Neubau nach Beseitigung von erheblichen Schäden

1. Neubau i.S.d. § 556f BGB liegt auch dann vor, wenn Schäden beseitigt werden, die aus bauordnungsrechtlichen Gründen ein Bewohnen nicht gestatten.

2. Ausreichend ist eine hinreichend konkrete Gefahr, dass dieser Zustand demnächst zu erwarten ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Zwischen der Bekl. und den Mietern … besteht ein Mietverhältnis über die im Klageantrag genannte Wohnung, das am 1.12.2019 begann. Die vereinbarte Nettokaltmiete beträgt 1.575 €. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 108,58 m2 und ist mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Das Haus wurde vor 1918 fertiggestellt und befindet sich in einfacher Wohnlage.

Die Merkmalgruppe 1 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2019 ist positiv zu werten, die Merkmalgruppen 2 und 3 neutral und die Merkmalgruppen 4 und 5 negativ.

Die Kl. ist beim Kammergericht Berlin als Rechtsdienstleister registriert. Die Mieter haben die Kl. mit der Geltendmachung und Durchsetzung ihrer Forderungen, etwaiger Feststellungsbegehren und ggf. weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse erteilt und ihr die Ansprüche abgetreten, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die fünf auf die Rüge folgenden Monatsmieten.

Mit Schreiben vom 2.7.2020 hat die Kl. einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt. […]

Die Bekl. trägt vor, die Wohnung und die darüberliegende Wohnung hätten einen massiven Schwammbefall an Wänden und Decken aufgewiesen. Insbesondere seien die Deckenbalken zwischen der streitgegenständlichen und der darüber liegenden Wohnung so massiv befallen gewesen, dass deren Traglast nicht mehr gegeben sei bzw. in zwei Zimmern Einsturzgefahr bestanden habe. Die Mieter der über der streitgegenständlichen Wohnung gelegenen Wohnung seien innerhalb von zwei Wochen umgesetzt worden. Auch die Vormieter der streitgegenständlichen Wohnung seien umgesetzt worden und deren Mietverhältnis auf deren Wunsch einvernehmlich beendet worden. Die Nutzung als Wohnung sei aus gesundheitlichen und bauordnungsrechtlichen Gründen nicht mehr möglich gewesen sei. Sie habe die schwammbelasteten Wände und Decken einschließlich der Deckenbalken in der gesamten Wohnung entfernen und neue Wände sowie eine neue Stahldecke inklusive Trapezblechauflage einbringen lassen. Darüber hinaus seien Injektionsarbeiten zur Schwammsanierung am Außenmauerwerk vorgenommen worden. Nach Abschluss der Schwammsanierung seien sämtliche Wände und Decken wieder hergerichtet und gemalert worden.

Ferner sei die gesamte Elektrik in der Wohnung erneuert worden. Es sei erstmals ein Zählerschrank inklusive Zähler eingebaut worden. Der ursprünglich in der Wohnung vorhandene einzelne - nicht durch einen Fl-Schalter abgesicherte - Stromkreis sei durch drei Hauptstromkreise mit einer Absicherung von je 63 A ausgetauscht worden. Jeder Stromkreis sei durch einen Fl-Schutzschalter gesichert worden.

Küche und Bad seien erstmals verfliest worden. Das Bad sei mit neuer Sanitäreinrichtung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt worden. Die im Zuge der Schwammsanierung eingetretenen Beschädigungen an dem Bodenbelag seien beseitigt worden. […]

Die Klage ist unbegründet.

Der Auskunftsanspruch der Kl. nach § 556g Abs. 3 BGB hinsichtlich der Frage, ob die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, ist durch die Angaben im Prozess erfüllt worden und besteht nicht mehr.

Der Kl. stehen weder die übrigen Auskunftsansprüche aus § 556g Abs. 3 BGB zu noch die Zahlungsansprüche aus §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB bzw. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB, weil die Vorschriften zur Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) nach § 556f Satz 1 BGB nicht anwendbar sind.

Nach § 556f Satz 1 BGB ist § 556d BGB nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 18/3121, Seite 32) kann für die Frage, ob die Wohnung bereits bis zum Stichtag genutzt wurde oder ob es sich um neuen Wohnraum handelt, auf § 16 WoFG zurückgegriffen werden. Dort ist für den öffentlich geförderten Wohnungsbau definiert, was als Wohnungsbau gilt.

Nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 WoFG wird Wohnraum auch durch die Beseitigung von Schäden an Gebäuden geschaffen, wenn unter wesentlichem Bauaufwand ein Gebäude auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht wird. Wohnraum ist nach § 16 Abs. 2 WoFG nicht auf Dauer nutzbar, wenn ein zu seiner Nutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist oder wenn sich der Raum oder der Gebäudeteil in einem Zustand befindet, der aus bauordnungsrechtlichen Gründen eine Bewohnung nicht gestattet. Damit stellt das Gesetz In erster Linie auf Gebäude ab, die zuvor nicht mehr als Wohnraum nutzbar waren, und bei denen zumeist im Wege eines Wiederaufbaus - z. B. nach einem Brandschaden - zerstörte Teile auf noch vorhandenen Bauteilen wiederhergestellt werden (BeckOGK/Fleindl, 1.10.2021, BGB § 556f Rn. 8; so auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556f Rn. 5 und 7).

Vom Vorliegen dieser Voraussetzungen ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auszugehen. Der Zeuge hat geschildert, dass ein massiver Befall mit echtem Hausschwamm u. a. in der Dachkonstruktion, in der Decke des 4. OG und im Boden der Wohnung im 4. OG, d. h. direkt über der streitgegenständlichen Wohnung, festgestellt wurde und auch im Mauerwerk der streitgegenständlichen Wohnung. Er hat die erforderlichen Arbeiten detailliert und nachvollziehbar geschildert. Unschädlich ist, dass die Wohnung im 3. OG noch nicht baupolizeilich gesperrt war. Der Zeuge hat nämlich angegeben, dass die Mieter im 4. OG deckenhohe schwere Bücherregale hatten und der Holzgutachter sie sofort gebeten hat, die Bücher zu entfernen, weil er Sorge hatte, dass sonst eine Einsturzgefahr besteht. Bereits danach steht fest, dass eine Nutzung der Wohnung im 3. OG nicht mehr gefahrlos gewesen wäre, wenn eine normale Nutzung der Wohnung im 4. OG erfolgt wäre. Ferner hat der Zeuge angegeben, dass echter Hausschwamm Holz zerstört, so dass es komplett instabil wird und der Hausschwamm ca. 7 m pro Jahr wachsen kann. Die Mieter im 4. OG hätten bei Feststellung des Hausschwamms noch nicht befürchten müssen, dass ihr Fußboden (gemeint war beim Laufen durch die Wohnung) einstürzt, Monate später hätte das aber durchaus passieren können.

Der Zeuge hat - unter Bezugnahme auf die von ihm erstellte und zur Akte gereichte Aufstellung - ferner bestätigt, dass die reinen Stammsanierungskosten 89.594,18 € betrugen und auch die weitere Kostenposition von 67.596,77 € Kosten für das Anbringen der Rigipsdecke, das Entfernen einer befallenen Wohnungstrennwand und deren Wiederaufbau, das Verputzen von ca. 28 m2 Mauerwerk und Spachteln und sämtliche Abbrucharbeiten umfasse und in dieser Summe Kosten i.H.v. ca. 15.000 € für das neue Bad enthalten seien. […]

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist davon auszugehen, dass die Zwischendecke zwischen der streitgegenständlichen Wohnung und der darüber liegenden Wohnung aufgrund des massiven Hausschwammbefalls zerstört war oder in naher Zukunft zerstört gewesen wäre, und dass auch die streitgegenständliche Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt baupolizeilich hätte gesperrt werden müssen. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass mit den Deckenbalken die Tragkonstruktion mit echtem Hausschwamm befallen war und man ohne die Balken komplett freizulegen nicht sicher beurteilen kann, ob und ggf. wie lange diese noch tragen bzw. ab wann eine konkrete Einsturzgefahr besteht.

Zwar setzt § 16 Abs. 2 WoFG voraus, dass ein zur Nutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist oder sich der Raum oder der Gebäudeteil in einem Zustand befindet, der aus bauordnungsrechtlichen Gründen eine Bewohnung nicht gestattet, jedoch kann es nach Auffassung des Gerichts keinen Unterschied machen, ob dieser Zustand bereits eingetreten ist oder die hinreichend konkrete Gefahr besteht, dass der Eintritt in ein paar Monaten zu erwarten ist. Wäre ein Abwarten erforderlich, würde der Vermieter, der rechtzeitig, bevor etwas passiert, Maßnahmen ergreift, gegenüber dem, der seelenruhig abwartet, bis der Zustand so schlecht ist, dass eine konkrete Gefahr für die Mieter besteht und eine sofortige baupolizeiliche Sperrung unumgänglich ist, unangemessen benachteiligt. Dies kann vom Gesetzgeber so nicht gewollt sein. Im Übrigen widerspräche dies auch der Intention des Gesetzgebers, der - ausweislich der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 18/3121, Seite 32) - mit dieser Vorschrift (§ 556f Satz 1 BGB) der Bauwirtschaft bzw. Bauherrn von Mietwohnungen vollumfängliche Investitionssicherheit bieten wollte.

