Nettomiete

Nettomiete; Betriebskostenvorauszahlungen; Betriebskostenvereinbarung; Vereinbarung von Vorauszahlungen

Die wirksame Vereinbarung einer Umlage der Betriebskosten neben einer Nettomiete setzt nicht voraus, dass die Parteien gleichzeitig Vorauszahlungen darauf vereinbart haben.

(Leitsatz der Redaktion)

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Die zulässige Berufung der Bekl. ist teilweise begründet.

Die Kl. können gemäß § 812 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der Kautionsvereinbarung im Mietvertrag Rückzahlung der Kaution nur in Höhe von 1.283,90 € verlangen. Im Übrigen ist der Anspruch gemäß § 389 BGB durch Aufrechnung mit Gegenansprüchen der Bekl. erloschen.

Die Nebenkostenabrechnungen für 2004 und 2005 begründen einen Nachzahlungsanspruch der Bekl. in Höhe von 743,70 € bzw. 185,93 € (1.472,40 € ./. 1.286,47 €).

Die Parteien haben wirksam eine Umlage der Betriebskosten vereinbart. In § 7 Nr. 1 des Mietvertrags ist ausdrücklich eine Nettomiete bestimmt. Die Vertragsurkunde lautet insoweit:

"Die Miete netto kalt beträgt monatlich ... zzt. 1.000 € ..."

Die Zahlung eines Nebenkostenvorschusses ist nicht vereinbart worden. Die hierfür in der Vertragsurkunde vorgesehenen freien Felder sind nicht ausgefüllt worden. Ferner ist auf die weiteren Regelungen in §§ 9 und 17 des Vertrags hingewiesen worden. Danach gehören die Wartungskosten der Heizungsanlage zu den vom Mieter zu tragenden warmen Betriebskosten. In Bezug auf die kalten Betriebskosten ist in § 17 des Mietvertrags ausdrücklich vereinbart, dass diese in der Miete nicht enthalten sind, und im Übrigen der Katalog der umzulegenden Kosten angegeben.

§ 9 Nr. 6 des Mietvertrags lautet: "Die Betriebskosten der Heizung und Warmwasserversorgung sind in der vereinbarten Miete nicht enthalten. Sie wenden vom Vermieter auf die angeschlossenen Wohnungen umgelegt. Zu den Betriebskosten gehören insbesondere die Kosten der Brennstoffe, für die Anfuhr der Brennstoffe. für elektr. Strom, für die Wartung und Reinigung der Anlage einschl. des Schornsteins und für die technische Überwachung der Anlage.

Ferner gehören zu den Betriebskosten die Kosten für die Bedienung der Anlage, des Betriebs und der Verwendung von Wärmezählern, Heizkostenverteilern, Warmwasserzählern und/oder Warmwasserkostenverteilern. Wenn der Vermieter die Anlage selbst bedient, so kann er hierfür einen angemessenen Betrag mit umlegen. Ist die Wohnung an eine Fernheizung angeschlossen, so sind auch die an die Fernheizungsgesellschaft zu zahlenden Beträge umlegbar. Bei einer vorhandenen zentralen Warmwasserversorgungsanlage rechnen auch die Kosten des Wasserverbrauchs zu den umlegbaren Betriebskosten."

§ 17 des Mietvertrags lautet:

"In der Miete sind die nachfolgenden Betriebskosten gemäß § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, ermittelt aufgrund der letzten Berechnung des Vermieters (vom ...) nicht enthalten.

Hierauf ist ein monatlicher Betriebskostenvorschuss vom Mieter an den Vermieter neben der Miete, wie in § 7 Abs. 1 beziffert, zu zahlen. Die Umlegung der Kosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung ist in § 9 dieses Vertrages vereinbart.

