Netzstation

Netzstation; Mietanpassung; Geschäftsgrundlagewegfall

Die Mietzinsanpassung nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage.

Mit "Vertrag" vom 15. Oktober/3. November 1953 wurde der Bekl., einem Elektrizitätsversorgungsunternehmen, vom Rechtsvorgänger der Kl. auf dessen Hausgrundstück in Hamburg eine etwa 16 qm große Fläche für die Errichtung und den Betrieb einer Netzstation "vermietet". Der "jährliche Mietzins" betrug 120,- DM, den die Bekl. ausweislich des "Ver-trages" im voraus zahlte für 25 Jahre. Für diese Dauer wurde der "Vertrag" fest abgeschlossen bei einem Kündigungsrecht mit einjähriger Frist auf diesen Zeitpunkt. Wurde er nicht fristgemäß gekündigt, sollte er sich bei gleichbleibender Kündigungsfrist um jeweils fünf Jahre verlängern. Ziffer III Abs. 2 des "Vertrages" lautet: "Wird die Stromlieferung über diesen Zeit-punkt hinaus fortgesetzt, so verlängert sich der Vertrag entsprechend der Zeitdauer der Stromlieferung, sofern die Netzstation von den HEW weiter benötigt wird." Zugunsten der Bekl. wurde entsprechend der vertraglichen Regelung eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen.

Das Landgericht hat den Antrag auf Zahlung eines ab 1. Oktober 1986 auf 663,54 DM erhöhten Mietzinses abgewiesen.

Die zulässige Berufung der Kl. ist gerechtfertigt. Die Bekl. kann sich nicht auf die Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Elektrizitätsversorgung von Tarifkunden (AVBEltV) vom 21. Juni 1979 (BGBl. I S. 684) und die zur Zeit des Vertragsabschlusses 1953 geltenden Allgemeinen Bedingungen für die Versorgung mit elektrischer Arbeit aus dem Niederspannungsnetz der Elektrizitätsversorgungsunternehmen vom 27. Januar 1942 (ABV in Anlage B 1) gegenüber dem Anspruch der Kl. be-rufen. Deswegen ist das Entgelt von jährlich 120,- DM aus dem "Vertrag" vom 15. Oktober/3. November 1953 nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 242 BGB) anzupassen und entsprechend zu erhöhen.

1. Bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Nutzungsvertrag handelt es sich um ein Mietverhältnis (§§ 535 ff. BGB). Dafür spricht zunächst schon der Wortlaut, in dem sich Formulierungen wie "vermietet", "Mietzins", "Mietzinsforderung" und "Jahresmiete" finden. Das Entgelt von 120,- DM jährlich ist auch richtig als "Mietzins" bezeichnet, denn es fehlen jegliche Anhaltspunkte dafür, daß die Vertragsparteien sich darüber geeinigt hätten, diese Vergütung solle, wie die Bekl. vorträgt, nur eine Billig-keitsentschädigung für die grundbuchliche Absicherung der Nutzungsbefugnis sein, zumal die Nutzung selbst schon 1953 unentgeltlich nach IV Zif-fer 6 AVB hätte durchgesetzt werden können. Diese Rechtslage ist zwar durch §§ 11, 8 AVBEltV vom 21. Juni 1979 aufrechterhalten worden, eine Bezugnahme hierauf ist aber aus dem "Vertrag" nicht ersichtlich. Zwar kann die Eintragung einer persönlichen Dienstbarkeit nur im Wege der - ggf. durch Zubilligung eines Entgelts geförderten - Einigung mit dem Grundeigentümer erfolgen (vgl. Eiser, Riederer, Obernolte, Danner, Kom-mentar zum Energiewirtschaftsrecht, IV § 8 Versorgungsbedingungen 2 e bb). Daraus ist aber nicht zu folgern, daß sich das Entgelt nach der gege-benen Rechtslage ausschließlich hierauf beziehen muß. Dagegen spricht die Behauptung, die grundbuchliche Absicherung habe die Nutzung für den Fall sicherstellen sollen, daß die AVB bzw. deren Folgeregelungen au-ßer Kraft gesetzt würden. Damit geht die vertragliche Regelung der Nut-zung über den Rahmen der gesetzlich normierten unentgeltlichen Duldungspflicht hinaus.

