Nacktsonnen als Kündigungsgrund

Nacktsonnen als Kündigungsgrund; Störung des Hausfriedens; Gebot der Rücksichtnahme

Auch anstößiges Nacktsonnen stellt in der Regel keine kündigungserhebliche Störung des Hausfriedens dar.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. sind Vermieter, die Bekl. Mieter einer Wohnung. Zum Mietgegenstand (separater Teil eines renovierten Bauernhofes) gehört auch ein Garten. Die Kl. haben den Bekl. u. a. deshalb fristlos gekündigt, weil die Bekl. zu 1 sich nackt im Garten sonne und Nachbarn daran Anstoß nahmen. Die Bekl. hätten außerdem durch weiteres Verhalten den Hausfrieden nachhaltig gestört.

[...] Es steht den Kl. kein Anspruch auf Räumung der Wohnung aufgrund der außerordentlichen fristlosen Kündigung vom 19.4.2005 zu. In dem dortigen Kündigungsschreiben haben die Kl. als Vermieter folgende Pflichtverstöße den Bekl. vorgeworfen:

Der Bekl. zu 2 habe mit seiner Geliebten, die er als seine Schwägerin vorgestellt habe, die Wohnung besichtigt. Tatsächlich sei aber die Bekl. zu 1 eingezogen, wobei diese sich tagtäglich bei ihnen über die Liebesaffäre des Bekl. zu 2 ausgeweint habe. Weiterhin liege ein Pflichtverstoß darin, dass die Bekl. zu 1 sich nackt im Garten sonne und räkele. Dieses Verhalten sorge bei Nachbarn und der Dorfgemeinschaft für Gesprächsstoff. Zusätzlich hatten die Bekl. den Zugang zum Heizungskeller und dem Stromkasten für beide Haushälften verweigert, obwohl eine Abmahnung vorgelegen habe. Darüber hinaus habe der Heizungsmonteur festgestellt, dass die Bekl. sich unberechtigterweise an der Heizungsanlage zu schaffen gemacht hätten, weshalb die Heizung ständig ausgefallen und der Wärmemengenzähler defekt gewesen sei. Weiterhin lägen unberechtigte Manipulationen am gemeinsamen Sicherheitskasten vor. Der Zutritt zum Sicherungskasten werde verweigert. Auch sei das Motorrad des Kl. auf dem Hof beschädigt worden. In der Nacht vom 15.4.2005 sei bis tief in die Nacht hinein Musik laut betrieben worden. Schlussendlich habe der Mieterverein für die Bekl. am 7.4.2005 mit einer einstweiligen Verfügung gedroht. All dies rechtfertige die Annahme eines völlig zerstörten Hausfriedens.

