Negativattest für Zweckentfremdung von Wohnraum

Negativattest für Zweckentfremdung von Wohnraum; Staatshaftung; Amtspflichtverletzung; Informationspflicht in bezug auf veröffentlichte Rechtsprechung

Ein Beamter begeht eine schuldhafte Amtspflichtverletzung, wenn er es bei seiner Pflicht zur korrekten Anwendung von Gesetzen unterläßt, sich bei der zu fordernden sorgfältigen tatsächlichen und rechtlichen Prüfung über die einschlägige veröffentlichte Rechtsprechung der Gerichte zu informieren. Dabei darf er obergerichtliche Rechtsprechung nicht einfach ignorieren. Zur Verneinung eines Schuldvorwurfes bei Erlaß eines rechtswidrigen Verwaltungsaktes kann es nur kommen, wenn die letztlich als unzutreffend erkannte Rechtsmeinung nicht nur vertretbar, sondern auch aufgrund sorgfältiger rechtlicher tatsächlicher Prüfung gewonnen worden war. Der Staat (hier Land Berlin) haftet für die schuldhafte Amtspflichtverletzung des Beamten. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Eigentümerin des mit einem ehemals als Wohnhaus genutzten Gebäude bebauten Eckgrundstücks in Berlin-Friedrichshain. Sie verlangt von dem Bekl. aus Amtshaftung sowie wegen enteignungsgleichen Eingriffs Schadensersatz bzw. Entschädigung, weil sie keine Mieteinnahmen aus der Vermietung der Räume zu gewerblichen Zwecken bzw. zur Nutzung für ein betreutes Wohnprojekt habe erzielen können, da am 28. Februar 1992 das beantragte Negativattest für eine Zweckentfremdung von Wohnraum nicht erteilt worden sei, anschließend aus diesem Grund Bauanträge nicht bearbeitet und schließlich zurückgewiesen worden seien und weil auch für die Dauer der Verwaltungsstreitverfahren eine Zwischenlösung hinsichtlich der Nutzung nicht gestattet worden sei.

Die Kl. behauptet, sie hätte ab Oktober 1993 die Räume zu einem Preis von 27,50 DM/m2 als Büroräume vermieten können, wenn die beantragten Bescheide rechtzeitig erteilt worden wären. Die Verträge hätten mit einer Laufzeit von fünf Jahren abgeschlossen werden können. (...)