2. Der Vertrag vom 15. Oktober/3. November 1953 verstößt auch nicht ge-gen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB), denn §§ 8, 11 AVBEltV regeln jeweils in Absatz 1 die unentgeltliche Duldungspflicht des Anschlußnehmers, verbieten aber nicht entgeltliche Überlassungsverträge. In Einzelfällen kann zudem zweifelhaft sein, ob diese Voraussetzung der AVBEltV vorliegt, insbesondere, wenn die Belastung dem Kunden unzumutbar ist (Satz 3 und Absatz 3 a.a.O.). Deswegen kann es sinnvoll sein, die Grund-stücksbenutzung privatrechtlich abzusichern und eine Gegenleistung zu vereinbaren.

3. Unter diesen Umständen kann es den Kl. nicht verwehrt werden, als Rechtsnachfolger des Herrn T. den Wegfall der Geschäftsgrundlage bezüglich der Höhe des Entgelts geltend zu machen. Das ursprüngliche Ver-hältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ist so stark gestört, daß die Grenze des durch den langfristigen Vertrag übernommenen Risikos überschritten ist und die Interessen der Kl. nicht mehr annähernd gewahrt sind. Die Voraussetzungen, unter denen die Erbbauzinsrechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 91, 32, 34 f., BGHZ 96, 371, 374 f., BGHZ 97, 171, 175) bei Verträgen ohne Erhöhungsklausel eine Anpassung an die geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse zubilligt, sind in diesem Einzelfall eines Mietverhältnisses vergleichbar.

a) Der erkennende Senat übersieht nicht, daß der Bundesgerichtshof bis-her das Sinken der Kaufkraft bei einem langjährigen Mietvertrag über Ge-schäftsräume nicht für einen Wegfall der Geschäftsgrundlage hat ausreichen lassen. So hat er in seinem Urteil vom 21.12.1960 (LM § 242 (Bb) Nr. 39) hervorgehoben, daß der Wegfall der Geschäftsgrundlage bei einer Störung des Gleichgewichtes von Leistung und Gegenleistung bei einem Dauerschuldverhältnis nur dann zum Tragen kommen könne, wenn eine wirklich einschneidende Änderung der maßgeblichen Verhältnisse vorliege, die ein starres Aufrechterhalten der früheren Vereinbarung als unvereinbar mit Recht und Gerechtigkeit erscheinen lasse. Das sei bei einer er-heblichen Verringerung der Kaufkraft bei einem langfristigen Vertrag, der keinen Versorgungscharakter habe, nicht der Fall. Andernfalls bestehe die Gefahr, daß über § 242 BGB eine stillschweigende Währungsanpassungsklausel geschaffen werde, die das Vertrauen in die Währung erschüttern müsse. In seiner Entscheidung vom 29. September 1969 (WPM 1969, 1323 f.) hat der BGH diese Auffassung bekräftigt und auch die gleichzeitige allgemeine Steigerung der Mietpreise als nicht ausreichend angesehen, zu einer Anpassung zu gelangen. Er hat offengelassen, ob bei einer umstürzenden Geldentwertung bzw. einem entsprechenden Preisanstieg oder bei der Gefährdung der Wirtschaftlichkeit der Mieträume et-was anderes gelten könnte. Hieran hat der BGH in seinem Urteil vom 1. Ok tober 1975 (NJW 1976, 142 f.) festgehalten und eine generelle Anpassung des Mietzinses an den Kaufkraftschwund der Deutschen Mark abgelehnt. In dem zu entscheidenden Fall war bei einem auf 25 Jahre abgeschlossen gewerblichen Mietvertrag ein Anstieg der Lebenshaltungskosten um 66,2 % zu verzeichnen gewesen. Eine Anpassung unter diesen Umständen wür-de die gesetzliche Regelung in ihr Gegenteil verkehren; hierin sah sich der VIII. Zivilsenat in Übereinstimmung mit dem V. Zivilsenat, der in seinem Ur-teil vom 29. März 1974 (WPM 1974, 427 ff.) zwar seine Rechtsprechung über die Anwendung der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf Erbbauzinsforderungen bestätigt, aber hervorgehoben hatte, daß ein nachträglicher Eingriff in vertraglich geregelte Beziehungen unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben eine derartig einschneidende Änderung der maßgeblichen Verhältnisse voraussetze, daß dem dadurch be-nachteiligten Partner ein weiteres Festhalten am Vertrag billigerweise nicht zuzumuten sei. Daraus ist möglicherweise zu entnehmen, daß der VIII. Zivilsenat in der Behandlung dieser Problematik keine entscheidenden Unterschiede zwischen den Dauerschuldverhältnissen Mietvertrag und Erbbaurechtsvertrag sieht, unbeschadet der im Einzelfall zu berücksichtigenden Vertragsdauer, die in der Regel über diejenige von Mietverhältnissen hinausgeht. Während Mietverhältnisse, die auf die Dauer von mehr als 30 Jahren eingegangen sind, gekündigt werden können (§ 567 BGB), endet das Erbbaurechtsverhältnis durch Zeitablauf (§ 27 ErbbRVO) oder den an besondere Voraussetzungen geknüpften Heimfall (§§ 32, 2 Ziffer 4, § 9 Abs. 3 ErbbRVO). Der Senat läßt offen, ob dies einen hinrei-chenden Grund abgibt, die Erbbaurechtsprechung des V. Zivilsenats des BGH nicht in ihren Grundsätzen zur Äquivalenzstörung auf Mietverträge anzuwenden. Wie in dieser Rechtsprechung anerkannt ist, führt die Ver-einbarung einer langen Vertragsdauer - etwa von 99 Jahren in Erbbaurechtsverträgen - zu der Überlegung, daß kein Vertragspartner

