Negative bauliche Veränderungen nach Modernisierungsmaßnahmen

Der Einbau einer zentral geregelten Wohnraumlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung ist grundsätzlich eine energetische Modernisierung, die der Mieter auch dann zu dulden hat, wenn die Decken um etwa 20 cm abgehängt werden müssen und das Gepräge der Wohnung als Altbauwohnung dadurch negativ verändert wird; etwas anderes würde im Übrigen in jedem Falle die Geltendmachung des Härteeinwands erfordern.

(Leitsatz der Redaktion)

… Der Bekl. hat auch die von der Kl. angekündigte Modernisierungsmaßnahme des Einbaus einer zentral geregelten Wohnraum-Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung zu dulden. Diese Maßnahme stellt einhergehend mit dem Amtsgericht eine gem. § 555b Nr. 1 BGB zu duldende energetische Modernisierung dar, da durch die zentral geregelte Lüftung und die Wärmerückgewinnung insbesondere unter Berücksichtigung des vorliegenden Gesamtenergiekonzepts Endenergie eingespart werden könnte (vgl. auch LG Berlin 67 S 193/15 und 67 S 72/14). Die Kl. weist zu Recht darauf hin, dass bereits in der Gesetzesbegründung als Teil einer typischerweise gegebenen Einsparung von Energie die Installation von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung genannt ist (BT-Drucks. 17/10485, S. 19). Dass auch bei dem vorhandenen Altbau angesichts des Gesamtkonzepts der energetischen Modernisierung unter Einschluss des detailliert beschriebenen Lüftungskonzepts von einer nachhaltigen Einsparung von End- und Primärenergie auszugehen ist, ergibt sich zudem aus dem bereits zitierten Gutachten der Sachverständigen Dip.- Ing. R. Richtigerweise weist das Amtsgericht auch darauf hin, dass es nicht auf einen finanziellen Einspareffekt für den Mieter ankommt (BT-Drucks., aaO., S. 19 f.).

Soweit der Bekl. rügt, die konkret geplante Ausführungsart - insbesondere das Abhängen der Decken um ca. 20 cm - würde in unzulässiger Weise den Altbaucharakter der Wohnung nachhaltig ändern, vermag er auch bei einem zu seinen Gunsten angenommenen Verlorengehen des Altbaucharakters unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt durchzudringen, da er diesen Grund nicht als Härteeinwand innerhalb der Frist des § 555d Abs. 3 BGB vorgebracht hat.

Der teilweise vertretenen Ansicht, mögliche Vorteile einer solchen Lüftungsanlage seien wegen der gleichzeitig eintretenden erheblichen Nachteile als aufgehoben anzusehen (vgl. LG Berlin - 67 S 217/15 und 67 S 193/15 -) und daher schon deshalb keine zu duldende Modernisierungsmaßnahmen, wird nicht gefolgt. Dies ergibt sich unter Betrachtung des Sinns und Zwecks der Vorschriften der §§ 555a bis 555f BGB: § 555b BGB stellt allein auf die Einzelmaßnahme ab und sieht keine Abwägung vor, ob die Wohnung nach der Maßgabe insgesamt als verbessert anzusehen ist, ob also Nachteile auftreten, die die Vorteile überwiegen. Ebenso wie nach der alten Gesetzeslage ist in einem Fall, in dem eine Maßnahme des Vermieters einerseits den Modernisierungsbegriff des § 555b BGB erfüllen kann, aber mit der gleichen Maßnahme eine Verschlechterung der Wohnverhältnisse einhergeht, lediglich unter dem Gesichtspunkt der baulichen Folgen im Rahmen des § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB zu prüfen. Die in § 554 Abs. 2 Satz 3 a. F. BGB angeführten personalen Härtegründe (vorzunehmende Arbeiten, bauliche Folgen, vorangegangene Aufwendungen des Mieters) sind im Gesetzestext nur entfallen, um die Norm sprachlich zu straffen, aber weiterhin zu berücksichtigen (BT-Drucks. 17/10485 S. 21). Nicht nur von der Person des Mieters abhängige, sondern gleichermaßen objektive, ästhetische Gründe, wie etwa die Zerstörung des architektonischen Gesamteindrucks in einem Altbau können als bauliche Folge zu einer unzumutbaren Härte führen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 26. Juni 2008 - 62 S 439/07 - Tz. 4, zit. nach juris; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl. 2013, § 555d Rn. 10; Dickersbach, aaO., Rn. 162). Gründe, von dieser Systematik bei der Prüfung von Modernisierungsvorhaben abzuweichen, sind angesichts des über den Härteeinwand verankerten Mieterschutz nicht ersichtlich.

Die fehlende Duldungspflicht lässt sich entgegen der Ansicht des Bekl. auch nicht daraus herleiten, dass die Wohnung wegen der nachhaltigen Veränderungen nicht mehr dem ursprünglichen Vertragsgegenstand entspricht.