Auf die zulässigen Berufungen der Parteien war gemäß § 304 ZPO durch Zwischenurteil über den Grund zu entscheiden, denn der geltend gemachte Anspruch der Kl. ist gemäß den §§ 839, 251 BGB in Verbindung mit Art. 34 GG sowie den §§ 59 ff. ASOG begründet, während die Berufung des Bekl. nur hinsichtlich der geltend gemachten Schadenshöhe Erfolg haben kann. I. Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz gemäß den §§ 839, 251, 252 BGB in Verbindung mit Art. 34 GG wegen schuldhafter Amtspflichtverletzung eines Beamten des Bekl. zu. 1) Der Bekl. haftet für die schuldhafte Amtspflichtverletzung, die durch den Bescheid vom 28. Februar 1992 begangen wurde, mit dem die am 27. August 1991 beantragte Erteilung des Negativattestes über die Zweckentfremdung von Wohnraum versagt wurde. A) Dieser Bescheid war rechtswidrig. Diese Rechtstatsache steht nach dem für diesen Rechtsstreit insoweit Bindungswirkung entfaltenden Urteil des OVG Berlin vom 15. Februar 1997 - 5 B 45/95 - fest, das rechtskräftig geworden ist. Da eine Pflicht für den Beamten zur korrekten Anwendung der Gesetze besteht, war der Erlaß des rechtswidrigen Bescheides auch amtspflichtwidrig. B) Der diesen Bescheid erlassende Beamte handelte auch schuldhaft, denn seine Rechtsauffassung war nicht nur unzutreffend, sondern auch unvertretbar. Die Verneinung des Schuldvorwurfs bei Erlaß eines rechtswidrigen Verwaltungsaktes setzt voraus, daß die letztlich als unzutreffend erkannte Rechtsmeinung nicht nur vertretbar, sondern auch aufgrund sorgfältiger rechtlicher und tatsächlicher Prüfung gewonnen worden war (vgl. BGH NJW 1994, 3158, 3159 m. w. N.). Daran fehlt es hier. Von den Beamten des Bekl. ist im Rahmen der vorzunehmenden sorgfältigen tatsächlichen und rechtlichen Prüfung zu erwarten, daß sie sich über die einschlägige Rechtsprechung der Gerichte informieren. Hier sind die Grundsätze des Urteils des Oberverwaltungsgerichts Berlin vom 12. September 1991 - 5 B 28.89 - nicht beachtet worden. Diese Entscheidung war bereits veröffentlicht worden (vgl. GE 1991, 1091 ff.). Zwar war dieses Urteil erst kurz vor dem Erlaß des hier streitigen Bescheides rechtskräftig geworden, wobei allerdings der Nichtannahmebeschluß des Bundesverwaltungsgerichts noch nicht an die beteiligten Parteien abgesandt worden war. Der handelnde Beamte hätte hierzu jedoch nachfragen müssen, wenn er rechtliche Bedenken gegen die Erwägungen des Oberverwaltungsgerichts gehabt hätte. Dafür bestehen keine Anhaltspunkte. Jedenfalls durfte er das Urteil des OVG Berlin nicht einfach ignorieren. (1) Der Bescheid vom 28. Februar 1992 ist zunächst nicht zu beanstanden, soweit für die Renditeberechnung ein Zeitraum von zehn Jahren angesetzt wurde. Soweit in späteren Überlegungen ein Zeitraum von 15 Jahren angedacht wurde, ist dies für den hier zur Entscheidung ste-henden Sachverhalt unbeachtlich, denn wenn der Beamte, der die Entscheidung über den Antrag der Kl. zu treffen hatte, selbst diesen Zeitraum wählte, geschah dies in rechtlich nicht zu beanstandender Weise. (2) Es kann für die Entscheidung auch dahinstehen, ob in die Renditeberechnung auch schon nach dem damaligen Kenntnisstand die Gewerbemieten, die aus den Räumen im Erdgeschoß erzielt werden konnten, nicht eingestellt werden durften; denn jedenfalls der Ansatz einer Mietsteigerung um 100 % nach fünf Jahren bei den Gewerbemieten ist unzulässig gewesen. Dieser Ansatz einer Mietsteigerung auf eine Gewerbemiete von 55 DM/m2 kann lediglich als Ausdruck einer

