Nebenkosten

Nebenkosten; Betriebskosten; Umlagefähigkeit; Allgemeine Geschäftsbedingung; Gewerberaummietvertrag; Bestimmtheit; Bewachungskosten; Dekorationskosten

1. In Mietverträgen über Geschäftsräume genügt die Verweisung auf § 27 II. BV zur bestimmten Bezeichnung der von dem Mieter zu tragenden Nebenkosten auch dann, wenn dem Mietvertrag nicht der Text der Anlage 3 zu § 27 II. BV beigefügt ist. 2. "Sonstige Betriebskosten" im Sinne von Nr. 17 Anlage 3 zu § 27 II. BV können auch bei der Vermietung von Geschäftsräumen nur solche Betriebskosten sein, die bei der Vermietung von Wohnräumen ebenfalls umlagefähig sind. 3. Bewachungskosten können im Einzelfall als "sonstige Betriebskosten" im Sinne von Nr. 17 Anlage 3 zu § 27 II. BV umlagefähig sein (Abweichung von OLG Düsseldorf MDR 1991, 964).

Die Kl. verlangen Nachzahlung von Betriebskosten aus einem gewerblichen Mietvertrag für das Jahr 1995. Sie vermieteten 1994 Gewerberäume im "P.-Park" in H. für zehn Jahre an die Bekl.

In Teil II § 7 Ziff. 1 des Mietvertrages heißt es: "Alle auf das ... Mietobjekt entfallenden Betriebskosten gemäß ... der Anl. 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung gehen zu Lasten des Mieters .... Neu entstehende Betriebskosten sind ab Entstehung dieser Kosten vom Mieter zu tragen." Mit Schreiben vom 4.12.1996 übersandten die Kl. der Bekl. die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1995. Die Bekl. hat alle Kosten mit Ausnahme der Positionen "Gebäudeüberwachung" und "Dekoration" gezahlt. Die Parteien streiten um deren Umlagefähigkeit. (...)

Die zulässige Berufung der Kl. hat in der Sache zum überwiegenden Teil Erfolg. 1. Die Kl. können von der Bekl. gemäß § 7 Nr. 1 Satz 1 und 3 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen, Teil II, zu dem gewerblichen Büromietvertrag der Parteien vom 19./27. Mai 1994 i. V. m. § 535 Satz 2 BGB die Zahlung der mit der Betriebskostenabrechnung vom 4. Dezember 1996 für das Jahr 1995 abgerechneten Kosten der Bewachung des Objektes in Höhe von insgesamt 10.131,01 DM (411 m2 x 21,43449 DM + 15 % Mehrwertsteuer) verlangen. Zwar muß die Bekl. als Mieterin nur diejenigen Nebenkosten tragen, die im Vertrag eindeutig auf sie abgewälzt worden sind. Nur aufgrund einer unmißverständlichen Regelung kann der Mieter nämlich klar feststellen, welche Arten von Nebenkosten er im einzelnen neben der Grundmiete zu entrichten hat. Die von den Parteien in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen des Mietvertrages vereinbarten Regelungen über die Abwälzung von Betriebskosten (Mietvertrag, Teil II, § 7 i. V. m. Teil I Ziff. 8.1) auf die Bekl. genügen jedoch entgegen der Ansicht des LG [Hannover] dem Bestimmtheitsgebot und den für Allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Anforderungen an die Transparenz von AGB-Klauseln, §§ 3, 9 Abs. 1, 24 Abs. 1 Nr. 1 AGBG. Die Parteien haben nämlich in § 7 Nr. 1 Satz 1 aus drücklich vereinbart, daß alle auf das Mietobjekt entfallenden Betriebskosten gemäß der jeweils gültigen Fassung der Anlage 3 zu § 27 II. BV zu Lasten des Mieters gehen. Nach der Rechtsprechung wird dem Bestimmtheitserfordernis auch für Formularmietverträge über Wohnräume Genüge getan, wenn zur Bezeichnung der gesondert zu tragenden Betriebskosten auf § 27 II. BV verwiesen wird (vgl. OLG Karlsruhe WM 1986, 9; BayObLG WM 1984, 104; OLG Hamm WM 1997, 542). Für die Geschäftsraummiete erfüllt die Verweisung in einem Forrnularvertrag auf § 27 II. BV erst recht die Anforderungen an die ausreichende Bestimmtheit und Transparenz einer Vereinbarung über die Abwälzung von Nebenkosten (vgl. Senat, Urteile vom 1. Juli 1992 - 2 U 202/91 - und 29. März 1995 - 2 U 60/94 -), ohne daß der Text der Anlage 3 zu § 27 II. BV dem Mietvertrag beigefügt werden muß. Im vorliegenden Fall haben die Parteien zusätzlich in § 7 Nr. 1 Satz 2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen auf die im Mietvertrag beigefügte Aufstellung der Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. BV Bezug genommen, so daß die Bekl. bereits aus den schriftlichen Vertragsunterlagen ersehen konnte, zur Umlage welcher Nebenkosten die Kl. berechtigt sind. Die Vereinbarung der Parteien begegnet auch nicht deshalb Bedenken, weil in § 7 Nr. 1 Satz 3 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen außerdem vereinbart worden ist, daß neu entstehende Betriebskosten ab Entstehung vom Mieter zu tragen sind. Aus dem Zusammenhang dieser Bestimmung mit den vorangehenden Regelungen in § 7 Nr. 1 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen ergibt sich zweifelsfrei, daß die Bekl. neu entstehende Betriebskosten nur insoweit zu tragen hat, als es sich um Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 Il. BV handelt. Entgegen der Ansicht des Landgerichts erhalten die Kl. als Vermieter durch die vorbezeichneten Klauseln hinsichtlich der Umlage neu entstehender Betriebskosten keine weitgehende Gestaltungsmöglichkeit. Vielmehr entspricht ihre Befugnis zur Umlage neu entstehender Betriebskosten in sachlicher Hinsicht, also im Hinblick auf die Art der Nebenkosten, exakt den Abreden zu den ab Vertragsbeginn umlagefähigen Nebenkosten. Die von dem Landgericht zitierte Entscheidung des