nen hinrei-chenden Grund abgibt, die Erbbaurechtsprechung des V. Zivilsenats des BGH nicht in ihren Grundsätzen zur Äquivalenzstörung auf Mietverträge anzuwenden. Wie in dieser Rechtsprechung anerkannt ist, führt die Ver-einbarung einer langen Vertragsdauer - etwa von 99 Jahren in Erbbaurechtsverträgen - zu der Überlegung, daß kein Vertragspartner vernünftigerweise damit hat rechnen können, daß in so langer Zeit das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung ausgewogen bleiben werde (BGHZ 77, 195, 198). Gerade deswegen hat der V. Zivilsenat des BGH in der zitierten Entscheidung - unter Ausklammerung der für Verträge mit Versorgungscharakter entwickelten Rechtsprechung - vorausgesetzt, daß der Erbbauberechtigte mit der tatsächlich eingetretenen Geldentwertung nicht gerechnet hat und das Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung so stark gestört ist, daß die Grenze des übernommenen Risikos überschritten wird und die benachteiligte Vertragspartei in der getroffenen Vereinbarung ihr Interesse nicht mehr auch nur annähernd noch gewahrt sehen kann. Ist dies gegeben, kann es nicht auch noch auf die vom VIII. Zivilsenat des BGH aufgestellte mögliche Voraussetzung der Gefährdung der Wirtschaftlichkeit der Mieträume ankommen, da dann die umstürzende Geld-entwertung bereits festgestellt ist (BGH WPM 1969, 1324; NJW 1976, 143).

b) Das aber mag offen bleiben, denn jedenfalls liegen in dem zur Entscheidung stehenden Fall besondere Umstände vor, die die Anwendung der zum Erbbaurechtszins entwickelten Grundsätze auf einen Mietvertrag rechtfertigen. Der "Vertrag", aus dem die Kl. ihren Erhöhungsanspruch herleiten, ist ähnlich wie ein Erbbaurechtsvertrag für die Dauer der Nutzung nicht durch ordentliche Kündigung auflösbar mit der Folge, daß die im Vertrag geregelten Ansprüche für die Zukunft entfallen. Die Bekl. hätte für die Dauer der Erforderlichkeit des Betriebes der Netzstation und des Anschlusses des Grundstückes der Kl. an die Versorgung mit elektrischer Energie nach §§ 8, 11 AVBEltV das Recht, die Nutzung unentgeltlich durchzusetzen. Solange sie dieses auszuüben gedenkt, verstößt sie mit einer Kündigung gegen Treu und Glauben, weil sie sich damit ihrer vertrag lichen Pflicht entziehen würde, für die Nutzung ein Entgelt zu zahlen. Der "Vertrag" ist im Hinblick auf III Abs. 2 dahin auszulegen, daß die Bekl. für die Dauer der Nutzung auch das Entgelt zu entrichten hat (§§ 133, 157 BGB). Eine Kündigung, die nicht zur Nutzungsbeendigung führt, ist ihr da-her nicht möglich. Eine Kündigung der Kl. hätte nur zur Folge, daß die ver-traglichen Vereinbarungen entfielen, nicht aber das nach §§ 8, 11 AVBEltV der Bekl. zustehende Recht, die Nutzung - unentgeltlich - fortzusetzen.