n Kenntnisstand die Gewerbemieten, die aus den Räumen im Erdgeschoß erzielt werden konnten, nicht eingestellt werden durften; denn jedenfalls der Ansatz einer Mietsteigerung um 100 % nach fünf Jahren bei den Gewerbemieten ist unzulässig gewesen. Dieser Ansatz einer Mietsteigerung auf eine Gewerbemiete von 55 DM/m2 kann lediglich als Ausdruck einer Hoffnung für die weitere Entwicklung des Gebietes und die wirtschaftliche Entwicklung in Berlin aufgefaßt werden. Es handelt sich jedoch um keine auf realistischen Schätzungsgrundlagen beruhende, nachvollziehbare Prognose über die weitere Entwicklung von Gewerbemieten. Hierbei ist im konkreten Sachverhalt insbesondere zu berücksichtigen, daß das Grundstück - nach Auffassung des Bekl. - in einer Umgebung liegt, die den Charakter eines allgemeinen Wohngebietes aufweisen soll. Dies ist zwar zwischen den Parteien streitig, gleichwohl muß im Rahmen der Schätzung von diesem Charakter der Umgebung ausgegangen werden. Nach der von der IHK am 6. April 1995 im Verwaltungsrechtsstreit vor dem VG Berlin abgegebenen Stellungnahme liegt das Gebäude der Kl. weder in einer "1a-Lage" noch in einer "1b-Lage". Es liegt auch nicht in einem der Haupt- oder Mittelzentren. Vielmehr handelt es sich um Räume in einer Wohnstraße, die der Nahversorgung dienen sollten. Die Gewerbemieten in derartigen Lagen lagen nach der Einschätzung der IHK im Jahre 1995 im Schnitt unter denen der bevorzugteren Lagen. Hinzu kommt, daß auch die Beurteilung der Umgebung als Wohngebiet noch Differenzierungen erforderlich machte, denn es handelte sich weder um ein zum Wohnen besonders gefragtes Gebiet, noch war die Lage des Gebäudes der Kl. innerhalb seiner Umgebung an der Grenze zum Bahngelände dazu geeignet, eine besondere Wohnqualität anzunehmen, die zu einer erhöhten Nachfrage hätte führen können. Ferner wollte der Bekl. bei der Renditeberechnung die Kl. auf einen einfachen Standard der Wohnraumausstattung mit Ofenheizung festlegen und hat alle nach Auffassung der Bekl. als Modernisierungskosten anzusehenden Aufwendungen nicht berücksichtigt. Angesichts dieser Umstände war durch keine objektiven Tatsachen eine Prognose zu rechtfertigen, die ein Ansteigen der Mieten für Gewerbeeinheiten in dem konkreten Gebäude mit einem - fiktiv - einfachsten Standard bei der Ausstattung binnen fünf Jahren um 100 % vorsah. Setzt man dagegen die zuvor vereinbarten Mieten für die bereits bisher als Gewerbeeinheiten genutzten Räume von 27,50 DM/m2 bei einer Schätzung an, wäre auf einen Zeitraum von zehn Jahren ein Verlust von rund 350.000 DM erwirtschaftet worden (3.693.389,25 DM ./. 709.500 DM = 2.983.889,25 DM ./. 3.334.848,88 DM Instandsetzungsaufwand = - 350.959,63 DM), wenn man die Berechnung des Bekl. im Bescheid vom 28. Februar 1992 im übrigen zugrunde legt. (3) Ferner war nach dem Urteil des OVG Berlin vom 12. September 1991 - 5 B 28.89 - in gewissem Umfang auch ein Kostenansatz für die Beseitigung von Primärschäden zuzubilligen, wenn diese nicht durch Abnutzung und Witterungseinwirkung entstehen, denn nur für die Beseitigung derartiger Schäden kann der Eigentümer aus den laufenden Einnahmen eine Rücklage bilden. Beruhen diese Primärschaden dagegen auf außerordentlichen Ereignissen, für die eine solche Vorsorge von einem vernünftig wirtschaftenden Eigentümer nicht erwartet werden kann, dann sind die Beseitigungskosten in der Renditeberechnung auch anzusetzen. Hierunter fallen die Kosten für die Erneuerung der Öfen sowie der Sanitärinstallationen,

