Nebenraum

Nebenraum; Nebenfläche; Entzug; Rückerlangungsinteresse

Benötigt der Vermieter einen nicht mietweise neben der Mietwohnung zur Mitnutzung offenen Raum, den der Mieter entgegen seiner früheren Funktion nutzt (hier: frühere Waschküche als nicht notwendige Durchgangsfläche), kann er dem Mieter die Benutzung bei Vorliegen eines berechtigten Interesses entziehen.

Der Kl. steht gegenüber der Bekl. kein mietvertraglicher Erfüllungsanspruch dahingehend zu, daß jene verpflichtet wäre, der Kl. auch künftig einen ungehinderten Durchgang durch die Waschküche im Anwesen zu ermöglichen.

Unstreitig ist die streitgegenständliche Waschküche nicht von dem zwischen den Parteien vor 48 Jahren abgeschlossenen Mietvertrag umfaßt. Vielmehr handelt es sich hierbei um eine der Kl. als Mieterin mitüberlassene Nebenfläche zum eigentlichen Mietobjekt, nämlich der von ihr bewohnten Wohnung. Grundsätzlich ist es dem Vermieter möglich, eine derartige mitüberlassene Nebenfläche dem Mieter zu entziehen. Hieran wird jedoch die Anforderung gestellt, daß der Vermieter von diesem Recht nur dann Gebrauch machen darf, wenn er die Fläche dringend benötigt oder ein gleichwertiges Rückerlangungsinteresse hat, und wenn er dem Mieter angemessenen Ersatz zur Verfügung stellt, soweit dieser hierauf angewiesen ist (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I 139).

Im vorliegenden Fall hat die Bekl. vorgetragen, daß sie den ehemals als Waschküche deklarierten Raum im Anwesen als Heizraum für die in der Zwischenzeit im Haus installierte Gaszentralheizung benötigt habe. Als Heizraum dürfe dieser Raum ohnehin nicht mehr öffentlich zugänglich sein. Darüber hinaus werde die ehemalige Waschküche von ihrem Hausmeister als Werk- und Abstellraum genutzt.

Somit besteht - zumindest hinsichtlich der jetzigen Nutzung als Heizraum - ein berechtigtes Interesse der Bekl. als Vermieterin daran, die Waschküche der Benutzung durch die Kl. zu entziehen. Dies insbesondere auch deshalb, weil die Kl. diese Waschküche unstreitig auch nicht (mehr) als Waschküche nutzte, sondern lediglich als Durchgang zu ihrem Keller. Nach dem beiderseitigen Vortrag der Parteien hat die Kl. jedoch eine weitere Zugangsmöglichkeit zu ihrem Keller, nämlich einen eigenen Treppenaufgang hierzu. Insoweit war die Bekl. auch nicht verpflichtet, der Kl. einen angemessenen Ersatz für die ehemalige Waschküche zu stellen, da diese hierauf gar nicht angewiesen ist.

Demgegenüber kann es keine Rolle spielen, daß nach dem Vortrag der Kl. der Durchgang zu ihrem Keller durch das - schmale - Treppenhaus wesentlich beschwerlicher sei als durch die ehemalige Waschküche. Im übrigen hat der Hausmeister im Anwesen der Kl. ausdrücklich angeboten, daß ihr für den Transport von sperrigen Gegenständen in oder aus ihrem Keller nach vorheriger Ankündigung die Waschküche zum Durchgang geöffnet werde. In der Vergangenheit scheint man sich auch problemlos dementsprechend verständigt zu haben.

Auch dann, wenn man die Überlassung der streitgegenständlichen Waschküche als Leihe ansieht (so Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 198 m. w. N.; LG, Urteil vom 21.7.1993, ZMR 1994, 1 Nr. 4), steht der Kl. gegenüber der Bekl. ein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung nicht (mehr) zu. Denn die oben aufgeführten Beweggründe auf seiten der Bekl. als Vermieterin, die diese dazu veranlaßt haben, die Waschküche einer anderen Nutzung zuzuführen, stellen Kündigungsgründe i. S. d. § 605 Ziffer 1 BGB dar.

Eine andere Frage ist die, ob die Kl. aufgrund des Entzugs der Waschküche als Nebenfläche gegenüber der Bekl. zur Mietminderung berechtigt ist. Grundsätzlich stellt das Zur-Verfügung Stellen von Nebenräumen einen wertbildenden Faktor bei der Mietzinsbemessung dar. Erfolgt die Entziehung entschädigungslos, kann dies zu einer verdeckten Mieterhöhung führen (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I 139). Diese Frage war von dem Gericht im vorliegenden Rechtsstreit jedoch nicht zu klären.