Negative Wirkungen der Schonfristzahlung

Negative Wirkungen der Schonfristzahlung; Mietzahlungsverpflichtung trotz Akzeptierung einer fristlosen Kündigung

Begleicht der Mieter nach einer fristlosen Kündigung des Vermieters die Mietrückstände innerhalb der Schonfrist, wird die Kündigung unwirksam und setzt sich das Mietverhältnis mit weiterer Mietzahlungspflicht fort. Der Mieter kann sich dagegen nicht mit einer späteren Erklärung wehren, er akzeptiere die fristlose Kündigung des Vermieters, die Folge der Fortsetzung des Mietverhältnisses solle nicht eintreten.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Berufung des Bekl. ist nicht begründet.

I. Klage: Der Bekl. ist gemäß § 535 Abs. 2 BGB zur Zahlung der von ihm geschuldeten Miete für April 2011 bis Juni 2011 sowie anteilig für Juli 2011 in der vom Amtsgericht zuerkannten Höhe verpflichtet. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht vor der weiteren fristlosen Kündigung der Kl. wegen Zahlungsverzugs mit den vorgenannten Mieten vom 11. Juli 2011 beendet worden.

Zwar hatte die Kl. zuvor bereits unter dem 3. März 2011 eine ausschließlich fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erklärt. Der Bekl. hat jedoch am 8. März 2011 die zu diesem Zeitpunkt rückständigen Mieten vollständig ausgeglichen. Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist hier die Kündigung unwirksam geworden, und das Mietverhältnisses der Parteien bestand weiterhin fort. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass nach Sinn und Zweck der Vorschrift diese Folge grundsätzlich unabhängig von einem entsprechenden Wissen des Mieters eintritt.

Es kann im vorliegenden Fall dahinstehen, ob und ggf. auf welche Weise der Mieter auf diese seinem Schutz dienende Folge verzichten kann. Denn der Mieter bleibt zum Ausgleich der rückständigen Mieten und der Nutzungsentschädigung auch im Falle der Wirksamkeit der Kündigung verpflichtet. Andererseits führt die Erfüllung dieser Zahlungsverpflichtung, sofern sie innerhalb der Schonfrist erfolgt, zur Fortsetzung des Mietverhältnisses. Doch selbst wenn man im Ergebnis eine Möglichkeit annähme, dass der Mieter dem Eintritt dieser Folge und einer Fortsetzung des Mietverhältnisses in irgendeiner Weise widersprechen kann, müsste dies in jedem Fall vor oder spätestens bei Ausgleich der Rückstände geschehen. Der Bestand des Mietverhältnisses verträgt insoweit keine Ungewissheit dahin, dass der Mieter irgendwann nachträglich erklärt, die gesetzliche Folge der Fortsetzung des Mietverhältnisses solle nicht eintreten. Eine solche Erklärung ist jedoch vor oder bei der Zahlung der Rückstände am 8. März 2011 nicht erfolgt oder sonst zum Ausdruck gekommen.

Auch wenn man annimmt, dass in einem Auszug und einer Schlüsselrückgabe eine solche Erklärung konkludent zum Ausdruck kommt, wäre dies hier jedoch auch nach dem eigenen Vorbringen des Bekl. am 18. März 2011 und damit erst nach dem Ausgleich der Rückstände am 8. März 2011 erfolgt. Zu diesem Zeitpunkt war jedoch nach den obigen Ausführungen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bereits eingetreten.

Nach allem hat danach erst die weitere Kündigung vom 11. Juli 2011 das Mietverhältnisses beendet.

II. Widerklage: Dem Bekl. steht ein Anspruch auf Auskunft über die Anlage der von ihm geleisteten Kaution nicht zu. Ein etwaiger Auskunftsanspruch ist erfüllt.

