Neubau durch Anpassung an veränderte Wohngewohnheiten

Wird im Mietvertrag vereinbart: "Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert (... ). Die Wohnung ist preisgebunden", kommt einer derartigen Klausel konstitutive Bedeutung zu, auch wenn die Voraussetzungen einer Preisbindung nicht vorliegen. Hat der Mieter jahrelang anstandslos die vereinbarte, nach einer Preisbindung errechnete Miete gezahlt, kann er sich nach § 242 BGB nicht auf die fehlenden Voraussetzungen der Preisbindung berufen. (Leitsatz der Redaktion)

Ein Zulassungsgrund im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO ist nicht gegeben. Die vom Berufungsgericht bezeichnete Grundsatzfrage, ob die Parteien - wenn tatsächlich eine Preisbindung der vermieteten Wohnung nicht besteht - im Mietvertrag wirksam die Geltung der Preisvorschriften des öffentlich geförderten Wohnungsbaus vereinbaren können oder ob einer derartigen Abrede die Vorschrift des § 557 Abs. 4 BGB entgegensteht, stellt sich im vorliegenden Fall nicht. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung zusätzlich damit begründet, die Rückforderung der jahrelang gezahlten Beträge sei treuwidrig (§ 242 BGB). Mit dieser Begründung stellt sich das angefochtene Urteil als Einzelfallentscheidung dar, ohne daß zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich ist.

In der Sache hat die Revision keine Aussicht auf Erfolg, Die Ansicht des Berufungsgerichts, dem Mieter sei es gemäß § 242 BGB verwehrt, sich auf die fehlende Preisbindung der vermieteten Wohnung zu berufen, ist revisionsrechtlich ohnehin nur eingeschränkt nachprüfbar und im übrigen auch in der Sache zutreffend. Hat der Mieter die Geltung der für ihn grundsätzlich vorteilhaften Preisbindungsvorschriften vereinbaren wollen und hat er über einen längeren Zeitraum Mieterhöhungen, die von den zuständigen Stellen bewilligt wurden und deren Berechtigung dem Mieter durch Übersendung eines Auszugs aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung nachgewiesen wurden, vorbehaltlos gezahlt, so steht das Gebot von Treu und Glauben einer Rückforderung dieser Beträge entgegen.

Die Revision war gemäß § 552 a ZPO durch Beschluß zurückzuweisen, weil entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) und das Rechtsmittel darüber hinaus keine Aussicht auf Erfolg bietet. Zur Begründung wird auf den Hinweis der Vorsitzenden vom 24. Juli 2005 Bezug genommen (§§ 552 a Satz 2, 522 Abs. 2 Satz 2 und 3 ZPO); die Ausführungen des Kl. in seinem Schriftsatz vom 12. September 2005 rechtfertigen keine andere Beurteilung.

In GE 2004, 1299 ist eine Entscheidung des Landgerichts Berlin zur Frage abgedruckt, wann nach einem geförderten Umbau eine "Umwandlung von Alt- in Neubau" anzunehmen sei. Dieser Fall gehörte zu einer Serie von Rechtsstreitigkeiten, die teilweise auch bei der ZK 64 des Landgerichts Berlin anhängig waren. Der BGH hat jetzt sämtliche Revisionen zurückgewiesen.

Die Altbauwohnung wurde unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel grundlegend saniert und modernisiert (Zentralheizung, Ersetzung der Außentoilette durch Bad mit Innentoilette usw.). Eigentümer/Vermieter und IBB gingen anschließend davon aus, daß nunmehr die Wohnung als Neubau angesehen werden könne, die Miete aufgrund der Förderung preisgebunden sei. Dieser Umstand wurde auch in den Mietvertrag aufgenommen. Der Mieter zahlte jahrelang die entsprechende Preisbindungsmiete. Er stellte sich sodann auf den Standpunkt, daß die Voraussetzungen des § 17 II. WoBauG gar nicht vorgelegen hätten, die Wohnung also preisfreier Altbau sei. Im Hinblick auf die höhere Preisbindungsmiete forderte er bestimmte Mietanteile zurück.

Das Landgericht Berlin ging davon aus, daß der Mieter sich nach § 242 BGB (Treu und Glauben) nicht auf die Altbaueigenschaft berufen könne. Die Revisionen in den vielen Parallelfällen hatten insgesamt keinen Erfolg. Der vorliegende Beschluß bezieht sich auf eine ebenfalls bei der ZK 65 anhängig gewesene Sache.