1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, insbesondere Grundsteuer

2. Die Kosten der Wasserversorgung

3. Die Kosten der Entwässerung

4. Die Kosten des Betriebs der Aufzugsansagen

5. Die Kosten der Straßenreinigung, und Müllabfuhr

6. Die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung

7. Die Kosten der Gartenpflege

8. Die Kosten der Beleuchtung

9. Die Kosten der Schornsteinreinigung

10. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung

11. Die Kosten für den Hauswart

12. Die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage bzw. Kabelanschluss (Breitbandkabelnetz)

13. Die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung

14. Sonstige Betriebskosten

15. Mietausfallwagnis gem. § 29 der Zweiten Berechnungsverordnung

Die Vorauszahlungen werden jährlich per ... abgerechnet. Die Abrechnung erfolgt, sobald dem Vermieter die Abrechnungsunterlagen vorliegen. Eine Differenz zwischen der Summe der geleisteten Vorauszahlungen und dem Abrechnungsbetrag ist beim nächsten Mietzahlungstermin, spätestens innerhalb eines Monats nach Zugang der Abrechnung, auszugleichen. Soweit sich Betriebskosten - ggf. auch rückwirkend - erhöhen oder neu entstehen, darf der Vermieter die Erhöhung bzw. die neu entstandenen Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorschriften anteilig umlegen. - Der Vermieter kann den monatlichen Vorschuss auf die Betriebskosten entsprechend anpassen, insbesondere, wenn sich aus der letzten Abrechnung ein Vorauszahlungsfehlbetrag ergeben hat."

Die wirksame Vereinbarung einer Umlage der Nebenkosten neben einer Nettomiete setzt nicht voraus, dass die Parteien gleichzeitig einen Nebenkostenvorschuss vereinbaren (BGH, Urteil vom 11. Februar 2004, VIII ZR 195/03, GE 2004, 16). Der Vermieter kann insoweit in voller Höhe in Vorlage treten.

Die Abrechnungen entsprechen den Anforderungen von § 259 BGB. Sie enthalten die Angabe des Abrechnungszeitraums, die Zusammenstellung der für die einzelnen Kostenarten angefallenen Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Umlegungsmaßstabs (90 m2/114 m2), die Berechnung des Anteils des Mieters und die Vorauszahlungen des Mieters (0,00 €) und den sich daraus ergebenden Nachzahlungsbetrag (BGH, ständige Rechtsprechung seit NJW 1982, 573). Konkrete Einwände gegen die angesetzten Kosten werden von den Kl. nicht vorgebracht. Der pauschale Hinweis, dass die Bekl. die zugrunde liegenden Rechnungen nicht zur Einsicht zur Verfügung gestellt hätten, ist unbeachtlich. Denn es ist nicht ersichtlich, dass sie ein konkretes Einsichtsverlangen der Kl. abgelehnt hätten. Die Bekl. haben ausdrücklich darauf hingewiesen, dass ein solches Einsichtsrecht bei der Hausverwaltung möglich ist, aber von den Kl. nicht wahrgenommen worden ist.

Für 2003 besteht indes kein Nachzahlungsanspruch der Bekl. Denn die Abrechnung vom 3. November 2005 ist nicht gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB innerhalb eines Jahres nach Beendigung des Abrechnungszeitraums erfolgt. Auf die geringe Höhe des Nachzahlungsbetrags kommt es hierbei nicht an.

Danach sind aufrechenbare Ansprüche der Bekl. in Höhe von 929,63 € (743,7 € + 185,93 €) begründet. Um diesen Betrag ist die vom Amtsgericht zugesprochene Klageforderung von 2.213,53 € zu vermindern, dass die Kl. nur Zahlung von 1.283,90 € verlangen können.

Soweit die Kläger darüber hinaus auf eine Hilfsaufrechnung in Höhe von 2.300 € verweisen, ist hierfür eine Grundlage nicht zu erkennen. Die Aufrechnung der Bekl. mit den Betriebskostennachzahlungen ist im Schriftsatz vom 19. Juli 2006 erklärt worden. Die Aufrechnung der Kl. erfolgte erst danach im Schriftsatz vom 7. September 2006, so dass sie bereits deshalb in Leere geht, weil die Forderungen bereits zuvor durch die vorangegangene Aufrechnungserklärung der Bekl. gemäß § 389 BGB erloschen waren.

Im Übrigen ist das Vorbringen der Kl. zu angeblichen Ansprüchen in Höhe von 2.300 € aufgrund von vorgenommenen Renovierungsarbeiten sowohl nach Anspruchsgrund als auch nach Anspruchshöhe nicht ansatzweise substantiiert.

Die wirksame Vereinbarung einer Umlage der Betriebskosten neben einer Nettomiete setzt nicht voraus, dass die Parteien gleichzeitig Vorauszahlungen darauf vereinbart haben.

