Nebenkostenabrechnung

Nebenkostenabrechnung; Betriebskostenabrechnung; Vorauszahlungen; Sollvorschüsse; Übergabestation; Heizkostenabrechnung; Kostenverteilung; hausbezogene Kostenverteilung

1. Aus dem in § 259 BGB enthaltenen Begriff der "Einnahmen" ergibt sich, daß in eine Nebenkostenabrechnung die tatsächlichen Vorauszahlungen des Mieters und nicht seine Sollvorschüsse einzustellen sind.

2. Eine gesonderte, am Verbrauch orientierte Verteilung je nach Betriebskostenart wäre im Ergebnis sachgerecht, würde den Vermieter jedoch vor unzumutbare Anforderungen stellen.

3. Werden von einer Übergabestation mehrere Häuser mit Wärme und Warmwasser beliefert, gehört zur Nachvollziehbarkeit einer Heizkostenabrechnung, daß ausreichende Angaben über die an die Übergabestation gelieferte Wärme und das gelieferte Warmwasser sowie über die Verteilung der hierfür entstandenen Kosten auf die einzelnen Häuser gemacht werden.

Die Bekl. sind nicht zur Nachentrichtung von Vorschüssen für Hauswartkosten für die Zeit von September 1985 bis Juli 1986 verpflichtet. Dem steht bereits entgegen, daß sowohl die Abrechnungsperiode als auch die Abrechnungsfrist für die Abrechnungszeiträume 1985 und 1986 verstrichen sind (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., 1988, III Rdnr. 328). Denn das rechtliche Interesse des Vermieters, mit den Nebenkostenvorauszahlungen vorübergehend entsprechende Aufwendungen abzudecken, ist mit der Abrechnungsreife entfallen (vgl. Hanseatisches Oberlandesgericht, GE 1988, 1163). Vorschüsse dürfen erst recht nicht mehr geltend gemacht werden, wenn - wie hier - für den entsprechenden Zeitraum bereits Abrechnungen vorliegen. Es kommt dann allenfalls noch eine nachträgliche Berichtigung der Abrechnung in Betracht.

Dies gilt auch dann, wenn die Abrechnung - wie hier - nicht nach den tatsächlichen Vorauszahlungen, die der Mieter erbracht hat, sondern nach den in das Mietsoll gestellten Vorauszahlungsbeträgen vorgenommen wurde (vgl. Sternel a.a.O. Rdnr. 365). Denn eine solche Abrechnungsweise entspricht nicht den allgemeinen Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung, die sich nach § 259 BGB richten. Danach muß die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten (vgl. BGH NJW 1982, Seite 573, 574). Aus den Begriffen "Einnahmen" und "Ausgaben" ergibt sich bereits, daß in die Abrechnung auf der Seite der Einnahmen nur die tatsächlichen Einnahmen, hier also die tatsächlichen Vorauszahlungen, einzustellen sind. Außerdem muß der Mieter nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes aus der Abrechnung die ihm angelasteten Kosten klar ersehen können. Dies ist aber nicht der Fall, wenn der Mieter das Abrechnungsergebnis erst selbst errechnen muß.

Darüber hinaus findet § 20 Abs. 3 Satz 2 der Neubaumietenverordnung 1970 - NMV - Anwendung, da es sich bei der Wohnung der Bekl. um öffentlich geförderten, steuerbegünstigten Wohnungsbau im Sinne des § 1 Abs. 3 NMV handelt.

Nach § 20 Abs. 3 Satz 2 NMV ist über die Betriebskosten, den Umlegungsbetrag und die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen. Auch hieraus ergibt sich, daß eine Abrechnung nach Sollvorschüssen keine ordnungsgemäße Abrechnung darstellt.