Die vom Zeugen bestätigten Kosten von 89.594,18 € + 52.596,77 € (67.596,77 € - 15.000 €), mithin i.H.v. 142.190,95 € begründen einen erheblichen Bauaufwand i.S.v. § 16 Abs. 1 Nr. 2 WoFG. Von einem erheblichen Bauaufwand kann ausgegangen werden, wenn ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands als Kosten in die Wohnung investiert wurden (BGH, Urt. v. 11.11.2020 - VIII ZR 369/18, GE 2021, 237 = NZM 2021, 220, beck-online). Diese Rechtsprechung kann auch im Rahmen des § 16 Abs. 1 Nr. 2 WoFG herangezogen werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl., § 556f, Rn. 8).

Nach Auffassung des Gerichts sind auch Instandsetzungskosten zu berücksichtigen, denn die Wiederherstellung eines zerstörten oder unbewohnbaren Gebäudes stellt - zumindest in wesentlichen Anteilen - eine Instandsetzung dar.

Die Neubaukosten betrugen in Berlin im Jahr 2016 = 1.523 €/m2 € (LG Berlin, Urteil vom 10.10.2019 - 65 S 107/19, beck-online, Rn. 40), so dass ein wesentlicher Bauaufwand erreicht ist, wenn mindestens 507,67 €/m2 aufgewandt wurden.

Ausgehend von vom Zeugen bestätigten Kosten von 142.190,94 € und unter Berücksichtigung der Wohnfläche von 108,58 m2 betrug der Bauaufwand 1.309,55 €/m2, und damit weit mehr als 1/3 der Neubaukosten.

Die Mietpreisbremse gilt nicht für eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Ein Neubau in diesem Sinne kann auch dann vorliegen, wenn die Wohnung vorher nicht benutzbar war.

Die Mieter hatten die Wohnung zum 1. Dezember 2019 gemietet; sie hatten ihre Ansprüche wegen der vermeintlich überhöhten Miete an eine Rechtsdienstleistungsgesellschaft abgetreten, die u. a. Rückzahlung der überhöhten Mieten mit der Klage verlangte. Die Vermieterin berief sich auf umfangreiche Arbeiten zur Schwammsanierung; es habe Einsturzgefahr bestanden, und die Nutzung als Wohnung sei nicht möglich gewesen. Die Schäden seien mit einem erheblichen Kostenaufwand beseitigt worden.

Das Amtsgericht Kreuzberg wies die Klage ab, weil ein Neubau i.S.d. Gesetzes vorliege. Es sei ein massiver Befall mit echtem Hausschwamm in der Dachkonstruktion, in der Decke des 4. Obergeschosses und im Boden der Wohnung im 4. Obergeschoss über der Wohnung der Mieter festgestellt worden, und auch im Mauerwerk. Es habe Einsturzgefahr bestanden. Nach § 16 Abs. 2 WoFG, auf den für die Definition zurückgegriffen werden könne, liege ein Neubau vor, wenn der Zustand der Räume aus bauordnungsrechtlichen Gründen eine dauernde Nutzung nicht gestatte. Dabei könne es keinen Unterschied machen, ob dieser Zustand bereits eingetreten ist oder hinreichend konkrete Gefahr besteht, dass der Eintritt in ein paar Monaten zu erwarten ist.

Zur Beseitigung der Schäden sei ein erheblicher Bauaufwand investiert worden, der 1/3 der durchschnittlichen Neubaukosten erheblich überstiegen habe, wobei auch Instandsetzungskosten zu berücksichtigen seien.

Das Urteil ergänzt die bisherige Rechtsprechung zu § 556f BGB, die sich mit dem Begriff der umfassenden Modernisierung beschäftigt hat (etwa LG Berlin GE 2019, 1576). Ein Neubau liegt nicht nur dann vor, wenn aus bauordnungsrechtlichen Gründen die Nutzung der Wohnung durch die Behörde schon untersagt ist (auch der Gesetzeswortlaut des § 16 WoFG ergibt das nicht). Es ist im Einklang mit der steuerrechtlichen Rechtsprechung, wonach ein Raum auf Dauer nicht benutzbar ist, wenn er sich in einem Zustand befindet, der aus Gründen der Bau- oder Gesundheitsaufsicht eine dauernde, der Zweckbestimmung entsprechende Benutzung nicht gestattet, unerheblich, ob der Raum tatsächlich benutzt wird. Maßgeblich ist der tatsächliche Zustand und nicht, ob eine Nutzungsgenehmigung vorliegt (BFHE 202, 371).