Die Parteien vereinbarten in § 7 Nr. 1 des Formularmietvertrages - durch Ankreuzen des entsprechenden Kästchens -, dass die "Miete nettokalt z. Zt. 1.000 €" beträgt, ohne dass die hierfür in dem Formular vorgesehenen freien Felder für die Zahlung eines Nebenkostenvorschusses ausgefüllt wurden. Ferner wurde auf die weiteren Regelungen in §§ 9 und 17 des Vertrages hingewiesen. Laut § 9 Nr. 6 des Mietvertrages waren die "Betriebskosten der Heizung und Warmwasserversorgung ... in der vereinbarten Miete nicht enthalten", die vom Vermieter auf die angeschlossenen Wohnungen umgelegt werden. Laut § 17 des Mietvertrages waren in der Miete die "nachfolgenden Betriebskosten gemäß § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung ... (angekreuztes Kästchen)" nicht enthalten. Hierauf war ein monatlicher Betriebskostenvorschuss "wie in § 7 Abs. 1 beziffert" zu zahlen. Nachfolgend sind im Mietvertrag die Betriebskosten des § 27 II. BV im Einzelnen wörtlich aufgezählt. Danach enthält der Mietvertrag Regelungen über die Abrechnung der Vorauszahlungen, denen der für den Zeitpunkt der jährlichen Abrechnung offengelassene Zwischenraum nicht ausgefüllt ist.

Der Vermieter rechnete mit Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen über die Jahre 2003 und 2004 gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der Mieter auf, womit diese nicht einverstanden waren.

Die zuständige Berufungskammer 63 des LG Berlins gab dem Vermieter im Wesentlichen recht.

Aus dem Mietvertrag ergebe sich, dass eine Nettomiete nebst Umlage der abgerechneten Betriebskosten auf den Mieter wirksam vereinbart worden sei. Dies ergebe sich aus dem Ankreuzen des entsprechenden Kästchens sowie dem Hinweis auf die weiteren Regelungen in §§ 9 und 17 des Vertrages, wonach die im Einzelnen aufgeführten Betriebskosten auf die Mieter umgelegt wurden. Unerheblich sei auch, dass die hierfür in dem Formular vorgesehenen freien Felder für die Zahlung eines Nebenkostenvorschusses nicht ausgefüllt worden seien; denn die wirksame Vereinbarung einer Umlage der Betriebskosten neben einer Nettomiete setze nicht voraus, dass die Parteien gleichzeitig einen Vorschuss darauf vereinbarten.

Soweit - wie im Regelfall - die Vereinbarung über die Betriebskosten formularmäßig getroffen werden wird, muss die Regelung eindeutig sein. Unklarheiten gehen zu Lasten des Vermieters (§ 305 c BGB).

Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter muss ausdrücklich vereinbart werden (OLG Hamm, RE v. 22.8.1997, 30 RE-Miet 3/97, WuM 1997, 542 = NZM 1998, 186 = GE 1997, 1169; OLG Stuttgart, RE v. 13.7.1983, 8 RE-Miet 2/83, NJW 1983, 2329 = WuM 1983, 285 = GE 1983, 915 = DWW 1983, 227 = RiM I, 1016). Die Vereinbarung muss zudem eindeutig sein, insbesondere wenn sie in Formularverträgen enthalten ist. Darum muss der Vermieter in dem Mietvertrag die von dem Mieter zu tragenden Betriebskosten näher bestimmen (BGH, Urteil v. 21.1.2004, VIII ZR 101/03, GE 2004, 229 = WuM 2004, 151 = MM 2004, 163; BGH, Urteil v. 21.1.2004, VIII ZR 99/03, MM 2004, 163 = NZM 2004, 253 = MietRB 2004, 313 = WuM 2004, 153 [LS]; OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.5.2002, 24 U 142/01, GE 2002, 1561 = NZM 2002, 700; OLG Düsseldorf, Urteil v. 26.9.2002, 10 U 170/01, GE 2002, 1427; OLG Jena, NZM 2002, 70).

Bei der formularmäßigen Vereinbarung, dass neben der (Grund-) Miete "folgende Betriebskosten i.S.d. § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (jetzt: §§ 1, 2 BetrKV) umgelegt werden", sind nur die im Mietvertrag nachfolgend aufgeführten Betriebskosten umlagefähig, und zwar auch dann, wenn in der Anlage zum Mietvertrag generell auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (bzw. § 2 BetrKV) verwiesen wird (BGH, Urteil v. 10.10.2007, VIII ZR 279/06, GE 2008, 46). Die Vereinbarung, dass die "folgenden Betriebskosten gem. § 2 BetrKV von dem Mieter zu tragen" sind, reicht dann nicht aus, wenn diese "folgend" nicht näher bestimmt sind (LG Berlin, Urteil v. 12.4.2002, 65 T 1902, GE 2002, 1063). Sind von den nach dem Formularvertrag von dem Mieter für die "nachstehenden Nebenkosten" zu tragenden "nachstehenden Vorschüsse(n)" nur einige betragsmäßig ausgewiesen, sind nur die damit erfassten Betriebskostenarten auf den Mieter abgewälzt (LG Berlin, Urteil v. 3.12.2002, 64 S 241/02; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 37).