e bilden. Beruhen diese Primärschaden dagegen auf außerordentlichen Ereignissen, für die eine solche Vorsorge von einem vernünftig wirtschaftenden Eigentümer nicht erwartet werden kann, dann sind die Beseitigungskosten in der Renditeberechnung auch anzusetzen. Hierunter fallen die Kosten für die Erneuerung der Öfen sowie der Sanitärinstallationen, die ausweislich des Bescheides mutwillig zerstört worden sein sollen. Im Bescheid wird jedoch nicht festgestellt, daß Mitarbeiter der Kl. oder Dritte in deren Auftrag die Sanitäreinrichtungen und Öfen zerstört haben sollen. Vielmehr sollen die Zerstörungen während der Dauer einer Hausbesetzung entstanden sein. Dafür kann die Kl. nicht verantwortlich gemacht werden. Anhaltspunkte dafür, daß sie für diese Beschädigungen zum Ausgleich Versicherungsleistungen erhalten haben soll, trägt der Bekl. nicht vor, dafür bestehen auch keine Anhaltspunkte. Unter Berücksichtigung der angesetzten Kosten von 419.985 DM hätte sich ebenfalls ein Verlust in einem Zeitraum von zehn Jahren ergeben bzw. der Verlust gemäß der Berechnung oben zu (2) hätte sich noch erhöht. (4) Ferner sind bei der Renditeberechnung keinerlei Finanzierungskosten für die Investitionen zur Instandsetzung berücksichtigt worden. Auch dies war nach dem zitierten Urteil des OVG Berlin vom 12. September 1991 erforderlich. Bei den bereits bestehenden Gewerbeeinheiten sind bei den Mieteinnahmen keinerlei Aufwendungen für die künftige Instandhaltung sowie für Verwaltungskosten und Mietausfallwagnis berücksichtigt. Dies gilt auch für die Berechnung der Mieteinnahmen aus den Wohnräumen, bei denen zwar ein Pauschalbetrag von 1,20 DM/m2 aIs Bewirtschaftungskostenpauschale zur Umrechnung der Bruttokaltmiete in eine Nettokaltmiete vorgenommen wurde. Dieser Betrag für auf die Mieten umlegbare Betriebskosten ist jedoch nicht zu verwechseln mit den Bewirtschaftungskosten im Sinne der §§ 18 und 24 ff. Il. BV. Hierzu hat das Oberverwaltungsgericht im Urteil vom 13. Februar 1997 - 5 B 45.95 - nähere Ausführungen auf Seite 17 der Urteilsgründe gemacht, auf deren Inhalt verwiesen werden kann. Letztlich sind vom OVG bei der Renditeberechnung an maximal möglichen Mieteinnahmen in zehn Jahren 2.219.144 DM angesetzt worden, während sich die Bewirtschaftungskosten - bestehend aus der Summe aus Abschreibung, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis - auf einen Betrag von 1.030.730 DM belaufen hätten. Damit ergab sich aus dem Wohnbereich nur eine mögliche Rendite von 1.188.414 DM in zehn Jahren, während im Bescheid des Bekl. vom 28. Februar 1992 - fehlerhaft - ein Betrag von 1.564.889,25 DM angesetzt wurde. Diese Differenz von rund 500.000 DM hätte den zu erwartenden Verlustbetrag bei einer Wohnraumnutzung entsprechend vergrößert. (5) Die mögliche Wertsteigerung des Grundstücks nach Durchführung der Instandsetzung fällt demgegenüber nicht ins Gewicht. Dies hat das OVG in dem Urteil vom 13. Februar 1997 - 5 B 45.95 - ausdrücklich auf Seite 17 festgestellt. Der Bekl. hat Einwände nicht erhoben. Im Bescheid vom 28. Februar 1992 ist zwar eine solche Wertsteigerung des Grundstücks angesprochen worden. Es fehlt jedoch eine Berechnung dieser Wertsteigerung sowie eine Gegenüberstellung mit dem beim Ankauf tatsächlich gezahlten Kaufpreis (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 12. September 1991 - 5 B 28.89 -, Seite 19).

Die vorstehend genannten Fehler belegen das Verschulden des Beamten, ohne daß es auf die Zweifelsfrage der Berücksichtigung der Gewerbemieten bei der Renditeberechnung im vorliegenden Sachverhalt ankommt, denn die vorstehend genannten Gesichtspunkte hätte der Beamte berücksichtigen können und müssen.

2) Die vorstehend festgestellte schuldhafte Amtspflichtverletzung hat auch in adäquat kausaler Weise zu einem Vermögensschaden bei der Kl. geführt, wobei der Umfang des Schadens noch nicht abschließend festgestellt werden kann.

A) Für die Feststellung der Kausalität kommt es darauf an, wie sich der Beamte verhalten hätte, wenn die Amtspflichtverletzung nicht begangen worden wäre. Es kommt darauf an, welche Entscheidung bei rechtmäßigem Handeln hätte ergehen müssen oder wie er pflichtgemäß sein Ermessen ausgeübt hätte.

(1) Hätte der Beamte pflichtgemäß gehandelt, dann hätte er das Negativzeugnis hinsichtlich einer Erlaubnis zur Zweckentfremdung erteilt. Dabei bedarf es keiner Entscheidung, in welchem Zeitraum dies hätte geschehen müssen. Jedenfalls wäre im Jahre 1992 das Negativattest zu erteilen gewesen.

(2) Bei pflichtgemäßem Handeln wären die Bauanträge vom 1. April 1992 bzw. die späteren Bauanträge aus dem Jahre 1993 nicht zurückgestellt worden. Vielmehr wäre über diese in angemessener Bearbeitungszeit entschieden worden. Rechnet man den tatsächlichen Zeitraum des Genehmigungsverfahrens für den Dachgeschoßausbau und den Einbau eines Aufzuges, über die nach Eingang der Anträge am 8. März 1993 am 6. September 1993 bzw. am 29. November 1993 entschieden wurde, dann hätte auch über die weiteren Anträge spätestens bis zu diesem Zeitpunkt entschieden werden können und müs-sen. Dabei ist zu berücksichtigen, daß die Rücknahme des Bauantrages vom 1. April 1992 nicht zu einer Aufgabe eines entsprechenden Nutzungswillens führte, denn beantragt war ursprünglich ein Umbau des Gebäudes zu Büroräumen oder Arztpraxen. Der dann spätere An-trag vom 21. Juli 1993 sieht Verkaufs- und Gewerbeeinheiten (Büros) vor. Es war weiterhin eine gewerbliche Nutzung des Gebäudes vorgesehen. Soweit nunmehr die Nutzung zu Arztpraxen nicht mehr ausdrücklich vorgesehen war, ändert das am Gesamtkonzept grundsätzlich nichts, denn die Anforderungen an die Räume und die erforderlichen Baumaßnahmen unterscheiden sich nicht wesentlich.

