Neubau durch Anpassung an veränderte Wohngewohnheiten

Wird im Mietvertrag vereinbart: "Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert (...). Die Wohnung ist preisgebunden", kommt einer derartigen Klausel konstitutive Bedeutung zu, auch wenn die Voraussetzungen einer Preisbindung nicht vorliegen. Hat der Mieter jahrelang anstandslos die vereinbarte, nach einer Preisbindung errechnete Miete gezahlt, kann er sich nach § 242 BGB nicht auf die fehlenden Voraussetzungen der Preisbindung berufen. (Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. (Mieter) hat vom Vermieter in den Jahren 1999 bis August 2003 gezahlte Mietanteile zurückgefordert, weil es sich bei der Wohnung nicht um preisgebundenen Neubau, sondern um Altbau handele. In § 1 des Mietvertrages war geregelt: "(2) Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert, mit Mitteln des II. WoBauG errichtet und zweckbestimmt für: (...)

Die Wohnung ist preisgebunden."

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, wogegen sich die Berufung der Vermieterin (Bekl.) richtet.

Die Berufung der Bekl. ist begründet. Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Rückforderung der in den Jahren 1999 bis August 2003 gezahlten Erhöhungsbeträge.

Die erkennende Kammer geht davon aus, daß die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 II. WoBauG nicht vorliegen. Zwar dürfte die Wohnung, die vor der Sanierung weder mit einem Bad noch einer Innentoilette ausgestattet war, schon deshalb im Sinne der Vorschrift nicht mehr zu Wohnzwecken geeignet gewesen sein (vgl. BVerwG GE 1990, 551; KG GE 1978, 672; Fischer-Dieskau/Pergande § 17 II. WoBauG Anm. 1.4.), denn der Begriff ist großzügig auszulegen, und die Räume müssen nicht schlechthin unbenutzbar sein. Daß das Gebäude verwahrlost war und bei der Begehung im Jahre 1964 als abrißreif gekennzeichnet wurde, muß dabei allerdings außer Betracht bleiben, denn Instandsetzungsbedarf infolge Vernachlässigung ist mit der Formulierung im Gesetz nicht gemeint (BVerwG BBauBl. 1977, 264). Als Bauaufwand, der für die Beurteilung der Voraussetzungen des § 17 II. WoBauG heranzuziehen ist, können daher jedoch nur die Kosten für den Einbau des Bades berücksichtigt werden, denn die übrigen Sanierungsarbeiten erfolgten nicht zur Wiederherstellung der verlorengegangenen Eignung zu Wohnzwecken (vgl. KG a. a. O.). Das Vorhandensein von Kohleöfen widersprach nach Auffassung der Kammer nicht den Wohngewohnheiten Mitte der 70er Jahre, die Elektroinstallation mag für heutige Bedürfnisse nicht ausreichen, was aber noch nichts über die Beurteilung zum Zeitpunkt der Fertigstellung besagt. Die Arbeiten an der Fassade stellten nach dem beschriebenen Zustand reine Instandsetzungen infolge der jahrelangen Verwahrlosung des Gebäudes dar, und der Bau von Kellern bzw. Abstell- bzw. Gemeinschaftsräumen und einer Gegensprechanlage stellte sich gegenüber dem alten Zustand als reine Modernisierung dar. Aus der von der Bekl. als Anlage 11 eingereichten Aufstellung lassen sich als Kosten für den Badeinbau lediglich die Position 4 "Sanitärobjekte Bäder" sicher identifizieren; bezüglich der übrigen Kosten ist eine Aufteilung nicht möglich. Diese Kosten erreichen einen wesentlichen Bauaufwand aber bei weitem nicht. Dem muß aber nach Ansicht der erkennenden Kammer nicht weiter nachgegangen werden, weil der Anspruch bereits aus anderen Gründen entfällt.

Der Neubaucharakter ist zwar gem. § 1 NMV und § 1 WoBindG für die Anwendbarkeit der Preisbindungsvorschriften Voraussetzung mit der Folge, daß Erhöhungen nach § 10 WoBindG letztlich davon abhängen. An die behördliche Entscheidung über die Bewilligung der öffentlichen Mittel ist die Kammer nicht gebunden, denn die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes sehen nicht vor, daß die Neubaueigenschaft durch Bescheid bindend festgestellt wird.

