Nebeneinander von Auskunfts- und Rückzahlungsklage bei der Mietpreisbremse

1. Die Kammer hält nicht mehr daran fest, dass das Bemühen eines Inkassodienstleisters, im Auftrag eines Wohnungsmieters gegenüber dem Vermieter die „Mietpreisbremse“ durchzusetzen, von der Inkassoerlaubnis nicht gedeckt sei. Sie folgt nunmehr der „gefestigten Rechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs, wonach die Verfolgung von Ansprüchen des Mieters aus der sogenannten Mietpreisbremse von einer nach §§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 2 Abs. 2 Satz 1 RDG erteilten Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen (noch) gedeckt ist. (Aufgabe LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 - 64 S 95/19 - GE 2020, 672 ff.; Anschluss BGH, Urteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18 - GE 2019, 1629 = NJW 2020, 208 ff. - „Mietright“)

2. Die Kammer hält daran fest, dass die auf Grundlage der „Mietpreisbremse“ neben der Klage auf anteilige Mietrückzahlung erhobene Auskunftsklage des Mieters mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig ist, wenn der Mieter vorgerichtlich vergeblich Auskünfte zu den für den Vermieter günstigen Ausnahmetatbeständen verlangt hat und der Vermieter die Höhe der Vertragsmiete allein damit zu rechtfertigen sucht, dass sie der ortsüblichen Miete entspreche. (insoweit Festhaltung an LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 - 64 S 95/19 - GE 2020, 672 ff.)

Die Kl. verlangt aus abgetretenem Recht Rückzahlung von Miete aufgrund eines Verstoßes gegen die sog. Mietpreisbremse.

Die Kl. ist aktivlegitimiert, die mit der Klage verfolgten Ansprüche geltend zu machen. Der Bundesgerichtshof hat jüngst noch einmal bekräftigt, dass das Geschäftsmodell und die Tätigkeit der Kl. mit den Vorgaben des RDG vereinbar sei (vgl. BGH, Urt. v. 8.4.2020 - VIII ZR 130/19 - GE 2020, 725 = WM 2020, 991 ff.; BGH, Urt. v. 27.5.2020 - VIII ZR 49/19 - GE 2020, 787). In der zuletzt benannten Entscheidung hat der BGH auch bestätigt, dass die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wirksam, insbesondere ordnungsgemäß veröffentlicht worden sei. Die Kammer ist dem Bundesgerichtshof, soweit es um die Aktivlegitimation der Kl. und die Wirksamkeit der Regelungen über die „Mietpreisbremse“ geht, bisher gefolgt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 29.4.2020 - 64 S 95/19 - GE 2020, 672 ff., zit. nach juris) und sieht auch vorliegend keinen Anlass, von dieser Linie abzuweichen.

Allerdings hat die Kammer in ihrer vorgenannten Entscheidung die Rückforderung einer von einem Mieter an seine Vermieterin unter Vorbehalt gezahlten überhöhten Miete nicht mehr als „eigenständige“ Inkassodienstleistung i.S.d. aktuellen Fassung des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) angesehen und die Klage daher im Hinblick auf die vorgerichtlichen Kosten abgewiesen. Die Kammer hält insoweit an dieser Rechtsprechung nicht weiter fest, sondern beugt sich der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und folgt dessen Erwägungen, nachdem der VIII. Zivilsenat in einem Urteil vom 27. Mai 2020 darauf hingewiesen hat, dass die Kammer die „gefestigte Rechtsprechung des Senats“ bisher schon „im Ansatz verkannt“ habe (vgl. BGH, Urt. v. 27.5.2020 - VIII ZR 121/19 - Rn. 27, zit. nach juris).

Der Kl. steht gegen die Bekl. für den Monat September 2017 nach §§ 556g Abs. 1 und 2, 812 Abs. 1 Satz 1, 398 BGB ein Rückzahlungsanspruch zu.

Die Mieter haben mit Schreiben der Kl. vom 23.8.2017 einen Verstoß gegen die gesetzlich zulässige Miethöhe gerügt, § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB.

Die Miete des Monats September 2017 ist nach der Rüge fällig geworden, § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB.

Die vereinbarte Miete überschreitet die zulässige Miete i.S.d. § 556g Abs. 1 BGB um 359,21 €. Auf die insoweit zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts wird Bezug genommen.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Bekl. jedenfalls nunmehr im Berufungsverfahren zu einer angeblich umfassenden Modernisierung hinreichend vorgetragen hat, da sie mit diesem neuen Vorbringen gem. §§ 529, 531 ZPO präkludiert ist. Der Vortrag ist auch nicht unstreitig, nachdem die Kl. eine Modernisierung unter Hinweis auf den fehlenden Nachweis einer umfassenden Modernisierung in Abrede gestellt und auch nur von einer angeblichen „Renovierung“ gesprochen hat. Soweit die Bekl. unter Bezugnahme auf ein außergerichtliches Schreiben vom 5.9.2017 geltend macht, es handele sich lediglich um die Konkretisierung erstinstanzlichen Vortrags, trifft dies schon deshalb nicht zu, da in erster Instanz entsprechender Prozessvortrag seitens der Bekl. gänzlich fehlt. Im Übrigen würde mit der bislang lediglich vorprozessual aufgestellten pauschalen Behauptung einer angeblich „umfangreichen“ Modernisierung das Tatbestandsmerkmal der „umfassenden Modernisierung“ nach § 556f BGB auch nicht ansatzweise schlüssig vorgetragen. Von einer bloßen Ergänzung erstinstanzlichen Vorbringens kann daher keine Rede sein. Es erschließt sich auch nicht, weshalb durch eine Darlegung der Miethöhe des Vormietverhältnisses Erledigung eingetreten sein soll. Insoweit wurde keine Auskunft erteilt.