(3) Eine entsprechende Nutzung des Gebäudes war auch planungsrechtlich zulässig. Die beantragte Bauerlaubnis hätte erteilt werden müssen. aa) Da ein qualifizierter Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB nicht vorlag, bestimmte sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 BauGB. bb) Die Nutzung des Gebäudes zu gewerblichen Zwecken wäre gemäß § 34 BauGB zulässig gewesen. Dabei bedarf es keiner abschließenden Entscheidung, ob sich die Zulässigkeit nach § 34 Abs. 1 BauGB oder § 34 Abs. 2 BauGB bestimmt. Für beide Absätze ist zunächst Voraussetzung, daß das Bauvorhaben in einem zusammenhängend bebauten Ortsteil liegt (vgl. zur Bestimmung: BVerwG NVwZ 1999, 527 ff.). Dies ist hier unstreitig der Fall. Kommt § 34 Abs. 1 BauGB zur Anwendung, dann hat das Landgericht mit zutreffenden Erwägungen, denen der Senat folgt, ein Einfügen des Bauvorhabens in die nähere Umgebung bejaht. Das Bundesverwaltungsgericht bestimmt die nähere Umgebung danach, inwieweit sich einerseits das geplante Bauvorhaben auf die Umgebung und andererseits die Umgebung auf das Baugrundstück prägend auswirken kann (vgl. BVerwG NVwZ-RR 1998, 94). Dabei soll die Rechtsprechung zur Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich herangezogen werden können (vgl. BVerwG NVwZ-RR 1999, 105). Diese Abgrenzung darf nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben bestimmt werden, sondern es muß eine echte Wertung und Bewertung des konkreten Sachverhaltes erfolgen (vgl. BVerwG NVwZ 1997, 899). Das Bundesverwaltungsgericht stellt auf die wechselseitige Prägung der Grundstücke ab. Dabei können topographische Gegebenheiten eine Rolle spielen (vgl. BVerwG NVwZ-RR 1999, 105, 106). Diese Vorgaben hat das Landgericht beachtet und eine zutreffende Würdigung der örtlichen Verhältnisse vorgenommen. Die vom Bekl. vorgenommene Anwendung des § 34 Abs. 2 BauGB führt zu keinem anderen Ergebnis, denn auch nach dieser Vorschrift kommt es darauf an, ob die nähere Umgebung einem der in der BauNVO genannten Gebiete entspricht. Nach der zuletzt genannten Entscheidung ist wiederum darauf abzustellen, inwieweit im Einzelfall die nachbarrechtliche Prägung der Umgebung reicht. Es ist auch nach dieser Vorschrift die Abgrenzung der Umgebung von der näheren Umgebung vorzunehmen. Danach entspricht die nähere Umgebung hier gerade nicht einem allgemeinen Wohngebiet im Sinne des § 4 der BauNVO. Vielmehr liegt allenfalls ein besonderes Wohngebiet im Sinne des § 4 a BauNVO vor. Gemäß § 4 a Abs. 2 Nr. 3 BauNVO sind in einem solchen Gebiet Geschäfts- und Bürogebäude zulässig. Die Abweichung von einem allgemeinen Wohngebiet besteht hier darin, daß in dem Block H. Straße/M.straße/R. Straße das Gebäude der Kl. mit dem zur Straßenfront zurückgesetzten Quergebäude auf dem Grundstück H. Straße 15 die einzigen Gebäude sind, die Wohngebäude waren. Ansonsten befinden sich auf diesem Block eine Schule, eine Sporthalle und Garagen. Wegen des zurückgesetzten Nachbargebäudes stellt das Eckgebäude der Kl. sich nicht mehr als Teil einer geschlossenen Wohnblockbebauung dar, sondern es vermittelt den Charakter eines Einzelgebäudes, das gleichsam als Fremdkörper zwischen Schule und Turnhalle steht. Auch die anschließenden Gleisanlagen tragen zu diesem Eindruck bei. Die nähere Umgebung ist dadurch geprägt, daß in der R. Straße Verwaltungseinrichtungen (Polizeiwache, Feuerwehrwache) vorhanden sind. Daneben existierten außer dem Garagengelände in der R. Straße in der nach der Kreuzung M.straße beginnenden T.straße Lagerplätze. Ferner war