Auch insoweit ist der Mieter hinreichend durch den möglichen Härteeinwand geschützt. Aus dem Sinn- und Zweckzusammenhang der Vorschriften der §§ 555b ff. BGB ergibt sich, dass im Fall der Durchführung einer ordnungsgemäß angekündigten, nach §§ 555b, 555d Abs. 1 BGB zu duldenden Modernisierungsmaßnahme als Folge des gesetzlich verankerten Duldungsanspruchs des Vermieters der veränderte bauliche Zustand Gegenstand des Mietvertrages wird (vgl. KG, Rechtsentscheid vom 1. September 1988 - 8 REMiet 4048/88; Kammer, Urt. v. 6. November 2013 - 67 S 502/11, zit. nach juris; vgl. zum Ganzen Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., 2015, Vorbem. zu §§ 555a bis 555f und § 555d Rn. 11 ff.). […]

Wenn nach einem Fensteraustausch eine zentrale Abluftanlage eingebaut werden soll, wird oft ein Abhängen der Decken geplant, was wiederum häufig mit optisch beeinträchtigenden Auswirkungen verbunden ist. Das Landgericht Berlin (65. Kammer) hatte in einem denkmalgeschützten Altbau eine solche Baumaßnahme als unzumutbare Härte für den Mieter angesehen (GE 2016, 943). In einem vergleichbaren Fall hat die 67. Kammer nunmehr drei widersprechende Urteile, jeweils durch Einzelrichter, erlassen.

Die Vermieterin plante den Einbau einer zentral geregelten Wohnraumlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, wobei die Decke in zwei Zimmern und im Flur der Altbauwohnungen um etwa 20 cm abgehängt werden sollte. Im Duldungsprozess beriefen sich die Mieter darauf, dass sie Altbauwohnungen gemietet hätten und das Gepräge der Wohnung durch die Baumaßnahme negativ verändert werden würde.

Bei der 67. Kammer des LG Berlin waren mehrere Berufungsverfahren dazu anhängig, die jeweils einem Einzelrichter zur Entscheidung zugewiesen waren. Im Verfahren 67 S 217/15 wurde die Duldungsklage abgewiesen, weil die möglichen Vorteile der Maßnahme (Energieeinsparung) durch die damit verbundenen baulichen Nachteile aufgehoben wären. Auch im Verfahren 67 S 193/15 meinte der Einzelrichter, der Mieter habe die Maßnahmen nicht zu dulden, weil das Gepräge der Wohnung als Altbauwohnung dadurch verloren ginge. Anders die Entscheidung im Verfahren 67 S 145/15. Den beiden Urteilen sei nicht zu folgen, weil es jedenfalls eine Modernisierungsmaßnahme sei und die Nachteile nur als Härtegründe vom Mieter nach § 555d BGB in der dort vorgesehenen Frist geltend gemacht werden könnten. Die Einwendung erst im Rechtsstreit sei nicht zu berücksichtigen.

Dass die Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin nicht immer einer Meinung sind, ist mietrechtlicher Alltag. Dass aber in derselben Kammer von den Einzelrichtern widersprechende Auffassungen (im Urteil) vertreten werden und auch im Gespräch unter Mitwirkung des Vorsitzenden keine einheitliche Linie erreicht werden kann, ist neu. In der Sache ging es darum, ob nach der Mietrechtsreform negative bauliche Veränderungen durch Modernisierungsmaßnahmen ohne Weiteres dazu führen, dass der Mieter sie nicht zu dulden hat, oder ob er dies in der Frist des § 555d BGB als Härtegrund geltend machen muss.

Die Entscheidung der 65. Kammer (GE 2016, 943) war noch zum alten Recht ergangen; in § 554 BGB a. F. war geregelt, dass auch Energiesparmaßnahmen nicht zu dulden sind, wenn die baulichen Folgen erhebliche Nachteile für den Mieter bedeuten würden. Die in dieser Gesetzesfassung beispielhaft aufgeführten Härtegründe sollten auch nach der Gesetzesbegründung zur Mietrechtsreform weiter berücksichtigt werden. Der Mieter sollte aber die „eher personalen Härten“ (so die Gesetzesbegründung) fristgerecht geltend machen. Ich habe deshalb (Das neue Mietrecht, Rn. 5 zu § 555d) die Auffassung vertreten, dass für den Vermieter erkennbare negative bauliche Folgen vom Mieter nicht in der Ausschlussfrist geltend gemacht werden müssten, sondern objektiv den Begriff der Modernisierung ausschließen. Dieser Auffassung ist, soweit ersichtlich, niemand gefolgt (vgl. etwa Heilmann in Juris PK-BGB, 7. Auflage 2015, Rn. 8 zu § 555 d BGB). Das Urteil im Verfahren 67 S 145/15 (bauliche Folgen sind als Härtegrund fristgerecht vorzutragen) entspricht also durchaus der herrschenden Meinung. Ob die durch die Mietrechtsreform dadurch herbeigeführte Verschlechterung der Rechtsposition des Mieters vom Gesetzgeber so gewollt war, muss allerdings bezweifelt werden.