Der Kl. steht aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung auch ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten i.H.v. 1.372,55 € aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 257, 398 BGB zu.

Der Zinsanspruch ist gem. §§ 288, 291 BGB begründet.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91a Abs. 1, 92 Abs. 2 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, hat die Kl. die Kosten gem. § 91a Abs. 1 ZPO zu tragen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes. Denn ohne die Erledigung des Rechtsstreits hinsichtlich des Auskunftsanspruchs wäre die Kl. insoweit voraussichtlich unterlegen gewesen. Denn hinsichtlich des Auskunftsanspruchs war die Klage bereits unzulässig, da es insoweit an einem Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Die Bekl. hat sich vorprozessual auf eine umfassende Modernisierung berufen, ohne allerdings den Ausnahmetatbestand des § 556f BGB näher zu substantiieren. Sofern die Kl. insoweit weiterhin Auskunft verlangt hat, hätte jede weitere Auskunft der Bekl. zum Umfang der vorgenommenen Modernisierungsarbeiten den in der Hauptsache verfolgten Zahlungsanspruch der Kl. zumindest teilweise in Frage stellen können und liefe als Verteidigungsvorbringen also sogar den Interessen der Kl. zuwider. Daher ist ein Rechtsschutzinteresse für die Auskunftsansprüche nicht erkennbar.

Das von der Kl. befürchtete Kostenrisiko besteht nicht. Denn erteilt der Vermieter die Auskunft nicht, nicht vollständig oder verspätet, macht er sich schadensersatzpflichtig mit der Folge, dass zumindest ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch besteht, sofern der Mieter seine weitere Vorgehensweise allein an den ihm bekannten Tatsachen orientiert und sich bei späterer Offenlegung der angefragten Umstände ergäbe, dass er seine Ansprüche nicht oder nicht mehr in der beabsichtigten Höhe weiterverfolgen kann (vgl. Junker/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 6. Aufl., 2018, Miete Rn. 214).

Die 64. Kammer des Landgerichts Berlin hält nicht mehr daran fest, dass das Bemühen eines Inkassodienstleisters, im Auftrag eines Wohnungsmieters gegenüber dem Vermieter die „Mietpreisbremse“ durchzusetzen, von der Inkassoerlaubnis nicht gedeckt sei. Sie folgt nunmehr der „gefestigten Rechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs, wonach die Verfolgung von Ansprüchen des Mieters aus der sogenannten Mietpreisbremse durch die Inkassoerlaubnis (noch) gedeckt ist. Fest hält die Kammer aber daran, dass die auf Grundlage der „Mietpreisbremse“ neben der Klage auf anteilige Mietrückzahlung erhobene Auskunftsklage des Mieters mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig ist, wenn der Mieter vorgerichtlich vergeblich Auskünfte zu den für den Vermieter günstigen Ausnahmetatbeständen verlangt hat und der Vermieter die Höhe der Vertragsmiete allein damit zu rechtfertigen sucht, dass sie der ortsüblichen Miete entspreche.

Die Klägerin (Inkassodienstleister)verlangt aus abgetretenem Recht Rückzahlung von Miete aufgrund eines Verstoßes gegen die sog. Mietpreisbremse.

Die Klägerin ist aktivlegitimiert, die mit der Klage verfolgten Ansprüche geltend zu machen. Der Bundesgerichtshof hat jüngst noch einmal bekräftigt, dass das Geschäftsmodell und die Tätigkeit der Klägerin mit den Vorgaben des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) vereinbar sei und auch bestätigt, dass die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wirksam, insbesondere ordnungsgemäß veröffentlicht worden sei.

Die Kammer hält angesichts der gefestigten BGH-Rechtsprechung an ihrer bisherigen Linie, wonach die Rückforderung einer unter Vorbehalt gezahlten überhöhten Miete nicht mehr als „eigenständige“ Inkassodienstleistung anzusehen sei, nicht weiter fest, sondern beugt sich der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Die Klage ist auch begründet. Die Mieter haben einen Verstoß gegen die gesetzlich zulässige Miethöhe gerügt, die vereinbarte Miete hat die zulässige Miete im Sinne des § 556g Abs. 1 BGB um 359,21 € überschritten.

Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, hat die Klägerin die Kosten zu tragen, weil sie ohne die Erledigung des Rechtsstreits hinsichtlich des Auskunftsanspruchs insoweit voraussichtlich unterlegen wäre. Hinsichtlich des Auskunftsanspruchs war die Klage unzulässig, da es insoweit an einem Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Die Beklagte hatte sich vorprozessual auf eine umfassende Modernisierung berufen, ohne allerdings diesen Ausnahmetatbestand näher zu substantiieren. Sofern die Klägerin insoweit weiterhin Auskunft verlangt hatte, hätte jede weitere Auskunft der Beklagten zum Umfang der vorgenommenen Modernisierungsarbeiten den in der Hauptsache verfolgten (Rück-) Zahlungsanspruch der Klägerin zumindest teilweise in Frage stellen und sogar den Interessen der Klägerin zuwiderlaufen können. Daher sei ein Rechtsschutzinteresse für die Auskunftsansprüche nicht erkennbar. Das wird Conny und Konsorten ärgern.