Nachwirkungsfrist

Nachwirkungsfrist; Bewilligungsbescheid; Zweckbindung; Mieterhöhung; Aufwendungsdarlehen; Aufwendungszuschüsse; Preisbindung

1. Die Neufassung des § 88 a Abs. 2 II. WoBauG, durch die seit dem 1. Mai 1980 die zweijährige Nachwirkungsfrist gestrichen worden ist, hat auf bestandskräftige Bewilligungsbescheide und abgeschlossene Darlehensverträge keine Auswirkungen. Es tritt insoweit daher keine Verkürzung der Zweckbindung ein.

2. Die Wirksamkeit einer Mieterhöhung aufgrund des Abbaues von Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüssen scheitert nicht daran, daß sie im Falle der Preisfreiheit der Wohnung nicht hätte durchgesetzt werden können.

Die Bekl. sind gemäß § 535 Satz 2 BGB verpflichtet, den von der Kl. geforderten Restmietzins für die Monate April bis September 1989 in Höhe von 2.913,46 DM zu entrichten. Der von den Bekl. ge-schuldete Mietzins hat sich zum 1. April 1989 um 489,76 DM von 1.393,77 DM auf 1.883,53 DM erhöht.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Parteien unter Ziff. 2 der Zusatzver-einbarung zum Mietvertrag vom 17. Dezember 1981 in zulässiger Weise eine Mieterhöhung für den Zeitraum nach Wegfall der Förderungsmittel vereinbart haben. Jedenfalls hat die Kl. mit ihrem Schreiben vom 27. Juli 1989 eine wirksame Mieterhöhungserklärung nach dem § 4 Abs. 8 Satz 1 Neubaumietenverordnung (NMV) in Verbindung mit § 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) abgegeben.

Die genannten Vorschriften finden auf das Mietverhältnis bis zum 31. März 1991 weiterhin Anwendung. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist die Wohnung nicht sofort mit dem Wegfall der letzten Förderungsstufe am 31. März 1989 preisfrei geworden. Die Preisbindung besteht vielmehr über den Förderungszeitraum hinaus noch weitere zwei Jahre.

Maßgebend für den Zeitraum der Preisbindung ist die Laufzeit der Zweckbestimmung der Wohnung. Denn nach § 88 b Abs. 1 des Zweiten Woh nungsbaugesetzes (II. WoBauG) muß sich der Bauherr bei der Bewilligung der Aufwendungszuschüsse und Aufwendungsdarlehen verpflichten, die geförderte Wohnung für die Dauer der Zweckbindung höchstens zu einem Entgelt zu vermieten, das die Kosten nicht übersteigt. Die Zweckbindung bei den nach § 88 II. WoBauG geförderten Wohnungen knüpft - anders als im öffentlich geförderten Wohnungsbau (vgl. § 15 WoBindG) - nicht unmit-telbar an die Laufzeit der Aufwendungsförderung an, sondern ist gemäß § 88 a Abs. 2 II. WoBauG im Bewilligungsbescheid zu befristen.

In Nr. 6 des Bewilligungsbescheides der Wohnungsbau-Kreditanstalt (WBK) vom 4. April 1976, der aus anderen, gleichgelagerten Rechtsstreitigkeiten der Kl. vor der erkennenden Kammer gerichtsbekannt ist (§ 291 ZPO), ist entsprechend der seinerzeit gültigen Fassung des § 88 a Abs. 2 II. WoBauG die Zweckbestimmung auf den Zeitraum festgesetzt worden, der zwei Jahre nach Ende der Förderung abläuft. Verbunden war der Be-willigungsbescheid mit einem Angebot der WBK an die Kl. zum Abschluß eines Darlehensvertrages zu den in dem Bescheid genannten Bedingungen. Dieses Angebot hat die Kl. durch die Entgegennahme der Förderungsmittel angenommen. Sie hat sich damit verpflichtet, für die Dauer der in dem Bescheid genannten Zweckbindung allenfalls die Kostenmiete zu erheben. Diese Vereinbarung wirkt nach § 88 b Abs. 2 II. WoBauG auch gegenüber dem jeweiligen Mieter und hat gemäß den §§ 10 Abs. 1, 8 Abs. 1 WoBindG im Gegenzug zur Folge, daß der Verfügungsberechtigte die Kostenmiete in vollem Umfang beanspruchen kann.

