Nebenkosten

Nebenkosten; Betriebskosten; Konkludentes Verhalten; Vertragsänderung; schlüssiges Verhalten

Ist im mündlichen Mietvertrag eine Kaltmiete vereinbart und leistet der Mieter in vier aufeinanderfolgenden Jahren aufgrund vom Vermieter erteilter Nebenkostenabrechnungen Zahlungen, liegt hierin eine konkludente Ergänzung und Konkretisierung des Mietvertrags.

Mit mündlichem Mietvertrag hatte der Kl. von der Bekl. 1992 eine Wohnung angemietet. Zum Abschluß des Mietvertrages zwischen den Parteien kam es aufgrund einer Chiffre-Anzeige der Bekl., in welcher die Wohnung wie folgt inseriert war: "Wohnungsangebot R. 3 Zi/Kü/Bad, Dachgeschoß, Zentralheizung 450 DM kalt per sofort - bzw. nach Absprache." In den Jahren 1994, 1995, 1996 und 1997 erfolgten regelmäßig Abrechnungen über die Betriebskosten, die vom Kl. akzeptiert und beglichen wurden. Nachdem die Bekl. das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Kl. mit Schreiben vom 17.9.1997 fristlos gekündigt hatte, räumte der Kl. die Wohnung am 1.12.1997 und begehrt mit seiner Klage nunmehr u. a. von der Bekl. die Rückzahlung aller auf die Betriebskosten geleisteten Zahlungen.

Das AG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Kl. hatte keinen Erfolg.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Rückzahlung der auf die Betriebskosten geleisteten Zahlungen in Höhe von 8696,04 DM aus § 812 I 1 Alt. 1 BGB zu. Die von dem Kl. geleisteten Zahlungen sind nämlich nicht ohne rechtlichen Grund erfolgt. Eine Vereinbarung, daß zusätzlich zur Miete Nebenkosten zu zahlen sind, setzt zweierlei voraus. Zunächst ist eine Einigung zwischen den Vertragsparteien über die Mietstruktur, d. h. über die Frage, ob überhaupt zusätzlich zur Miete Nebenkosten zu zahlen und diese nicht durch die Miete abgedeckt sein sollen, erforderlich. Des weiteren müssen sich die Vertragsparteien darüber einigen, welche Nebenkosten, die im einzelnen bestimmt werden oder aber zumindest bestimmbar sein müssen, auf den Mieter abgewälzt werden sollen (Sternel, MietR, 3. Aufl., lll Rdnr. 310). Die erste der beiden zuvor genannten Voraussetzungen ist im vorliegenden Fall erfüllt. Denn die Parteien hatten bei Abschluß des Mietvertrags hinsichtlich der Wohnung eine Kaltmiete von monatlich 450 DM vereinbart. Sie waren sich daher darüber einig, daß die Miete die Nebenkosten nicht abdecken sollte. Allerdings genügt eine solche Vereinbarung nicht der zweiten oben genannten Voraussetzung. Denn allein der Vereinbarung einer Kaltmiete läßt sich nicht entnehmen, welche Nebenkosten geschuldet sind (vgl. Sternel, III Rdnr. 311). Ob eine hinreichend bestimmte Vereinbarung über die auf den Kl. umzulegenden Betriebskostenarbeiten zwischen den Parteien bereits bei Abschluß des Mietvertrags getroffen worden war, ist streitig. Einer Beweiserhebung hierüber bedurfte es jedoch nicht, da die Parteien im vorliegenden Fall jedenfalls zu einem späteren Zeitpunkt für die streitgegenständlichen Abrechnungszeiträume im Wege der Ergänzung des ursprünglichen Mietvertrags eine Vereinbarung darüber getroffen haben, welche bestimmten Nebenkosten von dem Kl. zusätzlich zur vereinbarten Miete zu tragen sein sollten. Dabei kann im vorliegenden Fall dahinstehen, ob in der vorbehaltlosen Zahlung des von dem Vermieter in einer Betriebskostenabrechnung bezifferten Abrechnungssaldos durch den Mieter ein deklaratorisches oder konstitutives Schuldanerkenntnis liegt bzw. eine Vertragsänderung durch schlüssiges Verhalten dahingehend anzunehmen ist, daß die in der Abrechnung bestimmten Betriebskostenarten von dem Mieter künftig geschuldet sein sollen. Obwohl insoweit die Möglichkeit einer konkludenten Vertragsänderung allgemein anerkannt ist, werden hinsichtlich der an diese zu stellenden Voraussetzungen in Rechtsprechung und Literatur unterschiedliche Auffassungen vertreten (vgl. zu diesem Problemkreis: AG Wuppertal, WuM 1985, 343; AG Brühl, WuM 1985, 344; OLG Hamburg, WuM 1988, 347; AG Lüdenscheid, WuM 1989, 582; LG Darmstadt, WuM 1989, 582; LG Koblenz, WuM 1990, 312; AG Wermelskirchen, WuM 1994, 534; Sternel, I Rdrn. 217, 219; Rdnr. 378; Sternel, MietR aktuell, 3. Aufl., Rdnrn. 755 ff.; v. Brunn, in: Bub/Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 3. Aufl., lll A Rdnr. 36; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Bearb., §§ 535, 536 Rdnr. 115). Eine Tendenz, insoweit nachträgliche, von § 546 BGB abweichende Vereinbarungen eng auszulegen, besteht dabei insbesondere in denjenigen Fällen, in denen die Nebenkostenabrechnung des Vermieters zusätzlich zu den im ursprünglichen Mietvertrag vereinbarten Betriebskostenarten weitere, ursprünglich nicht vereinbarte Umlagepositionen enthält, und in sonstigen Fällen, in denen der Vermieter in nicht hinreichender Weise zum Ausdruck brachte,

