Natur der Sache

Natur der Sache; Rückgabeausschluss; Restitutionsausschluss; Ausschlussgrund; Abriss; Nutzungsaufgabe

Auch der Ausschlußgrund "Rückübertragung ... von der Natur der Sache her nicht möglich" gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 VermG ist nutzungsbezogen zu interpretieren. Er kann jedenfalls dann nicht mehr vorliegen, wenn die Nutzung längere Zeit aufgegeben ist, die Wiederaufnahme nicht konkret bevorsteht und langfristig der Abriß der Gebäude zu erwarten ist.

Die Kl. sind in den USA lebende Erben bzw. Rechtsnachfolger des jüdischen Kaufmanns M. R. Ihre Rechtsnachfolge ist durch Erbscheine bzw. notarielle Erbteilsabtretungen belegt. Sie begehren im vorliegenden Verfahren - ihre vermögensrechtliche Berechtigung ist unstreitig - die Naturalrestitution der ehemaligen Grundstücke K.straße 44 und 45 und des als Buchgrundstück unverändert gebliebenen 86 m2 großen Grundstücks G. J. 6. (...)

Die drei Streitgrundstücke standen seit 1929 im Eigentum der Baugesellschaft K.straße 44/45 GmbH und waren mit Mietwohnhäusern bebaut. Alleiniger Gesellschafter dieses Unternehmens war M. R. Er war bis zur Machtergreifung der Nationalsozialisten ein erfolgreicher jüdischer Kaufmann und zugleich Stadtverordneter von Berlin. Nach dem Vorbringen seiner Erben geriet M. R. erst nach der Machtergreifung, insbesondere infolge von Boykottmaßnahmen, in wirtschaftliche Schwierigkeiten. Ende 1936 wanderte er nach Amsterdam aus. 1937 wurde über sein Vermögen ein Konkursverfahren eröffnet. Die drei Streitgrundstücke wurden - vor Abschluß dieses Konkursverfahrens - aufgrund eines Entschädigungsfestellungs- und Enteignungsbeschlusses vom 1. Juni 1936 gegen Entschädigung i. H. v. 300.000 RM in das Eigentum der Reichshauptstadt Berlin überführt, was am 1. September 1938 in den Grundbüchern eingetragen wurde. Die Baugesellschaft K.straße 44/45 GmbH, deren praktisch einzige Vermögenswerte die Grundstücke dargestellt hatten, wurde 1941 von Amts wegen als vermögenslos im Handelsregister gelöscht. M. R. ist nach Besetzung der Niederlande in ein Konzentrationslager verschleppt und ebenso wie seine Ehefrau in Auschwitz umgebracht worden.

Die Wohnbebauung auf den Grundstücken K.straße 44 und 45 ist während des Krieges vollständig, das Haus auf dem Grundstück G. J. 6 teilweise zerstört worden. Dieses zunächst noch genutzte Haus ist 1951 abgerissen worden. Auf dem die Streitgrundstücke einschließenden Areal nördlich des N. S. wurde seit Anfang der 60er Jahre ein größeres Neubauvorhaben der Deutschen Post geplant. In diesem Zusammenhang wurde für die Streitgrundstücke K.straße 44 und 45 der Übergang in Volkseigentum gemäß der Anweisung vom 11. Oktober 1961 (ehemaliges "Reichsvermögen") festgestellt, die Grundbücher wurden geschlossen. Die Streitgrundstücke K.straße 44 und 45 gingen in der Folge weitgehend in einem größeren, neugebildeten Grundstück auf (...). Hier wurde Ende der 60er, Anfang der 70er Jahre für die Deutsche Post ein Fernmeldebetriebsgebäude errichtet. Dies ist das fünfstöckige, langgestreckte Gebäude an der K.straße (im folgenden: Hauptgebäude). Es ist mit dem südöstlichen "Turm" des N. S. verbunden. Im Bereich dieses Verbindungsbaus befindet sich auf dem ehemaligen Grundstück K.straße 45 eine Tordurchfahrt als Zufahrt zu dem Gelände der Post. Diese bildet die einzige Zufahrt zum rückwärtigen Teil des Grundstücks. Weiterhin wurde im südwestlichen Teil dieses Grundstücks ein Nebengebäude errichtet. (...) Dieses Gebäude enthält im südlichen Teil (...) eine Fernwärmeübergabestation, in der Mitte vier größere Garagen und im nördlichen, "abgewinkelten" Teil eine Trafostation. Diese Gebäudeteile sind im Inneren jeweils durch Mauern abgetrennt. Traforaum und Heizungsraum haben beide einen eigenen Zugang. Die Anlagen dienten bzw. dienen der Versorgung des Hauptgebäudes. Die Deutsche Post, Bezirksdirektion Berlin, erhielt mit Wirkung vom 1. September 1976 aufgrund der durchgeführten Baumaßnahmen die Rechtsträgerschaft für das damals aus dem Flurstück 472 bestehende, 3.251 m2 große Grundstück. Das Flurstück erhielt später die Flurstücksbezeichnung 77 und ist heute im neu angelegten Grundbuch von Mitte Band 78, Bl. 1938 N verzeichnet. Aufgrund bestandskräftiger Vermögenszuordnung ist die Beigeladene zu 1) seit 1995 als Eigentümerin eingetragen.

Für das kleine Grundstück G. J. 6 wurde der Übergang in Volkseigentum aufgrund der genannten Anweisung vom 11. Oktober 1961 im Jahre 1973 festgestellt. Es steht - ebenso wie die nicht zum Grundstück der Beigeladenen gehörenden Teile der Altgrundstücke K.straße 44 und 45 - heute im Eigentum des Beigeladen zu 2). Dieses Grundstück wurde in den 70er Jahren in die Anlage eines Parkplatzes für Dienstfahrzeuge des Ministerrats der DDR auf dem nordwestlichen Teil des Karrees einbezogen.