steht. Auch die anschließenden Gleisanlagen tragen zu diesem Eindruck bei. Die nähere Umgebung ist dadurch geprägt, daß in der R. Straße Verwaltungseinrichtungen (Polizeiwache, Feuerwehrwache) vorhanden sind. Daneben existierten außer dem Garagengelände in der R. Straße in der nach der Kreuzung M.straße beginnenden T.straße Lagerplätze. Ferner war an der Ecke R. Straße/G. Straße eine Fläche mit der Bezeichnung Verkaufshalle ausgewiesen. Berücksichtigt man ferner, daß in der gesamten Umgebung in den Erdgeschossen teilweise Büros, Läden und Handwerksbetriebe vorhanden sind und auch im Erdgeschoß des Gebäudes der Kl. eine gewerbliche Nutzung zulässig sein sollte, ohne daß dabei zwingend eine Beschränkung dieser Betriebe auf eine Versorgung des Gebiets im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO gegeben ist, dann zeigt dies, daß zwar in dem Gebiet überwiegend eine Nutzung zu Wohnzwecken stattfand, gleichwohl aber in der Umgebung eine Durchmischung auch mit sonstigen Geschäften und Anlagen im Sinne des § 4 a Abs. 2 BauNVO vorlag. Daß sich ein ehemaliges Wohngebäude mit einer Büronutzung in die Umgebung einpaßt, hat der Bekl. selbst durch seine Verwaltungspraxis demonstriert, indem er auf den Grundstücken M.straße 71/T.straße 1, G. Straße 21 und M.straße 101 eine rein gewerbliche Nutzung der zum Teil neu gebauten Gebäude zugelassen hat. Eine entsprechende gewerbliche Nutzung wie sie gerade im Gebäude M.straße 101 stattfindet, hätte ohne Störung der Umgebung auch auf dem Grundstück der Kl. stattfinden können. (4) Auf die Genehmigungsfähigkeit der Nutzung des gesamten Gebäudes zum Zwecke eines Projektes über betreutes Wohnen oder als Obdachlosenunterkunft kommt es nicht an. Gegen eine derartige Nutzung bestehen zwar unter dem Gesichtspunkt des Gebotes der Rücksichtnahme auf die benachbarten Gebäude Bedenken. Der entsprechende Antrag der Kl. ist jedoch erst am 21. Februar 1994 beim Bekl. eingegangen. Wäre im vierten Quartal 1993 dagegen die beantragte Genehmigung zur Nutzung als Bürogebäude erteilt worden, hätte die Kl. die Einheiten zum 1. Januar 1994 vermieten und überlassen können. Der Antrag vom 21. Februar 1994 wäre voraussichtlich nicht gestellt worden. Selbst wenn er gestellt worden wäre, ist davon auszugehen, daß die Kl. zumindest bis zur Genehmigung eine gewerbliche Vermietung vorgenommen hätte. Hierfür spricht, daß die Kl. die Baumaßnahmen auch ohne das Vorliegen der Genehmigungen vorgenommen hatte und lediglich weitere Umbaumaßnahmen vornahm. Da sich die Kl. auch im Rahmen der behördlichen Verfahren und diversen Verwaltungsstreitverfahren stets vergleichsbereit gezeigt und auf eine gütliche Einigung hingewirkt hat, spricht dies dafür, daß sie eine Genehmigung für eine gewerbliche Nutzung auch ausgenutzt hätte, auch wenn sie zu irgendeinem Zeitpunkt ihre Planung geändert haben sollte. Ein Schluß dahingehend, daß wegen einer weitergehenden Planung eine genehmigungsfähige Planung oder sogar ein genehmigtes Vorhaben nicht realisiert worden wäre, ist bei dieser Sachlage nicht zulässig (vgl. BGH NJW-RR 1994, 1171 ff.). Vielmehr hätte sich die Kl. wie ein vernünftig handelnder Grundstückseigentümer verhalten und versucht, aus einer Nutzung des Gebäudes entsprechend den erteilten Genehmigungen einen Gewinn zu erzielen, auch wenn sie möglicherweise eine andere Nutzung für lukrativer hielt und deswegen deren Genehmigung als weiteres Ziel anstrebte. (5) In welchem Umfang und zu welchem Preis das Gebäude zum 1. Januar 1994 hätte vermietet werden