Soweit die Bekl. die Umlage der Müllabfuhrkosten nach Wohnflächen beanstanden, weil auf die Wohnfläche der einzelnen Häuser jeweils unterschiedliche Müllkapazitäten (Rauminhalte) entfielen, führt dies nicht zu einer inhaltlichen Unrichtigkeit der Abrechnung. Denn die Abrechnung nach Wohnflächen entspricht zum einen der vertraglichen Vereinbarung im Mietvertrag und darüber hinaus der gesetzlichen Regelung in § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV. Die Verteilung der Betriebskosten nach den in § 20 f. NMV geregelten Verteilerschlüsseln ist aber grundsätzlich als sachgerecht anzusehen (vgl. Sternel a.a.O., Rdnr. 357). Eine gesonderte, am Verbrauch orientierte Verteilung je nach Betriebskostenart wäre zwar im Ergebnis noch sachgerechter, aber nicht mehr praktikabel. Eine solche Abrechnung würde den Vermieter vor unzumutbare Anforderungen stellen.

Die Bekl. müssen daher gewisse Ungenauigkeiten in der Abrechnung hinnehmen.

Der Anspruch der Kl. aus den Abrechnungssalden der Heizkostenabrechnungen über die Heiz und Warmwasserkosten für 1985 und 1986 ist nicht fällig.

Die Kl. hat zwar durch die weiteren Erläuterungen nunmehr die rechnerische Nachvollziehbarkeit der beiden Abrechnungen herbeigeführt. Dies reicht jedoch allein nicht aus, wenn trotz der rechnerischen Nachvollziehbarkeit in den Abrechnungen nicht erläuterte Berechnungsfaktoren enthalten sind, die der Verteilung der angefallenen Kosten zugrunde liegen. Denn die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters auch gedanklich nachzuvollziehen. Dazu gehört auch die Überprüfung, ob die Verteilung der Heizkosten sachgerecht erfolgt ist. Voraussetzung hierfür ist unter anderem, daß die der Abrechnung zugrunde liegenden Verteilerschlüssel angegeben und erläutert werden (vgl. BGH NJW 1982, Seite 573, 574).

Die in den Abrechnungen selbst enthaltenen Verteilerschlüssel brauchten zwar nicht weiter erläutert zu werden. Denn wenn die Kosten der Fernwärme und des Warmwassers zu 50 % nach den Einheiten der Heizkostenverteiler bzw. nach Kubikmetern und zu 50 % nach der Wohnfläche umgelegt werden, so ist dies ausreichend nachvollziehbar.

Eine Besonderheit besteht hier jedoch insoweit, als nicht nur eine Verteilung der gelieferten Wärme und des Warmwassers innerhalb des Hauses der Bekl. auf die einzelnen Mieter stattfindet, sondern bereits von einer Übergabestation aus auf mehrere an diese Übergabestation angeschlossenen Häuser, unter anderem dasjenige der Bekl. Die Abrechnung der Kl. muß daher auch ausreichende Angaben über die an die Übergabestation gelieferte Wärme und das an diese gelieferte Warmwasser sowie über die Verteilung der hierfür entstandenen Kosten auf die einzelnen Häuser enthalten. Denn anderenfalls ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung der auf ihn entfallenden Kosten auch insoweit nachzuprüfen. Die Kl. hat zwar jeweils ein ergänzendes Erläuterungsschreiben zu den Heizkostenabrechnungen erstellt, das die Aufteilung der Kosten der Übergabestation erläutern soll. Diese Erläuterungsschreiben sind jedoch nicht ausreichend. Denn sie enthalten hinsichtlich der Berechnung des Grundpreises und der damit verbrauchsunabhängigen Kosten einen nicht erläuterten Verteilerschlüssel, den sogenannten KW-Anschlußwert. Die einzige Erläuterung, die die Kl. hierzu gibt, ist, daß es sich "um feststehende Werte" handele, "welche im Rahmen einer Wärmebedarfsberechnung ermittelt wurden". Wie diese Werte ermittelt wurden, bleibt jedoch offen.

Es kommt hinzu, daß die den Erläuterungen zugrundeliegenden Rechnungen der Fa. S. abweichende Anschlußwerte enthalten. Aufgrund dieser Abweichung und der in den Rechnungen fehlenden Bezeichnung als "KW-Anschlußwert" ist für den Mieter nicht mehr nachvollziehbar, nach welchen Kriterien die Kosten der von der Fa. S. an die Übergabestation gelieferten Wärme und des Warmwassers abgerechnet werden, und ob die Verteilung von der Übergabestation auf die einzelnen Häuser mit dieser Berechnung übereinstimmt.