Eine derartige Kündigung wäre demnach für die Kl. ganz sinnlos, weil sie ihre Rechtsposition lediglich verschlechtern würde. Der Vorteil, aus dem Grundbuch die Eintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit löschen lassen zu können, fällt dabei nicht ins Gewicht. Damit liegt bei der hier gegebenen Vertragsdauer von mehr als 25 Jahren und den praktisch vor Nutzungsbeendigung nicht anwendbaren Kündigungsbefugnissen ein ähnlich dauerhaftes Rechtsverhältnis wie im Erbbaurechtsvertrag vor.

c) Nicht entscheidend ist, daß es sich vorliegend um einen wirtschaftlichen Vorgang von untergeordneter Bedeutung handelt. Das schließt eine Äqui-valenzstörung nicht aus, weil jedenfalls nicht gesagt werden kann, daß es sich für die Kl. um eine nicht ernsthaft ins Gewicht fallende wirtschaftliche Frage handelt.

d) Die Kl. müssen sich auch nicht entgegenhalten lassen, daß ihr Rechtsvorgänger mit der Vereinbarung einer Vorauszahlung des Mietzinses für 25 Jahre zu erkennen gegeben habe, er werde sich auf eine Äquivalenzstörung nicht berufen. In diesem Vorgang zeigt sich eher die Erwartung, daß es zu einer solchen Störung nicht kommen werde.

e) Zu Unrecht meint die Bekl., die Kl. könnten, sollte eine Äquivalenzstörung vorliegen, den Mietvertrag kündigen, nicht aber eine Anpassung des Mietzinses verlangen. Die Bekl. kann sich nach Treu und Glauben nicht darauf berufen, daß die Kl. nach dem "Vertrag" (III. Abs. 1) jedenfalls zum 30. September 1988 die ordentliche Kündigung hätten aussprechen kön-nen. Eine solche hätte zwar zur Beendigung des Vertragsverhältnisses ge-führt, damit wäre aber die Äquivalenzstörung zwischen Nutzungsüberlassung und Gegenleistung noch unerträglicher geworden, weil auch nach Beendigung des Mietverhältnisses die Bekl. - wie oben zu 3 b) ausgeführt - von den Kl. die unentgeltliche Duldung der Nutzung der Netzstation hätte verlangen können, solange ihr Betrieb notwendig ist und die sonstigen Vor-aussetzungen vorliegen. Nicht anders würde es sich bei einer außerordentlichen Kündigung verhalten. Diese käme aber auch nur als letzte Kon-sequenz einer solchen Störung in Betracht, die gerade durch die Anpassung des Mietzinses vermeidbar erscheint (BGHZ 47, 48, 51 f.). Die Rechtsfolge hat eine möglichst interessengerechte Verteilung des verwirk-lichten Risikos bei möglichst geringem Eingriff in die ursprüngliche Regelung herzustellen (Roth in MünchKomm, BGB, 2. Aufl., § 242 Rz. 507).

f) Schließlich kann sich die Bekl. nicht darauf berufen, daß sie in ähnlichen Fällen heute geringere Gegenleistungen vereinbare als die in dem hier streitigen Vertrag festgesetzte. Abzustellen ist lediglich auf den Kaufkraftschwund seit Vertragsabschluß (BGHZ 96 a.a.O., 90, 227, 230).

4. Es ist unstreitig, daß der Lebenhaltungskostenindex für Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalte mit mittlerem Einkommen auf der Basis 1970 = 100 von 69,8 im Jahre 1953 auf 195,6 im Jahre 1986 gestiegen ist; das be deutet eine Steigerung auf 280,2%. Dies entspricht einem Schwund der Kaufkraft von 64,3 %. Damit ist die Grenze von 60% deutlich überschritten, bis zu der nach der oben angeführten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes noch von einem zumutbar übernommenen Risiko des Kaufkraftschwundes gesprochen werden kann. Es ist wei-ter unstreitig, daß die Bruttowochenverdienste der Arbeiter auf der Basis 1980 = 100 von 14,8 im Jahre 1953 auf 122,2 im Jahre 1986 gestiegen sind, nämlich 825,7 %. Das Mittel der beiden Indizes ergibt 552,95 %. Damit erhöht sich die Jahresmiete von 120,- DM auf 663,54 DM ab 1. Oktober 1986, wie beantragt. Diesen Anspruch können die Kl. auch als Rechtsnachfolger des Herrn T. geltend machen (BGHZ 96, 371, 377).