Nebenräume

Nebenräume; keine Kündigung bei Selbstnutzung des Ausbaus

Die Gewährleistung des Eigentums verlangt nicht, daß der Gesetzgeber die erleichterte Kündigung von Nebenräumen (§ 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB) auch dann hätte ermöglichen müssen, wenn der Vermieter die auszubauenden Räume selbst bewohnen und seine bis dahin genutzte Wohnung dem allgemeinen Wohnungsmarkt zwecks Vermietung zuführen will. (Leitsatz der Redaktion)

Der Beschwerdeführer zu 1) ist Eigentümer des Dachgeschosses eines Mehrfamilienhauses, das er ausbauen will, um darin zu wohnen. Die Bekl. hat in diesem einige Abstellräume gemietet zusammen mit einer im selben Haus belegenen Wohnung, deren Eigentümer der Beschwerdeführer zu 2) ist. Beide Beschwerdeführer haben der Bekl. die Abstellkammern im Dachgeschoß gekündigt und sind mit ihrer anschließenden Räumungsklage vor dem Amtsgericht durchgedrungen. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht die Klage abgwiesen. Der Beschwerdeführer zu 1) wolle die gekündigten Nebenräume im Dachgeschoß nicht zum Zwecke der Vermietung ausbauen, sondern wolle dort für sich und seine Familie Wohnraum schaffen. Dieser Fall werde vom Wortlaut des § 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB nicht umfaßt, welcher als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung von Nebenräumen nur deren Ausbau zu Wohnraum zum Zwecke der Vermietung anerkenne. Eine ausdehnende Auslegung über diesen Wortlaut hinaus sei nicht möglich. Die vom Gesetzgeber gewollte restriktive Fassung dieser Kündigungsvorschrift sei auch dann maßgebend, wenn durch den Ausbau von Nebenräumen zu eigenen Wohnzwecken die bislang vom Vermieter genutzte Wohnung zur Vermietung frei werde. Die Verfassungsbeschwerde wurde wegen teilweiser Unzulässigkeit und keiner hinreichenden Erfolgsaussicht nicht zur Entscheidung angenommen.

II. Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 14 Abs. 1 und Abs. 2 GG.

1. Die Verfassungsbeschwerde des Beschwerdeführers zu 2) ist unzulässig, weil aus ihrer Begründung die Möglichkeit einer Verletzung seines Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht hinreichend deutlich wird. Sie befaßt sich in ausreichend substantiierter Weise (§§ 23, 92 BVerfGG) nur mit einer Verletzung dieses Grundrechts, soweit das Eigentum des Beschwerdeführers zu 1) betroffen ist.

2. Die Rüge, auch Art. 14 Abs. 2 GG sei verletzt worden, ist unzulässig, denn bei dieser Verfassungsbestimmung handelt es sich nicht um ein rügefähiges Grundrecht.

3. Es ist nichts dafür hervorgetreten, daß der Gesetzgeber mit dem am 1. Juni 1990 in Kraft getretenen § 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB die Erhaltung des Zuordnungsverhältnisses und der Substanz des Eigentums, die von der Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gefordert wird (vgl. BVerfGE 68, 361 [368]), verkannt hätte. Bei Mietwohnungen bleiben Nutzung und Verfügung nicht lediglich innerhalb der Sphäre des Eigentümers, sondern berühren Belange anderer Rechtsgenossen, die auf die Nutzung des Eigentumsobjekts angewiesen sind. Dem konnte der Gesetzgeber in Erfüllung seines aus Art. 14 Abs. 2 GG folgenden Regelungsauftrages durch Kündigungsschutzvorschriften Rechnung tragen. § 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB eröffnet, abweichend von der bisherigen gesetzlichen Regelung, dem Vermieter für einen bestimmten Fall die Möglichkeit, Teilkündigungen über vermietete Nebenräume auszusprechen. Die Befugnisse des Vermieters werden also erweitert, wenn auch nur im begrenzten Umfang. Die Gewährleistung des Eigentums verlangt jedenfalls nicht, daß der Gesetzgeber, darauf läuft die Rüge des Beschwerdeführers zu 1) hinaus, die erleichterte Kündigung von Nebenräumen auch dann hätte ermöglichen müssen, wenn der Vermieter die auszubauenden Räume selbst bewohnen und seine bis dahin genutzte Wohnung dem allgemeinen Wohnungsmarkt zwecks Vermietung zuführen will.

Bei Anwendung dieser Grundsätze läßt das Urteil des Landgerichts nicht erkennen, daß es sich von einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung des Eigentumsgrundrechts hätte leiten lassen (vgl. BVerfGE 79, 292 [303]). Die strikte Orientierung am Wortlaut der Vorschrift vollzieht vielmehr den gesetzgeberischen Willen in verfassungsrechtlich nicht zu beanstandender Weise nach.

§ 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB eröffnet dem Vermieter - abweichend von der früheren gesetzlichen Regelung - die Möglichkeit, eine Teilkündigung für vermietete Nebenräume auszusprechen. Als berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses gilt nämlich, daß der Vermieter "nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume eines Gebäudes in zulässiger Weise zu Wohnraum zum Zwecke der Vermietung ausbauen" will. Voraussetzung für diese Kündigung ist nur noch, daß sie sich auf diese Räume beschränkt (also eine Teilkündigung), und daß sie dem Mieter vor dem 1. Juni 1995 mitgeteilt wird. Der Mieter kann als Äquivalent eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses verlangen.

Nun sind in der Praxis Fälle aufgetaucht, in denen der Vermieter Nebenräume - meistens handelt es sich um Trockenböden in Dachgeschossen - kündigen will, um dort für sich selbst eine Wohnung auszubauen. Doch ist dieser Zweck vom Gesetz nicht gedeckt. Dies nicht einmal dann, wenn der Eigentümer seine bisherige Wohnung dem allgemeinen Wohnungsmarkt zwecks Vermietung zuführen will.

Damit wollten sich Eigentümer nicht abfinden und zogen vor das Bundesverfassungsgericht mit der Begründung, die Regelung, wonach Teilkündigungen nur möglich seien, wenn Wohnraum zum Zwecke der Vermietung geschaffen werden solle, sei verfassungswidrig.

Das Bundesverfassungsgericht nahm die Beschwerde allerdings nicht zur Entscheidung an. Teilweise sei sie unzulässig, im übrigen habe sie aber keine Erfolgsaussicht, weil die Beschränkung der Teilkündigung nicht gegen die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes verstoße.