r Umlage neu entstehender Betriebskosten keine weitgehende Gestaltungsmöglichkeit. Vielmehr entspricht ihre Befugnis zur Umlage neu entstehender Betriebskosten in sachlicher Hinsicht, also im Hinblick auf die Art der Nebenkosten, exakt den Abreden zu den ab Vertragsbeginn umlagefähigen Nebenkosten. Die von dem Landgericht zitierte Entscheidung des OLG Frankfurt (WM 1992, 62) und die dazu ergangene Revisionsentscheidung des BGH (NJW 1993, 1061 [= WM 1993, 109]) sind nicht einschlägig. Sie betreffen eine Fallgestaltung, in der gerade keine Beschränkung der Abwälzung von Nebenkosten auf den Katalog gemäß Anlage 3 zu § 27 der Il. BV vorgenommen, sondern für die Umlagefähigkei neu eingeführter Betriebskosten pauschal auf das Zulässige ("soweit zulässig") verwiesen worden war. Hinzu kommt, daß die Entscheidungen zu einem Wohnungsmietvertrag ergangen sind, für den gemäß §§ 4 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3, 10 Abs. 1 MHG - anders als für Gewerbemietverträge - der Kreis der umlagefähigen Nebenkosten von vornherein zwingend auf die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. BV beschränkt und für den die rückwirkende Umlage neu eingeführter Betriebskosten auf den Zeitpunkt der Entstehung ausdrücklich ausgeschlossen ist. Im Bereich der Geschäftsraummiete bestehen solche Beschränkungen nicht. Hier ist es den Parteien nicht nur überlassen, über die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zur II. BV weitere Nebenkosten (z. B. anteilige Verwaltungskosten) in die Umlage einzubeziehen. Vielmehr bleibt den Parteien auch unbenommen, neu eingeführte Betriebskosten ab dem Zeitpunkt ihrer Entstehung als umlagefähig festzulegen. Die vom Landgericht vorgenommene Differenzierung zwischen den unter Nr. 1 bis 16 der Anlage 3 zu § 27 II. BV ausdrücklich aufgeführten Kosten und den unter Nr. 17 der vorbezeichneten Klage aufgeführten sonstigen Betriebskosten ist nicht gerechtfertigt. Gerade weil die uneingeschränkte Bezugnahme auf § 27 II. BV den Anforderungen an eine eindeutige und hinreichend transparente Bestimmung der umlagefähigen Nebenkosten entspricht, ohne daß daneben die Aufzählung der einzelnen umlagefähigen Kosten erforderlich ist, besteht kein Grund, die Umlagefähigkeit der im Katalog zu § 27 II. BV aufgeführten Kosten wieder einzuschränken, wenn einzelne Kosten erst während des Laufs der Mietzeit neu entstehen. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. l II. BV ist als Auffangtatbestand ausgestaltet, der schon im Hinblick auf die Definition der Betriebskosten im Eingang der Anlage 3 und wegen des Zusammenhanges mit den Regelbeispielen unter Nr. 1 bis 16 hinreichend sicher eine Abgrenzung umlagefähiger Kosten, wie z. B. der Kosten für einen Müllschlucker, eine gemeinschaftliche Sauna oder ein gemeinschaftliches Schwimmbad, von Aufwendungen aus anderen Kostengruppen, wie z. B. Verwaltungsleistungen, Instandsetzungen und Instandhaltungen, ermöglicht (vgl. Bub/Treier/von Brunn, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III Rdnr. 40). Dem Landgericht ist allerdings darin zuzustimmen, daß es sich auch bei den streitbefangenen Bewachungskosten um "sonstige Betriebskosten'' gemäß Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV handelt, die gemäß § 7 Nr. 1 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen zu dem Mietvertrag der Parteien von der Bekl. zu tragen sind. Nach dem Eingang der Anlage 3 zu § 27 II. BV sind Betriebskosten solche Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen,

