sich auf den Standpunkt gestellt, die Wohnung sei, weil eine neubaugleiche Modernisierung vorliege, in die Baualtersklasse 2003 bis 2015 einzuordnen. Das AG hat die Zustimmungsklage abgewiesen, die Berufung hatte keinen Erfolg.

Die Einordnung der Mietsache in das Bezugsfertigkeitsjahr 1918 ist nicht zu beanstanden. Eine vom ursprünglichen Alter der Wohnung abweichende Einordnung in den Mietspiegel ergibt sich ausweislich Ziffer 6.4. des Berliner Mietspiegels 2017 neben den Fällen des Wiederaufbaus nach vollständiger Zerstörung, solchen der Umwidmung, des Ausbaus oder der Erweiterung von bestehenden Gebäuden nur dann, wenn der Vermieter die neubaugleiche Modernisierung wesentlicher Bereiche der Wohnung vornimmt und dadurch unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen oder geändert wird. Diese Ausnahmevoraussetzungen seien hier nicht erfüllt. Für eine neubaugleiche Modernisierung dürften zunächst nur diejenigen Modernisierungskosten in Ansatz gebracht werden können, die für wesentliche Bereiche der Wohnung angefallen sind. Die Klägerin mache aber zu einem nicht unwesentlichen Anteil Kosten geltend, die nicht auf diese Wohnung selbst, sondern auf andere Wohnungen, den Ausbau des Dachgeschosses, die Gebäudefassade und die Umgestaltung des Außenbereichs der Gesamtanlage entfallen seien.

Außerdem privilegiere der Mietspiegel nur die Durchführung von Modernisierungs-, nicht jedoch die von Instandsetzungsmaßnahmen. Die Klägerin bringe aber überwiegend Instandsetzungskosten in Ansatz, soweit sie auf die Wiederherstellung des Fassadenputzes, die Überarbeitung des Innenputzes, der Fenster, alter Bauteile und Treppenstufen sowie auf die Erneuerung haustechnischer Anlagen abstelle. § 16 Abs. 3 des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG), auf den sich die Klägerin zur Auslegung von Ziffer 6.4. des Mietspiegels stütze, gestatte auch nicht die Berücksichtigung sämtlicher Instandsetzungskosten, sondern nur derjenigen, die durch die Modernisierung verursacht worden seien.

§ 556f BGB, wonach die Mietpreisbremse nicht auf die erste Vermietung nach „umfassender Modernisierung“ anzuwenden sei, gebe für die Frage, was unter neubaugleicher Modernisierung zu verstehen sei, nichts her.