Nachzahlung von Grundsteuer, Kosten außergerichtlicher Rechtsverfolgung zur Forderungsabwehr

1. Enthält ein Mietvertrag für die Abwälzung von Betriebskosten keinen Hinweis auf die Betriebskostenverordnung oder die Anlage 3 zu § 27 II. BV, sondern stattdessen eine Einzelaufzählung von Betriebskosten, so sind nicht aufgezählte Betriebskostenarten (hier: Grundsteuer) nicht umlagefähig.

2. Hat der Mieter Betriebskosten, deren Umlagefähigkeit nicht vereinbart war, über Jahre hinweg dennoch gezahlt, führt die Zahlung für sich alleine nicht zu einer (konkludenten) Vertragsänderung.

3. Macht der Vermieter eine unberechtigte Forderung aus dem Mietvertrag geltend, liegt darin eine Vertragsverletzung, wenn die Forderung gleichzeitig mit der Drohung verbunden ist, den Arbeitgeber des Mieters zu informieren; in diesem Fall hat der Vermieter auch die Kosten einer außergerichtlichen Rechtsverfolgung zur Forderungsabwehr zu tragen.

(Leitsätze der Redaktion)

Dem Kl. steht ein Anspruch auf Nachzahlung von Grundsteuer gemäß § 535 Abs. 1 BGB nicht zu. Die Parteien haben eine Umlage der Grundsteuer auf die Bekl. nicht wirksam vereinbart. Gemäß § 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Im vorliegenden Fall haben die Parteien im Mietvertrag vom 19.2.2000 unter § 3 Ziffer 2 Folgendes vereinbart:

„Außerdem hat der Mieter nachfolgende Nebenkosten zu tragen: Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schornsteinfeger, Bewässerung, Entwässerung, Stromversorgung, Schnee- und Eisbeseitigung nach behördlicher Vorschrift. …“

Weitere Vereinbarungen über die Betriebskosten haben die Parteien nicht getroffen; insbesondere enthält der Mietvertrag keinen Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung. Die Aufzählung ist auch abschließend formuliert und enthält keine Übertragung der Kosten der Grundsteuer. Der BGH hat in der von dem Kl. zitierten Entscheidung (BGH vom 10.2.2016 - VIII ZR 137/15) eine Aufzählung der einzelnen Betriebskosten nicht für erforderlich gehalten, wenn auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV verwiesen worden ist, und zwar auch dann, wenn diese Vorschrift zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses nicht mehr in Kraft war. Diese Entscheidung des BGH kann daher im vorliegenden Fall die Übertragung der Kosten der Grundsteuer auf die Bekl. nicht begründen.

Die Parteien haben sich auch nicht konkludent über die Übertragung der Grundsteuer verständigt und geeinigt. Unstreitig hat die Bekl. in der Vergangenheit die Kosten der Grundsteuer getragen. Dies alleine führt jedoch nicht zu einer Vertragsänderung. Nach der neueren Rechtsprechung des BGH (10.10.2007 - VIII ZR 279/06) genügt die bloße Zahlung der Forderung aus der Betriebskostenabrechnung gerade nicht, um einen Änderungsvertrag zu begründen. Hinsichtlich der Abrechnungen in der Vergangenheit trägt der Kl. im Übrigen derart widersprüchlich vor, dass dieser Vortrag einer Entscheidung nicht zugrunde gelegt werden kann. Zunächst behauptet er, die Bekl. habe auch in der Vergangenheit die Grundsteuer gezahlt, dann ändert er seinen Vortrag dahingehend, dass die Bekl. die Grundsteuer erst nach einem Vermieterwechsel gezahlt habe (ohne dafür überhaupt irgendeinen Anhaltspunkt zu haben), um im gleichen Schriftsatz darzulegen, dass die Vorschusszahlungen von der ursprünglichen Vermieterin angepasst worden seien, und dass dies darauf hindeute, dass auch damals schon die Grundsteuer gezahlt worden sei.