Sind im Mietvertrag zwar sämtliche Betriebskostenarten des § 2 BetrKV im Einzelnen aufgeführt, jedoch nur einzelne Betriebskostenarten durch Ankreuzen hervorgehoben, sind nur die angekreuzten Betriebskostenarten umlagefähig (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 51).

Sind in den nach den einzelnen Betriebskostenarten vorgesehenen Rubriken überhaupt keine Betriebskosten angekreuzt, so hat der Mieter neben der vereinbarten Miete überhaupt keine Betriebskosten zu tragen.

Hat nach dem Mietvertrag der Mieter "die Betriebskosten gem. § 2 BetrKV zu tragen", sind aber danach nur bestimmte Betriebskostenarten in den dafür vorgesehenen Rubriken angekreuzt, so sind nur die angekreuzten Betriebskostenarten auf den Mieter abgewälzt worden sind (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 30.8.1985, 2/17 S 178/85, WuM 1986, 93 [LS]; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 51; Sternel, PiG 28 [1988], S. 115).

Vorauszahlungen auf die auf ihn umgelegten Betriebskosten braucht der Mieter nur dann zu zahlen, wenn dies mit ihm vereinbart worden ist (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 251; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 71; Rips in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 1759; Schmid, Rn. 2020; von Seldeneck, Rn. 3901; a.A. Lammel, § 556 Rn. 117). Diese Vereinbarung kann auch formlos getroffen werden, soweit nicht Schriftform vereinbart oder gesetzlich (§ 550) notwendig ist. In der jahrelang praktizierten Abrechnung über vertraglich nicht vereinbarte Vorschüsse praktiziert, so kann eine konkludente Ergänzung des Mietvertrages dahingehend liegen, dass auch künftig Vorschüsse zu zahlen sind (OLG Düsseldorf, Urteil v. 29.9.2005, 110 U 86/05, GE 2005, 1486; LG Berlin, Urteil v. 19.6.2001, 64 S 168/00, GE 2001, 1676 = NZM 2002, 940).

Eine derartige konkludente Vereinbarung könnte auch dadurch zustande kommen, dass der Vermieter trotz vereinbarter Bruttomiete die Zustimmung zur Erhöhung einer Nettokaltmiete verlangt, der Mieter einem derartigen Mieterhöhungsverlangen auf der Basis der Nettokaltmiete ausdrücklich zustimmt und zudem dann die Nachforderungsbeträge aus einer Betriebskostenabrechnung des Vermieters zahlt; denn insbesondere aus der gesonderten Abrechnung der Betriebskosten wird für den Mieter in hinreichendem Maße deutlich, dass für Betriebskosten Vorschüsse geschuldet werden, über die abgerechnet wird (LG Berlin, GE 1998, 433). Voraussetzung auch der stillschweigenden Änderung ist aber ein entsprechender Rechtsbindungswille der Parteien (vgl. z. B. LG Kassel, WuM 1990, 159; LG Detmold, WuM 1991, 701). Ein derartiger Rechtsbindungswille fehlt, wenn der Mieter Zahlungen leistet, ohne über die Absicht des Vermieters unterrichtet worden zu sein, eine Änderung der Mietstruktur herbeizuführen. Auf keinen Fall ist eine einmalige Zahlung als ausreichend anzusehen (vgl. z. B. LG Detmold, a.a.O.), während aus einer jahrelangen Zahlung nach einer entsprechenden Mitteilung des Vermieters auf einen übereinstimmenden Willen beider Vertragsparteien zur Vertragsänderung geschlossen werden kann (LG Kassel, DWW 1996, 312; LG Saarbrücken, NZM 1999, 408).

Die wirksame Vereinbarung einer Umlage der Betriebskosten neben einer Nettomiete setzt aber nicht voraus, dass die Parteien gleichzeitig Vorauszahlungen darauf vereinbart haben (BGH, Urteil vom 11.2.2004, VIII ZR 195/03, GE 2004, 16).