Nachzahlungen und Auskehrungen aufgrund der Jahresabrechnung nur über die Gemeinschaftskasse

Nachzahlungen und Auskehrungen aufgrund der Jahresabrechnung nur über die Gemeinschaftskasse; Abrechnungsguthaben; Realisierung

1. Der Gläubiger eines Abrechnungsguthabens aus der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat Auszahlungsansprüche nur gegen die Gemeinschaft, aber nicht gegen einzelne Miteigentümer. Das gilt erst recht, wenn bei einzelnen Wohnungseigentümern, die der Gemeinschaft Wohngeld schulden, Ausfälle zu befürchten sind, die erst nach endgültigem Ausfall umgelegt werden dürfen (vgl. BGHZ 108, 44 = NJW 1989, 3018).

2. Stehen der Gemeinschaft aus einer konkret abgerechneten Wirtschaftsperiode einerseits Nachforderungen gegen einzelne Miteigentümer zu, während sie andererseits einem oder mehreren Miteigentümern Abrechnungsguthaben schuldet, kann die Verpflichtung der Gemeinschaft zur Mitwirkung an der Realisierung der Abrechnungsguthaben nur darin bestehen, daß entweder der Verwalter zum Einzug der NachzahIungsbeträge und zur anschließenden Auskehrung der Guthaben veranlaßt wird oder dem Guthabengläubiger hinsichtlich der Nachzahlungsbeträge die Einziehungsermächtigung zugunsten der Gemeinschaftskasse übertragen wird, nicht aber zur direkten Einziehung an sich selbst (Ergänzung zu Senat, OLGZ 1993, 301 = NJW-RR 1993, 338 = WuM 1993, 91 = WE 1993, 51; NJW-RR 1995, 975 = FGPrax 1995, 143 = WE 1995, 213).

Die Beteiligten zu I., II. und III. sind die Wohnungseigentümer der im Rubrum näher bezeichneten Wohnanlage. Der Beteiligten zu I. (Antragstellerin) gehört seit dem 19. November 1991 die im Vorderhaus 1. OG links gelegene Wohneinheit Nr. 2. Die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft ist seit Jahren angespannt. In der Eigentümerversammlung vom 10. April 1996 bil-ligten die Wohnungseigentümer mehrheitlich zu TOP 1, 3, 5 und 7 die Jahresabrechnungen (Gesamt- und Einzelabrechnungen) für die Wirtschaftsjahre 1992 bis 1995. Die Einzelabrechnungen für die Jahre 1992 bis 1995 wiesen für die Wohneinheit der Antragstellerin Guthaben in Höhe von insgesamt 6.525,26 DM aus. In der Eigentümerversammlung vom 13. Juni 2000 beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 4 mehrheitlich, daß Guthaben einzelner Wohnungseigentümer aus der Jahresabrechnung 1999 mit Wohngeldforderungen betreffend das Wirtschaftsjahr 2000 verrechnet und zu diesem Zweck auch Abtretungen von Guthaben unter den Wohnungseigentümern vorgenommen werden dürfen. Hinsichtlich der Abrechnungsguthaben der Antragstellerin aus den Jahresabrechnungen 1992 bis 1995 faß-ten die Wohnungseigentümer keinen Beschluß. Im vorliegenden Verfahren nimmt die Antragstellerin die Beteiligten zu ll. und lll. auf Aus-zahlung des sich für die Wohneinheit Nr. 2 aus den Jahresabrechnungen 1992 bis 1995 ergebenden Guthabens von insgesamt 6.525,26 DM nebst 4 % Zinsen in Anspruch, und zwar in Höhe desjenigen Teil-betrages, der auf den Miteigentumsanteil dieser Beteiligten entfällt.

Das AG hat unter Zurückweisung des weitergehenden Antrags unter anderem die Beteiligten zu II. zur Zahlung unterschiedlicher Teilbeträge von insgesamt 1.957,56 DM nebst anteiligen Zinsen verpflichtet.

Auf die gegen diesen Beschluß rechtzeitig eingelegte Erstbeschwerde der Beteiligten zu II. hat das Landgericht unter entsprechender Änderung des amtsgerichtlichen Beschlusses den Antrag der Antragstellerin insoweit zurückgewiesen, als dieser sich gegen die Erstbeschwerdeführer richtet. Mit ihrer rechtzeitig eingelegten sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt die Antragstellerin ihren Anspruch auf anteilmäßige Zahlung der ihr aus den Jahresabrechnungen 1992 bis 1995 zustehenden Guthabenbeträge weiter, jedoch ohne Erfolg. (...)