Die Parteien haben aber im Mietvertrag die Geltung der Preisvorschriften des öffentlich geförderten Wohnungsbaus vereinbart. In § 1 (2) des Mietvertrages heißt es: "Art der Wohnung. Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert (...). Die Wohnung ist preisgebunden." Einer solchen Vereinbarung kann - auch wenn die Voraussetzungen einer Preisbindung nicht vorliegen - durchaus konstitutive Bedeutung zukommen (vgl. BGH, Urteil vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 115/03 - GE 2004, 619). Liegen die Voraussetzungen einer Preisbindung vor, ist eine derartige Bezeichnung im Mietvertrag nämlich nicht erforderlich, denn die Maßgaben einer Mieterhöhung ergeben sich unmittelbar aus dem Gesetz. Wenn die Parteien die Eigenschaft der Preisbindung aber in den Mietvertrag aufnehmen, so kann daraus zumindest geschlossen werden, daß zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auch beide Parteien diese Eigenschaft wollten. Dies hat auch nicht nur Hinweisqualität, sondern durchaus Vereinbarungscharakter. Für den Mieter (wie auch für den Vermieter) hat die Anwendung des Preisbindungsrechts erhebliche Bedeutung. Abgesehen davon, daß die Belegung der Wohnung in der Regel von Berechtigungsscheinen abhängig ist, bemißt sich die Miete nach anderen Kriterien als im preisfreien Wohnungsbau. Auch die Frage der Umlegbarkeit von Kosten ist strenger geregelt. Zudem besteht ein Überprüfungsrecht der öffentlichen Hand. Als sozialpolitisches Instrument sollte die Wohnungsbauförderung auch finanziell schlechter gestellten Personen bezahlbaren Wohnraum sichern. In diesem Zusammenhang kann deshalb nicht davon gesprochen werden, daß die Eigenschaft Sozialbindung für den Mieter unerheblich war.

Einer solchen Vereinbarung steht auch nicht § 557 Abs. 4 BGB (früher § 10 Abs. 1 MHG) entgegen. Hiernach sind zwar bezüglich Mieterhöhungen zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unzulässig. Vorliegend handelte es sich bei der Vereinbarung der Geltung der Preisvorschriften jedoch nicht um eine für den Mieter nachteilige Abweichung von den Vorschriften des MHG. Das System des öffentlich geförderten Wohnungsbaus wurde geschaffen, um sozial benachteiligten Bevölkerungsgruppen Wohnraum zu verschaffen, und sollte daher vordringlich Mieterinteressen dienen. Die Preisbindung stellt dabei das Korrelat zur Förderung durch die öffentliche Hand dar. Wenn aber wie hier der Bau der Wohnung tatsächlich öffentlich gefördert wurde, kann es im Sinne des § 557 a Abs. 4 BGB keine zum Nachteil des Mieters wirkende Vereinbarung darstellen, wenn die Parteien im Einklang mit der tatsächlich gewährten Förderung die Preisbindungsvorschriften für die Wohnung vereinbaren. Insoweit ist dem Kl. recht zu geben, daß die Parteien sich nicht über die Tatsache der Förderung, sondern nur über die Geltung der Kostenmiete einigen können. Im hier zu beurteilenden Fall liegen jedoch alle Voraussetzungen der Preisbindung - mit Ausnahme des Neubaucharakters - vor. Für den Mieter bedeutet die Geltung der Preisbindung jedenfalls zu Beginn der Bindung einen günstigen Mietzins, der für die Zukunft nicht von dem von der Marktentwicklung abhängigen ortsüblichen Vergleichsmietzins bestimmt wird, sondern ausschließlich von der Entwicklung der Kostenmiete.

Dabei verkennt die Kammer nicht, daß einzelne Regelungen (für sich betrachtet) möglicherweise nachteilig sind, wie z. B. die Möglichkeit der einseitigen Mieterhöhung und die Möglichkeit, die Mieterhöhung auch für die Vergangenheit geltend zu machen. Ausgeschlossen ist auch nicht, daß die Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden kann. Andererseits ist aber ebenso ein umfangreiches Kontrollsystem vorhanden, das sicherstellen soll, daß der Mieter angemessen behandelt wird und der Vermieter seine Machtstellung nicht zu Lasten der Mieter ausnutzen kann. Gerade wenn wie hier sämtliche Umstände vorliegen, die zu einer öffentlichen Förderung dazugehören - insbesondere die Kontrolle durch die öffentliche Verwaltung -, begegnet es keinen Bedenken, dieses Regelungswerk auch dann anzuwenden, wenn die materiellen Voraussetzungen möglicherweise nicht vorliegen. Sähe man dies anders, so ergäbe sich, daß das Recht des preisgebundenen Wohnungsbaus für den Mieter nachteilig wäre angesichts der gesetzgeberischen Intention ein unhaltbares Ergebnis. Denn das Vorliegen der Neubaueigenschaft hat für den Mieter - abgesehen von der Frage der Anwendbarkeit des Preisbindungsrechts - keine Bedeutung. Ist aber davon auszugehen, daß sich bei Vorliegen der Neubaueigenschaft keine Nachteile durch das Preisbindungsrecht ergeben, so kann dies auch dann nicht der Fall sein, wenn die Neubaueigenschaft nicht vorliegt.