Nr. 1 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen zu dem Mietvertrag der Parteien von der Bekl. zu tragen sind. Nach dem Eingang der Anlage 3 zu § 27 II. BV sind Betriebskosten solche Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, daß sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Die Kl. haben ausreichend substantiiert dargelegt, daß sich erst ca. ein Jahr nach Mietbeginn am 1. Dezember 1994 in den kalten Wintermonaten des Jahreswechsels 1994/1995 gezeigt habe, daß eine konsequente und nachhaltige Bewachung des P.-Parks, einer multifunktionalen Immobilie mit Büroflächen, Ladeneinheiten/Gewerbeeinheiten, Gastronomiebetrieben, einem Tiefgaragensystem. Außenanlagen mit Teich und dem D.-Hotel, unumgänglich geworden sei. In diesen Monaten seien die Treppenhäuser. Passagenflächen und die Tiefgarage des P.-Parks wiederholt von Obdachlosen und Drogensüchtigen in erheblicher Zahl aufgesucht worden, weshalb es zu massiven Beschwerden der Mieter des P.-Parks gekommen sei. Der Aufenthalt von Obdachlosen und Drogensüchtigen sei dadurch begünstigt worden, daß sich während dieser Zeit direkt gegenüber dem P.-Park eine Anlaufstelle für Drogensüchtige befunden habe (P.-Straße 18). Auch die Mitarbeiter der Bekl. hätten sich durch die sich in dem Objekt sammelnden Angehörigen der Obdachlosen- und Drogenszene belästigt gefühlt. Auf der Grundlage dieses Vorbringens sind die Aufwendungen für die Überwachung des Gesamtobjekts als laufende Kosten für den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Gebäude und Einrichtungen des Grundstücks, insbesondere auch der Tiefgaragen, anzusehen. Im Hinblick auf die von den Kl. nachvollziehbar dargelegte konkrete Gefährdung der gewerblichen Mieter einschließlich des Personals, der Kunden und Besucher durch Belästigungen und Sekundärkriminalität aus dem Bereich der Drogenszene ebenso wie für den Schutz der Gebäudesubstanz erweisen sich die laufenden Kosten für die Überwachung des Gesamtobjekts als sinnvolle Aufwendungen auch im Interesse der Bekl. Es ist unmittelbar einsichtig, daß Alarmanlagen und andere gegenständliche Sicherheitssysteme für die hier in Rede stehende unübersichtliche Gesamtanlage aus Büroräumen, Läden, Treppenhäusern, Passagen, Tiefgaragen etc. nicht so wirkungsvoll sein können wie die Einschaltung eines professionellen Bewachungsdienstes. Als Beleg für die Eignung der Bewachung für das angestrebte Ziel haben die Kl. darauf hingewiesen, daß die umfängliche Bewachung im Wirtschaftsjahr 1995 im folgenden Jahr habe zurückgefahren werden können, weil die Immobilie durch die Bewachungsanstrengungen den Ruf erhalten habe, geschützt zu sein. Im Jahre 1997 ist der weiter laufend angefallene Bewachungskostenaufwand der Kl. nach der vorgelegten Aufstellung auf weniger als die Hälfte gesunken. Allerdings setzt die Umlagefähigkeit der Bewachungskosten voraus, daß ein entsprechender Aufwand auch in Betracht kommen kann, wenn die Vermietung von Wohnraum in Rede steht. Die Parteien haben nämlich mit der Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV für das vorliegende Gewerberaummietverhältnis die entsprechende Anwendung von Regelungen vereinbart, die der Verordnungsgeber für Wohnraum erlassen hat (§ 1 Il. BV). Indessen begegnet es keinen Bedenken, die Kosten für eine Wach- und Schließgesellschaft zu den "sonstigen