Mit Schreiben vom 2. Juli 1990 und vom 5. September 1990 beantragten drei der vier Kinder der Eheleute R. und der Kl. zu 1) als Testamentsvollstrecker des vierten Kindes unter anderem die Rückübertragung der Streitgrundstücke unter Hinweis auf die Eigentümerstellung der GmbH, deren Alleingesellschafter ihr Vater gewesen sei. Die Behörde bezog das nicht zum Abschluß gekommene lastenausgleichsrechtliche Verfahren der Erbengemeinschaft in die Sachverhaltsermittlung ein. Die Beigeladene zu 1) machte in einer Stellungnahme 1997 im Hinblick auf vermögensrechtliche Ausschlußgründe im wesentlichen geltend: Die Grundstücke K.straße 44 und 45 seien von ihrem Rechtsvorgänger, der Deutschen Post, Bezirksdirektion Berlin, beansprucht worden. Für diesen Rechtsträger seien dort Dienstgebäude mit einer Vermittlungsstelle, Büros und Technikräumen mit erheblichem baulichen Aufwand und unter Veränderung der ursprünglichen Nutzungsart errichtet worden. Insoweit würden die Grundstücke auch weiter als "Betriebsgrundstücke" genutzt. Im Hinblick auf den Versorgungsauftrag der Beigeladenen bestehe ein öffentliches Interesse am Fortbestand dieser Nutzung.

Im Verwaltungsverfahren machten die Antragsteller insbesondere geltend, daß die von der Behörde angeführten Ausschlußgründe sich demnächst erledigen würden. Denn nach dem "Planwerk Innenstadt Berlin" sei für den in Rede stehenden Bereich Mühlendamm/Molkenmarkt die Wiederherstellung der historischen Wohnbebauung vorgesehen. Hierzu nahm das Stadtplanungsamt Mitte in einem Schreiben vom 30. Januar 1998 dahingehend Stellung, daß das "Planwerk Innenstadt" bei der Beurteilung von Bebauungsvorhaben nicht relevant sei, da es keine Rechtskraft besitze. Es entfalte keinerlei Rechtsbindung und sei nur ein Planungsziel. Die Streitgrundstücke würden sich weiterhin im unbeplanten Innenbereich befinden, die Aufstellung eines Bebauungsplanes sei "zur Zeit" nicht vorgesehen.

Mit Bescheid vom 16. Februar 1998 lehnte das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen die Naturalrestitution des Unternehmens Baugesellschaft K.straße 44/45 GmbH und der drei Grundstücke ab. Es wurde festgestellt, daß dem Unternehmen Baugesellschaft K.straße 44/45 GmbH Berlin in Liquidation dem Grunde nach für das Unternehmen einschließlich der drei Grundstücke als Bestandteil des Betriebsvermögens Entschädigung zustehe. Zur Begründung wurde im wesentlichen ausgeführt: Die Antragsteller seien Erben des Alleingesellschafters des Unternehmens. Durch ihre Antragstellung sei das Quorum gemäß § 6 Abs. 1 a VermG erfüllt und das Unternehmen bestehe in Auflösung fort.

Das Unternehmen sei als Ganzes nicht erst durch die Enteignung der Betriebsgrundstücke, sondern bereits durch die Auswanderung des Alleingesellschafters M. R. Ende 1936 im Sinne von § 1 Abs. 6 VermG geschädigt worden. Damit habe der Eigentümer "sein" Unternehmen "herrenlos" zurückgelassen. Dies stelle bei jüdischen Unternehmen nach rückerstattungsrechtlichen Grundsätzen einen Vermögensverlust auf sonstige Weise dar, wenn dieses Zurücklassen des Unternehmens - wie hier - nach dem Inkrafttreten der Nürnberger Gesetze erfolgte.

Die Rückgabe des Unternehmens selbst sei gemäß § 4 Abs. 1 Satz 2 VermG unmöglich, weshalb die Möglichkeit der Naturalrestitution der Betriebsgrundstücke im Sinne einer Trümmerrestitution zu prüfen sei. Dies führe hier zur Prüfung und im Ergebnis zur Bejahung von Ausschlußgründen. Bei den Grundstücken K.straße 44 und 45 liege sowohl Unmöglichkeit der Restitution im Hinblick auf die Unmöglichkeit der Wiederherstellung der Grundstücksgrenzen als auch der Restitutionsausschlußgrund gemäß § 5 Abs. 1 lit. d VermG vor. Die Flächen seien für die Beigeladene betriebsnotwendig. Die Rückgabe des Grundstücks G. J. 6 sei gemäß § 5 Abs. 1 lit. b VermG ausgeschlossen. Die Widmung zum Gemeingebrauch bestehe darin, daß der Vermögenswert als Verkehrsfläche (Parkplatz) genutzt werde. Ein Wegfall der Ausschlußgründe bzw. eine Aussetzung des vermögensrechtlichen Verfahrens komme erst in Betracht, wenn ein Beschluß über die Aufstellung eines Bebauungsplanes gefaßt sei.

Gegen diesen am 23. Februar 1998 zugestellten Bescheid haben die Kl. am 20. März 1998 die vorliegende Klage erhoben, mit der sie weiterhin die Naturalrestitution der drei Grundstücke begehren.

