Nebenkostenabrechnung

Nebenkostenabrechnung; Kosten der Hausbeleuchtung; Heizkosten; Verwaltung

Die Kosten der Hausbeleuchtung sind auch auf eine nicht bewohnte Wohnung zu verteilen, weil der Vermieter, der das Vermietungsrisiko trägt, im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter grundsätzlich den Kostenanteil zu tragen hat, der auf leerstehende Mieteinheiten entfällt.

Legt der Vermieter zum Beleg der Richtigkeit seiner Heizkostenabrechnung von Mitarbeitern des Mieters unterzeichnete Ablesequittungen vor, ist ein pauschales Bestreiten der Richtigkeit der als abgelesen quittierten Verbrauchseinheiten unwirksam.

Die tatsächliche Übernahme der Verwaltung eines Grundstücks durch die Komplementärin des Vermieters stellt keine Fremdverwaltung dar, deren Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden könnten.

II. Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg, im Übrigen ist sie unbegründet.

A. Der Kl. steht gemäß § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. § 3 des Mietvertrages nebst Ergänzungen ein Anspruch auf Erstattung von weiteren 1.741,02 € inklusive Mehrwertsteuer zu.

1. Die Berufung hat in Höhe von 205,57 € netto Erfolg wegen des vom Landgericht nicht zugesprochenen Anspruchs auf Erstattung der Kosten der Hausbeleuchtung. Im Übrigen ist sie in diesem Punkt unbegründet. [...]

b) Die Gesamtkosten in Höhe von 477,80 € sind jedoch, anders als in den Betriebskostenaufstellungen geschehen, nicht auf nur 389,45 m2, sondern auf 439,29 m2 zu verteilen. [...]

bb) Die Kl. hat aber bei der Ermittlung der Fläche, auf die die Kosten umzulegen sind, eine nicht bewohnte Wohnung, die eine Größe von 49,84 m2 hat, außer Betracht gelassen.

Die Kosten der Hausbeleuchtung sind auch auf diese Einheit zu verteilen, weil bei der Verteilung der Betriebskosten der Vermieter im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter im Regelfall den Kostenanteil zu tragen hat, der auf leerstehende Wohnungen entfällt, da er das Vermietungsrisiko trägt (BGH, NZM 2003, 756, 757; Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 556 a Rn. 34).

Die ebenfalls nicht berücksichtigte Gewerbeeinheit im Erdgeschoss ist hingegen in zulässiger Weise außer Betracht gelassen worden, weil sie von der Hausbeleuchtung, bei der es sich hier um die Beleuchtung des Treppenhauses handelt, nicht profitiert. [...]

2. Die Berufung hat teilweise Erfolg mit ihrem Angriff gegen das Urteil des Landgerichts wegen des Abzugs eines Teils der Heizkosten. Denn der Kl. steht ein weiterer Anspruch auf Erstattung der Heizkosten in Höhe von 1.295,31 € netto zu. Im Übrigen ist die Berufung in diesem Punkt unbegründet. [...]

bb) Die aus der Einzelabrechnung ersichtlichen tatsächlich abgelesenen Verbrauchseinheiten sind als unstreitig anzusehen.

Denn die Kl. hat als Anlage K 14.1 eine Ablesequittung vorgelegt, aus der sich ergibt, dass ein Mitarbeiter oder eine Mitarbeiterin der Bekl. die dort notierten Werte quittiert hat. Die Bekl. kann daher die Richtigkeit dieser Werte nicht wirksam pauschal in Abrede stellen. Sie hätte substantiiert bestreiten und darlegen müssen, weshalb die Werte trotz der erteilten Quittung nicht korrekt sein sollen. [...]

B. Im Übrigen ist die Berufung unbegründet. [...]

2. Zutreffend hat das Landgericht auch die in die Betriebskostenaufstellung eingestellten Kosten für die Hausverwaltung nicht berücksichtigt und den auf ihre Erstattung gerichteten Anspruch für unbegründet gehalten.

a) Die Kl. kann die dort in Ansatz gebrachten Kosten nicht als solche, die sie für eine Fremdverwaltung hat aufbringen müssen, abrechnen.

Die im Anlagenkonvolut K 7 enthaltene „Vergütungsvereinbarung" stellt nämlich, anders als die Kl. meint, keinen Verwaltervertrag dar und ist daher zur Darlegung einer Fremdverwaltung nicht geeignet.

Denn der danach zwischen der Kl. und ihrer Komplementärin geschlossene Vertrag sieht vor, dass die Komplementärin die Geschäftsführung für die Kl. übernimmt und einen Geschäftsführer stellt. Der Geschäftsführer soll die Gesellschaft in operativen Aufgaben im Innen- und Außenverhältnis vertreten. Für diese Tätigkeit haben die Vertragsparteien eine jährliche Vergütung vereinbart.

Dem Inhalt der so beschriebenen Aufgabe und der dementsprechend übertragenen Kompetenzen nach handelt es sich nicht um einen auf die Übernahme einer Grundstücksverwaltung gerichteten Vertrag, sondern um die Übertragung einer nach innen und außen umfassenden Geschäftsführung.

Die tatsächliche Übernahme der Verwaltung des Grundstücks durch die Komplementärin als Geschäftsführung der Kl. stellt daher keine Fremd-, sondern eine Eigenverwaltung dar.

b) Die Kl. kann die ihrer Komplementärin geschuldete Geschäftsführungsvergütung auch nicht als Kosten der Eigenverwaltung auf die Bekl. umlegen.

Zwar können Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte (Beyerle in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Auflage, Kap. 11, Rn. 14). Welcher Betrag insoweit angesetzt werden könnte, lässt sich dem Vortrag der Kl. jedoch nicht entnehmen.

Da die Vergütungsvereinbarung zwischen der Kl. und ihrer Komplementärin nicht auf die Übernahme der Hausverwaltung gerichtet ist, sondern auf die Übernahme der Geschäftsführung, kann aus diesem Vertrag nicht abgeleitet werden, dass die dort vereinbarte Vergütung für die Übernahme der Hausverwaltung üblicherweise an Dritte zu zahlen wäre.

Auch dass der von der Kl. umgelegte Betrag für die Hausverwaltung unterhalb von 5 % der Jahresmiete liegt und damit u. U. einer AGB-Kontrolle standhielte, verhilft der Klage insoweit nicht zum Erfolg. Denn die Mietvertragsparteien haben keine pauschale Vergütung der Hausverwaltungstätigkeit durch den Mieter vereinbart. Dass sie ggf. ein Entgelt in dieser Höhe hätten vereinbaren können, sagt nichts darüber aus, ob für gleichwertige Leistungen eines Dritten dieser Betrag hätte aufgewendet werden müssen.

Berücksichtigt der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung Leerstand nicht, kann er anteilige Kosten für Hausstrom nicht verlangen. Liegen Ablesequittungen vor, darf der Mieter die Richtigkeit der Ablesewerte nicht nur pauschal bestreiten. Wird ein Grundstück durch Komplementärin des Vermieters verwaltet, handelt es sich nicht um Fremdverwaltung, so dass dafür auch keine Verwaltungskosten angesetzt werden dürfen.

In der Nebenkostenabrechnung der klagenden Kommanditgesellschaft waren Positionen für Hausbeleuchtung, Heizkosten und Fremdverwaltung enthalten, die von der beklagten Mieterin teilweise nicht bezahlt wurden.

Das Landgericht Berlin wies die Klage insoweit teilweise ab. Das Kammergericht gab der Berufung der Klägerin zum Teil statt.

• Hausbeleuchtung: Berufung unbegründet, weil die Klägerin bei der Kostenverteilung eine leerstehende Mieteinheit nicht berücksichtigt habe;

• Heizkostenabrechnung: Berufung begründet, weil von Mitarbeitern der Beklagten unterzeichnete Ablesequittungen vorlagen, so dass die Beklagte die Richtigkeit der abgelesenen Verbrauchseinheiten nicht (nur) pauschal bestreiten durfte;

• Fremdverwaltung: Berufung unbegründet, weil die tatsächliche Übernahme der Grundstücksverwaltung durch die Komplementärin der Klägerin nicht als Fremdverwaltung anzusehen sei.