Die Parteien haben nämlich mit der Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV für das vorliegende Gewerberaummietverhältnis die entsprechende Anwendung von Regelungen vereinbart, die der Verordnungsgeber für Wohnraum erlassen hat (§ 1 Il. BV). Indessen begegnet es keinen Bedenken, die Kosten für eine Wach- und Schließgesellschaft zu den "sonstigen Betriebskosten" einer vermieteten Wohnanlage zu berechnen, wenn durch vergleichbare Gefährdungen, wie sie die Kl. für das streitbefangene gewerbliche Mietobjekt geltend macht, die Sicherheit der Bewohner und die Gebäudesubstanz einer besonders großen, unübersichtlichen Wohnanlage mit Nebeneinrichtungen (Tiefgarage etc.) erheblich beeinträchtigt wird (vgl. Pfeifer, Sonstige Betriebskosten und deren Umlage, ZMR 1993, 353, 358). Erst recht kommen derartige Aufwendungen bei entsprechenden Objekten mit gemischter Nutzung als Gewerbe- und Wohnraum in Betracht. Wie bereits das Beispiel der Kosten für ein gemeinschaftliches Schwimmbad zeigt, ist dagegen die Umlagefähigkeit sonstiger Betriebskosten nicht auf Aufwendungen mit lediglich unerheblichem wirtschaftlichen Gewicht beschränkt (vgl. a. A. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., 1988, III 357). Eine unzumutbare wirtschaftliche Belastung der Mieter wird dadurch vermieden, daß die Begründung neuer Betriebskosten während der Mietzeit ebenso wie die Verteilung der Kosten auf mehrere Mieter nach billigem Ermessen zu erfolgen hat, § 315 BGB. Das Landgericht Hamburg (ZMR 1997, 358, 359) hat zwar in einem Fall entschieden, daß Bewachungskosten nicht als "sonstige Betriebskosten" im Sinne von Ziff. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV anzusehen seien. Es hat jedoch zur Begründung ausgeführt, daß in dem von ihm entschiedenen Fall die Sicherheitsprobleme bereits bei Abschluß des Mietvertrages offenkundig gewesen seien und daß die Bewachung nicht zwingend erforderlich gewesen sei. Dagegen kann im vorliegenden Fall wegen des erst ca. ein Jahr nach Mietbeginn aufgetretenen Sicherheitsproblems nicht davon die Rede sein, daß es sich um vergessene oder um durch anderweitige Maßnahmen vermeidbare Betriebskosten handelt. Soweit das OLG Düsseldorf (MDR 1991, 964) Kosten für "Wach- und Schließgesellschaft" nicht als Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 II. BV angesehen hat, weil die Aufwendungen nicht ausdrücklich in der Anlage 3 aufgeführt seien, fehlt jede Auseinandersetzung mit dem Auffangtatbestand in Ziff. 17 derAnlage 3. (...)