Voraussetzung für eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß §§ 569 Abs. 2, 543 Abs. 1 BGB ist es, dass eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragspartei und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Der Begriff des Hausfriedens wird im BGB nicht definiert. Indes beruht er auf der Erwägung, dass die Nutzung von Wohn- und Geschäftsräumen durch mehrere Mietparteien ein gewisses Maß an Rücksichtnahme voraussetzt. Jede Mietpartei muss sich bei der Nutzung der Mieträume so verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr beeinträchtigt werden, als dies den konkreten Umständen nach unvermeidlich ist. Dasselbe gilt für den Vermieter. Die konkreten Einzelheiten werden dabei durch die vertraglichen Vereinbarungen und die Verkehrssitte bestimmt (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Blank, § 569 BGB Rdn. 17). Bereits hierin bestehen erhebliche Bedenken, ob eine Störung des Hausfriedens hier überhaupt vorliegen kann. Die Bekl. bewohnen mit einem separaten Eingang einen Teil eines renovierten Bauernhofes. Zwar bestehen gemeinsame Gebäudeteile wie etwa der gemeinsame Stromkasten und früher der gemeinsame Heizungskeller. Letzterer ist indes nicht mehr vorhanden, nachdem die Kl. selbst Abhilfe geschaffen haben. Insoweit wurde nämlich der Zugang der Bekl. zum Heizungskeller zugemauert und ein neuer Zugang von dem Anwesen bzw. Gebäudeteil der Kl. aus geschaffen. Weitere Mieter können durch die Bekl. nicht gestört werden. Ein solcher Sachvortrag liegt im Übrigen auch nicht vor. Auch die weiter vorgetragenen Kündigungsgründe in dem Schreiben vom 19.4.2005 deuten zwar auf ein beeinträchtigtes Mietverhältnis hin. Ein solches, dass der Hausfrieden jedoch gestört wurde, liegt hier nicht vor. Die Tatsache, dass bestrittenermaßen die Bekl. zu 1 im Garten nackt gesonnt haben soll, berührt ebenfalls nicht den Hausfrieden. Es ist die freie Entscheidung der Bekl. zu 1, ob und wie sie sich sonnen will. Unterstellt, sie habe sich tatsächlich nackt gesonnt, und hieran würden Nachbarn Anstoß nehmen, ist dies keine Störung des Hausfriedens nach § 569 Abs. 2 BGB. Dieses betrifft nämlich das Verhältnis der Bekl. zu den Kl. Ebenso ist von der Bekl.seite bestritten worden, dass der Bekl. zu 2 mit seiner Geliebten die Wohnung besichtigt hätte. Im Übrigen bestehen bereits Bedenken, wofür dies von Kl.seite eine Relevanz spielen sollte, da der Mietvertrag unstreitig von allen Beteiligten im Rahmen eines Termins unterschrieben wurde. Wer die Mietwohnung tatsächlich bezieht, war den Kl. bekannt. Schlussendlich sind auch die übrigen einzelnen vorgetragenen Hausstörungen durch die Bekl. bestritten worden. ... Ein entsprechender Beweisantritt fehlt jedoch.

[...]

Dass Mieter sich nackt im mitgemieteten Gartenbereich sonnen, beeinträchtigt den Hausfrieden nicht so nachhaltig, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt wäre. Dies gilt jedenfalls dann, wenn nur die Bewohner benachbarter Häuser Anstoß daran nehmen.

Die Kläger (Vermieter) haben den Beklagten wegen diverser Pflichtverstöße fristlos gekündigt. Zentraler Vorwurf war, dass die Beklagte zu 2) sich im mitvermieteten Gartenbereich „nackt gesonnt und geräkelt" habe. Dieses Verhalten habe für Gerede bei den Nachbarn gesorgt, und die - offenbar mehr konservative als neugierige - Dorfgemeinschaft habe daran Anstoß genommen. Das AG hat die Klage abgewiesen.

Den Klägern stehe aufgrund der fristlosen Kündigung kein Anspruch auf Räumung der von den Beklagten innegehaltenen Wohnung zu. Voraussetzung für eine fristlose Kündigung nach §§ 569 Abs. 2 BGB sei die nachhaltige Störung des Hausfriedens. Die müsse so gravierend sein, dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragspartei und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Der Begriff des Hausfriedens sei im BGB nicht legaldefiniert, beruhe aber auf dem Gedanken der Rücksichtnahme innerhalb eines gemeinschaftlich genutzten Gebäudes: Jede Mietpartei habe sich so zu verhalten, dass andere Mieter nach Möglichkeit nicht gestört werden. Gleiches gelte für den Vermieter.

Im konkreten Fall hätten die Beklagten einen separat zugänglichen Teil eines renovierten Bauernhofes bewohnt. Weitere Mieter hätten durch die Beklagten folglich nicht gestört werden können, da es keine weiteren Mieter gebe. Der Hausfrieden werde mithin nicht gestört.

Es unterliege der freien Entscheidung der Beklagten, ob und wie sie sich im mitvermieteten Garten sonnen wollen. Selbst wenn Nachbarn daran Anstoß genommen hätten, liege damit keine Störung des Hausfriedens nach § 569 Abs. 2 BGB vor.