Es besteht auch ein Bedürfnis für die Möglichkeit einer vertraglichen Festlegung des Preisbindungsrechts in diesen Fällen. Denn wie bereits die zahlreichen Rechtsfälle zeigen, kann es durchaus zweifelhaft sein, ob die Voraussetzungen des § 17 II. WoBauG vorliegen. Die einzelnen Tatbestandsmerkmale sind auslegungsfähig. Es ist jedoch ausgesprochen unpraktikabel, daß je nach Vortrag der Parteien eine Wohnung dem sozialen Wohnungsbaurecht zuzurechnen ist oder nicht. Es kann nur eine einheitliche Abwicklung des Mietverhältnisses geben, ansonsten ist weder für die Mieter- noch für die Vermieterseite Planungssicherheit gegeben. Ist seitens des Mieters noch denkbar, daß möglicherweise Sicherheit für sein Mietverhältnis durch eine Feststellungsklage geschaffen werden könnte, so ist dies für den Vermieter jedenfalls dann nicht möglich, wenn ein Mieterwechsel stattfindet, da selbst eine Feststellungsklage den Rechtsnachfolger nicht binden würde. Der Vermieter müßte jeweils bei jedem neuen Mieter seine Kalkulation auf die neue Rechtslage einstellen, abgesehen von dem Problem möglicherweise gegenüber dem Förderungsgeber und dem Mieter unterschiedliche und sich widersprechende Vorschriften befolgen zu müssen.

Davon abgesehen hält die erkennende Kammer die Rückforderung der jahrelang anstandslos gezahlten Beträge für treuwidrig. Die Bekl. kann für die vergangene Zeit Erhöhungen nach §§ 558 ff. BGB nicht mehr nachholen, und es erscheint angesichts der oben zitierten Entscheidung des BGH (GE 2004, 619) auch fraglich, ob derartige Erhöhungen in der Zukunft überhaupt zulässig wären.

Zwar stellt die Zahlung auf die jeweiligen Erhöhungserklärungen keine konkludente Vereinbarung des erhöhten Mietzinses dar, weil die Befolgung einer Aufforderung regelmäßig keine Willenserklärung beinhaltet (vgl. OLG Karlsruhe WuM 1986, 166; OLG Hamburg WuM 1986, 82; LG Berlin GE 2003, 807; a. A.: NJW-RR 2003, 945 und wohl auch BGH GE 2004, 229).

Dem Kl. ist es hier jedoch gem. § 242 BGB verwehrt, sich auf die fehlenden Voraussetzungen der Preisbindung zu berufen. Er hat den Mietvertrag unter der Voraussetzung der Geltung der Preisbindungsvorschriften abgeschlossen und die sich hieraus ergebenden (maßvollen) Erhöhungen jahrelang ohne Beanstandung gezahlt, offenbar ohne das ihm durch die Vorschriften des öffentlich geförderten Wohnungsbaus eingeräumte Prüfungsrecht wahrzunehmen. Selbst wenn der Bekl. bewußt gewesen sein sollte, daß über die Einordnung in das Preisbindungsrecht Zweifel bestehen könnten, so rechtfertigt dies nicht, dem Kl. ein Rückforderungsrecht zuzubilligen. Denn zum einen konnte die Bekl. die Auffassung der öffentlichen Hand zugrunde legen, zum anderen ist - wie bereits gezeigt - die Anwendung des Rechts des preisgebundenen Wohnungsbaus keine Entscheidung, die zu einer Benachteiligung des Mieters führt.

Die Kammer hat die Revision zugelassen, weil zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich ist. Der Kammer sind zu dem Thema vorwiegend anderslautende Entscheidungen bekannt. Gegenstand der oben zitierten Entscheidung des BGH vom 21. Januar 2004 war auch nicht die Anwendbarkeit der Preisbindungsvorschriften, sondern ein Ausschluß einer Mieterhöhung nach § 1 Abs. 3 MHG.

Anmerkung: Die ZK 64 des LG Berlin hat sich jetzt der ZK 65 zu 64 S 168/04 angeschlossen. Eine Revision ist zu VIII ZR 274/04 beim BGH anhängig.

