Nachzahlungsforderung

Nachzahlungsforderung; Betriebskostenabrechnung; Ausschlußfrist; Aufrechnung; Kosten; jährliche Wartung; Therme; Kostenobergrenze

1. Mit Nachzahlungsforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung, die nach Ablauf der Ausschlußfrist erstellt wurde, kann der Vermieter gegen einen Anspruch des Mieters nicht aufrechnen.

2. Eine Klausel, die den Mieter auf seine Kosten zur jährlichen Wartung der Therme verpflichtet, ohne eine Kostenobergrenze vorzugeben, ist entgegen BGH WM 1991, 381 wirksam.

Der von der Bekl. zur Aufrechnung gestellte Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten für das Jahr 1997 besteht nicht.

Die Abrechnung der Nebenkosten für 1997 erfolgte unstreitig erst im Jahre 1999. Wegen der Regelung des § 20 Abs. 3 NMV hätten die Nebenkosten 1997 aber bis zum Ende des Jahres 1998 abgerechnet werden müssen. Die Frist für die Zuleitung der Abrechnung ist nach dem ausdrücklichen (von der früheren Fassung abweichenden) Wortlaut der Verordnung für Nachforderungen eine Ausschlußfrist.

Soweit letzteres dann nicht gilt, wenn der Vermieter die Geltendmachung der Nachforderung erst nach Ablauf der Jahresfrist nicht zu vertreten hat, ist diese Voraussetzung vorliegend von der Bekl. nicht ausreichend dargelegt. Es entschuldigt die Bekl. im Ergebnis nicht, wenn sie ihren Ehemann mit den aus der Vermieterstellung fließenden Aufgaben betreut hatte und dieser diese Aufgaben wegen einer langwierigen schweren Erkrankung nicht wahrnehmen konnte. Wenn weder sie noch ihr Ehemann zur Nebenkostenabrechnung in der Lage waren, hätte sie grundsätzlich einen Dritten mit der Erstellung der Abrechnung beauftragen können und müssen. Daß einer solchen Vorgehensweise ausnahmsweise durchgreifende Hindernisse entgegenstanden, ist von der Bekl. nicht vorgetragen.

Die Bekl. hat auch zu Unrecht einen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Reparatur des Abgassammlers der Therme in Höhe von 237,22 DM zur Aufrechnung gestellt.

Das Gericht hält die vertraglich vereinbarte Klausel, nach der die Kl. verpflichtet waren, die Therme auf ihre Kosten jährlich warten zu lassen, zwar entgegen der Entscheidung des Bundesgerichtshofes in WM 1991, 381, 383, für wirksam. Das Argument des BGH, wonach eine solche Klausel nur dann wirksam ist, wenn sie eine Obergrenze enthält, bis zu der der Mieter die jährlich entstehenden Wartungskosten zu tragen hat, damit die Belastung vorhersehbar ist, überzeugt nicht.

So ist z. B. nach allgemeiner Ansicht die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zulässig, obwohl auch diese Kosten bei Abschluß des Mietvertrages noch nicht genau einschätzbar sind.

Wirksam muß mit Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, II 463 und III 1082 jedenfalls eine Klausel sein, die, wie es vorliegend mit den Kosten der Wartung der Heiztherme der Fall ist, den Mieter zur Übernahme der Kosten solcher Wartungsarbeiten verpflichtet, die ohnehin zu den nach Anlage 3 zu § 27 II. BV umlagefähigen Betriebskosten gehören. Denn auch bei der Umlage dieser Kosten durch den Vermieter gibt es kein Erfordernis, eine Obergrenze zu vereinbaren.

Die Bekl. hat aber nicht bewiesen, daß der Defekt des Abgassammlers, dessen Beseitigung eine Reparaturmaßnahme und keine Wartungsmaßnahme ist, auf einer mehrjährigen Nichtwartung der Therme, also auf einer von den Kl. zu vertretenden Vertragsverletzung, beruhte. ...