In einem Erörterungstermin im Juli 2004 hat der damalige Vertreter der Beigeladenen darauf hingewiesen, daß die Nutzung des Hauptgebäudes vollständig aufgegeben worden sei und das Gebäude seither leerstehe. Infolge dieses Leerstands hat sich der Rechtsstreit für diese Grundstücke von Fragen des § 5 VermG zu Fragen des § 4 VermG verlagert. Nach dem vorläufigen Scheitern langwieriger Vergleichsverhandlungen machen die Kl. insbesondere noch folgendes geltend: Die Erbengemeinschaft beabsichtige keineswegs, sich dahingehend auseinanderzusetzen, daß künftig das Eigentum an den historischen Grundstücken K.straße 44 und 45 auseinanderfallen würde. Vielmehr sei beabsichtigt, das Gelände gemeinsam mit einem Investor, mit dem man bereits Kontakt habe, zu entwickeln. Jedenfalls komme es für die Frage, welches Grundstück nach der Restitution als Stammgrundstück anzusehen ist, nicht auf ein mögliches künftiges Auseinanderfallen des Eigentums, sondern nur auf die durch die Restitution entstehende Eigentumslage an. Dann aber seien die Streitgrundstücke als Stammgrundstücke für das Nebengebäude anzusehen. Entsprechend würde das Hauptgebäude im Eigentum der Beigeladenen verbleiben. Auf den von Beigeladenenseite geltend gemachten Funktionszusammenhang zwischen Haupt- und Nebengebäude könne es nicht ankommen, nachdem die Nutzung des Hauptgebäudes insgesamt aufgegeben worden sei. Gegebenenfalls könne die "zivilrechtliche Lösung" der durch die Restitution entstehenden Eigentumslage auch darin bestehen, daß die Beigeladene Eigentümerin des Nebengebäudes bleibe. Es komme nicht darauf an, ob etwaige Leitungen die Bebaubarkeit der zu restituierenden Grundstücke einschränken würden. Bei bebauten Grundstücken sei die - weitergehende - Bebaubarkeit keine Voraussetzung für die Rückgabe. Die Rückgabe der Altgrundstücke in Natur sei auch keineswegs deshalb ausgeschlossen, weil danach ein neu anzulegender Notweg über das im Eigentum der Beigeladenen verbleibende Grundstück verlaufen müßte. Denn die zurückzugebenden Grundstücke K.straße 44 und 45 seien durch die sich in der südöstlichen Ecke des Grundstücks befindende Tordurchfahrt ausreichend erschlossen.

Im übrigen und insbesondere sei die gesamte Argumentation der Beigeladenen - dies gelte entsprechend auch für das in der Verfügungsberechtigung des Beigeladenen zu 2) stehende Grundstück G. J. 6 hinfällig. Denn für das Gebiet sei mittlerweile ein Bebauungsplanaufstellungsverfahren im Gange. Dieser Bebauungsplan sehe für die in Rede stehenden Flächen ausschließlich ein allgemeines Wohngebiet vor. (...)

Die Bekl. hat ausgeführt, daß nach Aufgabe der Nutzung durch die Beigeladene die Restitutionsausschlußgründe entfallen sein dürften.

Die Beigeladene zu 1) macht im wesentlichen geltend: Die sich bei einer Naturalrestitution der in ihrer Verfügungsbefugnis stehenden Streitgrundstücke ergebende Eigentumsproblematik sei zivilrechtlich kaum lösbar. Zwar könne der in ihrem Eigentum verbleibende Teil des Flurstücks 77 hinsichtlich des Hauptgebäudes zweifellos als Stammgrundstück angesehen werden. Für das Nebengebäude lasse sich eine derartige Feststellung aber nicht treffen. Es dürfe nicht übersehen werden, daß es sich rechtlich nach erfolgter Restitution um zwei Grundstücke handeln würde. Das Nebengebäude würde durch die Restitution in einzelne, nicht zuzuordnende Teile zerschnitten, die die Bestimmung eines Stammgrundstücks ausschließen. Auch sei das Nebengebäude dem Hauptgebäude zu- bzw. untergeordnet. Zwischen beiden verliefen zahlreiche Leitungen, denn das Hauptgebäude werde über die Fernwärmeübergabestation und die Trafostation vom Nebengebäude aus mit Wärme und Strom versorgt. Die Zusammengehörigkeit beider Gebäude werde auch durch die gemeinsame Toreinfahrt unterstrichen. Bei diesem Sachverhalt sei eine eindeutige Bestimmung eines Stammgrundstücks für das Nebengebäude nicht möglich. Eine etwaige Restitution mit der Annahme, das Nebengebäude gehe ins Eigentum der Kl. über, würde die beschriebene Funktionseinheit zwischen den Gebäuden zerreißen. (...) Die fehlende weitere Bebaubarkeit ergebe sich insbesondere aus dem Vorhandensein der darunter auch noch verlaufenden - sich weiter in Benutzung befindenden - TelekommunikationskabeI, für welche gesetzlich gemäß § 9 Abs. 11 Nr. 1 Grundbuchbereinigungsgesetz eine Dienstbarkeit begründet sei. Der Eigentümer sei dadurch verpflichtet, jederzeit ungehinderten Zugang zu den Anlagen zu gewähren und die Belastbarkeit der Anlagen bei etwaiger Bebauung zu berücksichtigen, was in der Regel zum Ausschluß der Bebauung über der Trasse führe. Im übrigen sei zweifelhaft, ob die Grundstücke nach Restitution durch die vorhandene Toreinfahrt ausreichend erschlossen seien.

Im übrigen habe die Beigeladene noch keineswegs abschließend über die Aufgabe des Standortes für ihre betrieblichen Zwecke entschieden. Die vorübergehende Nichtnutzung des Hauptgebäudes sei dessen Sanierungsbedürftigkeit geschuldet gewesen. In der mündlichen Verhandlung hat die Beigeladene hierzu ergänzt: Es sei keineswegs ein "kalter Abriß" des Hauptgebäudes geplant, auch wenn die Heizung im Winter 2005/06 abgeschaltet worden sei. Die Heizungsanlage sei zwar funktionsfähig, die Beheizung des großen Gebäudes jedoch betriebswirtschaftlich zu teuer. Derzeit würden zwei Möglichkeiten einer erneuten Nutzung erwogen. Zum einen komme eine Verlagerung von Verwaltungseinheiten der Beigeladenen in Betracht. Die Nutzung des Technikgeschosses (gesamtes Erdgeschoß), die schon vor dem Auszug aus den Büros beendet worden sei, werde allerdings nicht wiederaufgenommen werden. Zum anderen werde die Fremdvermietung geprüft. Hierzu liege ein Angebot eines Entertainmentunternehmens für einen Teil des Gebäudes vor.

Das Gericht hat eine Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 22. Juli 2004 zum Stand des Bebauungsplanverfahrens eingeholt, die mit Schreiben vom 24. Januar 2006 aktualisiert worden ist. Danach ist Ende 2005 die frühzeitige Bürgerbeteiligung durchgeführt worden. Die eingegangenen Stellungnahmen würden derzeit ausgewertet. Nach derzeitigem Planungsstand sei für die in Rede stehenden Flächen weiterhin ein allgemeines Wohngebiet vorgesehen. Wegen der Vielzahl noch zu klärender Fragen sei der weitere zeitliche Ablauf des B-Planverfahrens nicht voraussehbar.

(...)

Die Klage ist zulässig. Im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung haben die Kl. vollständig die Rechtsnachfolge nach ihrem Rechtsvorgänger, dem Alleingesellschafter der Baugesellschaft K.straße 44/45 GmbH, nachgewiesen. Damit haben sie im Rahmen des geltend gemachten Unternehmens-(Trümmer-) Restitutionsanspruchs die Rechtsstellung von Verfahrens- und Prozeßführungsbefugten (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. April 1997 - 7 C 15.96 - BVerwGE 104, 279 = ZOV 1997, 348).

Die Klage ist auch begründet. Hinsichtlich der Ablehnung der Naturalrestitution der Streitgrundstücke ist der Bescheid des Landesamts zur Regelung offener Vermögensfragen Berlin vom 16. Februar 1998 rechtswidrig. Die durch die vermögensrechtliche Antragstellung aller Erben des Alleingesellschafters als Liquidationsgesellschaft wiederaufgelebte GmbH (§ 6 Abs. 1 a Satz 2 VermG) hat einen Anspruch auf Rückübertragung dieser Vermögenswerte, soweit dies vorliegend noch begehrt wird (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Anspruchsgrundlage hierfür sind die §§ 3 Abs. 1 Sätze 1 und 3, 2 Abs. 1 Satz 1, 1 Abs. 6 VermG i.V.m. § 6 Abs. 6 a Satz 1, 4 Abs. 1 Satz 2 VermG. Von der vermögensrechtlichen Berechtigung der Baugesellschaft K.straße 44/45 GmbH i. L. ist auszugehen, weil diese in dem Bescheid vom 16. Februar 1998 festgestellt und von den Beigeladenen im vorliegenden Verfahren nicht angegriffen worden ist. In diesem Bescheid ist auch zutreffend ausgeführt worden und dies ist ebenfalls unstreitig geblieben, daß die Voraussetzungen für die Prüfung einer Unternehmenstrümmerrestitution vorliegen. Die Streitgrundstücke standen im Zeitpunkt der Schädigung Ende 1936 unstreitig im Eigentum dieses Unternehmens, stellten sogar dessen praktisch einziges Vermögen dar. In einem solchen Fall ist die Prüfung, ob die Rückübertragung nach dem Vermögensgesetz ausgeschlossen ist, d. h. ob Ausschlußgründe nach § 4, 5 VermG vorliegen, für die einzelnen Vermögenswerte - hier Grundstücke - gesondert vorzunehmen. Dies führt im hier maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung zu der Feststellung, daß einer Rückübertragung der Streitgrundstücke vermögensrechtlich nichts im Wege steht.

Hinsichtlich der (Alt-) Grundstücke K.straße 44 und 45 kann dahinstehen, ob bei Aufgabe der Nutzung durch die Beigeladene zu 1) spätestens im 1. Quartal 2004 noch Ausschlußgründe nach § 5 Abs. 1 lit. a oder lit. d VermG feststellbar gewesen wären. Dies erscheint allerdings zweifelhaft, weil die fernmeldetechnische Nutzung des Gebäudes (Erdgeschoß) nach den Angaben der Beigeladenen zu 1) in der mündlichen Verhandlung schon zuvor beendet, das Gebäude danach nur noch als Bürogebäude genutzt worden ist. Für eine solche reine Büronutzung hätte wohl schon seinerzeit nicht festgestellt werden können, daß die Rückgabe der Streitgrundstücke zu einer "erheblichen Beeinträchtigung des Unternehmens" im Sinne von § 5 Abs. 1 lit. d VermG geführt hätte, wie die weitere Entwicklung anschaulich belegt. Hinsichtlich des Ausschlußgrundes gemäß § 5 Abs. 1 lit. a VermG, dessen Voraussetzungen ursprünglich zweifellos vorgelegen haben, ist fraglich, ob Anfang 2004 noch ein schützenswertes öffentliches Interesse an dem Erhalt eines reinen Bürogebäudes für das Privatunternehmen D. T.-AG bestand. Dies kann jedoch auf sich beruhen, weil die Beigeladene zu 1) seit geraumer Zeit die Nutzung des Geländes völlig aufgegeben hat. Soweit man die von Beigeladenenseite vorgetragene weiter bestehende Nutzung der unter den Streitgrundstücken verlaufenden Telekommunikationsleitungen überhaupt als Nutzung des Grundstücks im vorliegenden Zusammenhang ansehen will, handelt es sich jedenfalls um eine geringfügige Restnutzung, auf die der Ausschlußgrund des § 5 Abs. 1 lit. a VermG nicht anzuwenden ist (vgl. Hellmann in Fieberg u. a., Kommentar zum VermG, Loseblatt, Stand 2005, Rnr. 27 zu § 5 m.w.N.). Die Rückgabe dieser beiden Grundstücke ist aber auch nicht nach 4 Abs. 1 Satz 1 VermG ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift ist die Rückübertragung ausgeschlossen, wenn dies von der Natur der Sache her nicht mehr möglich ist. Dabei hatte der Gesetzgeber vornehmlich die Fälle tatsächlicher Unmöglichkeit vor Augen, nämlich den Untergang des Vermögenswertes oder seine untrennbare Verbindung mit anderen Sachen, seine Vermischung oder Verarbeitung. Zu diesem Ausschlußgrund zählen aber auch die Fälle rechtlicher Unmöglichkeit. Gemeint ist damit, daß der tatsächlich denkbaren Rückübertragung unüberwindliche rechtliche Hindernisse entgegenstehen. Dabei sind auch Hindernisse denkbar, die nicht die rechtliche Existenz des Vermögenswertes in Frage stellen, sondern nur seine Rückgabe, beispielsweise weil sie zu Beeinträchtigungen Dritter führt, für die es keine gesetzliche Ermächtigung gibt, oder einen Zustand zur Folge hat, welcher der Rechtsordnung widerspricht. In dieser Gleichstellung mit der zivilrechtlichen objektiven Unmöglichkeit erschöpft sich jedoch die Bedeutung des Begriffs der "von der Natur der Sache her" bestehenden Unmöglichkeit nicht. Übernommen wurde dieser Begriff aus Nr. 3 a der Gemeinsamen Erklärung zur Regelung offener Vermögensfragen vom 15. Juni 1990. Dort diente er der rechtlichen Einordnung der später in § 5 Abs. 1 VermG aufgeführten Sondertatbestände gesetzlich definierter Unmöglichkeit, während der allgemeine Rückgabeausschlußtatbestand des § 4 Abs. 1 Satz I VermG in der Gemeinsamen Erklärung kein Gegenstück findet. Mit dem - diese Sondertatbestände zusammenfassenden - Begriff der Unmöglichkeit von der Natur der Sache her sollte nichts anderes ausgedrückt werden, als daß in diesen Fällen ungeachtet faktisch und rechtlich möglicher Rückgabe eine Restitution wegen der

lußtatbestand des § 4 Abs. 1 Satz I VermG in der Gemeinsamen Erklärung kein Gegenstück findet. Mit dem - diese Sondertatbestände zusammenfassenden - Begriff der Unmöglichkeit von der Natur der Sache her sollte nichts anderes ausgedrückt werden, als daß in diesen Fällen ungeachtet faktisch und rechtlich möglicher Rückgabe eine Restitution wegen der damit einhergehenden Folgen, nämlich der Gefährdung der zwischenzeitlich geänderten Nutzung des Vermögenswertes, vernünftigerweise nicht in Betracht kommen kann. Vor diesem Hintergrund erschließt sich der Sinn der Übernahme dieses Begriffs in den allgemeinen Rückgabeausschlußtatbestand des § 4 Abs. 1 Satz 1 VermG. Der Gesetzgeber will damit erreichen, daß eine Rückgabe generell nicht stattfindet, wenn dies im Hinblick auf die dadurch eintretenden Folgen, insbesondere wegen dadurch hervorgerufener schwerwiegender Konfliktsituationen unvernünftig wäre. Damit würde ein sozialverträglicher Ausgleich der unterschiedlichen Interessen, dem das Restitutionsrecht in seiner Gesamtheit verpflichtet ist, von vornherein verfehlt (BVerwG, Urteil vom 29. Juli 1999 - 7 C 31.98 - ZOV 1999, 455 = VIZ 2000, 88 - seither ständige Rechtsprechung).

Die katastermäßige und grundbuchliche Wiederherstellung der Altgrundstücke K.straße 44 und 45 ist unzweifelhaft möglich. Eine Teilungsgenehmigung ist hierfür nicht erforderlich. Die Berliner Bauordnung sieht solches nicht vor, § 19 BauGB ist nicht anwendbar, da kein Bebauungsplan besteht. Das Entstehen rechtswidriger, insbesondere baurechtswidriger Zustände, ist weder vorgetragen noch ersichtlich.

Die Kammer konnte auch nicht die Überzeugung gewinnen, daß die vollständige Wiedergutmachung des geschehenen Unrechts durch Rückgabe der Grundstücke hier im vorstehenden, auch für § 4 VermG explizit nutzungsbezogenen, Sinn unvernünftig wäre.

Aus der Nutzung des heutigen Grundstücks der Beigeladenen zu 1) und der Lage der sich darauf befindenden Gebäude kann hier kein solcher Ausschlußgrund erwachsen. Die letzte Nutzung, die ohnehin nicht mehr der zu DDR-Zeiten entstandenen entsprach, nachdem das Technikgeschoß schon zuvor aufgegeben worden war, ist schon vor ca. zwei Jahren vollständig beendet worden.

Aber auch eine etwaige künftige Wiedernutzung der Baulichkeiten kann hier nicht zum Ausschluß der Rückgabe führen.

Dabei kann dahinstehen, ob und inwieweit künftige Nutzungen nach vorherigem vollständigem Leerstand restitutionsausschlußrechtlich überhaupt zu berücksichtigen sind. Jedenfalls muß eine solche Wiederinbenutzungnahme alsbald bevorstehen und in qualitativer und quantitativer Hinsicht der früheren Nutzung zumindest nahe kommen. Es darf sich dabei weder um eine untergeordnete Rest- noch um eine Übergangsnutzung bis zum Abriß der Gebäude handeln. Derartiges muß vom Verfügungsberechtigten substantiiert vorgetragen und glaubhaft gemacht werden.

Dies ist hier nicht der Fall. Die Beigeladene, die nach ihrem Auszug aus dem Objekt lediglich mitgeteilt hatte, sie habe über die weitere Verwendung des Standorts noch nicht entschieden, hat hierzu erstmals in der mündlichen Verhandlung Angaben gemacht. Die dabei aufgestellte Behauptung, das Unternehmen denke daran, das Gebäude für Verwaltungszwecke wieder selbst zu nutzen, ist substanzlos, schwer nachvollziehbar und wenig glaubhaft. Der Vertreter der Beigeladenen konnte hierzu in der mündlichen Verhandlung auf Nachfrage keine Details nennen, geschweige denn, schriftliche Planungsunterlagen vorweisen. Er konnte auch nicht sagen, seit wann sich die Beigeladene mit einer ökonomisch sinnvollen Zwischennutzung beschäftige. Obwohl der Berichterstatter am Vortag telefonisch darauf hingewiesen hatte, daß die Kammer zu diesem Themenkreis Fragen haben würde und auch das Erscheinen eines mit dem Projekt gut vertrauten Mitarbeiters einer Tochtergesellschaft der Beigeladenen angekündigt worden war, erschien der Prozeßbevollmächtigte allein zum Termin. Es ist auch nicht ansatzweise erkennbar, daß die Beigeladene irgendwelche Vorbereitungen für die unstreitig zur Wiederaufnahme der Büronutzung erforderlichen Renovierungsarbeiten getroffen hat. Die Beigeladene hat die vier Bürostockwerke, nachdem die Nutzung des Technikgeschosses schon zuvor beendet war, nach ihren eigenen Angaben wegen der Sanierungsbedürftigkeit und im Zuge einer Konzentration von Verwaltungseinheiten aufgegeben. Die letzte Renovierung - von zwei der vier Bürogeschossen - liegt ca. zehn Jahre zurück. Seit zwei Jahren steht das Gebäude gänzlich leer. Mindestens im laufenden Winter - Angaben zum vorangegangenen Winter konnten in der mündlichen Verhandlung nicht gemacht werden - ist sogar die Heizung abgeschaltet worden. Dies hat, auch nach dem Vorbringen der Beigeladenen zu 1) selbst, bereits zu Schäden im Gebäude, insbesondere zum Platzen eines Restwasser führenden Heizungsrohres, geführt. Vor diesem Hintergrund konnte die Beigeladene, die nach der aktuellen Diskussion in den Medien einen Personalabbau von im Saldo 26.000 Mitarbeitern plant, der Kammer nicht plausibel machen, warum das Unternehmen demnächst gerade das hier in Rede stehende Gebäude mit erheblichem Kostenaufwand wieder in Benutzung nehmen sollte. Es kann daher dahinstehen, ob eine reine Büronutzung durch die Beigeladene bei fortbestehendem Leerstand des Technikgeschosses überhaupt hinreichend mit der früheren, restitutionsrechtlich geschützten Nutzung übereinstimmen würde.

Soweit die Beigeladene behauptet, sie erwäge "alternativ" - an hinreichend konkreter Planung fehlt es somit - die Vermietung der Büroräume, so ist dies zwar ebenfalls erstmals in der mündlichen Verhandlung vorgetragen und durch keinerlei Unterlagen belegt worden. Immerhin konnte die Beigeladene hierzu aber angeben, es gebe ein Angebot für eine Anmietung von einem Teil der Flächen durch eine Entertainmentfirma. Eine derartige Nutzung wäre wohl bis zur Festsetzung eines Bebauungsplans auch zulässig, während nach Abschluß der jetzt vorgesehenen Bauleitplanung (reines Wohngebiet) der weitere Nutzungsbestandsschutz fraglich wäre (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1995 - BVerwGE 1998, 235). Eine derartige Zwischennutzung scheint immerhin nicht ganz ausgeschlossen, obwohl insoweit die Frage unbeantwortet blieb, warum derartiges nicht alsbald nach dem Auszug der Beigeladenen in die Wege geleitet worden ist und sich auch insoweit die Frage stellt, ob die behaupteten Vermietungsbemühungen nicht im Widerspruch zu der offensichtlichen Vernachlässigung des Gebäudes und dem Fehlen von Instandhaltungsmaßnahmen stehen. All dies kann ebenso dahinstehen wie die Frage, ob eine solche Fremdvermietung noch vom "Schutzzweck" des § 4 Abs. 1 Satz 1 VermG umfaßt wäre. Denn es würde sich hierbei nach Überzeugung der Kammer jedenfalls nur um eine vorübergehende Restnutzung bis zum Abriß der Gebäude handeln. Angesichts des Baualters von mindestens 30 Jahren, des Zustandes der Gebäude, des zweijährigen völligen Leerstandes und der Vernachlässigung durch Nichtbeheizung im diesjährigen Winter kann nicht ernsthaft zweifelhaft sein, daß die Beigeladene - eine gewinnorientierte Aktiengesellschaft - die Gebäude auch dann früher oder später abreißen lassen würde, wenn sie Eigentümerin der gesamten Fläche bliebe. Dafür spricht auch die Lage der Grundstücke im Zentrum Berlins - praktisch gegenüber vom Roten Rathaus und vom Alexanderplatz - und die planungsrechtliche Situation. Sowohl die noch gegebene Einstufung als unbeplanter Innenbereich im Sinne von § 34 BauGB als auch der sich im Aufstellungsverfahren befindende Bebauungsplan erlauben ohne weiteres eine Neubebauung, die nicht nur eine bessere bauliche Ausnutzung des derzeit - denkt man sich das aus heutiger Sicht Platz verschwendend aufgestellte Nebengebäude weg - noch relativ gering überbauten Grundstücks ermöglichen, sondern auch eine weit bessere Verzinsung des eingesetzten Kapitals gewährleisten würde. Die Annahme, daß die Beigeladene keineswegs langfristig an den Baulichkeiten festhalten will, wird auch dadurch gestützt, daß nach unwidersprochen gebliebenen Angaben des Klägervertreters mit den Restitutionsanmeldern bislang nie über eine längerfristige Vermietung der Büros gesprochen worden ist. Diese Einschätzung wird ferner durch den Umstand bestätigt, daß sich ein Tochterunternehmen der Beigeladenen als Projektentwicklungsgesellschaft bereits konkret mit dem Objekt beschäftigt hat, ebenso wie die Kl. bereits in konkreten Verhandlungen mit einem derartigen Unternehmen standen. Abriß und Neubau werden derzeit nach Überzeugung der Kammer nur noch von der Anhängigkeit von Restitutionsverfahren und dem laufenden Bebauungsplanverfahren, nicht aber dadurch aufgehalten, daß es sich um eine wertvolle, intakte Nutzung handeln würde, die restitutionsrechtlich geschützt werden müßte.

Unabhängig davon werden durch die Wiederherstellung und Rückgabe dieser beiden Streitgrundstücke auch keine "schwerwiegenden Konfliktsituationen" hervorgerufen. Hinsichtlich des Hauptgebäudes läßt sich die eigentumsrechtliche "Zerschneidung" - unstreitig - dadurch vermeiden, daß der im Eigentum der Beigeladenen verbleibende (nördliche) Teil ihres Grundstücks in entsprechender Anwendung von § 912 Abs. 1 BGB als Stammgrundstück angesehen wird mit der Folge, daß die Klägerseite den Überbau auf die Streitgrundstücke bis zum Abriß hinzunehmen hat und das Gebäude insgesamt im Eigentum der Beigeladenen verbleibt. Diese Betrachtungsweise ist zwingend, da auf dem im Eigentum der Beigeladenen verbleibenden Grundstück nicht nur der quantitativ deutlich überwiegende Teil des einheitlichen Gebäuderiegels steht, sondern sich in diesem Teil auch der Haupteingang (gegenüber dem Zugang zur U-Bahn in der K.straße) und der einzige rückwärtige Zugang in Form einer Laderampe befinden.

Hinsichtlich des Nebengebäudes dürfte sich nach Restitution zwar kein Stammgrundstück feststellen lassen, aus dem sich einheitliches Gebäudeeigentum herleiten ließe. Denn bei dieser rein sachenrechtlichen Betrachtung kann nicht darauf abgestellt werden, daß beide Streitgrundstücke voraussichtlich zunächst einheitlich im Eigentum der GmbH i. L. stehen werden. Vielmehr dürfte insoweit entscheidend sein, daß sachenrechtlich zwei Grundstücke entstehen, auf denen jeweils ungefähr ein gleicher Anteil am Gebäudekörper steht, wobei sowohl zu den Garagen als auch zu dem die Heizungsanlage enthaltenden Teil jeweils ein eigener Zugang besteht (...). Es läßt sich hier aber eine an den Grundstücksgrenzen orientierte Aufteilung des einheitlichen Baukörpers in selbstständig nutzbare Gebäudeteile feststellen (vgl. BVerwG, Beschluß vom 1. September 2000 - 7 B 87.00 - Rn. 11 in JURIS; insoweit nicht abgedruckt in Buchholz 428 § 4 Abs. 1 Nr. 4). Denn wie von Kläger- und Beigeladenenseite in der mündlichen Verhandlung übereinstimmend bestätigt, sind sowohl der Traforaum von den Garagen als auch diese von dem die Heizungsanlage enthaltenden Raum durch Mauern abgetrennt, und alle drei Gebäudeteile verfügen über je eigene Zugänge (...). Soweit diese vorhandene Unterteilung des Gebäudes nicht genau auf den wiederherzustellenden Grundstücksgrenzen liegen sollte, wären die entstandenen Überbauten eigentumsrechtlich wiederum in entsprechender Anwendung durch § 912 Abs. 1 BGB lösbar (vgl. erneut BVerwG, Beschluß vom 1. September 2000 - 7 B 87.00 - und das dort in Bezug genommene Urteil des Bundesgerichtshofs vom 4. Dezember 1987 - V ZR 274/86 - BGHZ 102, 311). Durch diese Vertikalteilung des Nebengebäudes entstehen selbständig "nutzbare", eigentumsrechtlich eindeutig zugeordnete Raumeinheiten. Die für eine eventuelle Zwischennutzung des Hauptgebäudes wohl noch benötigte Trafostation im nördlichen Teil des Nebengebäudes verbleibt im Eigentum der Beigeladenen, während die sich anschließenden Garagen im mittleren Teil dem Eigentümer des Altgrundstücks K.straße 44 zufallen. Daraus können keine Nachbarkonflikte entstehen, weil die Garagen leerstehen und von der Beigeladenen auch für eine eventuelle Zwischennutzung der Büros nicht notwendig benötigt werden. Auf dem ihr verbleibenden Grundstück ist eine erhebliche Anzahl von Parkplätzen vorhanden (...). Der südliche Gebäudeteil mit dem Anschluß an das N. S. fällt eigentumsrechtlich mit dem Eigentum am Altgrundstück K.straße 45 zusammen, wobei der Eigentümer des Grundstücks, auf dem sich das N. S. befindet - wohl das Land Berlin - bis zum Abriß den geringfügigen Überbau des Nebengebäudes auf sein Grundstück zu dulden hat. Auch hieraus können keine schwerwiegenden Konflikte erwachsen. Es bedarf im Verhältnis zum Beigeladenen lediglich einer schuldrechtlichen und/oder dinglichen Vereinbarung zwischen beiden Parteien, die sicherstellt, daß die Heizungsanlage erhalten bleibt und Mitarbeiter der Beigeladenen Zugang zu ihr haben können. Für die restitutionsrechtliche Gewichtung dieses Regelungsbedarfs ist wiederum zu berücksichtigen, daß es allenfalls noch um eine eventuelle übergangsweise Nutzung des Hauptgebäudes bis zu dessen Abriß gehen kann. Insoweit ist eine solche Regelung unproblematisch, weil die rückwärtigen Teile der Streitgrundstücke, auf denen sich das Nebengebäude befindet, realistischerweise nicht anders genutzt werden können, solange das im Eigentum der Beigeladenen verbleibende Hauptgebäude steht.

lle übergangsweise Nutzung des Hauptgebäudes bis zu dessen Abriß gehen kann. Insoweit ist eine solche Regelung unproblematisch, weil die rückwärtigen Teile der Streitgrundstücke, auf denen sich das Nebengebäude befindet, realistischerweise nicht anders genutzt werden können, solange das im Eigentum der Beigeladenen verbleibende Hauptgebäude steht. Dementsprechend läge eine Nutzung des Hauptgebäudes im Hinblick auf die der Klägerseite dann gemäß §§ 912 Abs. 2 Satz 1, 913 BGB zustehende Überbaurente durchaus in deren Interesse. Dementsprechend haben die Kl. auch schon mehrfach schriftsätzlich die Bereitschaft zu entsprechenden Regelungen erklärt. In der hier vorliegenden Fallkonstellation ist dies als ausreichend anzusehen. Entgegen der Ansicht der Beigeladenen steht die wohl fehlende weitere Bebaubarkeit der Freiflächen zwischen den derzeit noch vorhandenen Gebäuden einer Rückgabe von vornherein nicht entgegen. Denn derzeit sind die Streitgrundstücke noch bebaut und die Gebäude sind - in den skizzierten, von der Beigeladenen herbeigeführten Grenzen - auch nutzbar. An der zukünftigen Bebaubarkeit nach Abriß der aufstehenden Gebäude bestehen keine Zweifel. Hinsichtlich des von der Beigeladenen weiter geltend gemachten erforderlichen Schutzes der unter den Grundstücken verlaufenden Telekommunikationsleitungen, können sich keine besonderen Schwierigkeiten aus einer Restitution ergeben. Denn diese Leitungen sind, worauf die Beigeladene selbst zutreffend hingewiesen hat, durch § 9 Abs. 11 Nr. 1 Grundbuchbereinigungsgesetz bereits umfassend geschützt. Schwerwiegende Konflikte können sich auch nicht aus der Erschließungssituation im übrigen ergeben, d. h. erst durch Restitution entstehen. Die Streitgrundstücke sind durch die vorhandene Toreinfahrt auch rückwärtig ausreichend erschlossen. Daran können keine Zweifel bestehen, weil dies schon seit Errichtung der Gebäude der Beigeladenen die einzige Zufahrt zum Hof ist. Aus diesem Grund müssen die Kl. gegebenenfalls auch weiterhin die Überfahrt über die künftig ihnen gehörenden Flächen zum rückwärtigen Teil des im Eigentum der Beigeladenen verbleibenden Grundstücks dulden.

Auch für das Grundstück G. J. 6 bestehen keine vermögensrechtlichen Ausschlußgründe. Die Voraussetzungen von § 5 Abs. 1 lit. b VermG liegen nicht vor. Die Fläche stand bei Anlage des Parkplatzes in den 70er Jahren und bis zum 29. September 1990 nicht im Gemeingebrauch im Sinne dieser Vorschrift. Denn es handelte sich um einen Parkplatz für Dienstfahrzeuge des Ministerrats der ehemaligen DDR. Dies ergibt sich eindeutig aus dem Schreiben des Direktors des VEB Universal, Zentraler Dienstleistungsbetrieb für die Organe des Ministerrats der DDR vom 22. Juni 1973, mit dem gebeten wurde, das Grundstück in Volkseigentum und in die Rechtsträgerschaft dieses VEB zu überführen, um "entsprechend der staatlichen Planung und Forderung des Büros des Ministerrats an diesem Standort einen Parkplatz für Dienstfahrzeuge zu schaffen". Damit stand der Parkplatz nur für einen streng begrenzten Nutzerkreis zur Verfügung.

Daß sich daran bis zum 29. September 1990 etwas geändert hätte, ist nicht ersichtlich und vom Beigeladenen auch nach entsprechendem Hinweis des Gerichts mit Verfügung vom 23. Januar 2006 nicht vorgetragen worden. Dieser Umstand war im Erörterungstermin am 7. Juli 2004 noch nicht bekannt, was zu der im dortigen Protokoll enthaltenen falschen Bewertung des Sachverhalts geführt hat. Im übrigen steht der Parkplatz auch heute nicht im Gemeingebrauch, da die einzige Zufahrt (an der J.straße) mit einer Schranke abgesperrt ist, die nicht für jedermann durch Gebührenzahlung, sondern wiederum nur für einen begrenzten Kreis von Berechtigten zu öffnen ist.

Sonstige Ausschlußgründe sind von dem Beigeladenen nicht geltend gemacht worden. Sie liegen auch offenkundig nicht vor. Im Hinblick auf die äußerst geringe Größe des Grundstücks und die Tatsache, daß hier lediglich ein Parkplatz angelegt worden ist, kann kein erheblicher baulicher Aufwand im Sinne von § 5 Abs. 1 lit. a VermG vorliegen. Darüber hinaus kann der Parkplatz auch nach Abtrennung dieses Grundstücks weiter genutzt werden, und die Beibehaltung gerade dieser Fläche als Parkplatz kann im Hinblick auf die Gesamtgröße des Parkplatzes nicht im öffentlichen Interesse im Sinne dieser Vorschrift liegen. Darüber hinaus steht insoweit bereits mit hinreichender Sicherheit fest, daß der Parkplatz nicht erhalten bleiben wird. Der verfügungsberechtigte Beigeladene plant hier seit langem eine Bebauung, was durch den sich im Aufstellungsverfahren befindenden Bebauungsplan dokumentiert ist. Entsprechendes gilt auch für die schmalen Geländestreifen hinter dem Nebengebäude, die zu den Altgrundstücken K.straße 44 und 45 gehören, infolge einer Anpassung der Grundstücksgrenze an die hintere Gebäudekante nunmehr jedoch ebenfalls in der Verfügungsberechtigung des Beigeladenen stehen, wobei sich für den südwestlichen "Zipfel" des Altgrundstücks K.straße 45, der heute zum Grundstück des N. S. gehört, nichts anderes ergibt, weil sich dort lediglich einige Sträucher befinden.

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