Negative bauliche Veränderungen nach Modernisierungsmaßnahmen

Auch wenn der Einbau einer zentral geregelten Wohnraumlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung grundsätzlich eine energetische Modernisierung darstellen mag, muss der Mieter ihn nicht dulden, wenn dadurch die Decken um etwa 20 cm abgehängt werden müssen und das Gepräge der Wohnung als Altbauwohnung dadurch negativ verändert würde.

(Leitsatz der Redaktion)

Bei der von der Kl. angekündigten Modernisierungsmaßnahme des Einbaus einer zentral geregelten Wohnraumlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung mag es sich ebenfalls um eine grundsätzlich zu duldende energetische Modernisierung im Sinne des § 555b Abs. 1 Ziff. 1 oder Ziff. 2 BGB handeln, da durch die zentral geregelte Lüftung und die Wärmerückgewinnung Energie und Primärenergie eingespart werden könnten, da das energetisch ungünstige Öffnen der Fenster entfiele.

Der Bekl. hat diese Modernisierungsmaßnahme aber nicht zu dulden, weil mit ihr eine wesentliche Beeinträchtigung seines Wohngebrauchs einherginge, die die möglichen Vorteile der Modernisierung überwiegen. Die Parteien haben einen Vertrag über Wohnraum geschlossen, der ein bestimmtes Gepräge aufweist. Im gegenständlichen Verfahren handelt es ich um eine Altbauwohnung mit hohen Decken, wobei der hintere Wohnraum eine oberhalb der Fenster verlaufende Stuckbordüre und der vordere Wohnraum eine Stuck-Deckenrosette aufweisen. Das Gepräge der Wohnung als Altbauwohnung ist ebenfalls wesentlich bestimmt durch Proportionen, die sich aufgrund der Fenstergröße und ihrer Gestaltung und der Entfernung der Fensteroberkante zur Zimmerdecke ergeben. Dieses Gepräge der Altbauwohnung mit hohen Decken und großzügigem Abstand von der Oberkante der Fenster zur Stuckverzierung und zur Decke ginge durch die Abhängung der Decken verloren. Denn zum einen würde die Decke in beiden Zimmern und im Flur um etwa 20 cm abgehängt und damit die Proportion der Fenster zur Raumhöhe negativ verändert, was für sich schon eine Beeinträchtigung darstellt. Zum anderen befindet sich die Stuckrosette im hinteren Zimmer lediglich 7 cm oberhalb der Fensteroberkante, so dass die Stuckrosette bei Abhängung der Decke um 20 cm entweder gänzlich entfernt oder so weit nach unten verschoben werden müsste, dass sie nicht mehr oberhalb, sondern auf Höhe der Fenster verläuft und von diesen unterbrochen wird. Dies stellt keine übliche Anbringung einer Stuckbordüre in einem Altbau dar, so dass der Altbaucharakter der Wohnung insgesamt - auch unter Berücksichtigung der dargestellten Veränderung der Proportionen - verloren ginge.

Wenn nach einem Fensteraustausch eine zentrale Abluftanlage eingebaut werden soll, wird oft ein Abhängen der Decken geplant, was wiederum häufig mit optisch beeinträchtigenden Auswirkungen verbunden ist. Das Landgericht Berlin (65. Kammer) hatte in einem denkmalgeschützten Altbau eine solche Baumaßnahme als unzumutbare Härte für den Mieter angesehen (GE 2016, 943). In einem vergleichbaren Fall hat die 67. Kammer nunmehr drei widersprechende Urteile, jeweils durch Einzelrichter, erlassen.

Die Vermieterin plante den Einbau einer zentral geregelten Wohnraumlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, wobei die Decke in zwei Zimmern und im Flur der Altbauwohnungen um etwa 20 cm abgehängt werden sollte. Im Duldungsprozess beriefen sich die Mieter darauf, dass sie Altbauwohnungen gemietet hätten und das Gepräge der Wohnung durch die Baumaßnahme negativ verändert werden würde.

Bei der 67. Kammer des LG Berlin waren mehrere Berufungsverfahren dazu anhängig, die jeweils einem Einzelrichter zur Entscheidung zugewiesen waren. Im Verfahren 67 S 217/15 wurde die Duldungsklage abgewiesen, weil die möglichen Vorteile der Maßnahme (Energieeinsparung) durch die damit verbundenen baulichen Nachteile aufgehoben wären. Auch im Verfahren 67 S 193/15 meinte der Einzelrichter, der Mieter habe die Maßnahmen nicht zu dulden, weil das Gepräge der Wohnung als Altbauwohnung dadurch verloren ginge. Anders die Entscheidung im Verfahren 67 S 145/15. Den beiden Urteilen sei nicht zu folgen, weil es jedenfalls eine Modernisierungsmaßnahme sei und die Nachteile nur als Härtegründe vom Mieter nach § 555d BGB in der dort vorgesehenen Frist geltend gemacht werden könnten. Die Einwendung erst im Rechtsstreit sei nicht zu berücksichtigen.

Dass die Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin nicht immer einer Meinung sind, ist mietrechtlicher Alltag. Dass aber in derselben Kammer von den Einzelrichtern widersprechende Auffassungen (im Urteil) vertreten werden und auch im Gespräch unter Mitwirkung des Vorsitzenden keine einheitliche Linie erreicht werden kann, ist neu. In der Sache ging es darum, ob nach der Mietrechtsreform negative bauliche Veränderungen durch Modernisierungsmaßnahmen ohne Weiteres dazu führen, dass der Mieter sie nicht zu dulden hat, oder ob er dies in der Frist des § 555d BGB als Härtegrund geltend machen muss.

Die Entscheidung der 65. Kammer (GE 2016, 943) war noch zum alten Recht ergangen; in § 554 BGB a. F. war geregelt, dass auch Energiesparmaßnahmen nicht zu dulden sind, wenn die baulichen Folgen erhebliche Nachteile für den Mieter bedeuten würden. Die in dieser Gesetzesfassung beispielhaft aufgeführten Härtegründe sollten auch nach der Gesetzesbegründung zur Mietrechtsreform weiter berücksichtigt werden. Der Mieter sollte aber die „eher personalen Härten“ (so die Gesetzesbegründung) fristgerecht geltend machen. Ich habe deshalb (Das neue Mietrecht, Rn. 5 zu § 555d) die Auffassung vertreten, dass für den Vermieter erkennbare negative bauliche Folgen vom Mieter nicht in der Ausschlussfrist geltend gemacht werden müssten, sondern objektiv den Begriff der Modernisierung ausschließen. Dieser Auffassung ist, soweit ersichtlich, niemand gefolgt (vgl. etwa Heilmann in Juris PK-BGB, 7. Auflage 2015, Rn. 8 zu § 555 d BGB). Das Urteil im Verfahren 67 S 145/15 (bauliche Folgen sind als Härtegrund fristgerecht vorzutragen) entspricht also durchaus der herrschenden Meinung. Ob die durch die Mietrechtsreform dadurch herbeigeführte Verschlechterung der Rechtsposition des Mieters vom Gesetzgeber so gewollt war, muss allerdings bezweifelt werden.