verhalten und versucht, aus einer Nutzung des Gebäudes entsprechend den erteilten Genehmigungen einen Gewinn zu erzielen, auch wenn sie möglicherweise eine andere Nutzung für lukrativer hielt und deswegen deren Genehmigung als weiteres Ziel anstrebte. (5) In welchem Umfang und zu welchem Preis das Gebäude zum 1. Januar 1994 hätte vermietet werden können, wenn eine Nutzung als Bürogebäude erfolgt wäre, bedarf zur Schätzung der Einholung eines Gutachtens. Insoweit ist der Rechtsstreit der Höhe nach noch nicht zur Entscheidung reif. Der Eintritt eines Vermögensschadens läßt sich jedoch mit hinreichend bestimmter Sicherheit feststellen. Denn eine Vermietung als Gewerberäume wäre zumindest teilweise möglich gewesen. Dies zeigt insbesondere der Umstand, daß in den Gebäuden T.straße 17, G. Straße 21 und M.straße 101 eine gewerbliche Nutzung der Räume stattfindet. Eine entsprechende Nutzung - das heißt Vermietung zu diesem Zweck - wäre auch der Kl. möglich gewesen.

3) Der Anspruch ist auch nicht durch § 839 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Soweit es um die konkrete Amtspflichtverletzung durch die Versagung des Negativattestes geht, hat die Kl. alle Rechtsmittel ergriffen, die ihr zur Verfügung standen. Soweit es um die Untätigkeit des Bekl. bei der Entscheidung über die Bauanträge geht, kommt es auf § 839 Abs. 3 BGB deswegen nicht an, weil im Rahmen der hypothetischen Kausalität von einem pflichtgemäßem Verhalten des Beamten auszugehen ist. Danach hätte es eine Untätigkeit gar nicht gegeben, sondern den Bauanträgen wäre spätestens im Herbst 1993 stattgegeben worden. Selbst wenn im Jahre 1993 auf das Schreiben vom 17. August 1993 eine Untätigkeitsklage vor dem Verwaltungsgericht erhoben wäre, fehlt jeglicher Anhaltspunkt dafür - die Darlegungs- und Beweislast trägt der Bekl. -, daß eine solche Klage bis zu dem Zeitpunkt, zu dem pflichtgemäß hätte entschieden werden müssen, Erfolg gehabt hätte. 4) (...)

II. Der Bekl. haftet auch dem Grunde nach gemäß den §§ 59, 60 ASOG. Die rechtswidrige Versagung des Negativattestes sowie die zwangsläufig ebenfalls rechtswidrige Nichtbearbeitung der beantragten Bauerlaubnis stellten die Kl. in ihrem Eigentum beeinträchtigende hoheitliche Maßnahmen dar, die eine entsprechende Haftung auslösen. Es handelt sich um den klassischen Fall einer faktischen Bausperre, der grundsätzlich Ansprüche aus enteignungsgleichem Eingriff auslöst (vgl. BGH NJW 1997, 3432, 3433; NJW 1997, 1229 ff.). Zwischen der Amtshaftung und dem Anspruch aus enteignungsgleichem Eingriff besteht Anspruchskonkurrenz (vgl. BGH NJW 1997, 3432, 3433). Dies gilt auch zwischen dem Amtshaftungsanspruch und dem durch Landesgesetze spezialgesetzlich geregelten Anspruch aus enteignungsgleichem Eingriff. (...)

Anmerkung der Redaktion: Das Land Berlin hat gegen die Nichtzulassung der Revision Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt.