Nebenkostenabrechnung

Nebenkostenabrechnung; Betriebskostenabrechnung; vorbehaltlose Zahlung; konkludente Mietvertragsänderung; Rückforderung überzahlter Betriebskosten

Die bloße Übersendung einer Nebenkostenabrechnung, die bislang nicht geschuldete Positionen beinhaltet, und die vorbehaltlose Zahlung des Mieters hierauf beinhaltet keine stillschweigende Abänderung des Mietvertrages.

Soweit sich der Kl. mit seiner Berufung gegen die auf die Widerklage hin erfolgte Verurteilung zur Rückzahlung nicht geschuldeter Nebenkosten wendet, war seinem Rechtsmittel ebenfalls kein Erfolg beschieden. Das Amtsgericht hat den Bekl. zu Recht einen entsprechenden Anspruch aus § 812 Abs. 1. S. 1 1. Alt. BGB zuerkannt, da die diesbezüglichen Leistungen ohne Rechtsgrund erfolgt sind. Ausweislich des schriftlichen Mietvertrages der Parteien schuldeten die Bekl. lediglich die Kosten für die Heizung, das Warmwasser, die Versicherungen, den Fahrstuhl und die Treppenreinigung. Hinsichtlich der im späteren Mietverlauf abgerechneten Kosten für Müll, Kanal, Grundsteuer, Strom und Wasser enthält der Mietvertrag weder eine ausdrückliche Kostentragungspflicht, noch sind diese Positionen durch eine Bezugnahme auf § 27 II. BV in den Vertrag mit einbezogen worden. Die Behauptung des Kl., man habe sich vor Abschluß des schriftlichen Mietvertrages auf die Übernahme auch dieser Kosten geeinigt, ist nicht ausreichend substantiiert, um dem angebotenen Beweis nachgehen zu müssen. Es ist nach dem Vorbringen des Kl. nicht nachvollziehbar geworden, warum die Parteien im Vorfeld des Mietvertragsschlusses bereits mündlich eine verbindliche Einigung über einen Vertragsgegenstand herbeigeführt haben sollen, die im Widerspruch zu der späteren schriftlichen Fassung steht, aber gleichwohl Geltung haben soll. In § 17 Abs. 4 des von den Parteien unterzeichneten Vertrages heißt es zudem ausdrücklich, daß "außer den hiermit schriftlich festgelegten Vertragsbestimmungen keine weiteren Bestimmungen getroffen worden sind".

Diesbezüglich ist auch im nachhinein keine stillschweigende Abänderung des Mietvertrages erfolgt. Eine entsprechende Einigung kann insbesondere nicht darin gesehen werden, daß der Kl. weitere Positionen in die Nebenkostenabrechnung aufgenommen hat, die von den Bekl. letztlich bezahlt wurden. Zwar können Vertragsänderungen auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. An ein solch tatsächliches Verhalten mit rechtsgeschäftlichem Erklärungswert sind jedoch strenge Anforderungen zu stellen, denn zum einen ist die Überbürdung der Nebenkosten auf den Mieter eine Ausnahme von der gesetzlichen Lasten- und Risikoverteilung, und zum anderen gilt es zu vermeiden, daß aus dem vertragswidrigen Verhalten einer Partei und dem möglicherweise unbedachten, häufig gutgläubigen Verhalten der anderen Partei eine Rechtsposition für den einen Vertragspartner erwächst. Es ist daher entsprechend der allgemeinen rechtsgeschäftlichen Lehre zu fordern, daß auch bei schlüssigen Verhaltensweisen von Mietvertragsparteien ein entsprechender Änderungswille zugrunde liegt und eindeutig festzustellen ist. Allein die bloße Übersendung einer Nebenkostenabrechnung, die bislang nicht geschuldete Positionen beinhaltet und die vorbehaltlose Zahlung hierauf läßt noch keinen sicheren Schluß auf einen übereinstimmenden Änderungswunsch zu (vgl. dazu Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Randziffer 757 in. w. N.; siehe auch die Entscheidungen der Kammer vom 25.11.1996 - 5 S 14/96 -; 19.2.1997 - 5 S 139/96 -, vom 15.10.1997 - 5 S 84/97 - und vom 8.3.2000 - 5 S 220/99). Im vorliegenden Fall ist nicht einmal ersichtlich, daß der Kl. die erweiterten Nebenkostenabrechnungen mit dem Willen übersandte, den Vertrag nachträglich zu erweitern. Er ging vielmehr davon aus, daß die Bekl. diese Kosten schon auf der Grundlage des bestehenden Vertrages schuldeten. Auch der bloßen Zahlung der Bekl. kommt kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu, gingen sie doch offensichtlich rechtsirrig davon aus, zur Tragung sämtlicher in Rechnung gestellter Positionen verpflichtet zu sein. Es ist auch nicht dargetan, daß im Vorfeld der Abrechnungserteilung über eine etwaige Erweiterung der geschuldeten Nebenkosten gesprochen wurde. Vor diesem Hintergrund konnte auch der Kl. die Zahlungen nicht als Annahme eines möglichen Änderungsangebotes verstehen.

Den Bekl. ist es letztlich auch nicht verwehrt, sich auf den fehlenden Rechtsgrund für die erbrachten Zahlungen zu berufen. Zwar wird die vorbehaltlose Entgegennahme einer Nebenkostenabrechnung, sei es, daß der Mieter den nachgeforderten Betrag zahlt oder keine weiteren Einwände gegen ein zu seinen Gunsten festgestelltes Guthaben erhebt, zum Teil in der Rechtsprechung (vgl. LG Marburg ZMR 1980, 153; OLG Hamburg WM 1991, 598; a. A. LG Wiesbaden ZMR 1999, 409; LG Offenburg NZM 1999, 171) als deklaratorisches Anerkenntnis behandelt mit der Folge, daß der Mieter mit allen Einwendungen gegen die Abrechnung, die er zum maßgeblichen Zeitpunkt kannte oder kennen mußte, ausgeschlossen ist. Ungeachtet der grundsätzlichen Frage, ob einem solchen Verhalten eine Anerkenntniswirkung beizumessen ist, kann ein solcher Einwendungsausschluß jedenfalls nicht auf Positionen erstreckt werden, die entgegen der mietvertraglichen Regelung einseitig vom Vermieter in die Abrechnung aufgenommen worden sind. Insoweit kann bei der Auslegung der Reichweite einer entsprechenden Einigung letztlich nichts anderes gelten als bei der Frage, ob durch die vorbehaltlose Zahlung eine konkludente Änderung des Mietvertrages vorgenommen worden ist. Insofern gilt es zu berücksichtigen, daß die Parteien in der Regel mit der Abrechnung lediglich Klarheit über die Höhe der geschuldeten Nebenkosten erlangen wollen; nur so weit kann eine Anerkenntniswirkung gehen. Daß darüber hinaus eine Ungewißheit darüber beseitigt werden soll, ob bislang nicht geschuldete Nebenkosten zu übernehmen sind, läßt sich einer solchen Abrechnung indes nicht entnehmen.

Der Anspruch ist auch nicht gemäß § 814 BGB ausgeschlossen; eine positive Kenntnis der Bekl. von der Nichtschuld ist nicht dargetan.