Neu-für-Alt-Abzug beim Aufwendungsersatzanspruch aus Mietermängelbeseitigung

Ein Vermieter, der seinem Mieter Ersatz von Aufwendungen für eine Mängelbeseitigung (Wassereinbruch) in die Mietwohnung schuldet, kann einwenden, daß fällige, dem Mieter obliegende Schönheitsreparaturen in Wege eines Neu-für-Alt-Abzugs zu berücksichtigen sind. (Leitsatz der Redaktion)

Die kl. Mieter haben die Schäden eines Wassereinbruchs durch Handwerker beseitigen lassen und fordern von den bekl. Vermietern Ersatz der Aufwendungen. Die Bekl. haben 2.000 DM gezahlt und haben sich im übrigen auf den Standpunkt gestellt, die Kl. könnten keinen vollen Ersatz verlangen, da sie ohnehin langst fällige Schönheitsreparaturen hätten vornehmen (lassen) müssen.

Das AG hat der Klage auf Zahlung weiterer 1.237,69 DM stattgegeben. Die Berufung der Bekl. führte zur Klageabweisung.

Den Kl. steht aus § 538 11 BGB ein weiterer Aufwendungsersatzanspruch über die von den Bekl. bereits ge zahlten 2.000 DM hinaus nicht zu. Die Auffassung des AG, die Grundsätze der Vorteilsausgleichung könnten einem Anspruch auf Aufwendungsersatz nicht entgegengehalten werden, überzeugt nicht. Der den Kl. aus § 536 BGB zustehende Erfüllungsanspruch ist hier durch die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien dahin modifiziert, daß die Ausführung der Schönheitsreparaturen ihnen obliegt und nicht von den Bekl. geschuldet werden. Von dieser Verpflichtung sind die Kl. nicht dadurch befreit worden, daß Teile der Dekoration der Wohnung durch den Wassereinbruch beschädigt worden sind. Die den Kl. obliegende Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen, die als Teil der Mietzahlungspflicht anzusehen ist, besteht vielmehr fort. In den Fällen, in denen vom Vermieter zu beseitigende Schäden an der Dekoration des Mieters entstanden sind, würde dieser einen ungerechtfertigten Vorteil erlangen, soweit er von dieser Verpflichtung befreit würde, indem er nunmehr die bereits fälligen Schönheitsreparaturen nicht und die noch nicht fälligen erst entsprechend später ausführen müßte (vgl. LG Aachen, ZMR 1991, 145). Das gilt jedenfalls in den Fällen, in denen eine vollständige Renovierung des betroffenen Raums erfolgt. Ob von einem solchen ungerechtfertigten Vorteil des Mieters auch auszugehen ist, wenn nur eine teilweise malermäßige Behandlung vorgenommen wird, ist hier nicht zu entscheiden. Für einen sachgerechten Ausgleich der Interessen beider Parteien sind nach Auffassung der Kammer in derartigen Fällen die im Rahmen des Schadensersatzrechts von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze des Vorteilsausgleichs durch Abzug neu für alt auch auf Aufwendungsersatzansprüche anzuwenden. Denn Aufwendungsersatz und Schadensersatz sind ähnliche und dem Wesen nach nicht grundverschiedene Ansprü che.

Dem steht nicht entgegen, daß sich der Aufwendungsersatzanspruch aus der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung herleitet und damit Teil des Erfüllungsanspruchs ist, auf den die Grundsätze der Vorteilsausgleichung regelmäßig nicht anwendbar sind. Denn die Schönheitsreparaturen sind hier, wie oben dar gelegt, nicht Teil des Erfüllungsanspruchs des Mieters. Dies hätte im Rahmen des Anspruchs auf Mängelbeseitigung zur Folge, daß der Vermieter nicht stets eine vollständige Renovierung des betroffenen Zimmers schuldet, sondern die malermäßige Behandlung nur in dem durch den Mangel verursachten Umfang vorzunehmen hat und der Mieter sich auf Grund der vertraglichen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf ihn mit einer Teilrenovierung abfinden muß, wenn nur Teile der Räume von einen Schaden betroffen sind. Das ist hier ausweislich der von den Kl. mit der Klageschrift überreichten Skizze der Fall. Jedenfalls unter diesen Umständen stellt die darüber hinausgehende Renovierung des gesamten Zimmers einen anzurechnenden Vorteil dar.

Danach ist der den Kl. zustehende Anspruch in dem Umfang zu kürzen, in dem sie durch die vollständige Renovierung der betreffenden Räume einen Vorteil erlangen. Maßstab hierfür ist die seit der letzten Renovierung verstrichene Zeit und der Zeitraum bis zur Fälligkeit der nächsten turnusmäßigen Renovierungsarbeiten. (Wird ausgeführt.)

Auch wenn der Mieter wie üblich nach dem Vertrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, gilt das nicht für Malerarbeiten, die nach außergewöhnlichen Ereignissen nötig werden, wie etwa einem Wasserschaden.

Die 63. Kammer des LG Berlin hatte sich mit ihrem Urteil vom 16. August 1996 mit einem Fall zu beschäftigen, in dem der grundsätzlich zahlungspflichtige Vermieter einwandte, der Mieter selbst habe schon jahrelang in den Räumen Renovierungsarbeiten unterlassen.

Dieser Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung gilt an sich nur im Schadensersatzrecht, während es sich hierbei um einen Aufwendungsersatzanspruch des Mieters handelte. Gleichwohl meinte das Gericht, hier sei aus Billigkeitsgründen der Anspruch des Mieters entsprechend zu kürzen. Die entgegenstehende Auffassung der 64. Kammer des LG Berlin (GE 1987, 39), der 29. Kammer (MM 1986, 401) und der entscheidenden (!) Kammer (WuM 1987, 147) wird nicht erwähnt.