Nebenräume

Nebenräume; Begriff; Mietpreisbindung; Altbau; Stichtagsmiete; Herabsetzung; Wohnflächenberechnung; Balkon; kein Nebenraum; Berechnung der Wohnfläche; Anrechnung auf Wohnfläche; beschränkte

Balkone zählen nicht zu den Nebenräumen, deren Anrechnung auf die Wohnflä che nach § 5 II. BMG und § 4 III. BMG eingeschränkt ist.

Übersteigt diese Stichtagsmiete die am 31. Dezember 1978 preisrechtlich zulässige Miete um mehr als 5 v.H., so kann die Preisbehörde auf An-trag des Mieters die Stichtagsmiete herabsetzen, die am 31. Dezember 1978 preis-rechtlich zulässig war (§ 2 Abs. 1 I. BMG, § 26 Abs. 1 AMVOB). Das Vorliegen dieser Voraussetzungen hat der Bekl. zu Recht verneint.

Insbesondere ist er von der zutreffenden Wohnfläche ausgegangen. Nach § 5 des Zweiten Bundesmietengesetzes in der Fassung vom 23. Juni 1960 (BGBl. 1960 I S. 389/GVBl. S. 546) - II. BMG - sind Wohnflächen gemäß den §§ 25 bis 27 der Ersten Berechnungsverordnung vom 20. November 1950/17. Oktober 1957 (BGBl. 1950 I S. 753/1957 I S. 1719) - 1. BerechnungsVO - zu berechnen. Betragen die nach § 25 der 1. BerechnungsVO anrechenbaren Grundflächen von Fluren, Dielen und sonstigen Nebenräumen mehr als 10 v.H. der Wohnfläche, so bleibt für die Berechnung die Hälfte der Mehrfläche außer Betracht. Dieselbe eingeschränkte Anrechenbarkeit von Nebenraum sieht auch § 4 des Dritten Bundesmietengesetzes in der Fassung vom 24. August 1965 (BGBl. I S. 971/GVBl. S. 1364) - III. BMG - vor. Es verweist zur Be-rechnung der Wohnflächen auf die §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung vom 1. August 1963 (BGBl. I S. 593) und zählt beispielhaft die Neben-räume auf. Dort heißt es: Zu den Nebenräumen gehören namentlich Flure, Dielen, Speisekammern, Bade-, Wasch- oder Duschräume, Toiletten, Besenkammern und sonstige Abstellräume.

Balkone sind keine "Nebenräume" im Sinne von § 5 II. BMG und § 4 III. BMG.

Abgesehen davon, daß Balkone deshalb nicht als Räume angesehen werden kön-nen, weil sie nicht allseits umbaut sind, lassen sie sich auch nicht den beispielhaft auf-gezählten Räumen gleichstellen. Diese Nebenräume haben gemeinsam, daß sie dem technischen Ablauf des Haushalts dienen, nicht aber für den längeren Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Sie dienen nur unmittelbar dem Wohnbedürfnis. Balkone sind hingegen Flächen, die ihrem Wesen nach zum Aufenthalt bestimmt sind, wenn auch deren Brauchbarkeit wetterabhängig ist. Sie haben keine funktionell un-tergeordnete Bedeutung in dem Sinne, daß sie der Haushaltsführung dienen oder sie erleichtern (so auch: Fischer Dieskau/Pergande, Das Bundesmietenrecht, § 4 III. BMG, Anmerkung 6; Rundschreiben des Bundesministers für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung betreffend III. BMG vom 26. August 1965, BBauBl. 1965, S. 506; Pinnau, Grundeigentum 1986, 475 [480]; a.A., ohne Begründung: Fi-scher-Dieskau/Pergande zum II. BMG, § 5 Anmerkung 3; Glaser in MdR 1965, 949 [951]).

Der Gesetzgeber wollte Balkone auch nicht als Nebenräume in diesem Sinne behan-deln. Da das Zweite und Dritte Bundesmietengesetz auf die Erste und Zweite Berech-nungsverordnung verweisen und dort eine ausdrückliche Regelung dahin enthalten ist, daß die Grundflächen von Balkonen zur Ermittlung der Wohnfläche zu 1/4 bzw. 1/2 berücksichtigungsfähig sind, hätten Balkone in der Aufzählung der Nebenräume im II. und III. BMG ihren Niederschlag gefunden, wenn sie hätten als Nebenräume be handelt werden sollen. Denn Balkone gehören ebenso wie Flure, Dielen, Bäder zu solchen Räumen oder Flächen, die in vielen Wohnungen vorhanden sind. Sie sind so häufig, daß der Gesetzgeber sie nicht bloß vergessen haben kann. Durch ihre Nicht-erwähnung in der beispielhaften Aufzählung der Nebenräume hat deshalb der Ge-setzgeber Balkone bewußt aus dem Katalog der Nebenräume ausgeklammert.

Aus diesem Grunde können sich die Kl. für ihre Rechtsauffassung auch nicht auf die DIN-Norm 283 "Wohnungen" aus dem Jahre 1951 stützen, in welcher Balkone im We-ge der Fiktion Nebenräumen gleichgestellt werden.

Es entspricht schließlich auch dem Sinn und Zweck der hier in Rede stehenden An rechnungsvorschriften, Balkone nicht als Nebenräume bei der Berechnung der Wohnfläche zu behandeln. Die Anrechnung von Nebenräumen wurde im II. BMG im Interesse der Mieter eingeschränkt, da Altbauwohnungen häufig über unverhältnismäßig viel Nebenraum verfügen (BT-Drucksachen III/zu 1850, S. 4 und III/1234, S. 62). Altbauwohnungen weisen oft übergroße dunkle lange Flure und Dielen sowie schmale lange Räume auf, die keinen besonderen Nutzungswert haben, sondern nur zu Abstellzwecken geeignet sind. Wenn auch der Gesetzgeber im Dritten Bundesmietengesetz den Begriff der Nebenräume durch eine beispielhafte, jedoch nicht ab-schließende, Aufzählung erläutert, so ist doch deutlich, daß die Absicht des Gesetzgebers darauf gerichtet ist, die für Altbauwohnungen typischen unverhältnismäßig vielen und weniger nützlichen Nebenräume zu erfassen. Auf Balkone, die bei Altbau-wohnungen regelmäßig keine übergroßen Ausmaße haben, trifft der Sinn und Zweck, den der Gesetzgeber mit der Anrechnungsvorschrift verfolgte, nicht zu.

Sind Balkone somit keine Nebenräume, so sind sie, da das Zweite Bundesmietengesetz auf die Erste bzw. Zweite Berechnungsverordnung verweist und dort die Anrechenbarkeit von Balkonen zur Ermittlung der "Wohnfläche" ausdrücklich zu 1/4 bzw. bis zur Hälfte vorgesehen ist, mietpreisrechtlich wie Wohnräume zu behandeln. Den Begriff "Hauptraum" kennt - entgegen der Auffassung der Kl. - weder das Bundesmietengesetz noch die Berechnungsverordnung.