Die grundlegende Sanierung von Altbauten wurde in früheren Jahren durch die IBB (WBK) teilweise auch so gefördert, daß nach dem Umbau eine preisgebundene Neubauwohnung (Sozialwohnungen) entstand. Glaubte man jedenfalls. Immer mehr Mieter zweifeln daran und fordern Miete zurück mit der Begründung, es handele sich um preisfreie Altbauten, und die seien billiger als Sozialwohnungen.

Die Altbauwohnung wurde unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel grundlegend saniert und modernisiert (Zentralheizung, Ersetzung der Außentoilette durch Bad mit Innentoilette usw.). Eigentümer/Vermieter und IBB gingen anschließend davon aus, daß nunmehr die Wohnung als Neubau angesehen werden könne, die Miete aufgrund der Förderung preisgebunden sei. Dieser Umstand wurde auch in den Mietvertrag aufgenommen. Der Mieter zahlte jahrelang die entsprechende Preisbindungsmiete. Er stellte sich sodann auf den Standpunkt, daß die Voraussetzungen des § 17 II. WoBauG gar nicht vorgelegen hätten, die Wohnung also als preisfreier Altbau anzusehen sei. Im Hinblick auf die höhere Preisbindungsmiete forderte er bestimmte Mietanteile zurück. Das Amtsgericht gab dem Mieter recht. Das Urteil hatte jedoch in der 2. Instanz keinen Bestand.

Das Landgericht Berlin, ZK 65, hatte zwar auch Bedenken, ob die Voraussetzungen des § 17 II. WoBauG zur "Umwandlung von Alt- in Neubau" erfüllt seien. Der mietvertraglichen Vereinbarung, daß die Wohnung preisgebunden sei, komme jedoch konstitutive Bedeutung zu. Dieser Vereinbarung stehe auch nicht § 557 Abs. 4 BGB entgegen, da es sich bei der Vereinbarung der Geltung der Preisvorschriften nicht um eine für den Mieter nachteilige Abweichung von den Vorschriften der Mieterhöhung handele. Im übrigen sei der Rückforderungsanspruch auch nach Treu und Glauben ausgeschlossen.

Dieselbe Situation gab es in den 80er Jahren im Zuständigkeitsbereich der ZK 62 für den Bezirk Kreuzberg. In den dortigen Fällen ging es allerdings um eine Mieterhöhung nach den Vorschriften der Neubaumietenverordnung und des Wohnungsbindungsgesetzes, während es vorliegend um eine Mietrückforderung geht.

Die ZK 65 vertritt (wie früher schon die ZK 62) die Auffassung, daß für jede Wohnung im einzelnen ermittelt werden muß, ob es sich um Altbau oder Neubau handelt.

Rechtsgrundlage war § 17 Abs. 1 II. WoBauG. Danach gilt als Wohnungsbau (Neubau) durch Ausbau eines bestehenden Gebäudes auch der unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umbau von Wohnräumen, die infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet sind, zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten. Dabei sind die Zivilgerichte nicht an öffentlich-rechtliche Festlegungen (etwa durch Förderbescheide) gebunden, sondern müssen in eigener Einschätzung beurteilen, ob insofern aus Altbau Neubau im Sinne des § 17 II. WoBauG geworden ist. Diese Vorschrift ist durch § 16 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) ersetzt worden, enthält inhaltlich jedoch keine andere Regelung. Das Landgericht Berlin mußte also zur Stützung seiner Ansicht zu anderen Überlegungen greifen und ist zu dem dogmatisch nicht ganz unbedenklichen Ergebnis gekommen, daß die Vereinbarung zur Preisbindung im Mietvertrag konstitutiven Charakter hat. Dabei konnte sich die Kammer auf die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 21. Januar 2004, GE 2004, 619) berufen. Der BGH hat zwar nicht entschieden, daß allgemein durch eine derartige Klausel "Neubau entsteht", sondern nur ausgeführt, daß die entsprechende Auslegung des Instanzgerichtes nicht zu beanstanden und der BGH daran gebunden sei. Ob es sich im vorliegenden Fall tatsächlich um eine Vereinbarung oder eher um eine Feststellung handelt, daß die Wohnung preisgebunden sei, ist hier fragwürdig. Das Hilfsargument der Kammer, die Rückforderung der jahrelang anstandslos gezahlten Beträge sei treuwidrig, ist jedenfalls zu halten. In diesen Fällen taucht das Problem auf, ob die Miete nach den Preisbindungsvorschriften über die Kostenmiete oder über § 558 BGB (Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) erhöht werden kann. Wie hier zu verfahren wäre, läßt die Kammer natürlich offen. Die Revision ist beim BGH zum Aktenzeichen VIII ZR 274/04 anhängig. Wie die ZK 65 hat auch die ZK 64 des Landgerichts Berlin (64 S 168/04) entschieden.