Auch die Zahlung von erhöhten Vorschüssen, deren Erhöhung sich aus der Abrechnung ergibt, führt nicht zu einer Vertragsänderung dergestalt, dass bestimmte Betriebskosten neu vereinbart werden sollten.

Der Bekl. steht gegen den Kl. ein Anspruch auf Freistellung von den außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 147,56 € zu. Dieser Anspruch ergibt sich aus der Verletzung einer Nebenpflicht aus dem Mietvertrag. Zwar bedeutet die Geltendmachung einer unberechtigten Forderung aus dem Mietvertrag nicht ohne Weiteres eine Vertragsverletzung. Aber wenn diese Forderung gleichzeitig mit der Drohung verbunden ist, den Arbeitgeber der Bekl. zu informieren (wie dies mit Schreiben vom 10.9.2015 geschehen ist), dann kann der Bekl. nicht zugemutet werden, das Klageverfahren abzuwarten. Zur Abwehr unberechtigter Forderungen und damit verbundener negativer Reaktionen des Arbeitgebers durfte die Bekl. einen Rechtsanwalt beauftragen. Unerheblich ist auch, dass der von der Bekl. beauftragte Rechtsanwalt vorgerichtlich noch andere Einwände erhoben hat als in dem nun zu entscheidenden Verfahren. Letztlich war die Bekl. mit ihrer Argumentation erfolgreich.

Bezieht sich der Mietvertrag für die Betriebskostenabwälzung nicht auf die BetriebskostenVO oder die II. BV, sondern zählt einzelne Betriebskosten auf, sind unerwähnte Betriebskostenarten (hier: Grundsteuer) nicht umlagefähig und ihre jahrelange Zahlung führt für sich alleine nicht zu einer konkludenten Vertragsänderung. Macht der Vermieter unberechtigte Forderungen geltend, liegt darin eine Vertragsverletzung, wenn die Forderung gleichzeitig mit der Drohung verbunden ist, den Arbeitgeber des Mieters zu informieren.

Die Parteien haben im Mietvertrag Folgendes vereinbart: „Außerdem hat der Mieter nachfolgende Nebenkosten zu tragen: Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schornsteinfeger, Bewässerung, Entwässerung, Stromversorgung, Schnee- und Eisbeseitigung nach behördlicher Vorschrift. …“ Weitere Vereinbarungen über die Betriebskosten sind nicht getroffen. Die Aufzählung ist auch abschließend formuliert und enthält keine Übertragung der Kosten der Grundsteuer.

Die Grundsteuer sei damit nicht auf die Mieterin abwälzbar. Die Parteien hätten sich auch nicht dadurch, dass die Mieterin in der Vergangenheit die Kosten der Grundsteuer getragen hat, konkludent über die Übertragung der Grundsteuer verständigt und geeinigt. Dies alleine führe nicht zu einer Vertragsänderung. Auch die Zahlung von erhöhten Vorschüssen, deren Erhöhung sich aus der Abrechnung ergibt, führt nicht zu einer Vertragsänderung dergestalt, dass bestimmte Betriebskosten neu vereinbart werden sollten.

Der Vermieter dagegen habe der Mieterin ihre außergerichtlichen Anwaltskosten zu ersetzen. Dies deshalb, weil er eine vertragliche Nebenpflicht verletzt habe. Eine unberechtigte Forderung aus dem Mietvertrag geltend zu machen, stelle zwar nicht ohne Weiteres eine Vertragsverletzung dar. Wenn aber diese Forderung wie vorliegend gleichzeitig mit der Drohung verbunden sei, den Arbeitgeber der Mieterin zu informieren, könne einem Mieter nicht zugemutet werden, das Klageverfahren abzuwarten. Zur Abwehr unberechtigter Forderungen und damit verbundener negativer Reaktionen des Arbeitgebers habe die Mieterin einen Rechtsanwalt beauftragen dürfen.