Nachwirkungsfrist der Preisbindung bei vermietetem Einfamilienhaus

Die vorzeitige Rückzahlung der öffentlichen Mittel beendet nicht die Preisbindung für ein vermietetes Einfamilienhaus.

Die Bekl. sind aufgrund des Mietvertrages vom 16.11.1996 Mieter des Einfamilienhauses, deren Vormieter und Eigentümer die Kl. sind. Bestandteil des Mietvertrags ist eine Staffelmietvereinbarung, die als Anfangsmietzins eine Nettokaltmiete von 3.250 DM ausweist. Das Einfamilienhaus ist öffentlich gefördert und wurde bis zur Vermietung an die Bekl. von den Kl. bewohnt. Die Kl. haben das von der Investitionsbank Berlin gewährte Darlehen zum 15.4.1998 vorzeitig zurückgezahlt. Die Bekl. zahlten in der Zeit von April 1997 bis März 1998 insgesamt Mietzins in Höhe von 39.000 DM (12 x 3.250 DM) nettokalt. Ab April 1998 bis Mai 1999 zahlten die Bekl. keinen Mietzins mehr.

Die Kl. tragen vor, aufgrund der vorzeitigen Rückzahlung der Fördergelder zum 15.4.1998 ohne rechtliche Verpflichtung habe die Eigenschaft "öffentlich gefördert" zu diesem Zeitpunkt geendet. Dies habe zur Folge, daß nunmehr die vertraglich vereinbarte Miete zu zahlen sei. Die zehnjährige Bindungsfrist des § 16 Abs. 1 WoBindG gelte im vorliegenden Fall nicht, da insofern § 16 Abs. 5 WoBindG lex spezialis zu § 16 Abs. 1 WoBindG sei. Die öffentliche Förderung gelte daher nur bis zum Zeitpunkt der Rückzahlung oder Ablösung.

Die Klage ist nicht begründet.

Den Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zahlung von 10.042,50 DM aus § 535 Satz 2 BGB nicht zu.

Die von den Bekl. zu zahlende Miete beträgt derzeit 915,30 DM, denn entgegen der Ansicht der Kl. hat die Eigenschaft "öffentlich gefördert" mit der Rückzahlung der Fördergelder zum 15.4.1998 nicht geendet, sondern läuft weiter. § 16 Abs. 5 WoBindG findet keine Anwendung.

Nach dieser Vorschrift endet bei einem Eigenheim, einer Eigensiedlung und einer eigengenutzten Eigentumswohnung die Eigenschaft "öffentlich gefördert" sofort im Zeitpunkt der Rückzahlung oder Ablösung. Voraussetzung hierfür ist jedoch, daß das Eigenheim zum Bewohnen durch den Eigentümer oder seiner Angehörigen bestimmt ist. Für diese Zweckbestimmung ist es unschädlich, wenn sie vorübergehend von einem Familienfremden bewohnt werden. Wenn allerdings der Charakter als Eigenheim durch dauerhafte Vermietung an Familienfremde verlorengegangen ist, führt die Rückzahlung der öffentlichen Mittel nicht zur sofortigen Beendigung der Eigenschaft "öffentlich gefördert", sondern nur mit Ablauf der zehnjährigen Nachwirkungsfrist (vgl. Bellinger, Wohnungsbaurecht zu § 16 WoBindG Anm. 8.3). Danach ist das streitgegenständliche Einfamilienhaus als öffentlich gefördert einzustufen, so daß die Preisbindung trotz Rückzahlung des Förderdarlehens fortwirkt. Dies ist auch interessengerecht, da bei einem Eigentümer schutzwürdige Interessen eines Mieters nicht zur berücksichtigen sind.

Da die Rückzahlung der Mittel erst zu einem Zeitpunkt erfolgte, als das Haus bereits dauerhaft vermietet war, die Kl. des weiteren nicht die Absicht haben, das Haus als Eigenheim zu nutzen, da sie dieses verkaufen wollen, ist das vermietete Einfamilienhaus als öffentlich gefördert anzusehen, mit der Folge, daß die vertragliche Miete insoweit unwirksam ist, als sie die gesetzliche Kostenmiete bzw. Vergleichsmiete übersteigt (§ 8 Abs. 2 WoBindG). Soweit die Kl. vortragen, die Miete sei vorbehaltlos gezahlt worden, eine Rückzahlung komme daher nicht in Betracht, ist dem nicht zu folgen, da es auf die Kenntnis des Mieters nicht ankommt, da die Vereinbarung eines höheren Mietzinses gemäß § 134 BGB nichtig ist. (...)

Den Bekl. steht gegen die Kl. ein Erstattungsanspruch auf Erstattung preisrechtswidriger Leistungen wegen Überzahlung der Kostenmiete in Höhe von noch 18.291 DM nach §§ 8 Abs. 2 WoBindG, 812 ff. BGB zu.

Nach § 16 Abs. 5 WoBindG führt eine vorzeitige Rückzahlung der öffentlichen Mittel, die für ein Eigenheim gewährt wurden, zum sofortigen Ende der Preisbindung. Die Nachwirkungsfrist des § 16 Abs. 1 WoBindG gilt dann nicht.

In dem vom Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg am 16. Juni 1999 entschiedenen Fall - rechtskräftig durch Zurückweisung der Berufung durch Urteil des Landgerichts Berlin vom 17. Januar 2000 - hatte der Eigentümer in dem öffentlich geförderten Einfamilienhaus zunächst selbst gewohnt und dann das Haus vermietet. Nach vorzeitiger Rückzahlung des IBB-Darlehens meinte der Eigentümer, damit sei auch die Preisbindung entfallen. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wies jedoch seine Zahlungsklage ab und verwies darauf, daß nur bei einem selbstgenutzten Eigenheim die Nachwirkungsfrist nicht gelte. Der Kläger hatte sich von der etwas mißverständlichen Formulierung in § 16 Abs. 5 WoBindG irreführen lassen, worin die Rede von einem Eigenheim, einer Eigensiedlung oder einer eigengenutzten Eigentumswohnung ist. Das Wort "eigengenutzt" taucht also bloß bei der Eigentumswohnung auf. Zur Definition des Begriffs "Eigenheim" hätte das AG allerdings nicht auf einen Kommentar zurückgreifen sollen, sondern auf das Gesetz. In § 9 II. WoBauG ist definiert, was ein Eigenheim ist. Diese Definition gilt nach § 100 II. WoBauG auch für das WoBindG.