Nachweispflicht des Mieters für fachgerechte Bauarbeiten als Gegenleistung für Mietnachlaß

Nachweispflicht des Mieters für fachgerechte Bauarbeiten als Gegenleistung für Mietnachlaß; Prüfungsrecht des Vermieters bei Mietermodernisierung

Wenn der Vermieter auf einen Teil der Miete unter der Bedingung verzichtet, daß der Mieter eine Gasetagenheizung ohne Einwendungen des Vermieters sachgerecht einbaut, tritt die Bedingung nur dann ein, wenn vor Durchführung der Arbeiten dem Vermieter detaillierte Unterlagen zur Prüfung übersandt wurden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung der Kl. ist begründet, da die Bekl. zur Zahlung des erhöhten Mietzinses auch für das Jahr 1999 verpflichtet ist. Entgegen der Auffassung des Landgerichts liegen die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 162 BGB zu Lasten der Kl. nicht vor. Die Bekl. kann sich nämlich nicht darauf berufen, daß die Kl. die in ihrem Schreiben vom 15.1.1998 genannte Bedingung für die Aufschiebung der Mieterhöhung vereitelt hätte.

Die Kl. hat danach den Verzicht auf die Mieterhöhung für ein weiteres Jahr davon abhängig gemacht, daß die Bekl. eine Gasetagenheizung in die Mieträume einbaut, wobei Voraussetzung hierfür (nämlich den Einbau) sein sollte,

"... daß die Arbeiten sach- und fachgerecht ausgeführt werden und wir keinerlei Einwendungen gegen die Art des Einbaus haben".

Danach hätte die Bekl. der Kl. vor Durchführung der Arbeiten durch geeignete Unterlagen wie etwa einen detaillierten Kostenanschlag oder eine Baubeschreibung oder eine zeichnerische Darstellung nachweisen müssen, daß der Einbau "sach- und fachgerecht" erfolgen werde. Dies hat die Bekl. jedoch nicht getan.

Sie kann sich insoweit auch nicht auf das Schreiben des Architekten vom 26.7.1998 an die Kl. berufen. Abgesehen davon, daß in diesem den Umbau der Gaststätte betreffenden Schreiben ein "Herr A." als Mieter genannt wird, genügen die Bemerkungen auf S. 3 zum "Heizungseinbau" in keiner Weise dem Erfordernis des Nachweises eines sach- und fachgerechten Einbaus. Dort ist lediglich das beschrieben, was die Kl. der Bekl. gestatten wollte, nämlich der Einbau einer Gasetagenheizung. Es fehlen jegliche Angaben darüber, welches Produkt auf welche Art und Weise wo und wie in den Räumlichkeiten eingebaut werden sollte. Die Kl. war deshalb nicht in die Lage versetzt worden, zu prüfen, ob der Einbau den Regeln der Technik entsprach; sie war deshalb auch nicht verpflichtet, auf dieses Schreiben hin tätig zu werden, so daß es nicht sie, sondern die Bekl. war, die die Voraussetzungen für den Mietverzicht vereitelt hat.

Vielfach wird vereinbart, daß der Mieter Arbeiten ausführt, die auch im Interesse des Vermieters liegen, und dafür nur eine verringerte Miete zu zahlen hat. Dazu kann aber auch ein vorheriges Prüfungsrecht des Vermieters gehören.

Die Vermieterin hatte dem Geschäftsraummieter geschrieben, sie würde auf eine Mieterhöhung zunächst verzichten, wenn die Mieterin eine Gasetagenheizung sach- und fachgerecht einbaue und sie, die Vermieterin, keine Einwendungen gegen die Art des Einbaus habe. Ein halbes Jahr später erhielt die Vermieterin ein Schreiben eines Architekten, in dem ohne nähere Einzelheiten der Heizungseinbau geschildert wurde. Dieses Schreiben beantwortete die Vermieterin nicht; die Mieterin meinte, damit habe die Vermieterin den Eintritt der Bedingung arglistig verhindert und könne die erhöhte Miete nicht verlangen.

Mit Urteil vom 5. November 2001 schloß sich das Kammergericht dieser Auffassung nicht an und meinte, nach der vertraglichen Vereinbarung sei es Sache der Mieterin gewesen, vor Durchführung der Arbeiten durch detaillierte Unterlagen für die Vermieterin nachzuweisen, daß es sich um einen sach- und fachgerechten Einbau handele. Das habe sie unterlassen. Die Vermieterin war also an den Mietverzicht nicht gebunden.