Für die Umlagefähigkeit von Betriebskosten kommt es auch nicht darauf an, ob es Sache der Kl. als Vermieter war, im Rahmen ihrer Hauptleistungspflicht aus § 535 Satz 1 BGB, Vorkehrungen zu treffen, die Gebäude vor dem Eindringen Unbefugter zu sichern und Störungen des Mietgebrauchs durch Dritte zu verhindern. Die Kl. haben diese Aufgabe gerade auch durch die Einschaltung des Bewachungsdienstes erfüllt. Da es sich um umlagefähige Betriebskosten handelt, sind die Bekl. zur Erstattung ebenso verpflichtet wie bei den Kosten des Betriebes der zentralen Heizungsanlage, der Aufzüge, Gebäudereinigung, Beleuchtung etc., die ebenfalls der Sicherstellung der vertragsgemäßen Nutzung des Mietobjekts durch die Bekl. als Mieter dienen und die unzweifelhaft als Betriebskosten im Sinne derAnlage 3 zu § 27 II. BV anzusehen sind. Entgegen der Ansicht des Bekl. führt die Regelung in § 7 Ziff. 1 Satz 3 des Mietvertrages, Teil II, nicht zu einer Aushöhlung der den Kl. als Vermietern obliegenden Kardinalpflichten im Sinne einer unangemessenen Benachteiligung gemäß § 9 Abs. 1 AGBG. Die Parteien haben nämlich durch die vorbezeichnete Regelung und durch die Umlage der streitbefangenen Gebäudebewachungskosten nicht den Inhalt der Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsgewährung eingeschränkt, sondern lediglich den Kreis der neben der Grundmiete von dem Mieter zu entrichtenden Betriebskosten erweitert, die in der Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgeführt sind. Damit ist lediglich das für die Überlassung der Mietsache geschuldete Entgelt in einer hinreichend bestimmten Weise näher definiert worden. Soweit die Bekl. erstmals mit der Berufungserwiderung pauschal die Angemessenheit und Marktüblichkeit der streitbefangenen Bewachungsaufwendungen bestreitet, bestehen schon durchgreifende Bedenken gegen die Erheblichkeit dieses Einwandes, zumal die Bekl. den Umfang der angefallenen Bewachungskosten als solche nicht bestritten hat. Die Eingehung von Verbindlichkeiten, die durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes dem Vermieter laufend entstehen, kann zwar gemäß § 315 BGB als unbillig anzusehen sein, wenn der Vermieter sich wegen der auf den Mieter abzuwälzenden Betriebskosten auf unangemessene und insbesondere marktunübliche überhöhte Entgeltvereinbarungen mit Dritten einläßt. Gleichwohl genügt das einfache Bestreiten der Angemessenheit nicht. Die Bekl. hat nicht geltend gemacht, daß ihr die Einsicht in die Belege über die Abrechnung der Bewachungskosten von der Kl. verwehrt worden sei. Unter diesen Umständen bedurfte es einer näheren Darlegung dazu, in welcher Hinsicht die abgerechneten Kosten die in H. für vergleichbare Objekte üblichen Kosten übersteigen sollen. Insbesondere fehlt in der Berufungserwiderung jede Auseinandersetzung mit den für die Höhe der Bewachungskosten maßgeblichen Parametern (z. B. Stundensatz, Umfang des Personaleinsatzes etc.). 2. Die Berufung der Kl. hat jedoch keinen Erfolg, soweit sie die Umlage der Aufwendungen für die Weihnachtsdekoration des P-Parks ebenfalls als sonstige Nebenkosten für das Jahr 1995 beanspruchen. Eine Umlage scheidet schon deshalb aus, weil die in § 7 Nr. 1 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen zu dem Mietvertrag der Parteien in Bezug genommene Anlage 3 zu § 27 II. BV lediglich Betriebskosten erfaßt, die auch für Wohnräume entstehen können. Dazu zählen Kosten der Weihnachtsdekoration nicht, die überdies als reine Werbemaßnahmen üblicherweise von den Mietern außerhalb der

alb aus, weil die in § 7 Nr. 1 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen zu dem Mietvertrag der Parteien in Bezug genommene Anlage 3 zu § 27 II. BV lediglich Betriebskosten erfaßt, die auch für Wohnräume entstehen können. Dazu zählen Kosten der Weihnachtsdekoration nicht, die überdies als reine Werbemaßnahmen üblicherweise von den Mietern außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden (vgl. Eingang der Anlage 3 zu § 27 II. BV). Außerdem waren die Kosten der Weihnachtsdekoration in dem P.-Park nur für diejenigen Gewerberaummieter von Nutzen, die auf Publikumsverkehr zur Erzielung von Umsatzgeschäften angewiesen sind, also im wesentlichen für die Ladengeschäfte. Eine Umlage dieser Kosten auf die Bekl., welche die streitbefangenen Räume als Zweigniederlassung einer Steuerberatungsgesellschaft zum Betrieb eines Büros angemietet hat, scheidet danach aus. Im übrigen würde selbst bei unterstellter Umlagefähigkeit die Kostenbelastung der Bekl. insoweit nicht der Billigkeit entsprechen.