1. Ohne Rechtsirrtum ist das Landgericht unter Hinweis auf die vom Senat in ständiger Rechtsprechung (GE 1993, 618 = OLGZ 1993, 301 = NJW-RR 1993, 338 = WuM 1993, 91 = WE 1993, 51; GE 1996, 897 = NJW-RR 1995, 975 = FGPrax 1995, 143 = WE 1995, 213) vertretene Rechtsauffassung davon ausgegangen, daß der Gläubiger eines Abrechnungsguthabens aus einer beschlossenen Jahresabrechnung dieses nur gegen die Gemeinschaft insgesamt, aber nicht gegen einzelne Miteigentümer - auch nicht in Höhe der jeweils auf diese entfallenden Quote - geltend machen kann. Die-ser Senatsrechtsprechung ist das OLG Hamm (NJW-RR 1999, 93 = FGPrax 1998, 173 = ZMR 1998, 592 = NZM 1999, 180) gefolgt. Dieses Gericht hat unter Hinweis auf die Kommentierung von Merle (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 28 Rdn. 103) zu Recht ausgeführt, daß der Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Auskehr eines Abrechnungsguthabens nicht in der Weise geltend gemacht werden kann, daß die anderen Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch zur Zahlung des Erstattungsbetrages verpflichtet werden. Dabei ist der Begriff "gesamtschuldnerisch" im Leitsatz dieser Entscheidung nach dem Wortlaut der Entscheidungsgründe dahin zu verstehen, daß jede, d. h. auch eine anteilmäßige Haftung eines einzelnen Wohnungseigentümers für zugunsten eines anderen Wohnungseigentümers beschlossene Abrechnungsguthaben ausgeschlossen sein soll.

2. Der Senat hält an seiner vorgenannten Rechtsprechung trotz der im Schrifttum verschiedentlich geäußerten Kritik (vgl. Deckert WE 1995, 215; Bub in Staudinger, BGB, 12. Aufl., § 28 WEG Rdn. 404 f.) fest. Ebenso wie ein einzelner Miteigentümer nicht ohne besondere Ermächtigung der Gemeinschaft Nachzahlungsforderungen gegen andere Miteigentümer gerichtlich durchsetzen kann (BGHZ 106, 122 = GE 1989, 615 = NJW 1989, 1091; BGHZ 111, 148 = GE 1990, 1313 = NJW 1990, 2386), kann erst recht ein Miteigentümer, dem nach der beschlossenen Jahresabrechnung ein Guthaben zusteht, nicht einen anderen Miteigentümer wegen dieses Guthabens unter Umgehung der Gemeinschaftskasse auf Zahlung in Anspruch nehmen. Aufgrund eines Abrechnungsguthabens hat der betreffende Miteigentümer lediglich Ansprüche gegen die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, auf Auskehrung des Abrechnungsguthabens aus den aus der konkret abgerechneten Wirtschaftsperiode vorhandenen Geldmitteln oder auf Mitwirkung an der Durchsetzung der in der Jahresabrechnung ausgewiesenen Nachforderungen gegen andere Miteigentümer. Bestehen solche Nachforderungen, kommt eine Auszahlung von Guthaben aus der Gemeinschaftskasse nur im Falle einer erfolgreichen Durchsetzung dieser Nachforderungen in Betracht. Denn stellt sich heraus, daß Nachforderungen aus einer konkret abgerechneten Wirtschaftsperiode gegen Miteigentümer dauernd uneinbringlich sind, sind die dadurch entstehenden Einnahmeausfälle auch auf diejenigen Miteigentümer umzulegen, zu deren Gunsten Abrechnungsguthaben bestehen (vgl. BGHZ 108, 44 = GE 1989, 1157 = NJW 1989, 3018).

3. Vorliegend hat das Landgericht verfahrensfehlerfrei festgestellt, daß hinsichtlich der betreffenden Wirtschaftsperioden, für die die Antragstellerin Abrechnungsguthaben geltend macht, nicht ausgeglichene Nachforderungen der Gemeinschaft gegen andere Miteigentümer vorhanden sind. In einem solchen Fall kann die Verpflichtung der Gemeinschaft zur Mitwirkung an der Realisierung von Abrechnungsguthaben nur darin bestehen, daß entweder der Verwalter zum Einzug der Nachzahlungsbeträge und anschließend zur Auskehrung der Guthaben veranlaßt wird oder dem Guthabengläubiger hinsichtlich der Nachzahlungsbeträge die Einzugsermächtigung zugunsten der Gemeinschaftskasse übertragen wird, nicht aber zur unmittelbaren Einziehung an sich selbst. (...)

Abrechnungsguthaben können nicht direkt gegen andere Wohnungseigentümer geltend gemacht werden.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft war die finanzielle Situation seit Jahren angespannt. Die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft ergab Nachforderungen ("Abrechnungsspitzen") und Guthaben. Einige Wohnungseigentümer waren insolvent. Eine Wohnungseigentümerin versuchte, ihr Guthaben direkt gegen andere Wohnungseigentümer einzuklagen, die Nachzahlungen schuldeten, aber nicht insolvent waren.

In einer normalen Eigentümergemeinschaft werden kleinere Nachzahlungen auf Grund der Jahresabrechnung problemlos erbracht und Guthaben mit den nächsten Wohngeldzahlungen verrechnet. Gerät die Gemeinschaft aber in eine "Schieflage", und drohen einige Nachzahlungen an der Insolvenz vollends zu scheitern, besteht nach Ansicht des Kammergerichts nur ein Anspruch des Guthabengläubigers gegen die Gemeinschaft auf Mitwirkung an der Realisierung des Abrechnungsguthabens. Würden einzelne Gläubiger am Verwalter vorbei nach ihrer Wahl einzelne solvente Schuldner herausgreifen dür-fen, wäre der Ausgleich über die Jahresabrechnung zunichte gemacht, Wohngeldausfälle müßten nochmals um-gelegt werden.

Mit der Jahresabrechnung sollte jede Wohnungseigentümergemeinschaft zugleich praktikable Regelungen über den realen Ausgleich festlegen. An dem WEG-Verwalter (Gemeinschaftskasse) vorbei dürfen keine Zahlungen fließen.