gen, besteht dabei insbesondere in denjenigen Fällen, in denen die Nebenkostenabrechnung des Vermieters zusätzlich zu den im ursprünglichen Mietvertrag vereinbarten Betriebskostenarten weitere, ursprünglich nicht vereinbarte Umlagepositionen enthält, und in sonstigen Fällen, in denen der Vermieter in nicht hinreichender Weise zum Ausdruck brachte, daß er Nebenkosten in Abweichung vom Mietvertrag verlangt, so daß der Mieter davon ausgehen durfte, eine kraft Mietvertrags bestehende Pflicht zu erfüllen. (...)

Selbst wenn die Parteien - wie der Kl. behauptet - die umzulegenden Nebenkosten bei Abschluß des mündlichen Mietvertrags noch nicht im einzelnen bezeichnet hätten, wäre eine nachträgliche Konkretisierung der Nebenkosten möglich. Diese Konkretisierung hat die Bekl. im vorliegenden Fall durch die Übersendung der Betriebskostenabrechnungen an den Kl. in den Jahren 1994, 1995, 1996 und 1997 vorgenommen. In diesen Abrechnungen war im einzelnen dargelegt, welche Betriebskosten auf den Kl. umgelegt werden sollen. Hierin lag ein den ursprünglichen Mietvertrag ergänzendes und konkretisierendes Vertragsangebot der Bekl. dahingehend, daß die in den jeweiligen Abrechnungen bestimmten Betriebskosten diejenigen Nebenkosten sein sollen, die zusätzlich zur vereinbarten Kaltmiete auf den Kl. abgewälzt werden sollen. Da die ursprünglich vereinbarte Kaltmiete eine klarstellende Konkretisierung der Nebenkosten erwarten ließ, hätte der Kl. nach Treu und Glauben dem ergänzenden und konkretisierenden Vertragsangebot der Bekl. widersprechen müssen. Dadurch, daß er die jeweiligen Abrechnungen der Bekl. über die Betriebskosten akzeptierte und die geforderte Summe ohne jeden Vorbehalt beglich, hat er das Angebot der Bekl. angenommen. Diese Verhaltensweise des Kl. konnte vom objektiven Empfängerhorizont und mithin aus der Sicht der Bekl. nur dahingehend verstanden werden, daß der Kl. mit den in den Abrechnungen zum Ausdruck kommenden Ergänzungen und Konkretisierungen des ursprünglichen Mietvertrags einverstanden war. Bei verständiger und natürlicher Betrachtungsweise ist somit von einer konkludent vereinbarten Ergänzung und Konkretisierung des Mietvertrags im dargelegten Sinne auszugehen (vgl. LG Koblenz, WuM 1990, 312, in einem ähnlich gelagerten Fall; Urt. der erkennenden Kammer vom 16.10.1998 - 13 BS 89/98 - zu dem Fall einer konkludenten Vertragsabänderung).