Nebenkostenabrechnung

Nebenkostenabrechnung; Betriebskostenabrechnung; Wirtschaftslichkeit; Hausmeisterkosten; Wartungskosten

Kosten für Hausmeisterdienste und technische Leistungen kann der Vermieter nur dann in die Betriebskostenabrechnung einstellen, wenn sein Vertrag mit dem Leistungserbringer dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entspricht.

Die Nebenkostenabrechnung für 1995 war zumindest um einen Betrag von 50,22 DM betreffend die Position "Wartung Warmwassergeräte" und um einen Betrag von 40,25 DM betreffend die Position "Hauswart" zu kürzen, so daß ein Nachzahlungsbetrag nicht mehr verbleibt.

Die Kürzung der Kosten für die Wartung der Warmwassergeräte ergibt sich daraus, daß die insoweit in Rechnung gestellten Kosten von DM 3.175,20 der X. Treuhandgesellschaft völlig überhöht sind.

Dabei kann letztlich dahingestellt bleiben, inwieweit man den Ausführungen des Sachverständigen folgt, der ausgeführt hat, daß lediglich eine Sicht- und Funktionskontrolle an den Geräten erforderlich ist mit einem Wartungsaufwand von 20 DM pro Gerät plus Mehrwertsteuer plus Fahrkostenanteile. Denn zwischenzeitlich hat die Kl. selbst die Rechnung der Fa. B. Sanitär- und Heizungstechnik vorgelegt, wonach unter dem 10.1.1995 die Wartung der Durchlauferhitzer und Speichergeräte laut dem Wartungsvertrag dieser Firma einen Betrag von 1.176,45 DM ausgemacht hat bei 20 Durchlauferhitzern und 18 Speichergeräten. Hieraus wird deutlich, daß die Beauftragung der X. Treuhand mit diesen Kosten einen Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit darstellt, da die Kosten der X. Treuhand weit mehr als doppelt so hoch sind wie diejenigen der Fa. B.

Im übrigen zeigt die vorgelegte Rechnung der Fa. B., daß die Ausführungen der Kl. im Schriftsatz v. 2.1.1998 zu den Lohnkosten allenfalls theoretischer Natur sind. Im übrigen sind die Ausführungen dort, daß "nahezu niemals die entsprechenden Geräte in einem Zug zu warten sind, so daß wechselnd mehrere Anfahrten zu berechnen sind", nicht nachvollziehbar. Denn wenn es sich um regelmäßige Wartungsarbeiten und nicht um Reparaturen handelt, ist kein Grund ersichtlich, weshalb nicht nach vorheriger Ankündigung bei den Mietern die Wartungen in einem Zug durchgeführt werden können, zumal dies bei der Fa. B. offenbar ebenfalls möglich war. Auch aus der Nebenkostenabrechnung für 1997 wird deutlich, daß plötzlich die Wartung mit einem Betrag von 49,45 DM für die Wohnung der Bekl. möglich ist.

Die Hausmeisterkosten waren um einen Betrag von 20 % der Gesamtkosten zu kürzen, da die nach dem Vertrag mit der X. Treuhand in Rechnung gestellten Kosten zum Teil Verwaltungsaufgaben enthalten. Es handelt sich dabei um folgende Positionen: "Meldung besonderer Vorkommnisse im Hause an den Eigentümer, Einweisung und Überwachung der fachlichen Kundendienste oder der zur Ausführung von Arbeiten herangezogenen Unternehmen, Entleerung der Münz- und Geldautomaten, Abrechnung der entnommenen Beträge mit Waschmaschinenabrechnungsblatt an Hausverwaltung."

Soweit die Kl. hierzu vorträgt, in dem fraglichen Haus seien gar keine Münzautomaten betreffend die Waschmaschinen vorhanden, ist dies unerheblich. Denn wenn die Kl. einen Hausmeistervertrag abschließt, der die betreffenden Positionen enthält, so ist die Kalkulation der ausführenden Firma naturgemäß darauf gerichtet, auch diese Arbeiten durchzuführen, so daß in dem in Rechnung gestellten Preis diese Arbeiten mit einberechnet sind. Ob diese Arbeiten dann letztlich von der Firma durchgeführt werden, spielt dabei keine Rolle.

Wenn daher der Vermieter einen Hausmeistervertrag abschließt, so ist er gehalten, auch nur diejenigen Arbeiten in die nach dem Vertrag durchzuführenden Leistungen miteinzubeziehen, die tatsächlich in dem betreffenden Objekt durchzuführen sind, da dies naturgemäß auf die Höhe der zu zahlenden monatlichen Kosten Einfluß hat.