Es kann dahinstehen, ob auch ohne eine bei Vertragsabschluss bestehende gesetzliche Regelung und ohne ausdrückliche Vereinbarung der Parteien sich aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Rechtsentscheid vom 8. Juli 1982 - VIII ARZ 3/82, GE 1982, 797) eine Verzinsungspflicht einer Kaution nach Sinn und Zweck aus einer vertraglichen Nebenpflicht ergibt. Auch wenn danach grundsätzlich eine Verzinsungspflicht anzunehmen wäre, führte dies im vorliegenden Fall nicht zum Erfolg der Berufung. Denn die Kl. hat mitgeteilt, die Kaution nicht erhalten zu haben. Dies steht zwar einer Verpflichtung zur Rückgewähr nicht entgegen, enthält jedoch konkludent die Auskunft, diese dementsprechend auch nicht angelegt zu haben. Denn ein Vermieter, der angibt, eine Kaution nicht erhalten zu haben, kann diese auch nicht angelegt haben.

Hat der zahlungssäumige Mieter seine Mietrückstände innerhalb der Schonfrist noch rechtzeitig und vollständig ausgeglichen, wird das Mietverhältnis fortgesetzt. Das gilt auch dann, wenn der Mieter das eigentlich gar nicht wollte.

Der Vermieter kündigte am 3. März 2011 das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsrückständen. Der Mieter glich am 8. März 2011 die Rückstände vollständig aus. Er zahlte danach keine Miete für April bis Juni 2011 sowie anteilig für Juli 2011, sondern zog aus der Wohnung aus und berief sich anschließend darauf, er sei von einer Beendigung des Mietverhältnisses durch die fristlose Kündigung ausgegangen.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis am 11. Juli 2011 erneut und klagte die Mietrückstände ein. Der Mieter erhob Widerklage auf Auskunft über die Anlage der von ihm geleisteten Kaution. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter antragsgemäß und wies die Widerklage ab. Das führte zur Berufung des Mieters zum Landgericht.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Nach der Schonfristzahlung des Mieters habe das Mietverhältnis der Parteien weiter fortbestanden. Nach Sinn und Zweck des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB trete diese Folge grundsätzlich unabhängig von einem entsprechenden Wissen des Mieters ein.

Es könne vorliegend dahinstehen, ob und gegebenenfalls auf welche Weise der Mieter auf diese seinem Schutz dienende Folge verzichten könne. Denn der Mieter bleibe zum Ausgleich der rückständigen Mieten und der Nutzungsentschädigung auch im Falle der Wirksamkeit der Kündigung verpflichtet. Andererseits führe die Erfüllung der Zahlungsverpflichtung, sofern sie innerhalb der Schonfrist erfolge, zur Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Selbst wenn man im Ergebnis eine Möglichkeit annehme, dass der Mieter den Eintritt dieser Folge und einer Fortsetzung des Mietverhältnisses in irgendeiner Weise widersprechen könne, müsste dies in jedem Fall vor oder spätestens beim Ausgleich der Rückstände geschehen. Der Bestand des Mietverhältnisses vertrage insofern keine Ungewissheit dahin, dass der Mieter irgendwann nachträglich erkläre, die gesetzliche Folge der Fortsetzung des Mietverhältnisses solle nicht eintreten. Eine solche Erklärung sei jedoch vor und bei der Zahlung am 8. März 2011 nicht erfolgt oder sonst zum Ausdruck gekommen. Auch wenn man annehme, dass in einem Auszug und einer Schlüsselrückgabe eine solche Erklärung konkludent zum Ausdruck komme, wäre dies jedoch auch nach dem eigenen Vorbringen des Mieters am 18. März 2011 und damit erst nach dem Ausgleich der Rückstände erfolgt. Zu diesem Zeitpunkt sei jedoch die Fortsetzung des Mietverhältnisses bereits eingetreten gewesen.

Der widerklagend geltend gemachte Auskunftsanspruch sei erfüllt. Der Vermieter habe dazu mitgeteilt, die Kaution nicht erhalten zu haben. Das stehe zwar einer Verpflichtung zur Rückgewähr im Prinzip nicht entgegen, enthalte jedoch konkludent die Auskunft, diese dementsprechend auch nicht eingelegt zu haben. Denn ein Vermieter, der angebe, eine Kaution nicht erhalten zu haben, könne diese auch nicht angelegt haben.