Die Neufassung des § 88 Abs. 2 II. WoBauG, durch die seit dem 1. Mai 1980 die zweijährige Nachwirkungsfrist gestrichen worden ist, hat nicht zu einer entsprechenden Verkürzung der Zweckbindung für die von den Bekl. gemietete Wohnung geführt. Wie sich aus den vorangegangenen Ausführungen ergibt, handelt es sich bei § 88 a Abs. 2 II. WoBauG nicht um eine dem Bauherren gegenüber unmittelbar geltende Rechtsnorm, sondern um eine Vorschrift, die lediglich die Bewilligungsstelle verpflichtet, die Bewilligungsbescheide und Darlehensverträge entsprechend auszugestalten (vgl. VG Berlin, GE 1991, 203). Erst durch diese Umsetzung wird die Be-stimmung auch für den Bauherren verbindlich. Daher hat die Änderung der Förderungsvorschrift mangels einer entsprechenden Anordnung des Ge-setzgebers keine Auswirkungen auf den bestandskräftigen Bewilligungsbescheid und auf den bereits geschlossenen Darlehensvertrag. Denn der Bewilligungsbescheid bleibt als regelnder Verwaltungsakt (VG Berlin, a.a.O.) wirksam, solange er nicht zurückgenommen, widerrufen, anderweitig aufgehoben oder durch Zeitablauf oder auf andere Weise erledigt ist (§ 43 Abs. 2 Verwaltungsverfahrensgesetz). Eine Änderung der Rechtslage, die es nur ausschließt, daß der Verwaltungsakt nochmals ergehen könnte, bewirkt aber keine derartige Erledigung (Kopp, Verwaltungsverfahrensgesetz, 4. Aufl., § 43 Rdnr. 17). An den bestehenden Darlehensvertrag sind die Bewilligungsstelle und der Bauherr hingegen bereits nach den allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts (vgl. § 305 BGB) gebunden (so auch ausdrücklich Wienicke, Das Wohnungsbauänderungsgesetz 1980, WoMi 1980, 150). Die gesetzliche Neuregelung der Zweckbindung hätte daher allenfalls im Wege einer Änderung des Bewilliigungsbescheids und der Darlehensvereinbarung in das Rechtsverhältnis zwischen der Kl. und der WBK eingeführt werden können. Es bestehen jedoch keine Anhaltspunkte dafür, daß dies geschehen ist.

Das Schreiben der Kl. vom 27. Juli 1989 erfüllt sämtliche Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 WoBindG.

Einer gesonderten Berechnung der Mieterhöhung bedurfte es nicht, weil die Erklärung auf die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag Bezug nimmt. Dort sind aber der Abbau der Förderung und die dadurch entstehende Mietsteigerung hinreichend nachvollziehbar dargestellt. Hinsichtlich der Aufwendungsdarlehen ist ausgeführt, daß diese zuletzt 0,80 DM/m2 betragen würden, und hinsichtlich der Aufwendungszuschüsse wird darauf hin-gewiesen, daß diese sich von 5,90 DM/m2 um zunächst 0,80 DM/m2 und dann um 1,- DM/m2 verringern würden. Daraus ergab sich zweifelsfrei, daß die Förderung im Endstadium 0,80 DM/m2 Aufwendungsdarlehen und (5,90 ./. 0,80 ./. 1,00) 4,10 DM/m2 Aufwendungszuschüsse, also insge-samt 4,90 DM/m2 betragen sollte. Unerheblich ist demgegenüber, daß sich die Förderung tatsächlich zuletzt sogar auf 6,10 DM/m2 belief, weil die von der Kl. geforderte Erhöhung niedriger und damit für die Bekl. günstiger ist. Aus diesem Grund ist allerdings auch entgegen der Ansicht der Bekl. die 3 % ige Verwaltungskostenpauschale von der ohnehin reduzierten und unterhalb der Kostenmiete liegenden Mieterhöhung nicht in Abzug zu brin-gen. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung brauchte der Erhöhungserklärung nach § 88 b Abs. 3 II. WoBauG in Verbindung mit § 18 d und f WoBindG nicht beigefügt zu werden, weil die Mieterhöhung lediglich aus dem Abbau der Aufwendungsförderung resultierte.

Die Kl. war aufgrund der unter § 3 Ziff. 6 des Mietvertrages vereinbarten Preisgleitklausel gemäß § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV auch berechtigt, die Miet-erhöhung rückwirkend geltend zu machen. Dem stehen § 18 f Abs. 2 Wo-BindG und § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV nicht entgegen. Diese Regelungen sollen lediglich den Mieter vor nachträglichen Erhöhungen schützen, von denen er keine Kenntnis haben konnte. Der Beschränkung der Rückwirkung be-darf der Mieter daher nicht, wenn er - wie hier - bereits in dem Mietvertrag auf Zeitpunkt und Höhe des Wegfalls der Aufwendungsbeihilfen hingewiesen worden ist (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande, Wohnungsbaurecht, Lo-seblattsammlung, Stand März 1987, NMV 1970, § 4 Seite 28).

Die Wirksamkeit der Mieterhöhung scheitert schließlich nicht daran, daß sie im Falle der Preisfreiheit der Wohnung nicht hätte durchgesetzt werden können. Der Schutz des Mieters bei preisgebundenen Mietwohnungen durch die Bindung des Vermieters an die Kostenmiete ist lediglich abstrakt und beruht auf der unwiderleglichen Vermutung des Gesetzgebers, daß die Erhebung der dem Vermieter tatsächlich entstehenden Kosten für die Wohnung stets angemessen und zumutbar ist. Der Umstand, daß im Ein-zelfall bei Preisfreiheit der Wohnung die Mieterhöhung weniger stark aus-fallen würde, ist demgegenüber unerheblich. Sind die für preisfreie Wohnungen geltenden Vorschriften des Miethöhegesetzes nicht anwendbar, verbietet sich jeder Rückgriff auf diese einer völlig anderen Systematik un-terliegenden Regelungen. Der Mieter kann insbesondere nicht die im Ein-zelfall jeweils günstigere Schutzvorschrift für sich geltend machen.